Как составить предварительный договор купли-продажи квартиры?

Содержание

8(800)350-83-64

Предварительный договор купли-продажи квартиры в 2018 году: образец формы бланка, условия и порядок составления, необходимые документы, основания для расторжения | Жилищный консультант в 2018 году

797

статьи:

Какие гарантии дает договор

Предварительный договор купли-продажи оформляют по желанию участвующих лиц или в обязательном порядке в определенных законами РФ случаях. Законодательство предусматривает обязательное оформление такого соглашения, если покупка жилой недвижимости происходит на бюджетные средства.

После заключения договоренности участвующие лица начинают нести ответственность и приобретают некоторые права.

Если соглашение составлено в письменном виде по установленной форме, заинтересованные стороны обязаны исполнять предписанные документом положения.

Среди них: срок заключения основного договора и обязанности сторон по своевременной передаче имущества в надлежащем виде и полной комплектации.

Преимущество заключения договора: соглашение не требует государственной регистрации, но обладает юридической силой. Текст документа позволяет понять намерения сторон делопроизводства в отношении реализуемой собственности. Если изложенные положения будут нарушены, заинтересованная сторона вправе требовать компенсации и передачи имущества в судебном порядке.

Что включается в договор

Рассматриваемое соглашение в обязательном порядке составляется по установленной законодательством форме. Вид соглашения определяет тип заключаемого впоследствии основного договора.

То есть, предварительный договор купли-продажи квартиры оформляется по бланку одноименного основного договора.

Посмотреть и скачать можно здесь: [Образец предварительного договора купли-продажи].

Процедура использования документа регламентирована ГК РФ (гражданским кодексом России). По закону в обязательном порядке в текст соглашения вносятся следующие данные:

  • Москва и МО:
  • Санкт-Петербург и ЛО:
  • Вся Россия:
  1. Описание передаваемого объекта недвижимости. Адрес, технические характеристики.
  2. Срок передачи имущества в пользование покупателю.
  3. Стоимость жилой недвижимости.

Помимо характеристик собственности и срока осуществления сделки, договор должен содержать сведения:

  • Наименование самого документа.
  • Паспортные данные участников.
  • Ссылку на правоустанавливающий документ, дающий право обладать имуществом.
  • Дату заключения.

Обычно в договоре указывается дата, до которой необходимо оформить основной договор и передать собственность. Если время не определено, делопроизводство подлежит к исполнению в течение календарного периода — года.

В текст документа могут быть включены пункты об ответственности за несоблюдение правил соглашения. Также рекомендуется указывать правоустанавливающие документы, на основании которых осуществляется право владения. К примеру, договора купли, дарения, мены или безвозмездного пользования.

Заключение договора по ипотеке и при долевом строительстве

Рассматриваемое соглашение может быть заключено, если квартира приобретается за средства ипотечного кредитования или покупатель участвует (становится инвестором) в воздвижении многоквартирного дома.

При получении займа оформляется предварительный договор купли-продажи квартиры по ипотеке.

Он является связующим звеном между несколькими двусторонними договорами: между продавцом – покупателем и заемщиком – кредитующим банком. Несмотря на предварительность соглашения, отменить или не выполнить положения договора невозможно.

Если один из участников сделки обоснованно составит претензию в судебные органы, решение госорганов будет на стороне истца.

Любого типа предварительное соглашение оформляется по образцу основного документа. Если покупка имущества происходит в кредит, в договор включаются дополнительные пункты:

  1. Упоминание о закладном документе. Эта бумага составляется параллельно договору. В ней указывается, что после регистрации перехода вещного права в Росреестре на приобретаемую собственность накладывается обременение. Имущество переходит в полную собственность покупателя с момента погашения ипотеки.
  2. Перечень всех лиц, проживающих и прописанных в реализуемой квартире.
  3. Мера ответственности за нарушение пунктов договора.

Предварительный договор на объект незавершенного строительства оформляется по типу основного на основании ст.4 ФЗ № 214 от 30.12.04 г. По закону основной договор приобретает силу с момента его регистрации.

Это возможно только на определенной стадии строительства. Для гарантии искренности намерений компании-застройщика рекомендуется заключить предварительное соглашение. И регистрировать его не нужно, и отменить его положения будет невозможно.

В такой документ нужно включить следующие сведения:

  • Информацию об объекте строительства. Сюда приводятся выписки из технической документации плана будущей квартиры и сооружения в целом. Также рекомендуется указать ссылку на источники схем и планов строительства.
  • Время строительства объекта до момента ввода его в эксплуатацию.
  • Гарантийный срок эксплуатации.
  • Способ исполнения обязательств. Здесь указывается заключение передаточного акта и договора купли-продажи.

При необходимости в текст соглашения включаются дополнительные условия. К примеру, порядок оплаты процентов по займу и непредвиденных расходов. Последние могут возникнуть ввиду незапланированной реконструкции или модернизации дома либо отдельной квартиры.

