Как получить имущественный налоговый вычет при продаже квартиры?

Содержание

8(800)350-83-64

Налоговый вычет при продаже квартиры – изменения, как получить

Как получить имущественный налоговый вычет при продаже квартиры? - Народный СоветникЪ

Все доходы, получаемые гражданами, подлежат обложению налогом. Уплата налогов – это неотъемлемая часть нашей жизни. При этом в некоторых случаях государство Российской Федерации предлагает физическим лицам некоторые льготы.

Речь идет о налоговых вычетах.

В этой статье мы подробно разберем налоговый вычет, предоставляемый в случае продажи квартиры: кто имеет право его получить, в каком объеме и в какие сроки, а также рассмотрим все изменения законодательства в данной сфере на 2018 год.

Претендовать на применение вычета могут лишь граждане, ежемесячно платящие налог на доход, то есть право получения вычета при продаже жилья есть у каждого российского (официально работающего) гражданина, за которого ежемесячно работодателем отчисляется 13%-й налог с его заработной платы.

Вычет — это предоставляемая государством льгота по некоторым налогам. Он означает возможность не оплачивать определенную часть налогов или вернуть их ранее оплаченные суммы. Указанный налоговый вычет применим только к объектам  недвижимости.

Вычет при реализации недвижимости подразумевает следующие варианты:

  • полное освобождение продавца от уплаты налога;
  • налог рассчитывается с части полученного дохода;
  • налог подлежит оплате с полной суммы, вырученной продавцом.

Рассмотрим подробнее каждый из вариантов.

Наши юристы знают ответ на ваш вопрос

Если вы хотите узнать, как решить именно вашу проблему, то спросите об этом нашего дежурного юриста онлайн. Это быстро, удобно и бесплатно!

или по телефону:

  • Москва и область: +7-499-350-97-04
  • Санкт-Петербург и область: +7-812-309-87-91
  • Федеральный: 8 (800) 333-45-16 доб. 149

Как получить налоговый вычет с продажи квартиры?

Возврат средств в случае продажи квартиры является имущественным налоговым вычетом.

Продавая квартиру либо иной объект недвижимости, продавец получает прибыль. С суммы этой прибыли нужно заплатить налог. Но его размер можно снизить при подаче декларации, применив на продажу соответствующий налоговый вычет.

Данный вычет будет зависеть от продолжительности владения объектом. Если в собственности жилье находилось меньше чем три года, налогооблагаемую сумму можно снизить не более чем на 1 000 000 рублей.

С остатка суммы нужно будет заплатить налог.

Пример: Вы продали квартиру, которая находилась в собственности меньше чем 3 года за 4 000 000 руб. Данную сумму, возможно, снизить на 1 миллион руб. и налог оплатить с 3 миллионов руб. (4 000 000 минус 1 000 000), то есть 13% от 3 000 000 = 390 тысяч руб.)

Если в собственности квартира была больше чем 3 года, продавец будет освобожден от уплаты налога. То есть облагаемую налогом сумму в подобном случае возможно снизить на сумму, полученную от реализации квартиры, в результате она будет = 0.

Пример: Вы продаете жилье, которое находилось в собственности более 3 лет за 4 000 000 руб. Эта сумма может быть снижена на вырученную от продажи квартиры сумму, то есть на те же 4 миллиона. В итоге облагаемая налогом база будет равна 0 (4 000 000 – 4 000 000 = 0).

Следовательно, продавать жилье выгоднее после 3-летнего периода владения.

В случае реализации квартиры, которая оформлена в совместную либо долевую общую собственность, сумма вычета будет распределена между всеми владельцами данного объекта недвижимости исходя из доли каждого из них, либо по достигнутой между совладельцами договоренности.

Продавая недвижимость, которая была в собственности меньше чем три года, нужно проанализировать целесообразность применения вычета, поскольку встречаются ситуации, когда недвижимость реализуется с незначительным повышением его цены, тогда на основании п.п. 2 п.1 статьи 220 НК можно воспользоваться правом на снижение суммы полученной прибыли на сумму затрат, связанных с его покупкой.

Пример: В 2010 г. куплена квартира, стоимостью в 2 000 000., а в 2012 г. она продана за 2 500 000 руб.

В подобном случае будет применяться не вычет – 1 миллион, а вышеуказанная система налогообложения.

В этой ситуации размер  налога равен (2 500 000 – 2 000 000) умноженное на 13% = 65 000, что на 130 тысяч меньше суммы налога, подлежащего оплате в случае применения вычета – 1 000 000 рублей.

Исчисление 3-летнего срока

Следует учитывать, что трехлетний срок начинает считаться с момента, когда было получено свидетельство о регистрации права на жилье. Соблюдение этого правила является очень важным, однако, как показывает практика, случаются и другие ситуации:

Например, хозяин квартиры проживает в ней уже четверть века. И вот он приватизирует свое жилье и вскоре решает его продать.

Но трехлетний срок с даты выдачи указанного свидетельства еще не истек, поэтому владелец квартиры будет оплачивать всю сумму налога; Другая ситуация. 4 года назад семья купила квартиру в рамках долевого строительства.

3 года назад дом был введен в эксплуатацию, однако документы были выданы только 2 года назад. Соответственно, еще не истек установленный срок.

Сколько раз разрешено применять вычет при продаже жилья?

Вычет при продаже жилья в отличие от вычета в случае покупки предоставляется в течение жизни в неограниченном количестве. Но только 1 раз в году.

То есть за год можно продать сколько угодно объектов недвижимости, а освободить в общей сложности из полученной прибыли можно не больше 1 миллиона рублей (для случаев, когда имущество пребывало в собственности менее чем три года) по одной из сделок либо по всем. С оставшейся прибыли необходимо заплатить 13%-й налог.

