Как провести расторжение договора купли-продажи квартиры?

Содержание

8(800)350-83-64

Можно ли и как расторгнуть договор купли-продажи квартиры: 5 правил

Иногда случается так, что сделка уже совершена. Но необходимо отказаться от неё, по личным или юридическим причинам. Проблем не должно возникнуть, если первоначальный договор оформлен грамотно.

Общая характеристика договора купли-продажи квартиры

Когда договор расторгают, его действие прекращается полностью. Любые правовые отношения между сторонами заканчиваются. Но для отмены сделки недостаточно проявления воли одной из сторон.

Вопрос решается судебным порядком, либо при получении согласии второй стороны. Договор расторгается в той же форме, в которой он заключался изначально. Это значит, что всё делается письменно.

Довольно редко встречаются ситуации, когда обе стороны согласны расторгнуть соглашение. Ни одна из них не может требовать возвращения обязательств или того, что уже было выполнено, отдано, исполнено.

Однако связь между участниками сделки будет разорвана. Исключение – ситуации, когда в самом соглашении предусмотрен другой порядок.

Когда возможна отмена сделки

Условия, на которых договора расторгаются или изменяются, подробно описаны в статье 450 Гражданского Кодекса России. Это касается не только покупки или продажи недвижимости, но и совершения других сделок.

Действие соглашения обычно прекращается, если одна из сторон допустила серьёзное нарушение требований второй. Есть и другие случаи, предусмотренные законодательно.

Серьёзное нарушение – это такое действие, в результате которого вторая сторона получает серьёзный ущерб. К таким нарушениям обычно относят:

  1. Отказ из выселения из квартиры, снятия с регистрационного учёта. Обычно такие нарушения допускают сами продавцы.
  2. Отказ вносить плату. Например, когда договор уже подписан, прошёл процедуру госрегистрации. Но продавец так и не получил своего вознаграждения.

Как признать договор купли-продажи недвижимости недействительным

Сделка потеряет свою юридическую силу при выполнении следующих условий.

  • Она была мнимой или притворной. Правда, потребуется предъявить серьёзные доказательства.
  • Гражданина принудили подписать документы, угрозами, введением в заблуждение и другими подобными способами.
  • Договор составлен с участием несовершеннолетнего, но официальный представитель отсутствовал.
  • Договор подписан с гражданином, которого официально признали недееспособным.
  • Тело договора оформлено с нарушениями текущего законодательства. Или конкретных актуальных нормативных актов.

Пример соглашения о расторжении договора купли-продажи.

По обоюдному согласию

Согласие сторон или судебное решение – самые серьёзные основания, по которым может быть расторгнут подобный вид договоров. Именно обоюдное согласие становится наиболее выгодным вариантом для каждой из сторон. Но на практике таких соглашений достичь удаётся редко.

Обратная процедура сделки – оптимальное решение, если согласия удалось-таки достичь. Для этого стороны просто меняются местами. И заключают новый договор. Просто покупатель играет роль продавца, и наоборот. Затем передают друг другу денежные средства вместе с правами на собственность.

Но у процедуры есть тонкости юридического характера. Компенсация расходов, которые уже были понесены, не предполагается. Если продавец уже получил аванс, то у покупателей нет шансов забрать его обратно. Даже в судебном порядке. Лучше заранее прописать данный пункт, составляя первоначальный договор.

Если согласия нет

Если сделка уже состоялась, то без веских оснований расторгнуть её будет практически невозможно. Иски о подобных расторжениях принимаются лишь в двух ситуациях:

  1. Возникновение непредвиденных обстоятельств.
  2. Одна из сторон нарушает условия договора.

Обременения на объекте недвижимости вместе с отказом от внесения платы – наиболее частые проблемы, с которыми сталкиваются на практике. Во втором случае инициатором расторжения выступает продавец. Он вправе предъявить такое требование, если не получил полную сумму, хотя регистрация сделки прошла успешно.

Доказательной базой станут бумаги, подтверждающие передачу денежной суммы.

Действия продавца зависят от каждой конкретной ситуации. Можно потребовать не только само расторжение, но и принудительное взыскание необходимой суммы. В первом случае сделка получит статус ничтожной.

Продавец возвращает свою недвижимость вместе с правами на неё. В другой ситуации взыскивают сумму в полном размере, к ней добавляют неустойку, возникшую из-за нарушения условий, указанных в договоре.

Покупатели тоже могут обнаружить неожиданные «недостатки». Например, жильцов, которые ещё не выписались. Или собственников, которые пребывали в длительной командировке, отпуске. Или проходили военную службу.

В таких ситуациях суды признают справедливость требований истцов. Утраченные права собственника восстанавливаются полностью. Покупатель может потребовать, чтобы сделку расторгли.