Покупка еще недостроенной недвижимости может повлечь вполне реальные риски. Чтобы они не возникли, нужно составить договор по определенному образцу. Он заполняется самостоятельно или в нотариальной конторе. Если документ оформлен надлежащим способом, участвующая сторона должна будет выполнить положения предварительной договоренности.

Предварительный договор с задатком

Для подтверждения искренности намерений покупателя в отношении приобретаемого имущества может быть выдан задаток. Эта денежная сумма входит в общую стоимость недвижимости, передается продавцу ранее оформления правоустанавливающих документов и служит гарантом ожидаемой покупки.

Согласно ст. 380 ГК РФ передача денежных средств в виде аванса или задатка должна быть заверена в письменном виде. Такая сделка оформляется самостоятельно либо через нотариуса.

Предварительный договор купли-продажи квартиры с задатком должен содержать сноску на соглашение о передаче задатка или включать отдельный пункт. В последнем разъясняется, что передаваемая сумма служит гарантом заключения основного договора и последующей передачи жилья.

Оформление и регистрация договора

Соглашение о предоставлении задатка (посмотреть и скачать можно здесь: [Образец договора задатка]) и предварительный договор могут быть оформлены тремя способами:

  1. В письменной форме или на отпечатанном бланке сторонами делопроизводства. Документ является двусторонней сделкой и дублируется на количество участников. Один – продавцу, один – покупателю.
  2. Аналогичными формами в присутствии юристов от одной или каждой из сторон или их ответственных лиц. Количество экземпляров договора множится на фактическое количество участников. В текст соглашения включается информация о каждом поверенном лице и делается сноска на нотариально заверенную доверенность. На основании последней разрешается участие в сделке третьих лиц.
  3. В нотариальной конторе. Специализированным агентством будет предложен оригинальный шаблон документа. Его заполнение происходит по установленной форме. Процедура оформления у нотариуса платная.

Регистрировать рассматриваемые документы не нужно. Государственному оформлению подлежит только основной договор, который при заключении тиражируется на один экземпляр больше. Последний сдается в госорган при регистрации.

Расторжение предварительного договора

Заключение предварительной сделки служит гарантом получения в будущем желаемого имущества. Если соглашение составлено правильно, прекратить его действие в одностороннем порядке невозможно.

Расторжение предварительного договора купли-продажи недвижимости происходит с обоюдного согласия сторон или с наступлением обстоятельств, отдельно оговоренных текстом соглашения. Такие причины: нарушен срок заключения текста основной сделки или передаваемое имущество отличается по предмету или техническим характеристикам от оговоренной соглашением собственности.

Если основание для расторжения договора имеется, нужно оповестить партнера о прекращении делопроизводства. Если он не возражает против расторжения, соглашение аннулируется обоюдным согласием. Если противоречия возникли, сделка прекращается в судебном порядке.

Срок действия договора

Время заключения предварительного соглашения отображается в тексте договора. С этого момента начинает отсчет срока действия сделки. Он оговаривается отдельным пунктом заключаемого документа. Если в тексте нет упоминания о времени действия договора, оформленная надлежащим образом бумага действительна в течение года.

Срок действия может быть сокращен и прекращен по инициативе участвующих лиц или быть отмененным ввиду истечения периода действительности. В первом случае происходит исполнение взаимных обязательств между участниками. Во втором – подается исковое заявление в суд и в принудительном порядке защищаются законные интересы пострадавшей стороны.

Пример по предварительному договору купли-продажи

Гражданин Кириченко решил продать гражданке Дорбыш двухкомнатную квартиру за 1,5 млн. руб. У последней указанной суммы в полном размере не оказалось. Было решено оформить предварительный договор с задатком. Величина аванса – 150 тыс. руб. Соглашение заключили в нотариальной конторе на срок два месяца. Размер пошлины за услуги – 3 200 руб.

По истечении указанного срока денег у покупателя не нашлось. Два месяца он проживал в спорной квартире, хозяин которой оценил месяц проживания в ней в 13 тыс. рублей. По факту нарушения положений соглашения в суд подано исковое заявление.

Постановление суда: выплатить истцу-владельцу недвижимости денежные средства за проживание в его квартире 26 тыс. руб. Сумма задатка по предварительному договору возврату не подлежит. Пошлина за оформление соглашения была оплачена владельцем квартиры, поэтому возникшие затраты компенсируются за счет ответчика.

Заключение

Для подтверждения намерений покупателя в приобретении реализуемой жилой недвижимости составляется предварительное соглашение. На его основании участникам отношений гарантируется исполнение оговоренных положений. Для одного – получение денежных средств, для другого – оформление в собственность квартиры.

Основные выводы:

  1. Такой договор заключается в письменной форме самостоятельно или в присутствии нотариуса.
  2. Документ приобретает законную силу, если оформлен правильно по установленному законодательством типу.
  3. За образец договора берется текст основной сделки. К примеру, договор купли-продажи квартиры.
  4. Отменить положения правильно оформленной предварительной сделки в одностороннем порядке невозможно.
  5. Возникшие разногласия по договору разрешаются в судебном порядке.