Для получения вычета при продаже квартирпы нужно предоставить в МИФНС налоговую декларацию с приложением следующей документации:

  • договор покупки-продажи;
  • паспорт (иной удостоверяющий личность документ);
  • ИНН;
  • документы, подтверждающие факт получения денег с назначением платежа;
  • либо расписка в получении средств, в случае наличного расчета.

Скачать образец расписки в получении денежных средств за квартиру.

Изучив декларацию, налоговый орган перечислит налогоплательщику на счет положенный ему вычет в течение 90 дней.

В случае уклонения от предоставления декларации о доходах или представлении ложной информации ст. 198 УК предусмотрена ответственность. На нарушителя может быть наложен солидный штраф, а также он может лишиться свободы.

Доскональное изучение вопроса не всегда гарантирует положительный исход дела. У нас на сайте вы можете бесплатно получить максимально подробную консультацию по вашему вопросу от наших юристов через онлайн форму или по телефонам в Москве (+7-499-350-97-04) и Санкт-Петербурге (+7-812-309-87-91).

Имущественный вычет пенсионерам

Претендовать на получение вычета могут лишь лица, которые платят подоходный налог. До 2012 г. лица, которые живут на социальные пособия и пенсионеры, не входили в этот список. После принятия Федерального закона № 330 пенсионеры получили право на применение налогового вычета при продаже квартиры.

При реализации жилья в 2014 году для пенсионеров вычет возможен на всю сумму прибыли, если период владения объектом недвижимости составляет больше трех лет.

Если же он меньше, то пенсионер вправе по своему усмотрению выбрать способ уплаты налога и получения вычета: он предоставляется пенсионерам на полную сумму прибыли от реализации жилья, если ее стоимость не превышает 1 миллиона руб.

или же снижение налоговой базы на сумму затрат, понесенных пенсионером при покупке этого объекта. То есть, фактически пенсионеры освобождены от оплаты налога с продажи недвижимости.

Изменения в 2018 году

ФЗ № 382 от 29 ноября 2014 г.

«О внесении поправок в части 1,2  НК» увеличил срок владения объектом для освобождения от оплаты налога 13% с трех до пяти лет, а облагаемая налогом сумма сделки не может быть менее 70% от стоимости жилья за вычетом затрат на его покупку, тем самым определен минимальный предел налоговой базы, до этого ее ограничивала только указанная в договоре покупки-продажи цена. Пример расчета смотрите ниже.

При этом, в соответствии с принятым законом, субъекты РФ обладают правом изменения по своему усмотрению, как предельного периода владения, так и снижающего коэффициента вне зависимости от категории имущества и плательщиков налога.

Есть ряд исключений:

Правила по применению 3-летнего срока владения объектом, для применения налогового вычета с продажи квартиры распространяются с 01.01.2016 г. на следующие случаи:

  1. Если жилье приватизировано.
  2. Если жилье находится в собственности в соответствии с договором пожизненной ренты.
  3. Если оно получено в наследство или в дар от близкого родственника либо члена семьи налогоплательщика.

В других случаях, начиная с 2016 г, применяется 5-летний срок владения имуществом. В 2018 году никаких нововведений и изменений в законодательстве по оформлению данного вида НВ не предусмотрено.

Как изменились условия обложения налогом с 2016 г. на практике?

Рассмотрим конкретный пример. Гражданин Сидоров в 2014 г. продал квартиру, чья стоимость составляет 6 миллионов руб., приобретенную в 2012 г. за 5 миллионов. Период владения жильем — 2 года.

При заявлении в налоговой декларации вычета, расчёт налога будет осуществляться таким образом:

Облагаемая налогом сумма прибыли: 6 000 000 – 1 000 000 = 5 000 000 рублей.

НДФЛ =  (6 000 000 – 1 000 000) умноженное на 13% = 650 000 рублей.

В случае же если Сидоров затребует налоговой вычет в размере подтвержденных соответствующими документами расходов, расчет подоходного налога будет производиться иначе:

НДФЛ =   (6 000 000 – 5 000 000) умноженное на 13% = 130 000 рублей.

В обоих случаях, если бы Сидоров продал жилье спустя 3 года с момента приобретения (а не через два, как указано в примере), он считался бы освобождённым от уплаты налога, согласно действующему законодательству.

До 2016 года можно было приобрести жилье и не продавать его 3 года, чтобы вообще не выплачивать налог при продаже. После 01 января 2016 г.

можно подождать 5 лет или приобрести квартиру и продать ее через 12 месяцев и прописать в договоре 5 000 000 руб.

(для рассмотренного выше примера), что равно расходам на покупку – это освободит от уплаты налога, при условии, что 5 000 000 – это не менее 70% кадастровой цены недвижимости.

Также теперь не получится сэкономить, воспользовавшись налоговым вычетом при продаже жилья, прописав в договоре цену, меньшую стоимости на момент регистрации права на собственность, умноженную на снижающий коэффициент. В  данном случае, в соответствии с п. 5 ст. 217.

1 Налогового кодекса, полученный продавцом доход будет приравнен к кадастровой стоимости, умноженной на снижающий коэффициент. Рассчитываться налог при продаже жилья  будет исходя из его кадастровой стоимости. Наряду с этим п. 6 ст. 217.

1 НК дает органам власти субъектов РФ возможность снижать до 0:

  • понижающий коэффициент;
  • минимальный срок владения имуществом.

Если продавец квартиры не согласен с суммой НДФЛ, он может обжаловать в суде сумму кадастровой стоимости.

Необходимо отметить, что для пенсионеров закон о налоге с продажи жилья с 2016 года остался таким же, как и для других физлиц, т.е.  никаких специальных льгот для них не предусмотрено.

Как не платить налог с продажи недвижимости?

При продаже недвижимости, вместо применения вычета ее владелец может снизить  облагаемую налогом сумму дохода, предоставив в налоговую – документацию, подтверждающую расходы на покупку (смотрите пример выше).

