Как грамотно заключить договор строительного подряда (нюансы образец)

Как правильно заключить договор подряда и что в нем необходимо указать?

Как грамотно заключить договор строительного подряда (нюансы образец)  - Народный СоветникЪ

 Однако самым популярным видом такого договора остается договор строительного подряда. Сложно переоценить роль строительства на сегодняшний день. Но не каждая организация имеет возможность сама возвести для себя какое-либо здание или выполнить его капитальный ремонт.

Для этого и существует договор подряда. О том, как его правильно составить и что необходимо в нем учесть, читайте в этой статье.

По договору подряда одна сторона (подрядчик) обязуется выполнить по заданию другой стороны (заказчика) определённую работу и сдать её результат заказчику, а заказчик обязуется принять результат работы и оплатить его.

Договор подряда бывает следующих видов:

  • бытовой подряд (выполнение по заданию гражданина (заказчика) определенной работы, предназначенной удовлетворять его бытовые или другие личные потребности);
  • строительный подряд (в том числе подряд на выполнение отделочных работ);
  • подряд на выполнение проектных и изыскательских работ;
  • подрядные работы для государственных нужд.

Для предпринимательской деятельности наиболее популярными являются строительный подряд и подрядные работы для государственным нужд. Поговорим об этих видах подробнее.

Договор строительного подряда заключается на строительство или реконструкцию предприятия, здания (в том числе жилого дома), сооружения или иного объекта, а также на выполнение монтажных, пусконаладочных и иных неразрывно связанных со строящимся объектом работ.

По договору строительного подряда подрядчик (исполнитель) обязуется в установленный срок построить по заданию заказчика определенный объект (либо выполнить другие строительные работы), а заказчик, в свою очередь, — создать подрядчику необходимые условия для работы, а также принять их результат и уплатить обусловленную цену.

Таким образом существенными (обязательными) условиями договора строительного подряда являются:

1) Предмет. Предметом может быть новое здание, сооружение, а также капитальный ремонт «старого», монтаж оборудования и т.д.);

2) Срок. В договоре подряда указываются начальный и конечный сроки выполнения работы. При этом имеет значение  не только срок  окончательного выполнения работ, но и промежуточные сроки завершения отдельных частей, этапов.

3) Цена договора. Она может указываться в договоре, определяется в соответствии со сметой, также допускается не указывать саму цену, а только способы её определения. Цена включает компенсацию издержек подрядчика и причитающееся ему вознаграждение.

Цена работы (смета) может быть приблизительной или твёрдой.

Если возникла необходимость в проведении дополнительных работ и это повлечет увеличение приблизительной цены, подрядчик обязан своевременно предупредить об этом заказчика.

Подрядчик не вправе требовать увеличения определенной в договоре цены, а заказчик — её уменьшения.

Это правило распространяется даже на те случаи, когда в момент заключения договора по каким-либо причинам нельзя было предусмотреть полный объём работ или необходимых для этого расходов.

Заказчик, не согласный на увеличение указанной в договоре подряда цены работы, вправе отказаться от договора.

В этом случае подрядчик может требовать от заказчика уплаты ему цены за выполненную часть работы.

Если стоимость материалов и оборудования, предоставленных подрядчиком, существенно возросла, подрядчик имеет право требовать увеличения установленной цены, а при отказе заказчика выполнить это требование — расторжения договора.

Вы можете предусмотреть оплату работ после их окончательного выполнения, а также предварительную оплату.

Стороны договора:

Сторонами договора могут выступать как физические лица, так и юридические, а также третьи лица, действующие от имени заказчика и в его интересах.

В качестве подрядчика могут выступать строительные организации, индивидуальные предприниматели, получившие лицензию на осуществление строительной деятельности.

Если в договоре прямо не указано, что подрядчик лично должен выполнить работы, подрядчик может привлечь других лиц (субподрядчиков) для исполнения своих обязательств по договору.