Наиболее популярные вопросы и ответы на них по предварительному договору купли-продажи

Вопрос: Здравствуйте. Меня зовут Андрей. Решил купить квартиру. Подыскал подходящее жилье и для скрепления договоренности с продавцом решил заключить предварительное соглашение о покупке. В качестве серьезности намерений решено выдать задаток. Как оформить такой договор, и какие по нему получаешь гарантии?

Ответ: Здравствуйте, Андрей. Договор заключается по установленной форме. Ее можно скачать в сети или получить в юридической консультации. У нотариуса нужный документ оформляется за отдельную плату.

Насчет гарантий, согласно действующему в 2017 году законодательству:

  • Если давшая задаток сторона нарушает пункты договора, она его теряет.
  • Если положения не исполняются продавцом, он выплачивает сумму в двойном размере полученного задатка.
  • Если сделка прекращается по непредвиденным обстоятельствам, аванс возвращается в первоначальном размере.

Если сделка нарушена по вине одной из сторон, пострадавший участник может потребовать выплаты компенсации в процентах стоимости задатка. Для этого следует предусмотреть отдельный подпункт в предварительном договоре.

Отличным понятием является аванс. При расторжении договора, аванс возвращается полностью, поэтому, если вы не уверены в покупке, то следует передать средства в качестве аванса. Факт оплаты также фиксируется в договоре.

Образцы заявлений и бланков

Вам понадобятся следующие образцы документов:

  • Образец предварительного договора купли-продажи
  • Образец договора задатка

Список законов

  • ФЗ № 214 от 30.12.04
  • Статья 380 ГК РФ

Вам будут полезны следующие статьи

Получите консультацию по телефонам горячих линий:

  • Москва и МО:
  • Санкт-Петербург и ЛО:
  • Вся Россия:

Заявки и звонки принимаются круглосуточно и без выходных дней.

Источник: http://estate-advisor.ru/pokupka/dogovor-kupli-prodazhi/predvaritelnyj-dogovor-kupli-prodazhi/

Предварительный договор купли продажи квартиры – образец, бланк, расторжение, с задатком, форма, зачем нужен, в новостройке, основной, оформление

Предварительный договор купли продажи квартиры - образец, бланк, расторжение, с задатком, форма, зачем нужен, в новостройке, основной, оформление

Получить определенные гарантии при заключении сделки продажи недвижимости желают обе стороны.

За всю современную историю операций с объектами недвижимости был придуман лишь один действительно эффективный и надежный способ осуществить это – составить и подписать предварительный договор, в котором прописываются все условия сделки, которую предстоит заключить обеим сторонам.

К оформлению данного договора необходимо отнестись не менее ответственно и серьезно, чем к подписанию основного документа. 

Порядок оформления сделки

Оформление купли-продажи квартиры в стандартной ситуации проходит в несколько шагов:

В случае с ипотекой за исключением указанных выше пунктов добавится получение сертификата о рыночной стоимости объекта недвижимости, а также подписание кредитного договора.

Перечень документов

Со стороны покупателя квартиры необходим паспорт и согласие супруга на покупку квартиры в браке (если таковой имеется).

Здесь можно скачать образец согласия супруга на покупку квартиры.

Для покупки жилья в ипотеку потребуются:

  • справки о доходах;
  • оценочный сертификат;
  • еще один документ для удостоверения личности.

В отдельных банках необходимый список документов может несколько изменяться – этот момент нужно уточнять.

Со стороны продавца должны быть предоставлены:

  • правоустанавливающие документы;
  • паспорт;
  • сертификат о праве собственности на квартиру;
  • выписки из домовой книги и ЕГРП.

Также могут потребоваться:

  • доверенность;
  • разрешение супруга на продажу квартиры;
  • согласие органов опеки.

Тут можно скачать образец согласия супруга на продажу квартиры.

Предварительный договор купли-продажи квартиры

Предварительный договор купли-продажи квартиры в 2017 году представляет собой письменный документ, который устанавливает за обеими сторонами обязательства:

  • покупатель обязуется гарантированно приобрести квартиру, ставшую объектом договора;
  • продавец – передать данную квартиру покупателю и получить за нее деньги.

Таким образом достигается первичное согласие между сторонами.

Также покупатель может внести задаток, который в дальнейшем станет хорошим подспорьем при решении конфликтных ситуаций.

Для чего необходим?

Предварительный договор составляется по обоюдному желанию покупателя и продавца. Данный документ предоставляет обеим сторонам определенные гарантии, которые могут подкрепляться денежным задатком.

Если у вас есть возможность подписать такой договор, и вторая сторона не против – не поленитесь сделать это.

В дальнейшем предварительный договор позволит вам не попасть в трудную ситуацию при подписании основного договора, а также обойтись без суда.

Также предварительный договор является помощником в случае, если одна из сторон еще не готова заключить основной документ, откладывая тем самым это действие на указанный срок.

С задатком

Подписание предварительного договора с задатком отличается от стандартного случая лишь тем, что при расторжении документа покупателем задаток остается у продавца, а при аналогичном действии со стороны владельца квартиры задаток передается покупателю в двойном размере.