Следует отметить, что трудное материальное положение собственника квартиры не может освободить его от уплаты НДФЛ при ее продаже. Как показывает практика, суды не всегда принимают сторону налогоплательщика, особенно если продаваемый объект недвижимости находится в новостройке и приобретался с целью извлечения прибыли.

Цель нововведений

Изначально предлагалось освобождение от уплаты налога при реализации жилья для граждан, у которых на момент заключения сделки покупки-продажи реализуемый объект недвижимого имущества – это единственная находящая в собственности недвижимость. Но возникли трудности с трактовкой понятия «единственное жилье, оформленное в собственность».

Также было высказано мнение о том, что подобным положением могут воспользоваться недобросовестные продавцы.

Например. Гражданин проживает у своих родственников, а объект недвижимости, который является «единственным жильем в собственности», хочет продать, после чего купить другое и снова продать его. При этом отпадет необходимость выжидать истечения 5-летнего срока для освобождения от уплаты налога при продаже жилья.

Цель введения Закона N 382 – снижение привлекательности перекупки объектов недвижимости как способа извлечения прибыли и фиксация увеличения жилищной стоимости.

Если у вас остались неразрешенные вопросы по поводу получения налогового вычета при продаже квартиры или вам требуется помощь в его оформлении, то наш дежурный юрист онлайн готов бесплатно вас проконсультировать.

Источник: http://law03.ru/finance/article/nalogovyj-vychet-pri-prodazhe-kvartiry

Налоговый вычет при продаже квартиры в 2018 году, как получить, расчет размера, может ли оформить неработающий | Жилищный консультант в 2018 году

481

статьи:

Имущественный налоговый вычет

Использование имущественного вычета позволяет частично компенсировать налоговые средства, которые подлежат перечислению в пользу государства.

При продаже квартиры ее собственник должен уплатить сбор в размере 13% для резидентов страны. В отношении граждан, которые не проживают в РФ, расчет осуществляется по ставке 30%.

Предоставление налоговой льготы регулируется налоговым законодательством. Имущественный налоговый вычет устанавливается в соответствии со ст.220 НК РФ.

Правом на данную налоговую льготу обладают следующие категории граждан:

  • относящиеся к налоговым резидентам РФ;
  • обладающие доходом, с которого производится исчисление НДФЛ.

Льгота не предоставляется неработающим гражданам, которые не имеют дохода. Сюда также относятся определенные категории ИП, которые не уплачивают НДФЛ в силу выбранной системы налогообложения.

Получить льготу допускается одним из следующих способов:

  • Москва и МО:
  • Санкт-Петербург и ЛО:
  • Вся Россия:
  1. В виде налогового удержания.
  2. Путем снижения необходимой суммы на расходы, связанные с приобретением жилья.

Если сделка купли-продажи проводится между родственниками, то вычет не предоставляется. Сюда относятся граждане, состоящие в близких родственных отношениях:

  • муж и жена;
  • дети и родители, в том числе приемные;
  • братья и сестры;
  • внуки и бабушки/дедушки.

Если продажа осуществляется между лицами, состоящими в других родственных отношениях, то право на льготу сохраняется.

Если гражданин получил жилье в дар от родственника или путем наследования и решил продать ее в срок менее 3 лет, то ему придется уплатить НДФЛ. Тогда появляется право на возмещение средств. Если сделка по продаже жилья осуществляется позднее указанного срока, то налог не перечисляется, и отсутствует право на компенсацию.

Размер вычета и порядок расчета

Законодательство устанавливает сумму, на которую допускается снизить доход, поступивший при продаже квартиры или ее доли. Размер налогового вычета при продаже квартиры принимается равным 1 млн руб.

Если величина сделки не превышает 1 млн руб., то уплата налога не требуется. Однако необходимо предоставить декларацию с указанием нулевой суммы.

Расчет суммы в виде налогового удержания определяется следующим образом:

СН = (Ст – 1 млн руб.) * 13%, где

СН— сумма налога;

Ст – стоимость жилья.

Если нужно подтвердить затраты на покупку, то формула принимает другой вид:

СН = (Ст1 – Ст2) * 13%, где

Ст1 – цена отчуждаемой квартиры;

Ст2 – цена купленного жилья.

Оформление налогового вычета

Как получить налоговый вычет при продаже квартиры, устанавливает определенный порядок:

  1. Заполнение специальной формы 3-НДФЛ.
  2. Сбор документов.
  3. Отправка заявки в налоговую службу по месту проживания. Посмотреть и скачать можно здесь: [Образец заявления на получение имущественного налогового вычета]. Необходимые сведения предоставляются лично, через представителя или направляются почтой. При личном обращении нужно подготовить два экземпляра копий документов, в наличии необходимо иметь оригиналы. Почтой отправляют документы, заверенные нотариально. Если заявку передает представитель, то у него должна быть доверенность с заверением нотариуса.
  4. Прием и проверка документов ответственным органом.
  5. Предоставление льготы выбранным способом.

Декларацию можно заполнить самостоятельно или обратиться в юридическую контору. Обязательно указывается код дохода (1510 – если продается квартира, 15155 – если продаже подлежит определенная доля жилья). Для получения вычета фиксируется код 901, а при подтверждении расходов – 903.

Налоговая служба производит проверку ряда документов:

  • о праве собственности продавца на жилье, подлежащее продаже;
  • акт приемки-передачи;
  • подтверждение оплаты (чеки, выписки, наличие в акте фразы о получении средств в необходимом объеме);
  • подтверждение затрат;
  • договор дарения (если жилье было передано в дар предыдущему собственнику);
  • кадастровый паспорт (при дарении, наследовании, заниженной стоимости сделки);
  • подтверждение личности;
  • заявление на получение вычета.