Права и обязанности сторон:

Подрядчик:

  • обязан осуществлять строительство и связанные с ним работы в соответствии с технической документацией (которая определяет объём, содержание работ и другие предъявляемые к ним требования) и со сметой, определяющей цену работ;
  • обязан использовать предоставленный заказчиком материал экономно и расчётливо, после окончания работы представить заказчику отчёт об израсходовании материала, а также возвратить его остаток либо с согласия заказчика уменьшить цену работы с учётом стоимости остающегося у подрядчика неиспользованного материала;
  • обязан немедленно предупредить заказчика и до получения от него указаний приостановить работу при обнаружении:

    а) непригодности или недоброкачественности предоставленных заказчиком материалов, оборудования, технической документации или переданной для переработки (обработки) вещи;     б) возможных неблагоприятных для заказчика последствий выполнения его указаний о способе исполнения работы;

    в) иных не зависящих от подрядчика обстоятельств, которые грозят годности или прочности результатов выполняемой работы либо создают невозможность её завершения в срок.

  • вправе не приступать к работе, а начатую работу приостановить в случаях, когда нарушение заказчиком своих обязанностей по договору подряда, в частности, не предоставление материала, оборудования, технической документации или подлежащей переработке (обработке) вещи, препятствует исполнению договора подрядчиком, а также при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что исполнение указанных обязанностей не будет произведено в установленный срок;
  • обязан передать заказчику вместе с результатом работы информацию, касающуюся эксплуатации или иного использования предмета договора подряда, если это предусмотрено договором либо характер информации таков, что без неё невозможно использование результата работы для целей, указанных в договоре;
  • обязан сообщить заказчику об обнаружении в ходе строительства неучтённых в технической документации обстоятельств, которые потребуют проведения дополнительных работ и увеличения сметной стоимости строительства;
  • вправе требовать пересмотра сметы, если по не зависящим от него причинам стоимость работ превысила смету не менее чем на 10%;
  • обязан исполнять полученные в ходе строительства указания заказчика, если такие указания не противоречат условиям договора строительного подряда и не представляют собой вмешательство в оперативно-хозяйственную деятельность подрядчика;
  • обязан при осуществлении строительства и связанных с ним работ соблюдать требования закона и иных правовых актов об охране окружающей среды и о безопасности строительных работ;
  • не вправе использовать в ходе осуществления работ материалы и оборудование, предоставленные заказчиком, или выполнять его указания, если это может привести к нарушению обязательных для сторон требований к охране окружающей среды и безопасности строительных работ;
  • гарантирует достижение объектом строительства указанных в технической документации показателей и возможность эксплуатации объекта в соответствии с договором строительного подряда на протяжении гарантийного срока;
  • несёт ответственность за недостатки (дефекты), обнаруженные в пределах гарантийного срока, если не докажет, что они произошли вследствие нормального износа объекта.

Заказчик:

  • вправе во всякое время проверять ход и качество работы, выполняемой подрядчиком, не вмешиваясь в его деятельность;
  • может в любое время до сдачи ему результата работы отказаться от исполнения договора, уплатив подрядчику часть установленной цены пропорционально части работы, выполненной до получения извещения об отказе заказчика от исполнения договора;
  • обязан возместить подрядчику убытки, причиненные прекращением договора подряда, в пределах разницы между ценой, определённой за всю работу, и частью цены, выплаченной за выполненную работу;
  • обязан в случаях, в объёме и в порядке, предусмотренных договором подряда, оказывать подрядчику содействие в выполнении работы;
  • обязан в сроки и в порядке, которые предусмотрены договором подряда, с участием подрядчика осмотреть и принять выполненную работу (её результат), а при обнаружении отступлений от договора, ухудшающих результат работы, или иных недостатков в работе немедленно заявить об этом подрядчику;
  • в случаях, когда работа выполнена подрядчиком с отступлениями от договора подряда, ухудшившими результат работы, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для использования, заказчик вправе:

    а) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;     б) соразмерного уменьшения установленной за работу цены;

    в) возмещения своих расходов на устранение недостатков, когда право заказчика устранять их предусмотрено в договоре подряда.