Размер денежного взноса необходимо обязательно указывать в предварительном договоре.

Здесь можно скачать образец договора задатка за продаваемую квартиру, образец расписки в получении задатка при купле-продаже квартиры.

По ипотеке

Предварительный договор часто используется и при взятии покупателем ипотеки. Получить образец документа в таком случае можно в конкретном выбранном банке.

В нем также указываются:

  • предмет и стоимость объекта договора;
  • обязанности и права сторон;
  • сроки и некоторые другие условия, без которых предварительный договор теряет свою силу.

Здесь можно скачать образец предварительного договора купли-продажи квартиры по ипотеке.

Доли в жилье

При покупке доли квартиры содержание и условия заключения предварительного договора практически не меняются за исключением того, что необходимо указать точный размер и стоимость доли в приобретаемой квартире.

Во всем остальном – стандартная процедура.

В новостройке

При покупке жилья в новостройке предварительный договор является единственной гарантией того, что забронированная вами квартира не будет перепродана другим лицам без вашего ведома.

Также при заключении документа вы сможете заранее договориться с застройщиком о сроках сдачи жилья, его стоимости и других условиях.

Учитывая, что строительные организации довольно часто просят первоначальный взнос, наличие предварительного договора позволит избежать мошенничества и даст вам гарантию того, что ваши средства не будут потрачены зря.

Предварительный договор содержит все необходимые данные об объекте недвижимости, в отношении которого заключается сделка, сторонах договора и сумме квартиры.

Также в бумаге должен прописываться способ взаиморасчета и другие нюансы:

  • срок внесения суммы в качестве оплаты;
  • реквизиты доверенности (при продаже квартиры по этому документу);
  • дата и место оформления;
  • подписи.

Если применяется задаток, в документе необходимо указать его сумму.

Существенные условия

Можно выделить три существенных условия, ради которых и происходит подписание договора:

  • детальное описание предмета договора (непосредственно объекта недвижимости);
  • указание полных данных о всех сторонах предварительного договора;
  • информация о стоимости имущества, в отношении которого планируется сделка.

Без наличия данных пунктов предварительный договор попросту не имеет никакого смысла.

Обязательные пункты

К обязательным пунктам, которые должны быть рассмотрены в договоре, относятся следующие:

  • сроки и порядок заключения главного договора о покупке квартиры;
  • способ оплаты покупки покупателем;
  • сумма задатка, если таковой передается покупателем продавцу;
  • реквизиты договоренности при подписании договора доверенным лицом.

Эти пункты имеют силу только при наличии существенных условий, рассмотренных выше.

Без рассмотрения одного или нескольких обязательных пунктов договор недействителен.

Срок действия

В большинстве случаев срок действия документа указывается обеими сторонами в нем же на момент составления.

Если этого по каким-либо причинам не произошло, в порядке, установленном законодательством, срок действия документа устанавливается равным году.

Если в течение срока действия договора сделка не была совершена, документ теряет свою силу.

Порядок разрешения споров

Если одна из сторон заключенного договора откажется выполнять свои обязательства, которые прописаны в договоре, другая сторона имеет право подать в суд, чтобы потребовать либо исполнение обязательств по договору, либо возмещение убытков и упущенной выгоды.

Стоит отметить, что, если виновник не выполнял условия договора по уважительной причине, он может указать это в суде и получить либо снисхождение, либо полное оправдание – зависит от случая.

Основные ошибки

ошибка при составлении договора – заключение документа в отношении строящегося жилья.

В этом случае договор указывает на несуществующую квартиру, что не правомерно. Да, в некоторых случаях этот документ будет признан действительным со стороны суда, однако в юридических кругах данный момент еще не решен, поэтому рекомендуется так не рисковать.

Еще одна серьезная ошибка – рассмотрение не всех условий, которые необходимо указать.

Эта ошибка впоследствии может привести к различным спорам на момент подписания главного договора.

Предотвратить последствия очень легко – заранее составить правильный договор.

Образец

Чтобы правильно заполнить предварительный договор купли-продажи квартиры, можно воспользоваться образцом документа.

Образец для правильного заполнения вы сможете скачать здесь.

Расторжение покупателем

Покупатель квартиры, подписавший предварительный договор, имеет полное право расторгнуть его, если на горизонте появилась более привлекательная перспектива.

Однако при этом следует помнить, что, если при оформлении договора был внесен задаток, он остается у продавца жилья.

Таким образом продавец компенсирует свои возможные убытки от нахождения квартиры у вас в брони. Если расторжение провоцирует продавец, он должен будет заплатить покупателю задаток в двойном размере.

При отсутствии задатка при подписании договора никаких штрафов нет.

Заключение основного договора

После того, как заключен предварительный договор, можно приступать к подписанию основного.

Он должен полностью удовлетворять тем условиям, которые были прописаны в предварительном документе, иначе между продавцом и покупателем могут возникнуть определенные разногласия.