Расторжение после регистрации: инструкция и образец документа

Стороны в любом случае сначала должны решить всё мирным путём. По крайней мере, попытаться это сделать при возникновении спорных ситуаций. Это и называется досудебным порядком урегулирования.

Если одна из сторон решает расторгнуть договор, то второй надо отправить письменное уведомление. С обязательным указанием срока, за который получатель должен дать ответ. Обычно указывают время максимум до месяца.

Инициатор может подавать исковое заявление в суд, если ответ отсутствует, либо он отрицательный.

Есть следующий набор нюансов, которые учитываются при обращении в суд.

  • Можно указать в иске возмещение морального вреда или компенсацию убытков, если обстоятельства позволяют.
  • Главное правило – чёткое указание требований. Они должны касаться расторжения договора, а так же возврата в первоначальное состояние того, что уже было исполнено по сделке.
  • Заявитель отдельно пишет о том, что пытался использовать мирный путь для решения вопроса. Для доказательства прикладывают само уведомление второй стороны вместе с отказом в письменной форме. Если он был получен.

Образец соглашения о расторжении договора купли-продажи квартиры можно скачать здесь.

Образец соглашения о расторжении договора купли-продажи квартиры.

О негативных последствиях для каждой из сторон

Уже говорилось о невозможности компенсировать расходы, которые возникли ранее. Иногда возникают ситуации, когда покупатели уже отдали необходимую сумму, но саму недвижимость так и не получили. Тогда у покупателей, опять же, есть право расторгать договор в одностороннем порядке.

Но даже в таких ситуациях продавцы не обязаны возвращать уже потраченное. Ведь одна сторона выполнила свои обязательства до того, как договор был расторгнут.

Из-за этого покупатели выигрывают дело, но остаются без жилья и без денег. Потому и рекомендуется при составлении договора прописать пункт, согласно которому хотя бы денежные средства возвращаются, если договор расторгается.

Главное – предусмотреть все возможные ситуации при первоначальном заключении договоров. В частности, прописывать обязанности первой и второй стороны по возвращению необходимой суммы, либо самого имущества. На случай, если возникают проблемы.

В каких случаях договор не расторгают

Если документ прошёл регистрацию, и условия соблюдены сторонами – расторжение невозможно. Например, заключается договор на квартиру.

Покупатель уже перевёл денежные средства, после чего ни у кого из участников не возникло претензий. Спустя месяц проходит регистрация. Права собственности переходят от одного человека к другому. После этого договор расторгать нельзя.

Даже через суд обратного хода нет, если никаких нарушений не выявлено. Придётся заново заключать договор, если стороны планируют провести всё снова. Этого нельзя делать в одностороннем порядке.

Инструкция по расторжению до регистрации

До регистрации порядок будет таким.

  • Если стороны согласны, они просто подписывают соглашение о расторжении сделки. Это единственно необходимое действие.

Если возникла неуплата

Неуплата по договору – существенное нарушение условий сделки. В этом случае продавец имеет право обратиться в суд в одностороннем порядке. Но только в том случае, если в самом соглашении прописано соответствующее правило.

Тогда судебные органы встают на сторону обратившегося. Надо составить исковое заявление с указанием самого требования, ссылками на законодательные нормы.

О заявлении на расторжение

Необходимо собрать пакет документов, прежде чем подавать такие заявления. В пакете должны быть:

  • Доказательства попыток досудебного регулирования.
  • Справка о том, что денежные средства были переданы.
  • Договор купли-продажи, оформленный копией.
  • Подтверждение законного права собственности.
  • Справку об оплате госпошлины.
  • Копия искового заявления.

Вначале пишется, кому и от кого направлен документ. Нужны контактные данные, телефоны и адреса. Далее идёт описание сути самих претензий. Остаётся поставить только дату вместе с росписью и ФИО составителя.

О гарантиях безопасности и сроках

На законодательном уровне предусмотрена возможность дополнительной фиксации факта передачи недвижимости от одной стороны к другой.

Для этого и составляются специальные передаточные акты. Конкретных сроков для самой передачи законодательство не устанавливает. Написано лишь «в разумные сроки».

Потому стороны должны сами указать, за какое время недвижимость с правами на неё должна перейти от одного человека к другому. Важна возможность принудительного расторжения согласия, с компенсацией выплаченных средств.

Исковые заявления на расторжение договора можно подавать не больше, чем через три года после того, как документ оформлен.

Образец претензии.

Что делать сторонам, чтобы обезопасить себя

Действия для покупателя должны быть такими.

Как уже говорилось, сроки передачи недвижимости должны быть максимально чётко указаны в договоре. Чем точнее эти сроки – тем лучше. Важно, чтобы правильной была и стоимость квартиры.