  • вправе предъявить требования, связанные с недостатками результата работы, обнаруженными в течение гарантийного срока;
  • вправе вносить изменения в техническую документацию при условии, если вызываемые этим дополнительные работы по стоимости не превышают десяти процентов указанной в смете общей стоимости строительства и не меняют характера предусмотренных в договоре строительного подряда работ;
  • обязан своевременно предоставить для строительства земельный участок;
  • обязан в случаях и в порядке, предусмотренных договором строительного подряда, передавать подрядчику в пользование необходимые для осуществления работ здания и сооружения, обеспечивать транспортировку грузов в его адрес, временную подводку сетей энергоснабжения, водо- и паропровода и оказывать другие услуги;
  • вправе осуществлять контроль и надзор за ходом и качеством выполняемых работ, соблюдением сроков их выполнения (графика), качеством предоставленных подрядчиком материалов, а также правильностью использования подрядчиком материалов заказчика, не вмешиваясь при этом в оперативно-хозяйственную деятельность подрядчика;
  • организует и осуществляет приёмку результата работ за свой счёт, если иное не предусмотрено договором строительного подряда;
  • вправе отказаться от приёмки результата работ в случае обнаружения недостатков, которые исключают возможность его использования для указанной цели и не могут быть устранены подрядчиком или заказчиком;
  • если по не зависящим от сторон причинам работы по договору строительного подряда приостановлены и объект строительства законсервирован, заказчик обязан оплатить подрядчику в полном объёме выполненные до момента консервации работы, а также возместить расходы, вызванные необходимостью прекращения работ и консервацией строительства, с зачётом выгод, которые подрядчик получил или мог получить вследствие прекращения работ.

Риски:

Немаловажным является положение о распределении рисков случайной гибели строящихся (ремонтируемых) объектов до того, как они будут приняты заказчиком.

Так, риск случайной гибели или случайного повреждения таких объектов до приёмки несет подрядчик.

Однако если объект строительства до его приёмки заказчиком погиб или поврежден по причине недоброкачественности материала (деталей, конструкций) или оборудования, предоставленного заказчиком либо в результате исполнения ошибочных указаний заказчика, подрядчик вправе требовать оплаты всей стоимости работы. Такое возмещение возможно только в том случае, если подрядчик своевременно предупредил заказчика о возможных последствиях.

Сдача и приёмка работ:

Подрядчик обязан уведомить заказчика о своей готовности к сдаче объекта. Заказчик, в свою очередь, обязан немедленно приступить к его приёмке, которую осуществляет за свой счёт.

Сдача — приёмка оформляются актом, который подписывается обеими сторонами. В случае, если одна из сторон по каким бы то ни было причинам отказывается подписывать такой акт, в нём делается отметка об этом. Однако такой односторонний акт приёмки может быть признан судом недействительным в том случае, если мотивы отказа от подписания акта признаны им обоснованными.

 
Договор строительного подряда — специфический договор в силу того, что его предметом являются объекты строительства, которые обязаны отвечать установленным требованиям и техническим характеристикам.

На вас, как на подрядчика, возлагается большая ответственность за качество выполненных работ, так как невыполнение требований и условий договора может привести не просто к возникновению убытков заказчика, но и к более серьезным последствиям (уничтожение здания, вред жизни и здоровью, причинение вреда экологии и т.д.) Именно поэтому к такому виду договора предъявляются повышенные требования в части технической документации, сметы, материалов и т.д. Зная и применяя указанные выше положения, вы сможете чётко и в срок выполнить возложенные на вас обязательства и избежать негативных последствий.

предыдущая статьявернуться к спискуследующая статья

Партнеры

Источник: https://smallbusiness.ru/library/kak_pravilno_zaklyuchit_dogovor_podryada_i_chto_v_nem_neobhodimo_ukazat.html

Как правильно заключить договор строительного подряда

Как правильно заключить договор строительного подряда

В финансовых делах я бы советовал избегать «доказательств», полученных задним числом.
Уоррен Баффетт

Договор строительного подряда занимает особое место в системе хозяйственных договоров, заключаемых между сторонами для исполнения экономических обязательств, специфики предмета договора, его конкретных условий, правового регулирования и других положений.

Казалось бы, Договор строительного подряда в наше время, это  уже устоявшийся документ, где все условия соответствуют классическим основам договорного права. Однако количество образцов Договора строительного подряда, день ото дня не уменьшается, а наоборот – увеличивается.