Проследите, чтобы все пункты были соблюдены – это убережет вас от многих неприятностей.

На видео о проблемах при предварительной сделке

Источник: http://77metrov.ru/predvaritelnyj-dogovor-kupli-prodazhi-kvartiry.html

Предварительный договор купли-продажи квартиры: зачем нужен, срок действия, образец 2018

Сложно сказать каким именно последствиям может привести предварительное соглашение. Однако многие прибегают к данному инструменту, чтобы быть уверенным, что они нашли контрагента, покупателя на квартиру или продавца. Разумеется, ни к чему конкретному данный договор обязать не может, кроме того, что стороны сами определили в нем.

Предварительный и основной договор купли продажи квартиры или комнаты — в чем разница

Форма и того и другого соглашения не многим отличается друг от друга. К тому же предмет обоих соглашений один и тот же – купля-продажа. Однако в остальном содержание этих договоров и их правовые последствия в корне различаются.

Так, основные различия между предварительным договором о продаже квартиры и самим договором купли-продажи заключаются в следующем:

  1. Правовые последствия – по предварительному соглашению стороны лишь выражают намерение купить или продать квартиру в будущем, а в самом договоре купли-продажи непосредственно передают собственность на квартиру в обмен на деньги.
  2. Сроки – предварительный договор может иметь определенные сроки, в течение которых стороны должны заключить основную сделку, а сама купля-продажа не имеет таких характеристик и действует с момента подписания, что означает переход права собственности.
  3. Оплата – предварительная сделка может иметь условие об оплате аванса, однако основной порядок оплаты должен быть закреплён в самой купле-продаже.
  4. Регистрация – по предварительному соглашению переход права собственности не осуществляется, а значит, регистрация такой сделки в Росреестре невозможна, когда как купля-продажа является основанием для регистрации такого правомочия.

Таким образом, хотя внешне и по смыслу эти две сделки могут быть очень похожими, но имеют абсолютно различное значение для сторон соглашения.

Предварительное соглашение служит своего рода гарантом заключения сделки купли-продажи в будущем. В этих целях в нем могут быть закреплены санкции в отношении лиц, которые передумают заключать сделку либо каким-то иным образом препятствуют этому.

Хотя многие не заключают предварительного договора, однако, согласно правилам оферты и акцепта, установленного в гражданском законодательстве, при заключении любого соглашения признак предварительности присутствует.

Однако письменной формы предварительного договора это не имеет, не несёт ответственности для сторон.

Зачем нужен предварительный договор купли продажи квартиры

Вам требуется помощь? Проконсультируйтесь с нашем юристом бесплатно! Законы в нашей стране меняются очень часто! Получите самую актуальную информацию по телефону! Просто позвоните по телефону из любого региона России: Или обратитесь к нашему онлайн-консультанту!

Хотя многие недооценивают такой механизм, пользы от него достаточно много. Как уже говорилось, основная польза – это гарантия намерений сторон. Но в чем выражается такая гарантия? Какие именно средства могут использовать стороны, чтобы обезопасить свои намерения?

Предварительный договор купли продажи комнаты или иного объекта недвижимости должен иметь инструменты гарантии:

  • аванс;
  • материальная ответственность;
  • принуждение к заключению сделки в судебном порядке.

Кроме того, стороны в предварительном соглашении могут распределить обязанности по подготовке к купле-продаже. Ведь купля-продажа требует определенного пакета документов, расходов, связанных с их сбором и т.д. Таким образом, в предварительном соглашении можно распределить указанные расходы и иные обязательства:

  1. Определение сроков, которые отводятся для сбора документации.
  2. Порядок передачи копий документов покупателю для ознакомления и изучения.
  3. Проверка технического состояния квартиры.
  4. Обязанность прописать либо выписать.
  5. Аудит документов.
  6. Определение размеров задатка, возможной скидки и т.д.
  7. Установление иных правил по усмотрению сторон.

Основное свойство предварительного соглашения – это возможность сгладить углы каждого специфического случая, чтобы подогнать основную сделку под общепринятый шаблон.

Таким образом, такая предварительность позволяет сторонам обезопасить сделку, подготовиться к возможным нежелательным последствиям либо исключить их.

Срок действия предварительного договора купли продажи

По общему правилу, предварительное соглашение действует до тех пор, пока стороны не заключат основную сделку, после чего первый договор теряет юридическую силу. Однако стороны вправе ограничить данный срок.

Так, если в таком соглашении установлено, что стороны должны заключить сделку о купле-продаже в течение 6 месяцев, то пропуск срока будет означать наступление ответственности, обозначенной в соглашении. При этом ответственность наступит у лица, по чьей вине срок был пропущен.

По правилам гражданского законодательства об акцепте и оферте, если в самой оферте срок не устанавливается, то у контрагентов имеется месяц, чтобы выразить акцепт либо отказаться. По общему правилу молчание в гражданском законодательстве означает отказ.

Правило молчаливого согласия действует лишь при доказанности намерений контрагента принять акцепт.