Риелторы часто предлагают её занижение, ведь такой шаг позволяет уклониться от уплаты налогов. Но для покупателей подобная экономия может стать невыгодной. Продавец легко вернёт указанную сумму, если дело дойдёт до расторжения.

Что должны делать сами продавцы

Им важен перечень ситуаций, когда появляется само право на расторжение. Основными причинами служат отказы покупателей от перечисления сумм, указанных в договоре. Не меньше внимания рекомендуется уделить времени фактического перечисления средств.

Хорошо, если эта передача состоится не после завершения регистрации, а тот же день, когда проводится процедура. Тогда и продавцы получают большую защиту.

Заключение и дополнительные советы

Ответ на вопрос о том, можно ли расторгнуть соглашение о покупке, будет утвердительным. Но, только в том случае, если основания будут достаточно серьёзными.

Лучше приглашать профессиональных юристов не только при первоначальном оформлении договора, но и в случае возникновения конфликтных ситуаций. Они помогут сократить время и силы.

Продавцы не могут требовать отмены договора просто потому, что они передумали, хотя покупатели, со своей стороны, никаких нарушений не допустили. Даже если нарушение есть, оно должно быть существенным, чтобы стать основанием для расторжения. Лучше стараться делать так, чтобы заранее предотвратить негативные последствия.

Главное – следовать действующим законодательным нормам в соответствующей сфере. Специалисты советуют расторгать договоры до регистрации, если это действительно необходимо. Такая процедура будет проще, и обходится дешевле. Но наличие чётких и аргументированных доводов обязательно всегда.

О том, как происходит одностороннее расторжение договора купли-продажи квартиры вы узнаете из этого видео:

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть!Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать – напишите вопрос в форме ниже: Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть!Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать – напишите вопрос в форме ниже:

Источник: http://ProNovostroyku.ru/yuridicheskie-voprosy/prodazha-kvartiry/mozhno-li-i-kak-rastorgnut-dogovor-kupli-prodazhi-kvartiry-5-pravil.html

Расторжение договора купли продажи квартиры

Расторжение договора купли продажи квартиры

По определению, расторжение договора после его заключения – это окончательное прекращение действия соглашения и завершение правовых и юридических отношений между продавцом и покупателем. Аннулировать сделку можно только при двухстороннем согласии, или же по инициативе одной стороны, но только в судебном порядке.

Обязательства, которые были исполнены по договору, не подлежат возврату, если не было прописано другой возможности, т.е. аванс или часть средств внесенных как оплата за жилье не возвращаются покупателю, даже если все отношения по условиям сделки прекращены и жилье остается у продавца.

Условия расторжения любого документа, указаны в ст. 450 ГК РФ. В законе прописано, что действие контракта прекращается только при условии существенных нарушений пунктов сделки.

Существенными нарушениями принято считать действия одной из сторон, которые наносят ущерб другой стороне или лишают того, на что она рассчитывала при заключении соглашения.

К данным нарушениям относится неполучение продавцом оплаты, даже если договор подписан сторонами и зарегистрирован в Росреестре. Нарушением со стороны продавца считается отказ от выписки из квартиры и выселения.

Еще одним поводом для прекращения контракта служит изменение обстоятельств, на которые стороны опирались, заключая сделку и не предполагали, что существует возможность их кардинального изменения.

События, случившиеся внезапно не позволяют исполнить условия соглашения, но вины участника сделки в этом нет. Эта ситуация наиболее распространена в судебной практике.

Признание договора купили-продажи квартиры недействительным

Одним из вариантов прекращения обязательств по соглашению служит признание недействительным договора купли-продажи квартиры.

При таком решении проблемы сторона, признанная виновной в расторжении сделки обязана вернуть все, что было получено по условиям контракта и компенсировать возможный ущерб, полученный другой стороной.

Сделка признается недействительной в том случае, когда нарушаются нормы закона или одна из сторон признана недееспособной, или не могла руководить своими действиями.

Так же договор теряет силу, когда заключается под угрозой насилия, обманным путем или же являлся мнимым или притворным для сокрытия каких либо правонарушений (см. Проверка квартиры при покупке).

Когда жилье приобретается у фирм или организаций, неправильные уставные документы, ошибки в оформлении, отсутствие согласия учредителей или подписание бумаг неуполномоченным лицом служит поводом для аннулирования соглашения.

Расторжение договора купли-продажи квартиры до и после регистрации

Отменить сделку купли-продажи несложно, если права собственности на жилье не были переоформлены и процедура государственной регистрации еще не проводилась.

Недвижимость еще считается собственностью продавца, и процедура аннулирования, при достижении обоюдного согласия, заключается в подписании документа о расторжении договора.