И с чем это связано, мы попытаемся разобраться вместе с Вами.

Анализируя различные образцы Договора строительного подряда, мы столкнулись с элементарной небрежностью в некоторых договорных условиях, прописанных сторонами для их исполнения.

Вся эта небрежность, на практике, может существенно повлиять на взаимоотношения участников подрядных правоотношений. И что самое печальное, доказательство вины сторон в споре – это ненужная трата времени, финансов и сил.

Для того, чтобы избежать всех нюансов, мы подготовили для своих Заказчиков полный пакет документов, который поможет исполнить условия Договора строительного подряда и подстраховать от невыполнения каких-то его особых положений.

Если Вы готовы ознакомиться с условиями Договора строительного подряда, или хотите уточнить какие-то непонятные для себя моменты его исполнения, мы готовы проконсультировать Вас по телефону и при личной встрече. Звоните нам!

Продолжая данную тему, мы заметили, что чаще всего нарушается финансовое исполнение условий Договора строительного подряда, об этом свидетельствует Интернет, приводя примеры различных споров между Подрядчиком и Заказчиком.

В любом Договоре строительного подряда Подрядчик обязуется передать результат выполненных работ и безвозмездно устранить найденные недостатки в разумный срок.

А Заказчик обязуется, прежде всего, оплатить производство и строительство, в указанный в Договоре строительного подряда, интервал времени. Однако, основная масса подрядных споров, это  иски о взыскании стоимости выполненных, но не оплаченных строительных работ.

Мы работаем на строительном рынке с 2007 года, и чтобы избегнуть схожих ситуаций, попытались самостоятельно разобраться, из-за чего же возникают такие спорные вопросы.

Договор строительного подряда имеет законную юридическую силу, которая придает его условиям правовое значение. Главными и самыми значимыми  положениями Договора строительного подряда являются: предмет (виды и объем работ), сроки выполнения работ и цена.

Все остальное, включая методы, содержание, технологию производства  и объем работ определяются технической документацией, о которой мы много писали в своей «Энциклопедии строительства». Стоимость конструкций и цена строительных работ определяются сметой.

Все перечисленные условия носят правовой статус и относятся к существенным положениям Договора строительного подряда, которые необходимо исполнять в прописанный срок.

Если какие-то, из написанных выше, норм и условий в Договоре строительного подряда отсутствуют, договор не может считаться заключенным, не смотря на состав и содержание технической документации.

И вот тут же, мы хотим заметить, что распределение в Договоре строительного подряда обязанностей сторон, должно соответствовать представленной технической документации (согласно ст. 743 ГК РФ), а отсутствие такой технической документации не является основанием считать  Договор строительного подряда незаключенным.

Таким образом, разобравшись с несколькими образцами договорных обязательств на осуществление строительства, и отталкиваясь от анализа обычного типового образца Договора строительного подряда, с которым в Интернете может ознакомиться каждый Заказчик, мы пришли к выводу, что при заключении договора, Клиент не всегда, надлежащим образом, знакомиться с предметом исполнения условий Договора строительного подряда. И как факт, происходит невыполнение каких-то его условий или непринятие результата выполненных строительных работ.

Предмет данной темы может обсуждаться бесконечно. Договор строительного подряда – это, в-первую очередь, документ, который требует правильного и грамотного оформления.

Мы предлагаем Вам, перед подписанием Договора строительного подряда, проверить правоустанавливающие документы Подрядчика, чтобы в процессе строительных работ не усомниться в его компетентности.

Звоните нам, в любое удобное для Вас время! Мы ответим на все вопросы, касающиеся договорных обязательств!

Источник: http://stroy-trading.ru/information/article/166

Как грамотно подписать договор строительного подряда

Договорстроительного подряда. Общие принципы, комментарии.

Привыполнении работ по строительству и ремонту правильно, корректно составленныйдоговор строительного подряда является гарантом исполнения сторонами своихобязательств. 

В 90% случаев на договор практически не обращают внимание, таккак и заказчик и подрядчик, найдя общий язык, всеми силами способствуют каквыполнению работ, оформлению документов, так и оплате выполненных работ. Тоесть стремятся избегать спорных ситуаций. 