Налоговый вычет после продажи квартиры допускается получить за несколько объектов. Если на протяжение года было продано несколько квартир, то вычет не изменяется и насчитывает 1 млн руб.

От налогообложения освобождаются объекты, срок владения которых составляет 3 года и более:

  • право собственности приобретено в результате наследования или дарения от лица, который является близким родственником;
  • гражданин стал собственником жилья вследствие приватизации;
  • плательщик ренты получил квартиру по соглашению, предполагающему пожизненное обеспечение с иждивением.

Согласно изменениям в законодательстве, в остальных случаях необходимый срок владения насчитывает 5 лет.

Подать декларацию нужно в определенные сроки: до конца апреля года, следующего после продажи недвижимости. Перечислить налог необходимо до середины июля этого же года. Вычет предоставляется за предыдущий год.

При нарушении данных сроков требуется уплата штрафов, которые рассчитываются в зависимости от величины задолженности, а также пени за каждый день неуплаты.

Пример по налоговому вычету

Миронов Владимир Антонович приобрел в 2015 году комнату стоимостью 720 тысяч руб. В 2017 году гражданин решает ее продать за 950 тысяч руб.

В данном случае более выгодным вариантом является имущественный вычет:

(950 000 – 1 000 000) * 13% — налог не уплачивается.

Если выбираются расходы на покупку, то расчет является следующим:

(950 000 – 720 000) * 13% = 29 900 руб.

Заключение

  1. Налоговый вычет при продаже квартиры дает возможность компенсировать часть средств, переведенных в виде налогов.
  2. Правом на льготу обладают определенные категории граждан, уплачивающие НДФЛ.
  3. При заключении сделки между родственниками право на вычет теряется.

  4. Законодательно предусмотрено два способа, как воспользоваться налоговым вычетом при продаже квартиры.
  5. Оформить льготу можно в заявительном порядке.
  6. Прием документов на льготу осуществляет налоговая инспекция.
  7. Обязательно заполняется налоговая декларация с указанием особенностей сделки.

  8. Перечисление налога производится не позднее определенной даты в следующем году после совершения сделки.

Наиболее популярные вопросы и ответы на них по налоговому вычету при продаже квартиры

Вопрос: Как используется вычет, если производится продажа доли квартиры?

Ответ: Если объект является собственностью нескольких лиц, то при продаже всех долей одновременно происходит распределение вычета в соответствии с каждой долей. Допускается распределение необходимой суммы по договоренности.

Когда квартира продается частями в разные периоды времени, то каждый собственник обладает правом на вычет общей суммой 1 млн руб.

Если собственник получил квартиру частями, то при отчуждении нужно установить, когда перешла в собственность та или иная доля. Если срок владения долей составляет менее 3 лет, то может потребоваться уплата налога, если стоимость доли насчитывает менее 1 млн.

Образцы заявлений и бланков

Вам понадобятся следующие образцы документов:

  • Образец заявления на получение имущественного налогового вычета

Список законов

Вам будут полезны следующие статьи

Получите консультацию по телефонам горячих линий:

  • Москва и МО:
  • Санкт-Петербург и ЛО:
  • Вся Россия:

Заявки и звонки принимаются круглосуточно и без выходных дней.

Источник: http://estate-advisor.ru/prodazha/nalogovyj-vychet-pri-prodazhe-kvartiry/

Налоговый вычет при продаже квартиры

При продаже жилой недвижимости собственник должен заплатить подоходный налог от полученного дохода. Но чтобы уменьшить налоговую нагрузку на граждан при продаже жилья законодательство предусматривает имущественные вычеты. О порядке применения этого вычета рассказывается в данной статье.

  • Каждый случай уникален и индивидуален.
  • Понимание основ закона полезно, но не гарантирует достижения результата.
  • Возможность положительного исхода зависит от множества факторов.

Доход от продажи квартиры (дома) не подлежит налогообложению, если квартира находилась в собственности гражданина не менее трёх лет.

Важно! Для квартиры, приобретённой с 01.01.2016, минимальный срок владения увеличен до пяти лет.

Но минимальный трёхлетний срок владения квартиры, при котором не уплачивается налог, сохраняется, в случае:

  • если право собственности на квартиру возникло в порядке наследования или по договору дарения от члена семьи и (или) близкого родственника;
  • если право собственности на квартиру возникло в порядке приватизации;
  • если право собственности получено в результате передачи квартиры по договору ренты (пожизненное содержание с иждивением).

Важно знать, с какого момента отсчитывать данный срок минимального владения. По общему правилу собственность возникает с момента регистрации в Росреестре.  Поэтому трёхлетний срок минимального владения нужно отсчитывать с даты указанной в свидетельстве о государственной регистрации права собственности на квартиру.

Но, есть случаи, когда дата возникновения право собственности возникает раньше, чем указано в свидетельстве (в силу закона).

  1. Квартира считается принадлежащей наследнику со дня открытия наследства (смерти наследодателя);
  2. Квартира, купленная в кооперативе, принадлежит владельцу со дня уплаты последнего пая;
  3. Квартира, приватизированная до вступления в силу ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»  т.е. до 23.01.1998 принадлежит собственнику с момента приватизации (дата, указанная в договоре о приватизации).

Имущественный налоговый вычет при продаже квартиры

Налоговый вычет после продажи квартиры может быть двух видов и налогоплательщик по своему усмотрению может выбрать наиболее выгодный для себя вариант.

Фиксированный налоговый вычет

Первый способ налогового вычета – это имущественный вычет в виде фиксированной суммы в 1 миллион рублей.

При этом способе вычета можно уменьшить налоговую базу на 1 млн рублей.

Рассмотрим на примере, данный способ. Допустим, официальная цена продажи квартиры 2 млн рублей, от этой суммы вычитаем 1 млн рублей и умножаем на 13% подоходного налога.