Таким образом, стороны вправе определять срок, но также могут и не ограничивать себя подобными правилами. Срок может быть привязан к моменту подписания предварительного соглашения либо к определенному событию, к примеру, к моменту, когда продавец осуществит сбор документации и уведомит об этом покупателя и т.д.

Как составить? Образец формы и рекомендации

Итак,как составить предварительный договор купли продажи? Предварительное соглашение заключается в простой письменной форме. Нотариальное заверение сделки не является обязательным.

Так, чтобы составить соглашение, необходимо определиться с основными условиями. Предварительная договоренность может устанавливать условия основного соглашения, такие как цена и т.д.

Структурно документ состоит из следующий частей:

  • вступительная часть, где указываются идентификационные данные сторон;
  • предмет соглашения, где обозначаются намерения сторон купить и продать квартиру;
  • основные условия (цена, сроки и т.д.);
  • задаток;
  • санкции;
  • права и обязанности сторон;
  • порядок расторжения;
  • порядок разрешения споров;
  • дата и росписи сторон.

Тем самым, стороны вправе самостоятельно составлять договор, но участие юриста считается желательным.

Формы предварительного договора купли продажи, образцы

Если вы будете оплачивать по ипотеке

Особенности предварительного договора по ипотеке заключается в специфике самой ипотеки. Так, при ипотеке есть участник, третье лицо – банк. То есть без участия банка заключения каких-либо соглашений, даже предварительных, не представляется возможным.

Такая сделка имеет следующие особенности:

  1. При нарушении условий предварительной договоренности перед продавцом ответственность будет нести не только покупатель, но и банк. Также продавец будет отвечать перед банком, если вдруг откажется от сделки.
  2. Банк может определять порядок и условия проверки документации на квартиру, а также технического состояния дома.
  3. Оценка является обязательным условием предварительного соглашения при приобретении квартиры в ипотеку. Так, если банк сочтет необходимым проведения оценки его специалистами, то вряд ли продавец или покупатель смогут возразить.
  4. Иные особенности, связанные с участием третьего лица.

Таким образом, чтобы сделка купли-продажи по ипотеке прошла успешно, нужно предоставить банку достаточно широкий круг полномочий в предварительных действиях. Иначе он может попросту отказаться в предоставлении кредита, а при отсутствии средств ни одна сделка невозможна.

Скачать образец предварительного договора по приобретению квартиры в ипотеку моно скачать здесь: образец предварительного соглашения о купле-продаже квартиры в ипотеку (2018 год).

Договор-основание приобретения объекта недвижимости, образец Сбербанка

Большинство банков, в том числе и Сбербанк, устанавливают обязательное правило заключения предварительного соглашения. Такой договор попросту необходимо, с учетом специфики купли-продажи, того факта, что оплачивать сделку будет банк.

В таком соглашении банк пытается максимально обезопасить свои интересы. Ведь приобретаемое жильё является гарантом оплаты кредита, а если какие-то ньюансы не будут учтены, то получить свои деньги обратно для банка может оказаться затруднительным.

Бланк такого соглашения банки предоставляют сами.

Если желаете, скачивайте пример: предварительный договор купли-продажи квартиры (комнаты)/долей в праве собственности на квартиру от Сбербанка.

Предварительный договор купли продажи с задатком и его образец

Договор купли продажи квартиры с задатком или с авансом довольно распространенное явление, особенно в 2018-м году. Задаток является одним из главных преимуществ преддоговора купли продажи для продавца. Так что он присутствует в большинстве подобных соглашений.

Покупка недвижимости с задатком может быть определена следующими способами:

  • в строго фиксированной сумме;
  • с привязкой к стоимости квартиры в процентном соотношении.

Когда задаток устанавливается в строгой фиксированной сумме и помимо него, соглашение иной цели не имеет, то оно будет состоять из двух пунктов. Так, первый пункт будет о намерении сторон осуществить купле-продажу в будущем, а второй – о задатке.

Если задаток привязан к цене квартиры, то необходимо установить в соглашении цену и процент, который составляет задаток. По требованию одной из сторон можно сослаться на определенный документ, согласно которому была установлена цена.

Однако цена определяется на усмотрение сторон, но не ниже 70 % кадастровой стоимости, во избежание ненужных проверок со стороны налоговых органов.

⇒ Образец соглашения о задатке можно скачать здесь: соглашение о задатке. ⇐

Еще одна форма

Как уже было сказано, предварительная договоренность составляется в простой письменной форме. Он может быть составлен как при участии юриста, нотариуса, так и без него.

Но не стоит забывать, что нотариально заверенная сделка имеет приоритет перед простой письменной формой документа.

Кроме того законодательство допускает признание деловой переписки в качестве предварительного соглашения. Так, если стороны вели переговоры по телефону, по смс или телеграфу, либо почтовым путем, то все эти записи и условия, по которым стороны пришли к соглашению в них могут быть признаны в качестве предварительного соглашения.

Однако это нужно будет доказывать в суде. Поэтому такое соглашение лучше составить в виде отдельного документа.