Однако, примерно в 10% случаеввозникают спорные ситуации: или заказчик отказывается платить, или со сторонызаказчика в процессе выполнения работ «возникает» множество замечании илипретензий, причем не по существу, или требуется проведение дополнительныхработ. 

Возникновение спорных ситуаций приводит как к задержкам как на этапевыполнения работ, так и на этапе их оплаты. Нередки случаи, когда заказчиквообще отказывается платить. 

Именно тогда, строительные компании вынужденыприбегать к защите своих прав, именно тогда особое внимание уделяется форме исоставу договора строительного подряда. 

Кроме того, сложившаяся арбитражнаяпрактика свидетельствует о том, что в суде отдается приоритете заказчику, следовательноподрядчикам требуется уделять больше внимания документам, чтобы впоследствииизбежать спорных ситуаций, чтобы эффективно отстаивать свои права в случаевозникновения разногласий, невозможности их разрешить в рабочем порядке.

Причемименно эти (10%) случаи отнимают массу времени, нервов и денег. 

Этого можноизбежать, соблюдая юридическую дисциплину, то есть щепетильно относясь кдокументам: и договору и документам, которые строители оформляют ипредоставляют заказчику на этапе выполнения работ и после их окончания. 

Смысл втом, что данные усилия кажутся лишними, но именно они в случае возникновенияспорных ситуаций, позволяют строительным компаниям эффективно защищать своиинтересы.

Подписание договора строительного подряда

В качествеосновы используются шаблоны договоров. 

Источники разные: образцы договоров изинтернета, проекты договоров, предоставляемые заказчиком, шаблоны, которыеиспользовались ранее.

  • Образцыдоговоров строительного подряда.

Во всехэтих случаях требуется осознавать то, что все шаблоны – это только примерныйобразец, универсальных договоров подряда практически не бывает. Поэтому, беряза основу какой-либо шаблон, требуется обязательно его дорабатывать, а не простовставлять реквизиты, суммы и сроки.

НИЗКАЯ РЕНТАБЕЛЬНОСТЬ Контракты в работе с низкой рентабельностью Сжатые или урезанные сметы Прочие факторы Что делать в этом случае.   Результат: повышение рентабельности НЕТ ЗАКАЗОВ Аукционы в поиске есть, но они нерентабельные Мало тендеров по нужному направлению Нет ресурсов для участия в тендерах Что делать в этом случае.   Результат: найдены прибыльные тендерыНЕПРЕДВИДЕННЫЕ ЗАТРАТЫ В ходе работ начисляются пени Не оплачиваются допработы Прочие непредвиденные расходы Что делать в этом случае.   Результат: недопущение этих расходов НЕТ ПОБЕД в АУКЦИОНАХ Много аукционов, но победить не удается Большие снижения на торгах Отклоняют заявки Что делать в этом случае.   Результат: больше побед на аукционах НОВЫЕ ЗАКАЗЫ в 3 ШАГА Участие и победа в тендерах Поиск аукционов Подготовка заявок Победа в аукционах РЕАЛИЗАЦИЯ Самостоятельно С нашей помощью НОВЫЕ КОНТАКТЫ Максимально быстро С минимальными затратами РАБОТАЕМ СО ВСЕМИ РЕГИОНАМИ

Причины,по которым требуется корректировать договор до его подписания

  • Договордолжен содержать обязательные для него пункты и условия. Иначе его могутпризнать недействительным.
  • Договордолжен содержать обязанности заказчика. Именно в этой сфере возникаютсложности, так как неисполнение заказчиком своих обязательств приводит к срывусроков работ, и уже подрядчик «виноват», оплачивает пени и штрафы.
  • Договор недолжен содержать обусловленности. То есть формулировки типа «оплатапроизводится по мере поступления денежных средств…» весьма рискованны дляподрядчика, так как деньги некогда могут «не поступить», оплата по договоруможет быть не получена. Этот случай характерен для многих государственных(муниципальных» заказчиков, причем они отказываются вносить изменения вдоговора, мотивируя особенностями закона № 94-ФЗ (Госзаказ). Это не совсем так,договор можно менять (до его заключения).