Дело осложняется, когда продавец отказался от прав собственности и владения перешло к покупателю. В данном случае отменить сделку можно только при возникновении ситуаций предусмотренных законом или предусмотренных в контракте.

Согласно ГК РФ процедура аннулирования контракта возможна только тогда, когда его срок действия не истек. После исполнения всех обязательств по соглашению и истечению его срока расторгнуть контракт не представляется возможным.

Когда регистрация недвижимости прошла, но не все пункты были выполнены, отмена контракта не означает возврат жилья бывшему собственнику.

Чтобы иметь возможность вернуть квартиру следует прописать данное условие при заключении договора купли-продажи или же в документе об отмене сделки.

Расторжение договора купли-продажи квартиры по соглашению сторон

Аннулировать договор можно и не обращаясь в судебные инстанции, т.е. по обоюдному согласию продавца и покупателя. Для этого составляется соглашение о прекращении сделки и подписывается, после чего проводиться передача прав собственности в обратном порядке.

Получается, что квартира продается бывшему владельцу с возмещением расходов связанных с оформлением документов и государственной регистрации стороной – инициатором расторжения.

Судебные инстанции принимают иски по аннулирования договоров только после того, как был получен отказ от второй стороны подписать соглашение об отмене сделки.

После подачи иска отправляется повторный запрос стороне о мирном разрешении вопроса и в случае отказа или неполучения ответа дело получает ход.

Если в контракте не указаны сроки для получения ответа, то стандартное время ожидания – 30 дней.

Если стороны не смогли прийти к компромиссу и решить дело мирным путем, тогда можно подать дело об аннулировании соглашения на рассмотрение в суд.

При подаче заявления истцом довольно часто совершается серьезная ошибка, исправить которую впоследствии сложно.

Истец требует расторжения договора, но при этом забывает указать, что так же необходимо вернуть имущество.

Суд со своей стороны может рассматривать и удовлетворять только те требования, которые были предъявлены.

Суд, приняв решение в пользу истца, тем самым аннулирует само соглашение покупки дома или квартиры и отменяет действие контракта. Имущество же, которое уже перешло в собственность покупателя и прошло регистрацию в Росреестре так и остается у последнего.

В такой ситуации истцу придется вновь обращаться в суд с очередным заявлением о возврате квартиры и выселении новых жильцов.

Еще одним неопрятным моментом для продавца может стать пункт об окончательном расчете только после переоформления всех прав собственности. Если покупатель не выплатит сумму, возврат недвижимости будет сопряжен со многими трудностями.

Ст. 395 ГК РФ гласит, что в подобных ситуациях продавец может требовать возврата всей суммы за недвижимость, а так же выплаты компенсации за причиненные убытки, если таковые имели место быть.

При составлении искового заявления в суд необходимо указать следующие требования:

  • Расторгнуть договор купли-продажи (обязательно указать весомые причины);
  • Вернуть переданное по договору имущество прежнему владельцу;
  • Возместить убытки или моральный вред (если имеются доказательства полученного ущерба и нарушения ответчика были серьезными).

Именно поэтому очень важно при составлении заявления о расторжении договора купли-продажи учитывать все возможные нюансы, а еще лучше обратиться к грамотному адвокату за консультацией.

Гарантии безопасности и сроки

Во избежание конфликтных ситуаций следует уделить внимание договору еще на стадии его составления, предусмотреть все возможные случаи и прописать методы их решения.

Рекомендуется учесть следующие пункты:

  • Возможность аннулирования соглашения, если не выполняются обязательства, взятые на себя одной из сторон;
  • Способы и сроки оплаты.

В законодательстве предусмотрена возможность зафиксировать факт передачи недвижимости специальным передаточным актом.
Определенных сроков для передачи имущества в ГК РФ не установлено и есть лишь не конкретизированное определение «в разумный срок».

Важно прописать четкий срок передачи квартиры и в случае невыполнения обязательства требовать возврата жилья принудительно с возможностью компенсации полученных убытков.

Подать исковое заявление с просьбой расторгнуть договора купли-продажи можно в течение трех лет с момента его заключения, об этом указывается в статье 196 ГК РФ.

Из всего вышеизложенного можно решить, что существует много оснований и возможностей для расторжения сделки, это действительно так, но основная сложность заключается в том, что нарушения и прочие причины, побудившие к отказу необходимо доказывать в суде, а это очень трудно.

Поэтому помните, что любое событие лучше заранее предупредить, чем потом разбирать негативные последствия необдуманных действий.