2 млн – 1 млн = 1 млн *13%= сумма налога 130 тыс. рублей.

Налоговый вычет на сумму произведённых расходов

Второй вариант – это вычет на сумму фактически произведённых и подтверждённых расходов, которые понёс налогоплательщик при покупке данного жилья.

Например, квартира была приобретена в 2014 г. за 2,6 млн рублей, а продана в 2015 г. за 3 млн рублей.

Налогоплательщик может воспользоваться данным вычетом и получается 3 млн р. – 2,6 млн рублей =400 тыс. *13*= сумма налога 52 тыс. рублей.

Важно! Поскольку стоимость продажи квартиры в этом случае незначительно превышает расходы на приобретение данной квартиры, то такой вариант вычета выгоднее для налогоплательщика, чем вычет фиксированной суммы.

Если же будет выбран вычет фиксированной суммы в 1 млн рублей, то налог будет больше (3 млн р. – 1 млн р. = 2 млн р. *13% = сумма налога 260 тыс. рублей).

Поэтому прежде чем выбрать способ налогового вычета, рекомендуем обратиться за консультацией к специалисту по налоговому праву.

Важно! Для того чтобы можно было воспользоваться налоговым вычетом в сумме произведённых расходов нужно собрать и представить в налоговую инспекцию документы подтверждающие расходы. Это такие документы, как договор купли-продажи квартиры, акт приёмки-передачи, платёжные документы.

Стоит добавить, что к понесённым расходам, кроме непосредственной стоимости квартиры, могут быть отнесены услуги риэлтера, проценты по ипотечному кредиту.

Оформление вычета в налоговой инспекции

Для получения имущественного налогового вычета при продаже квартиры нужно подать в налоговую инспекцию декларацию не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи жилья. Налоговая декларация по форме 3-НДФЛ вместе с документами о продажи  подаётся обязательно независимо от цены продаваемой квартиры, даже когда налоговый вычет превышает стоимость по договору.

Важно! Не нужно подавать налоговую декларацию только в случае владения квартирой более трёх лет.

Налоговый вычет при продаже квартиры индивидуальным предпринимателем

Закон предусматривает, что индивидуальный предприниматель не сможет воспользоваться имущественным вычетом при продаже квартиры, которая использовалась для предпринимательской деятельности.

Важно! Если гражданин предприниматель продаёт личную квартиру, в которой он жил со своей семьёй и использовал по назначению, то он имеет право на вычет (т.к. это некоммерческое жильё).

Право на имущественный вычет неоднократно

На использование имущественного налогового вычета при продаже квартиры законом не предусмотрено ограничений, т.е. пользоваться вычетом можно неоднократно.

 Но, фиксированный имущественный вычет в пределах одного налогового периода (календарный год) ограничен суммой в 1 млн рублей.

 Поэтому, если владелец в одном календарном году продаёт несколько квартир, то фиксированный налоговый вычет будет не больше 1 миллиона рублей.

Итак, налоговое законодательство предусматривает, что при продаже жилой недвижимости граждане должны уплатить подоходный налог. Но, вместе с тем закон даёт возможность минимизировать данный налог, используя имущественные налоговые вычеты. Особенности получения вычетов при продаже квартиры раскрыты в данной статье.

ВНИМАНИЕ! В связи с последними изменениями в законодательстве, информация в статье могла устареть! Наш юрист бесплатно Вас проконсультирует – напишите в форме ниже.

Источник: http://pravoman.ru/realty/buy-and-sell/nalogovyj-vychet-pri-prodazhe-kvartiry/

Типичные заблуждения о налоговом вычете при продаже и покупке квартиры / Sibdom.ru

О том, что каждый налогоплательщик имеет право на налоговый вычет при приобретении или продаже квартиры, знают даже те, кто никогда в своей жизни сделок с недвижимостью не совершал.

При этом и продавцы, и покупатели жилья почти одинаково часто допускают ошибки при определении размера этой компенсации. О самых распространенных заблуждениях при определении размера налогового вычета рассказала налоговый консультант, директор компании «Аутсорсинг» Ольга Ботова.

Самые распространенные ошибки продавцов

Самое распространенное заблуждение продавцов в отношении налогового вычета состоит в том, что они уверены: если в течение одного года они продали одну квартиру и купили другую взамен по большей цене (то есть весь доход был вложен в покупку новой квартиры, и расходы в результате оказались больше полученного дохода от продажи), налог платить не придется. На самом деле для налоговых органов продажа квартиры и покупка новой — это два совершенно разных действия. Уменьшить размер налогооблагаемой базы в данном случае можно, только отняв от стоимости, по которой квартира была продана, расходы, ранее связанные с ее же приобретением, но никак не расходы на покупку новой квартиры.

Например, в течение одного календарного года (одного налогового периода) была продана квартира за 2,5 миллиона рублей, купленная два года назад за 1,5 миллиона рублей, а взамен нее был приобретен новый объект за 3 миллиона рублей.

Размер налога, который предстоит уплатить владельцу этой квартиры с продажи в данном случае (срок владения квартирой, купленной до 1 января 2016 года, составляет менее трех лет, поэтому при ее продаже владельцу придется заплатить налог), будет рассчитываться следующим образом: 2,5 миллиона рублей (доход, полученный при продаже) минус 1,5 миллиона (расходы на покупку этой квартиры), получается 1 миллион рублей — сумма, с которой продавцу предстоит платить налоги.

1 миллион рублей умножаем на 0,13 (13% — ставка налога на доход для физических лиц) и получаем 130 тысяч рублей — размер налога.

Если продавец ранее никогда не пользовался налоговым вычетом при покупке квартиры (2 миллиона рублей), он может уменьшить размер налога еще на 2 миллиона рублей. В таком случае при продаже квартиры из нашего примера налог платить ему не придется.