Как этосделать – более детально.

Выводы

  • Корректносоставленный договор – гарант защищенности интересов подрядчиков.
  • Использование шаблонов договоров допустимо, но их надо «дорабатывать» с учетомспецифики конкретного заказа.
  • Договора (Госзаказ) можно корректировать до момента их подписания.
Акция “АУКЦИОН в ПОДАРОК”

НАПРАВЛЕНИЯ Строительство Проектирование Изыскания Поставка товаров Работы и услуги   ДИСТАНЦИОННЫЙ ФОРМАТ В акции могут принять участие компании со всех регионовБЕСПЛАТНО Подготовим аукционную заявку При необходимости Подготовим запросы на разъяснение Подготовим протоколы разногласий Сопроводим получение БГ Подготовим жалобу в ФАС Проконсультируем по вопросам участия и победы в аукционеРезультат: участие в одном (выбранном) аукционе без затрат
Суть акцииБесплатное сопровождение, цель которого обеспечить допуск к аукциону, подписание контракта после победы в торгах
Основа для получения оплаты и успешной работы – грамотные и своевременные действия Подрядчика.

Действия Подрядчика в различных ситуациях, как действовать, какие письма отправлять, что требовать и т.д., пошаговые инструкции и алгоритмы. Применение данных рекомендаций позволит грамотно и БЫСТРО среагировать на ту или иную ситуацию.

  Требуется заменить один материал на другой   Надо оформить допработы по контракту   Надо увеличить объем работ   Надо увеличить сроки выполнения работ   Вместо оплаты – претензия по качеству   Отказ принимать скрытые работы   Допработы не согласованы с Заказчиком   Заказчик не является на объект   Заказчик вносит корректировки в ходе работ   Начислена пеня за просрочку   Заказчик отказывается платить вообще   Письменные претензии вместо оплаты
Образцы и шаблоны договоров. Рекомендации по их составлению и подписанию. Действия Подрядчика в ходе работ. Необходимые шаблоны, рекомендации. Своевременное оформление допработ. Что делать, если они не оформлены вовремя.
Сдача и приемка, КС-2, оплата работ. Что делать, если работы не принимают, не оплачивают. На всех стадиях, от начала работ до оплаты. Действия Подрядчика в спорных ситуациях. Изменения в смету, замена материалов и т.п.. Грамотные и своевременные действия.

Ответы на наиболее часто возникающие вопросы по договору подряда.                  Самые востребованные шаблоны (образцы) писем.           

Более 70 % наших клиентов обращаются к нам повторно либо рекомендуют нас своим коллегам!
МЫ ГОТОВЫ помочь Вам в решении всех вопросов по договорам подряда    ► Грамотно и быстро подготовить письма, разъяснения и т.п.    ► Подготовить ответы на претензии, разъяснения по необходимым действиям.    ► Проконсультировать, грамотно ответить на вопросы: по телефону,   ► по электронной почте, при встрече. РЕЗУЛЬТАТ: решение задачи с минимальными затратами времени и денег! Работаем во всеми регионами Получить консультацию

Принципы нашей работы: грамотность, своевременность, безошибочность. Все это, а также профессионализм и доскональное знание тонкостей и нюансов как в законодательстве, так и в практике позволяют нам эффективно помогать нашим клиентам на любой стадии: от подписания контракта до получения оплаты.

Мы оказываем полный комплекс юридических услуг строительным и проектным компаниям.

Помощь при вступлении в СРО, для участия в тендерах. При этом отрабатываются как Строительные СРО в Перми, так и другие регионы (актуально для СРО в Проектировании или в Изысканиях).

Подготовка аукционных заявок. Первые и вторые части заявок. Помощь в участии и победе в аукционах.

Функционал. Сопровождаем процесс регистрации ООО, ИП. Помогаем при перерегистрации ООО, в частности сопровождаем процедуры смены ОКВЭД, входа или выхода учредителей, смены Директора ООО, смены адреса или наименования. При этом работа может выполняться дистанционно, мы готовим комплекты.