Источник: https://myestate.club/kuplya-prodazha/rastorzhenie-kupli-prodazhi-kvartiry.html

Как быстро расторгнуть договор купли-продажи квартиры. Законные способы расторжения договора

Любая сделка может быть отменена после заключения, в том числе и купля-продажа недвижимости. От того, настолько правильным будет поведение участника соглашения, зависят возможные последствия.

В представленной статье мы подробно расскажем, какие причины могут служить основанием для расторжения договора купли-продажи, какие способы могут использоваться и какие важные особенности нужно знать для успешного завершения процедуры.

○ Что означает прекращение договора купли-продажи квартиры?

Прекращение соглашение о купле-продаже недвижимости подразумевает полное окончание правовых отношений, если иное не предусмотрено законом либо текстом документа.

Судьба предмета сделки и финансовых средств зависит от момента расторжения договора:

  • До регистрации перехода права собственности.
  • После официальной смены собственника.

В первом случае время действия соглашения еще не окончено, поэтому стороны просто возвращаются на исходные позиции: покупатель получает переданные деньги, а продавец – квартиру. В  этом случае заключается новое соглашение о расторжении договора купли-продажи.

Если стороны решили расторгнуть договор после регистрации нового собственника, это уже не может считаться основанием для возврата имущества или денег, потому что у предмета сделки официальный новый владелец. Отменить операцию можно только путем заключения обратного соглашения о купле-продаже, в котором стороны поменяются местами.

Вернуться к содержанию ↑

○ Расторжение и признание договора недействительным

Нередко бывают ситуации, когда один из участников сделки ходатайствует о прекращении соглашения в силу его незаконности. В подобном случае договор признается недействительным (ничтожным), а не расторгается. Как правило, это соглашения, в которых одна из сторон признается недееспособной либо документ подписывается под угрозами, давлением и т.д.

  • «Сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка) (п. 1 ст. 166 ГК РФ)».

Недействительный договор признается незаключенным с момента его подписания, тогда как расторгнутым может быть только действительная сделка.

  Учитывая тот факт, что недействительное соглашение не имеет юридической силы с самого начала, имущественные права сторон, а также их положения остаются без изменений.

Что касается расторгнутого договора, доход, полученный после его заключения, не подлежит возврату. Именно в этом заключается основное отличие недействительного и расторгнутого соглашения.

Вернуться к содержанию ↑

○ Расторжение договора

Чтобы прекратить заключенное соглашение, необходимо наличие обстоятельств, предусмотренных законом, а также соблюдение порядка процедуры.

✔ Основания и условия

  • «Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором (п.1 ст. 450 ГК РФ)».

Из настоящего закона следует, что основаниями для расторжения заключенного соглашения о купле-продаже квартиры может стать:

  • Обоюдное согласие участников.
  • Нарушение существенных условий сделки.
  • Соответствующее судебное решение.

Вернуться к содержанию ↑

✔ Порядок расторжения договора

Алгоритм действий по прекращению соглашения зависит от того, произведена ли государственная регистрация перехода права собственности или нет, а также от достижения договоренности между сторонами.

✔ Досудебный

Независимо от факта госрегистрации сделки, вопрос можно решить в досудебном порядке, если стороны пришли к согласию.  Для этого нужно:

  • Составить соглашение о расторжении договора купли-продажи (если прекращение происходит до регистрации сделки).
  • Составить новый договор купли-продажи, в котором участники меняются местами и производится обратная продажа (если расторжение требуется после регистрации перехода права собственности).
  • Зарегистрировать документ в Росреестре.
  • Вернуться на исходные позиции сторон.

При расторжении важно прописать все существенные условия соглашения, а также факт отсутствия претензий сторон друг к другу.

Если достигнуть согласия о расторжении не удается, требуется обращение в суд. Основанием для подачи будет отказ контрагента от расторжения в письменном виде.

  • «Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок (п. 2 ст. 452 ГК РФ)».

Вернуться к содержанию ↑

✔ В суде

Обращаться в суд для расторжения заключенного договора купли-продажи можно в течение 3 лет с момента его подписания. В данном случае следует составить два иска либо оформить один, в котором прописаны 2 требования:

  • О расторжении соглашения о купле-продаже недвижимости.
  • О возврате имущества.

Если имеются существенные повреждения жилплощади, следует также ходатайствовать о возмещении нанесенного ущерба. Так, договором может предусматриваться, что покупатель должен внести всю сумму стоимости в определенный срок после регистрации перехода права собственности. Если он пропустил положенное время, ему придется возвращать не только весь объем оплаты, но и некоторые проценты.

  • «В случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором (п. 1 ст. 395 ГК РФ)».

Для обращения в суд нужно подготовить:

  • Исковое заявление, в котором указана суть претензий и требования истца.
  • Копию соглашения о купле-продаже квартиры.
  • Документы, выступающие доказательством нарушения обязательств ответчика (например, чек о переводе меньшей суммы).