⇒ Пример такого документа можно скачать здесь: образец формы предварительного соглашения.

Необходимые документы для составления предварительного договора

При составлении предварительного соглашения понадобятся те же документы, что и при заключении сделки купли-продажи. Однако, в силу последствий такого соглашения, допускается отсутствие некоторых из них.

Так, обязательными документами для заключения предварительного соглашения являются:

  • паспорта сторон;
  • доверенность, если какая-то из сторон выступает через представителя;
  • документы, устанавливающие право собственности на квартиру.

Таким образом, остальные документ, если их нет в наличии, можно собирать после заключения предварительного соглашения.

Гарантии и риски

Удобство при заключении предварительного соглашения заключается в возможности гарантировать заключение купли-продажи. При этом стороны могут использовать различные инструменты: задаток и материальную ответственность сторон.

Однако сторонам нужно учитывать, что эти же самые инструменты представляют их риски. Так:

  • в случае, если продавец найдет более выгодного покупателя после заключения предварительной договоренности, ему придется понести некоторые убытки, не говоря уже о возврате задатка;
  • покупатель в свою очередь также рискует понести убытки и потерять задаток.

Таким образом, прежде чем заключать такой договор необходимо оценить ситуация досконально и уже будучи уверенным в покупке или продаже приступать к его заключению. Ведь покупка квартиры всегда большой риск.

Расторжение предварительного договора — как это сделать

В любом гражданско-правовом договоре могут устанавливаться правила, по которым возможно расторжение соглашение. Рассматриваемая сделка также не является исключением. Так, расторгнуть такую сделку можно одним из нижеследующих способов:

  • при наступлении основания, установленного в самом соглашении;
  • при истечении срока действия соглашения;
  • если одна из сторон не исполняет свои обязанности либо иным способом грубо нарушает условия;
  • в одностороннем порядке либо через суд, при погашении всей ответственности, наступающей в результате такого расторжения.

Основное правило расторжения предварительных соглашений – это то, что одна из сторон в любом случае понесет убытки.

Без этого правила такого рода договора попросту не имеют смысла. По этой причине все риски и возможные перемены в дальнейшем необходимо оценивать и учитывать до заключения предварительного договора.

Источник: https://zakondoma.ru/sdelki/predvaritelnyj-dogovor-kupli-prodazhi-kvartiry.html

Предварительный договор купли-продажи квартиры

Предварительный договор, в соответствии с гражданским законодательством, может применяться в различных сделках, например, в некоторых видах договора аренды. Однако, наиболее часто данное соглашение заключается в сфере купли-продажи недвижимости гражданами.

Такие предварительные договоры, предшествуют заключению непосредственно самой сделки по распоряжению недвижимостью, и, как правило, составляются гражданами самостоятельно.

В связи с этим, важно заранее ознакомиться с правилами, предъявляемыми законом к составлению данного документа, и с обязательными положениями, которые должен содержать такой договор. Именно об этом и пойдет речь дальше в данной статье. 

Прежде всего, хотелось бы сразу оговориться, что дальше речь будет идти о заключении предварительного договора между гражданами (физическими лицами) по поводу имеющегося в наличии недвижимого имущества.

Вопрос о возможности заключения предварительного договора купли-продажи в отношении еще не построенного объекта недвижимости является спорным, поэтому, освещать его мы не будем.

Как правило, именно в этих же правоотношениях в качестве продавца выступает юридическое лицо – соответственно, этот случай так же содержит множество сложных и не до конца разъясненных законодателем моментов. Поэтому, говорить мы будем о самой распространенной ситуации – о случае заключения предварительного договора купли-продажи гражданами.

Кроме того, хотелось бы отметить, что рассмотренные ниже положения, можно применять не только к сделкам купли-продажи квартир, но и к сделкам с иной недвижимостью – гаражами, дачами и т.д. 

Нормы, касающиеся всех предварительных договоров, содержатся в ст.429 ГК РФ.

В соответствии с этой статьей, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Данный договор имеет смысл тогда, когда стороны не могут сразу заключить, по тем или иным причинам (причины могут быть самыми разными), основной договор купли-продажи.

Несмотря на то, что в соответствии с п.2 ст.

429 ГК РФ предварительный договор должен заключаться в той же форме, что и основной договор, который будет составлен в будущем, предварительный договор купли-продажи квартиры составляется в простой письменной форме, но не регистрируется, как основной договор купли-продажи.

Именно этим данный договор привлекателен для обеих сторон правоотношения, поскольку он может быть составлен участниками сделки самостоятельно, без привлечения специалистов, а так же, позволяет избежать расходов, сопровождающих регистрационные действия. 

Как правило, после составления предварительного договора, покупатель передает продавцу определенную денежную сумму, как бы, в подтверждение будущего заключения договора. Однако, в соответствии с законом, передача денег по предварительному договору не должна осуществляться – смысл данного договора не предполагает совершения подобного действия.

Поэтому правомерность отражения в предварительном договоре передачи денег является неоднозначной. В любом случае, обозначать переданную сумму денег как задаток или аванс, не стоит.