Стройподряд. Помощь в составлении писем и разъяснений, исковые заявления и отзывы для строительных компаний, уменьшение или обнуление пеней, согласование допработ и т.п. эти и другие задачи решаются дистанционно, с гарантией результата.

Наши услуги грамотны и своевременны, работать с нами удобно и выгодно.

 ВСТУПЛЕНИЕ В СРО ДЛЯ УЧАСТИЯ В ТЕНДЕРАХ Работаемсо всемирегионами СВОЕВРЕМЕННО Всегда успеваемк началу тендераЭтим предложениемуже воспользовалисьболее ста нашихклиентов, положительно,его оценив
ЛУЧШИЕ ПАРАМЕТРЫ100% ГАРАНТИЯ
Минимальные ценыМаксимально быстроГрамотные услуги Безупречная репутацияНадежные СРОДоверие клиентовБЫСТРО и НАДЕЖНО ДИСТАНЦИОННО ВЫГОДНО Компенсация затратна вступление в СРО

Источник: http://u-nika.com/podpisanie_dogovora_stroitelnogo_podrjada

3 вопроса эксперту: что нужно знать бухгалтеру строительной организации и как правильно составить договор строительного подряда?

Бухгалтерский учет в строительстве – непростая тема, вопросов по ней традиционно много. Что предусмотреть в договоре строительного подряда? Можно ли признавать выручку и НДС с отгрузки на основании актов КС-2 и КС-3? Петербургский правовой портал узнал у Ирины Алексеевой, ведущей семинара “Бухгалтерский учет в строительстве”, на что обязательно нужно обратить внимание.

Какие неочевидные проблемы возникают в работе бухгалтера строительной организации?

При отражении фактов хозяйственной жизни подрядной строительной организации у бухгалтера всегда возникают вопросы, как правильно на практике применит тот или иной метод признания доходов и расходов, который предлагает нам ПБУ 2/2008 и как при этом сблизить бухгалтерский и налоговый учет?

Даже если вы не обязаны применять ПБУ 2/2008
(ваша организация является субъектом малого предпринимательства и при этом не поименована в части 5 статьи 6 Закона № 402-ФЗ), игнорировать, по моему мнению, этот отраслевой стандарт не стоит.

Правильное применение ПБУ 2/2008 действительно позволяет бухгалтеру строительной организации сформировать свою учетную политику таким образом, чтобы сблизить бухгалтерский и налоговый учет, а также обеспечить равномерное признание доходов и расходов.

Следует отметить, что основная смысловая нагрузка данного стандарта заключается в том, что предложенные в ПБУ 2/2008 способы признания доходов «по мере готовности» позволяют признавать выручку на конец отчетного периода не на основании объемов работ, которые были подписаны заказчиком в КС-2 и КС-3, а на основании фактически выполненного объема работ пусть даже не подписанного заказчиком на конец отчетного периода. Главное, чтобы на конец отчетного периода финансовый результат мог быть достоверно определен.

Сегодня, при ведении налогового учета у бухгалтера также возникает вопрос, можно ли по договорам строительного подряда, которые не предусматривают поэтапную сдачу работ, признавать доход для целей исчисления налога на прибыль, а также НДС с отгрузки на основании счетов-фактур, выставленных по промежуточным актам, составленным по форме КС-2
и справкам по форме КС-3.

Например, если говорить о договоре строительного подряда, который заключен на строительство здания в целом, следует констатировать, что в основном предметом такого договора является весь объект. Подобные договоры исполняются в течение длительного периода времени (от нескольких месяцев до года и более).

Соответственно, до приемки заказчиком этого объекта риск случайной гибели или случайного повреждения объекта несет подрядчик. Об этом нам говорит пункт 1 статьи 741 Гражданского Кодекса РФ.

При этом, зачастую, в целях контроля за ходом работ, а также их равномерного финансирования в такие договоры, как правило, включается условие о ежемесячном составлении актов о выполненном объеме работ с использованием типовых форм КС-2 и КС-3.

Возникает вопрос: в какой момент признавать выручку и НДС с отгрузки? Можно ли признавать их на основании актов по форме КС-2 и справок по форме КС-3 при наличии соответствующих счетов-фактур?