1 Продавцы недавно приватизированных квартир, до этого момента долгое время проживавшие в них, считают, что при продаже не должны будут платить налог.

«Особенно часто такие ситуации возникают с пожилыми людьми, которые только что приватизировали квартиру, а затем сразу же ее продают, — поясняет Ольга Ботова.

— Несмотря на то что жить в этой квартире по договору социального найма до этого они могли не один десяток лет, отсчет срока нахождения объекта в собственности начинается с момента приватизации, и если он составляет менее трех лет, такая продажа будет облагаться налогом».

2 Ряд продавцов, которые продают квартиры, находящиеся в собственности менее трех лет (для объектов, купленных после 1 января 2016 года, — пяти лет), знают про существование имущественного вычета в 1 миллион рублей, который можно применить при продаже квартиры, чтобы уменьшить размер налогооблагаемой базы, но не знают, что взамен него они могут уменьшить размер налогооблагаемой базы на сумму расходов, понесенных на покупку этой же квартиры. На практике же продавцы, чтобы уменьшить размер налога, могут выбирать тот из этих вычетов, который будет больше в их конкретной ситуации.

3 Часть продавцов считают: если они продают квартиру, которая была получена в дар, и в договоре на такой объект указана некая оценочная стоимость квартиры, они смогут уменьшить налоги на эту сумму.

Однако для квартир, полученных по договору дарения, максимальный вычет, на который может быть уменьшена налогооблагаемая база, составляет 1 миллион рублей (поскольку у продавца не было расходов, связанных с приобретением этого объекта).

И даже если в договоре дарения вы указывали 3 или 5 миллионов рублей, эта сумма не будет учитываться как расходы.

4 Другим распространенным заблуждением продавцов является то, что если продавец является пенсионером, то есть на данный момент уже не имеет собственного дохода, при продаже квартиры он может воспользоваться только вычетом в 1 миллион рублей или уменьшить размер налога на сумму расходов, понесенных ранее на покупку продаваемой квартиры. «Если пенсионеры продают квартиру и покупают другую квартиру взамен в течение одного календарного года, они имеют право на уменьшение налогооблагаемой базы на сумму налогового вычета при покупке (2 миллиона рублей, при условии что ранее они никогда не пользовались этим имущественным налоговым вычетом). Если был доход, с которого можно удержать налог (доход, полученный при продаже квартиры), неработающий пенсионер (а также студент, ребенок) вправе уменьшать доход на этот вычет, чтобы не платить налог», — объясняет Ольга Ботова.

5 Многие продавцы твердо убеждены: если в договоре ранее было указано, что квартира была куплена за одну сумму, а в новом договоре купли-продажи также сказано, что она продана за те же деньги, налог им платить не придется.

Ведь в этом случае ранее понесенные расходы равны доходам, полученным при реализации квартиры.

На деле после вступления в силу с 1 января 2016 года изменений в законодательстве, связанных с налогообложением сделок с недвижимостью, в таком случае может возникнуть налог.

Если доход от продажи квартиры окажется меньше 70% кадастровой стоимости того же объекта, налоговый орган будет считать доход как 70% кадастровой стоимости проданного объекта. Например, налогоплательщик купил квартиру после 1 января 2016 года за 1,2 миллиона рублей и в этом же году продает ее за эти же 1,2 миллиона рублей.

Размер подтвержденного дохода при ее продаже также составляет 1,2 миллиона рублей. Однако кадастровая стоимость этого объекта — 2 миллиона рублей.

При определении суммы налога к уплате в этом случае налоговый орган будет использовать большую сумму, и вместо указанной в договоре цены в этом качестве будет применяться кадастровая стоимость, умноженная на коэффициент 0,7 (70%).

2 миллиона, умноженные на 0,7 (сумма полученного при продаже дохода), минус 1,2 миллиона рублей (расходы на приобретение этой квартиры) дают в итоге 200 тысяч рублей (размер налогооблагаемой базы). Умножив это значение на 0,13, получим 26 тысяч рублей — размер налога, который предстоит заплатить продавцу этой квартиры.

Распространенные заблуждения покупателей

1 На практике достаточно распространены сделки между близкими родственниками, которые совершаются специально для получения имущественного налогового вычета при покупке (260 тысяч рублей при стоимости объекта 2 и более миллионов рублей).

Между тем налоговый орган в таком случае откажет в выплате вычета. Согласно статье 105 Налогового кодекса РФ, имущественные вычеты не предоставляются, если сделка совершается взаимозависимыми лицами.

Взаимозависимыми признаются супруги, родители, дети (в том числе усыновленные), полнородные и неполнородные братья и сестры. Другие родственники взаимозависимыми не считаются.

2 Самой распространенной ошибкой покупателей является то, что они соглашаются на указание в договоре в качестве суммы сделки 1 миллиона рублей.

«Учитывая, что срок, после которого собственнику при продаже не нужно платить налог на доход физических лиц, с 1 января 2016 года увеличен с трех лет до пяти (для объектов, купленных после этой даты), возрастает вероятность, что квартира может быть продана еще до окончания этого срока, в таком случае при ее реализации новому собственнику придется платить налог на доход. При этом цена, указанная в договоре на продажу квартиры, будет сравниваться с кадастровой стоимостью. Покупателю уже сейчас, на момент приобретения объекта, нужно учитывать эти обстоятельства», — рассказывает Ольга Ботова.

3 Многие покупатели считают: если квартира, в связи с покупкой которой возникло право на получение имущественного налогового вычета, была продана, то они утратили право на получение имущественного налогового вычета, связанного с ее приобретением (максимальная сумма: 13% с 2 миллионов рублей). На самом деле это не так. Если ранее квартира была приобретена, при этом у покупателя сохранились документы, подтверждающие понесенные на ее покупку расходы, он вправе получить вычет в связи с ее приобретением.