После судебного заседания, суд может:

  • Удовлетворить требования истца и расторгнуть договор.
  • Помимо возврата имущества/денег постановить возместить истцу понесенные убытки.
  • Отказать в удовлетворении ходатайства.

В первом случае необходимо написать заявление в Росреестр о внесении изменений в сведения о владельце недвижимости.

Вернуться к содержанию ↑

○ Признание договора недействительным

Основания для признания соглашения купли-продаже недействительным (ничтожным) перечислены в  §2 гл. 9 ч. I ГК РФ. Это возможно при наличии хотя бы одного из перечисленных критериев:

  • Несоблюдение законодательных норм.
  • Признание одного из участников договора недееспособным, либо ограниченно дееспособным.
  • Факт пребывания одной из сторон в состоянии алкогольного/наркотического опьянения с невозможностью несения ответственности за свои поступки.
  • Соглашение заключено с гражданином, не достигшим совершеннолетия без участия законного представителя.
  • Присутствует факт угроз, обмана и других насильственных действий с целью подписания документа.
  • У сделки нет правовых последствий (мнимая сделка) либо она заключена для прикрытия иных правовых отношений (притворная сделка).

Вернуться к содержанию ↑

○ Частные причины расторжения договора и признания недействительным

Помимо перечисленных критериев, есть и иные условия, при которых договор может не иметь юридической силы.

✔ Продажа организацией

В данном случае соглашение будет признано ничтожным, если:

  • Уставные документы организации оформлены некорректно.
  • Договор подписан неуполномоченным лицом.
  • Сделка была заключена без уведомления учредителей и получения их согласия.

Вернуться к содержанию ↑

✔ Расторжение договора до регистрации

В этом случае переход имущественных прав еще не произошел, поэтому отказ от сделки не будет иметь существенных последствий для сторон. Процедура расторжения сводится к оформлению соглашения о прекращении договора купли-продажи и регистрации готового документа в Росреестре.

Вернуться к содержанию ↑

✔ После прописки

Если требование о расторжении договора поступает после регистрации перехода права собственности на предмет соглашения и прописки нового владельца на приобретенной жилплощади, процедура аннулирования осложняется. При достижении согласия сторонами нужно составить новый договор купли-продажи, по которому покупатель заново продаст квартиру его прежнему владельцу и получит от него переданные деньги.

Если достигнуть соглашения не получится, вопрос решается через суд. До обращения в судебные инстанции нужно соблюсти порядок досудебного урегулирования:

  • Направить письменное требование о расторжении контракта контрагенту.
  • Получить от него письменный отказ.
  • При отсутствии ответа соблюсти 30-дневный срок ожидания и только после этого направлять иск в суд.

Таким образом, порядок расторжения договора купли-продажи зависит от момента выставления соответствующего требования и возможности достижения согласия сторонами.

Вернуться к содержанию ↑

○ Советы юриста:

✔ Аванс передан продавцу, договор расторгнут, можно ли вернуть аванс?

Возврат денежных средств возможен только при наличии одного из перечисленных условий:

  • Такое требование прописано в договоре.
  • Соглашение расторгается до регистрации перехода права собственности.

Вернуться к содержанию ↑

✔ Если договор зарегистрирован и недвижимость перешла в собственность покупателю, договор расторгнут, можно ли вернуть собственность?

Возврат имущества возможен, если суд признает существенное нарушение условий договора или законодательных норм. В противном случае стороны не могут требовать возврата того, что было исполнено до прекращения соглашения.

Вернуться к содержанию ↑

Как расторгнуть договор купли-продажи квартиры. Рассказывает адвокат Ирина Белякова.

Вернуться к содержанию ↑

Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ

Источник: http://TopUrist.ru/article/53989-kak-rastorgnut-dkp-kvartiry.html

Расторжение договора купли продажи недвижимости после регистрации

Если ничто не предвещало проблем, сделка купли-продажи состоялась, а потом выяснилось, что в приобретенном жилище зарегистрированы жильцы, есть неплатежи в серьезных объемах или иные сложности, то можно ли расторгнуть договор купли-продажи и вернуть все обратно?

Законодательная база

Тема аннулирования договоров купли-продажи относится к числу самых юридически непростых, когда даже опытному юристу сложно правильно расставить акценты, разложить ситуацию по полочкам и подвести правовую основу.

Законом в лице ст. 450 ГК РФ предусмотрено расторжение договора купли-продажи в зависимости от причин.

На любом этапе, в основном по взаимному решению сторон, можно прекратить действие сделки.

Но есть варианты прекращения отношений и в одностороннем порядке.