Если же стороны все же хотят закрепить свои обязательства материальным подтверждением, можно прописать, что определенная сумма денег передана покупателем продавцу, как обеспечение исполнения обязательств в будущем.

Вообще же, на стадии предварительного договора, не рекомендуется осуществлять какие-либо платежи – разумнее это делать уже при непосредственном заключении договора купли-продажи.

При этом, в предварительном договоре можно указать, что при заключении основного договора должно быть достигнуто соглашение о задатке (авансе), и определить его размер.

Так же, важно помнить разницу между задатком и авансом – первый, в случае отказа покупателя от сделки, остается у продавца, а при отказе продавца от совершения сделки – возвращается в двойном размере покупателю. Аванс же данным правилам не подчиняется. 

Возвращаясь к общим положениям, касающимся предварительного договора, установленным гражданским законодательством, можно отметить следующие моменты:

-обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

-стороны, заключившие предварительные договор, должны помнить о том, что впоследствии они не вправе уклоняться от заключения основного договора. В противном случае, вторая сторона имеет право, в судебном порядке, принудить уклоняющуюся сторону к заключению договора купли-продажи (п.5 ст.429 и п.4 ст.445 ГК РФ).

Несмотря на то, что правоустанавливающие документы, как правило, принято проверять перед заключением договора купли-продажи, в случае, если стороны решают составить предварительный договор, сделать это следует до подписания данного предварительного договора.

Проверка правоустанавливающих документов, а так же отсутствие обременений квартиры до заключения предварительного договора, позволит уже на этом этапе составить объективное мнение о возможности заключения впоследствии основного договора.

 При этом, следует помнить, что если в ходе данной проверки выясняются обстоятельства, препятствующие заключению договора купли-продажи на данный момент, это вовсе не исключает возможности заключения предварительного договора, при условии, что данные препятствия будут устранены к моменту заключения основного договора (либо к иному моменту, установленному в соглашении), определенного сторонами в предварительном договоре. При этом, внося данное условие в договор, следует быть крайне внимательным и трезво оценивать возможности устранения недостатков документов продавцом. 

Итак, перейдем теперь непосредственно к рассмотрению содержания предварительного договора купли-продажи квартиры. 

В соответствии с законом, предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. Таким образом, в содержание предварительного договора купли-продажи жилья обязательно должны включаться следующие положения:

указание на предмет договора. Предмет договора – то есть продаваемая квартиры, должна быть как можно более подробно описана – необходимо указать её адрес, местоположение в многоквартирном доме (этаж), площадь, количество комнат и т.д.

– одним словом, перечислить технические характеристики помещения (целесообразно приложение к договору технической документации на продаваемую квартиру).

Так же, целесообразно указать, что помещение было осмотрено покупателем, оно не имеет дефектов, и у продавца отсутствуют претензии по состоянию квартиры. 

указание на цену, по которой в будущем квартира будет продана/куплена. Так же, в предварительном договоре можно сразу указать, каким образом и когда будет осуществлен платеж по будущей сделке – наличными, переводом на банковский счет и т.д. 

реквизиты обеих сторон – то есть, паспортные данные и место проживания, как покупателя, так и продавца. Если сделка осуществляется по доверенности, необходимо приложить к договору копии соответствующих доверенностей.

срок в течении которого, стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

-если покупателем была передана по предварительному договору определенная сумма денег, в качестве обеспечения исполнения обязательств в будущем, стороны должны прописать дальнейшую судьбу переданной денежной суммы (случаи возвращения её покупателю, случаи оставления у  продавца, зачет в стоимость жилья и т.д.).

результаты проверки документов продавца, так же должны быть отражены в предварительном договоре. Следует указать, реквизиты правоустанавливающих документов на квартиру, отсутствие сделки по отчуждению данной квартиры, нахождения её под залогом, в аренде, в споре и под запрещением (арестом).

указание на сторону, несущую расходы по оформлению документов будущей сделки купли-продажи квартиры.

штрафные санкции для стороны, уклоняющейся от исполнения договора. Целесообразно указать в каких случаях виновная сторона будет подвергаться штрафным санкциям, а так же меру ответственности (то есть, какой и в каком объеме ущерб будет возмещаться пострадавшей стороне).

Таковы основные положения предварительного договора купли-продажи квартиры.

Несмотря на то, что как правило, стороны в данном правоотношении не считают составление данного соглашения слишком сложной процедурой и предпочитают заключать договор самостоятельно, не обращаясь к помощи специалиста, все же, можно порекомендовать прислушиваться к мнению профессионалов.

Поскольку только квалифицированный специалист может подсказать, исходя из конкретной ситуации, внести некоторые нюансы, в договор, которые впоследствии, избавят стороны от проблем при исполнении договора. 

Источник: http://provincialynews.ru

Источник: http://provincialynews.ru/publ/zakony/zakonodatelstvo_i_nedvizhimost/predvaritelnyj_dogovor_kupli_prodazhi_kvartiry/20-1-0-212

Добавить комментарий