4 Если квартира куплена в совместную или в долевую собственность, то каждый покупатель имеет право на вычет до 2 миллионов рублей. На деле он имеет право на вычет пропорционально своей доле в собственности на этот объект.

Например, если два собственника приобрели объект в долевую собственность (у каждого одна вторая доли) за 3 миллиона рублей, каждый из них сможет получить налоговый вычет только в размере 13% с 1,5 миллиона рублей, несмотря на то что максимальная сумма налогового вычета — 2 миллиона рублей. В дальнейшем они смогут добрать не полученную сейчас сумму вычета при покупке других объектов.

«Увеличить сумму вычета в такой ситуации можно, воспользовавшись правом ребенка на получение налогового вычета, — советует Ольга Ботова.

— Дело в том, что с 2014 года расходы на приобретение квартиры совместно с детьми расцениваются как семейные, поэтому любой из родителей может расходы по детским долям приписать себе, максимальная сумма получения вычета по одному налогоплательщику остается прежней — 2 миллиона рублей. Ребенок при этом в дальнейшем не теряет право на получение налогового вычета после достижения совершеннолетия».

Например, квартира была куплена за 4 миллиона рублей в совместную собственность родителей и двоих детей, каждый из них владеет 1/4 объекта, таким образом, каждому налогоплательщику положен вычет в размере 1 миллиона рублей (1/4 от 4 миллионов рублей — стоимости объекта). Родители при этом могут получить налоговый вычет за ребенка, таким образом размер налогового вычета для них увеличится до 2 миллионов рублей на каждого родителя.

5 Если ранее покупатель получал налоговый вычет, связанный с приобретением квартиры, он не имеет права на какие-то вычеты в дальнейшем. В том случае если он не получал вычет с суммы фактически уплаченных банку процентов по целевому кредиту, взятому на покупку жилья, он может заявить на получение этого вычета.

Начиная с 2014 года вычеты с расходов, понесенных при покупке квартиры (13% с 2 миллионов рублей), и налоговый вычет с уплаченных банку процентов по ипотеке (максимальная сумма: 13% с 3 миллионов рублей) могут быть разделены между разными объектами. Поэтому, если покупатель ранее получал вычет только по расходам на покупку квартиры, теперь по другому объекту он может заявить на получение вычета по фактически уплаченным процентам по кредиту.

Это только наиболее распространенные заблуждения продавцов и покупателей жилья, связанные с имущественным налоговым вычетом.  

© Использование материалов допускается, только при наличии активной ссылки на портал Sibdom.ru

Источник: http://www.sibdom.ru/publication/articles/34/1593/

Порядок предоставления налогового вычета при продаже квартиры

Наверняка многие граждане нашей страны слышали о возможности оформления налогового вычета при продаже недвижимости.

Но мало кто из них знает, как это возможно документально оформить и что под этим подразумевается.

По этой причине рассмотрим все эти нюансы подробней.

Законодательное регулирование

Вопросы, которые относятся к налоговому вычету, в том числе и по продаже квартиры, регулируется непосредственно самим Налоговым Кодексом РФ, в частности статьей №220.

Согласно этой статьи:

  • каждый житель нашей страны имеет полное право существенно сократить налоговые взносы при сделке о продаже недвижимости;
  • максимальный порог допустимого размера налогового вычета составляет 1 миллион рублей;
  • допускается возможность сокращение дохода непосредственно от сделки покупки, которая осуществилась на четкую сумму последующих затрат.

Последние новости и изменения

Согласно действующему законодательству, в  частности Налоговому Кодексу РФ, вся прибыль наших граждан подлежит обязательному налогообложению. Но при этом, есть несколько вариантов, когда наши граждане могут лишиться права оплачивать налог в полном, либо же частично размере.

Согласно последним нововведениям в законодательстве по этому вопросу, то в первую очередь следует обращать внимание на тот факт, что на сегодня существует 3-летний период на использование налогового удержания.

Если говорить простыми словами, то воспользоваться своим правом на получение налогового вычета теперь может та категория граждан, которые пользуются недвижимостью уже на протяжении длительного периода.

Но при этом есть небольшой нюанс: этой возможностью можно воспользоваться всего лишь один раз.

В том случае, если у граждан имеется больше двух объектов недвижимости, они не имеют права воспользоваться возможностью получения налогового вычета при продаже.

Кто имеет право

Право на получение налогового вычета имеют исключительно те граждане РФ, которые ежемесячно совершают оплату налога на доходы. Если говорить простыми словами, то право на получение данного виды вычета имеют абсолютно все граждане РФ, которые осуществляют официальную трудовую деятельность, при этом у них ежемесячно изымается 13% налога.

Само по себе определение “вычет” подразумевает под собой предоставление государством льгот по некоторым разновидностям налогов. Вычет предоставляет возможность для наших граждан не только избежать оплаты определенной части налогов, но и получить за нее некую компенсацию.

Стоит отметить, что этот вычет применяется исключительно для объектов недвижимости, которые расположены на территории РФ.

Сам вычет при продаже недвижимости, включает в себя несколько вариантов, а именно:

  • частичный вариант освобождения от уплаты налога;
  • полное освобождение от налоговых выплат;
  • либо налог подвержен оплате с общей суммы, которая была получена продавцом.

Условия предоставления

Действующий Налоговый Кодекс РФ предусматривает определенные ограничения, а именно:

  • вычет может быть получен исключительно в отношении той прибыли, которая подвержена налогообложению в размере 13%;
  • право на вычет имеют исключительно те граждане, которые являются налоговыми резидентами РФ;
  • вычет распространяется исключительно на те затраты, которые производились за счет средств налогоплательщика, включая кредиты.

В том случае, если продаже подлежит недвижимое имущество, которое было в собственности больше 3 лет, оно не подлежит налогообложению.