Для осуществления таких намерений должны быть серьезные основания, одного простого желания покупателя или продавца недостаточно.

Основания может дать одна из сторон, скрыв какие-то сведения, или предоставив неполную или намеренно ложную информацию. Иногда вины ни продавца, ни покупателя в возникших обстоятельствах нет, тогда вступает в силу ст.

451 ГК РФ, также может иметь место форс-мажор. Собственно процедура прекращения сделки подчиняется требованиям ст. 452 ГК РФ.

При невозможности мирно провести расторжение, особенно, если речь идет о неуплате средств, могут помочь судебные органы.

Согласно Федеральному закону №122, который регламентирует проведение операций с объектами недвижимости, все акты купли-продажи требуют регистрационных мер: сначала договора, а потом – переноса прав собственности от продавца к покупателю.

Проведение процедуры аннулирования сделки может иметь место при таких ситуациях:

  • взаимное согласие сторон;
  • нарушение важнейших условий контракта;
  • по судебному решению;
  • когда расторжение документа предусмотрено законодательными актами.

Расторгнуть договор купли-продажи – значит, прекратить действие договора, неисполненного или исполненного ненадлежащим образом. Когда продавец или покупатель утверждают, что сделку нужно отменить из-за недействительности договора об акте купли-продажи, то это совсем другая история, в нашем случае договор действителен, но есть следующие основания для его расторжения:

  • в деле фигурируют поддельные или ошибочно представленные бумаги;
  • оплата за купленную недвижимость не выполнена в полном размере;
  • из квартиры не выезжают, жильцы не снимаются с регистрации;
  • нарушаются права несовершеннолетних или недееспособных граждан;
  • в квартире есть обременения и пр.

Если одной из сторон выступает юр. лицо, уставные бумаги которого не в порядке, то такое обстоятельство тоже приведет к прекращению отношений между продавцом и покупателем. Нельзя назвать редко встречающейся ситуацию, когда из мест, не столь отдаленных, после отбывания тюремного возвращается жилец в квартиру, уже купленную другой семьей.

В любом случае, обстоятельства должны быть внезапно открывшимися, непредвиденными.

Как расторгнуть договор до регистрации?

До того, как данные о договоре купли-продажи внесены в реестр, прекратить действие документа о сделке проще всего, в этом случае нужно уведомить регистратора в срочном порядке, что проводить записи об операции с недвижимостью не нужно (если документ уже передан в орган регистрации).

Уведомление должно быть в виде взаимного двустороннего соглашения.

Если стадия оформления не перешла в плоскость регистрации, то тогда разорвать отношения продавца и покупателя еще проще, так как уведомлять никого не нужно, но составить обоюдный документ следует обязательно. Подобная бумага может быть подписана исключительно при мирных, нормальных отношениях между обоими участниками сделки.

Соглашение о расторжении договора купли продажи недвижимости должно содержать все обстоятельства, повлекшие расторжение, а также пункт об отсутствии претензий друг к другу.

Усиленное внимание следует уделить тем пунктам, в которых говорится о денежных суммах и объектах имущества, подлежащим передаче. Даты начала и конца действия соглашения и прекращения действия договора также имеют немаловажное значение, эти моменты нельзя игнорировать.

Следует заметить, что соглашение – редчайший случай в юридической практике, так как ни деньги, ни имущество после расторжения не возвращаются, требуется вмешательство суда.

Расторжение договора купли продажи после регистрации

Последствия регистрации сделок регламентируются ст. 453 ГК РФ.

Если регистрация прошла, то решать вопрос будет непросто: раз договор исполнен хотя бы частично, расчет произведен (или не полностью), недвижимость передана, то вернуть все обратно по закону можно, но только не путем расторжения договора: тот контракт уже состоялся и исчерпал себя.

Теперь нужно заключать новый договор, в котором новый собственник недвижимости будет выступать продавцом, а прежний хозяин – ее покупателем. Такое решение вопроса наиболее быстрое и беспроблемное, но возможно только при отсутствии конфликта, ведь нужен спокойный диалог.

Когда одна сторона согласна на такой вариант, а другая – нет, но нужно попытаться подписать досудебное соглашение. Инициатор должен направить другой стороне письмо с предложением отменить сделку.

Если ответа в течение 30-ти дней не получено или ответ отрицательный, тогда отмена сделки будет проводиться судом. Ситуации бывают разные, и пути разрешения проблем различаются, в зависимости от обстоятельств.

Отсутствие оплаты

При нежелании покупателя, ставшего владельцем, произвести расчет, можно попытаться отправить предупреждение, что дело будет передано в суд.

Сторона, выступавшая продавцом, должна подать иск о расторжении договора купли продажи недвижимости в суд, причем имеет полное право требовать не только денег за свою недвижимость, но и за нанесение морального ущерба (ст. 395 ГК РФ).

Обращение в суд должно содержать не одно требование, а два: расторгнуть договор сделки и вернуть недвижимое имущество. Если истец не укажет другого требования, то суд удовлетворит только одно – расторгнет договор, а ни денег, ни имущества не вернут.

В суд по месту нахождения недвижимости нужно подготовить и подать:

  • исковое заявление;
  • купчую;
  • бумаги, доказывающие наличие нарушений условий сделки.

После получения решения суда и вступления его в законную силу следует обратиться в Росреестр для внесения корректировки данных о собственнике недвижимости.

Обременение в виде прописанных в квартире граждан

Сюрприз в виде вернувшегося из тюрьмы жильца, право проживания за которым сохраняется, является вполне обоснованным поводом прекратить действие сделки, если с момента ее заключения не прошло 3-х лет.

В суде обяжут вернуть покупателю деньги в полной сумме. А квартиру – продавцу, в которой зарегистрирован и имеет право жить освободившийся из зоны гражданин.

Недействительные сделки

Сделку признают недействительной, если:

  • одна из сторон оказалась признанной судом недееспособной полностью или частично;
  • заключение произошло под давлением, угрозами, принуждением, путем обмана;
  • одна из сторон была не в себе, находясь под влиянием наркотических веществ, алкоголя и пр.;
  • налицо ущемление прав лица, не достигшего совершеннолетия.

Если будет доказано наличие любого из этих обстоятельств, купчая будет признана недействительной, имущество и деньги вернутся к своим прежним владельцам.

Расторжение из-за существенного изменения обстоятельств

Суд будет исходить из того, что обстоятельства действительно настолько изменились, что знание об их наличии не позволило бы сделке состояться.

Эти отягощения должны быть независимыми от участников акта купли-продажи, и чтобы их суд признал существенными, нужно наличие таких условий:

  • такое изменение обязательств обе стороны предположить не могли;
  • это изменение заинтересованная сторона предотвратить не может;
  • если бы эти обстоятельства были известны, то ущерб для одной из сторон был бы значительным настолько, что она не пошла бы на сделку;
  • из условий договора не вытекает, что истец пострадает от наступления этих обстоятельств.

Примером таких обстоятельств может служить ситуация, когда сумма сделки указана в долларах США, а к моменту расчета курс валют совершил скачок, что привело к невозможности собрать нужную сумму в эквиваленте. Можно расценивать как осложнение признание здания подлежащим сносу, как попадающее в зону прокладки железной дороги.

Безопасная продажа

Продавец рискует не получить деньги за свою собственность, это главная проблема, которая может оказаться и продающей стороны.

Безопасная продажа включает ряд мер, уже на стадии составления договора:

  • четко оговорить условия и процедуру передачи денег;
  • указать способ получения платы.

Неплохим вариантом расчета признано использование банковской ячейки, в этом случае наличку можно переложить из одной ячейки, оплаченной покупателем, в другую, арендованную продавцом.

К тому же, представитель банка может служить свидетелем состоявшегося расчета.

Полный расчет нужно производить непосредственно перед подписанием бумаги о сделке, а пункт об этом должен присутствовать в тексте купчей.

Продавец, получая средства, должен каждый раз писать расписку, подтверждающую получение им н-ной суммы (цифрами и прописью), в двух экземплярах, с подписью покупателя.

Сумма сделки должна указываться в национальной валюте, то есть в рублях.

Есть нет уверенности в своих действиях, то есть смысл привлечь агента по недвижимости.

Покупка без проблем

Покупатель, чтобы обезопасить себя, должен понимать, что ему нужно сделать, прежде чем подписывать купчую:

  • проверить наличие правоустанавливающих документов на предмет покупки;
  • убедиться, что в жилище нет несанкционированной перепланировки;
  • потребовать от хозяина справку с места жительства по форме №9, но не обычную, а архивную.

Так можно избежать многих проблем. Покупка жилья – процедура серьезная и дорогостоящая, поэтому не стоит полагаться на свои поверхностные знания, и поручить дело надежному риэлтеру из проверенного агентства.

Дорогие читатели, информация в статье могла устареть, воспользуйтесь бесплатной консультацией позвонив по телефонам: Москва +7 (499) 350-74-42, Санкт-Петербург +7 (812) 309-71-92 или задайте вопрос юристу через форму обратной связи, расположенную ниже.

Источник: http://lawyer-guide.ru/nedvizhimost/kvartira/pokupka/rastorzhenie-dogovora-kupli-prodazhi-nedvizhimosti-posle-registracii.html

Добавить комментарий