Сам расчет периода осуществляется исходя из указанной информации в свидетельстве о регистрации права собственности.

Если речь идет о корпоративной недвижимости, то в этом случае дата устанавливается непосредственно по документу о полном погашении пая.

В случае с наследством, датой отсчета принято считать дату смерти прошлого владельца недвижимости.

В том случае, если продаже подлежит недвижимое имущество, которое было в собственности меньше 3 лет, то продавец обязан выплачивать налог в размере 13%.  При этом допускается возможность использования имущественного удержания.

Стоит отметить, что налоговая база может быть снижена на сумму 1 миллиона рублей. В том случае, если сумма сделки не превышает 1 миллиона рулей, налогоплательщик полностью освобождается от уплаты налоговых сборов.

Необходимо брать во внимание тот факт, что сроков подачи заявления на получение налоговых вычетов законодательством РФ не предусмотрено.

В том случае, если в текущем году вычет был получен не в полном объеме, то остаток выплат переносится на следующий год.

Недвижимость, которая была получена по наследству

При регистрации права на владение имущества, закрепляется право конкретно взятого собственника на данный объект недвижимости. В том случае, если собственник меняется, то в обязательном порядке необходимо проводить государственную регистрацию.

Рассмотрим конкретную ситуацию на примере.

Предположим, что жилье было приобретено еще в 2007 году супружеской парой в долевую собственность. В 2012 году случилось так, что муж скончался, и после этого супруга приняла эту недвижимость в наследство.

После того, как она стала единственной владелицей этой недвижимости, она принимает решение о ее продаже.

В данной ситуации ключевой особенностью является непосредственно изначальная дата регистрации права на 50% этой недвижимости. По той причине, что 50% от этой недвижимости была уже в собственности больше 3 лет, то после продажи этой недвижимости, остальные 50% этого имущества также освобождается от оплаты налогов.

Порядок оформления и перечень документов

Для того чтобы получить данный тип вычета необходимо обратиться в налоговую инспекцию и предоставить такой перечень документов:

  • заявление по установленной законодательством форме. Ее можно получить непосредственно при обращении за вычетом;
  • соглашение, которое подтверждает факт перехода права собственности на конкретный вид недвижимого имущества;
  • акт о приеме/передачи недвижимости;
  • документ, который подтверждает факт получения конкретной денежной суммы за смену права собственности;
  • справку со своего официального места работы по форме 2-НДФЛ.

Если говорить о периоде рассмотрения самого обращения, то этот срок составляет не больше 30 календарных дней с момента получения налоговым органом заявления и сопровождающей документации.

В том случае, если вычет получатель хочет получить от работодателя, необходимо указать это в заявлении, тогда налоговый орган отправляет уведомление работодателю и тот выплачивает вычет в размере 13% при выплате заработной платы.

Ели же получатель планирует получить вычет непосредственно от налогового органа, необходимо об этом также указать в заявлении.

Правила и пример расчета

Сидоренко Е. Б. является собственником недвижимости на протяжении 32 месяцев. Недавно он принял решение о ее продаже. При этом вся процедура была оформлена в порядке, согласно законодательства.

Сидоренко обращается в налоговую инспекцию за правом получения вычета на данную недвижимость.

При этом Сидоренко предоставил всю необходимую документацию и составил соответствующее заявление.

Согласно статье 220 Налогового Кодекса РФ налоговая принимает положительное для него решение и осуществляет процесс подсчета вычета.

Себестоимость недвижимости составила 1,5 миллиона рублей, при этом максимальная сумма, как известно 1 миллион рублей.

По этой причине (1 500 000 – 1 000 000) х 13% = 65 тысяч рублей.

Именно такую сумму он имеет право получить в качестве налогового вычета.

Продажа доли в квартире

Как уже было сказано раньше, продажа недвижимости, которая находилась в собственности меньше 3 лет, имеет немало нюансов.

К примеру, одновременный факт отчуждения всех долей приводит только к тому, что налоговое удержание распределяется пропорционально, в четком соответствии с долями собственников.

При возможной реализации недвижимости в разный период, каждый из собственников имеет полное право рассчитывать на удержание в размере, который не превышает 1 миллиона рублей.

При этом на данный вопрос Министерство финансов дало четкое пояснение. В том случае, если налогоплательщик получает недвижимость в свои владения долями, то непосредственно в процессе самого отчуждения необходимо определить, когда именно перешла в собственность каждая доля.

Без всякого сомнения, что формулировка выглядит немного расплывчато, поэтому рассмотрим пример.

Прохин А.Л. решил все-таки продать свою недвижимость, которая им же была получена в разное время, а именно:

  • 1/3 часть непосредственно после процесса приватизации;
  • 1/3 часть после того, как он официально вступил в наследство;
  • 1/3 часть непосредственно по договору о дарственной;
  • 2/3 части у него уже было в собственности больше 3 лет.

После того, как он продал недвижимость за 2,4 миллиона рублей, он полностью освобожден от оплаты налогов, поскольку себестоимость 1/3 части, которая была у него в собственности меньше лет, отчуждена всего лишь за 800 000 рублей.

По такому же принципу действует алгоритм и при отчуждении у нескольких владельцев долей.

Особенности купли-продажи недвижимости родственникам

Согласно статье 151 Налогового Кодекса РФ налоговое удержание не осуществляется в процессе реализации либо приобретения недвижимости у своих родственников.

По этой причине вычет для этой категории граждан не осуществляется согласно действующему законодательству.

Но при этом, если вычет производится после бракоразводного процесса, то весь порядок является стандартным, как и для всех.

О налоговых вычетах при продаже недвижимости рассказано в следующем видеоматериале:

Рекомендуем другие статьи по теме

Источник: http://posobie-help.ru/nalogi-i-zakony/nalogovye-vychety/pri-prodazhe-kvartiry.html

Добавить комментарий