На сегодняшний день по данному вопросу существуют две противоположные точки зрения, которые подтверждаются обширной арбитражной практикой. О том какую позицию лучше выбрать, мы поговорим на семинаре.


На какие пункты договора строительного подряда бухгалтеру нужно обратить особое внимание ?

Ведение учета в организациях, осуществляющих строительный подряд, напрямую зависит о тех условий, которые предусмотрены в договоре подряда.

Бухгалтеру просто необходимо, по моему мнению, обладать знаниями о том, какие условия предусмотрены в договорах строительного подряда, поскольку это основа, отправная точка для правильного учета доходов и расходов не только в бухгалтерском, но и налоговом учете.

На нашем семинаре
 мы изучаем договор подряда. Каким он бывает и как его условия влияют на формирование бухгалтерской и налоговой отчетности.

Стоит отметить, что договором должны быть предусмотрены его существенные условия. Существенными условиями договора строительного подряда являются предмет договора подряда и срок договора подряда.

Если мы обратимся к статье 743 Гражданского Кодекса РФ , то в ней указано, что в договоре должны быть определены состав и содержание технической документации; техническая документация обязательна для подрядчика. В качестве технической документации у нас выступает смета.

Смета представляет собой детализированный перечень основных строительных материалов, подлежащих использованию (вне зависимости от того, кто их предоставляет – заказчик или подрядчик), а также видов работ по переработке таких материалов. Смета содержит как натуральные показатели, характеризующие количество материалов и затраты труда, так и их стоимостные измерители.

При этом на сегодняшний день, у нас нет нормативного документа, регламентирующего какие виды работ и какие физические объемы необходимы для выполнения тех или иных работ.

Стоимостные показатели сметы служат обоснованием цены. Смета – это план, в котором безукоснительно должны соблюдаться физические показатели расхода материалов и виды работ.

А фактическая стоимость материалов и работ, это внутреннее дело подрядчика.

Почему наличие сметы так важно, да потому что именно смета является документом, подтверждающим экономическую обоснованность и целесообразность понесенных подрядной организацией расходов. Особенно это касается тех организаций, которые выполняют работы своими силами, без привлечения (полностью или частично) субподрядчиков.

Фактически понесенные расходы подрядной организации, указанные в акте по форме КС-2 (по видам работ в части физических объемов) должны соответствовать данным локальных смет. Тогда мы выполняем основное требование статьи 252 НК РФ: расходы экономически обоснованы и документально подтверждены.

Как это работает на практике: объемы выполненных при строительстве работ фиксируются в журнале учета выполненных работ по форме № КС-6а, на основании которых, как правило, ежемесячно составляется акт о приемке выполненных работ по форме № КС-2 и справка по форме КС-3.

Данные КС-2 бухгалтер должен сопоставить с данными сметной документации исходя из видов и количества выполненных работ.

Если данные тождественны, бухгалтер с уверенностью производит списание использованных при строительстве материалов, а также конструкций и деталей, расходов на оплату труда строительных рабочих, расходов на содержание и эксплуатацию строительных машин и механизмов, расходов на содержание управленческого и производственного персонала и др.

Помимо существенных условий в договоре подряда могут быть предусмотрены дополнительные условия.

Дополнительные условия договора – это условия договора, предусмотренные в соответствующих нормативных актах и автоматически вступающие в действие в момент заключения договора, при условии, что они дополнительно не согласованы сторонами.

По моему мнению, при изучении договора подряда, бухгалтеру следует обратить внимание на такие условия, как:

  • сторона, иждивением которой выполняются работы;
  • порядок оплаты работ по договору подряда;
  • качество работ.


Какие случаи подтверждают эту специфику?

В практике часто складывается ситуация, когда заказчик отказывается от подписания акта приемки выполненных работ и требует от подрядчика выполнения работ надлежащего качества. Это характерно для отношений по договорам, по которым оплата работ осуществляется после подписания акта их приемки.

В таких случаях заказчики, как правило, рассчитывают на то, что в отсутствие подписанного акта приемки выполненных работ подрядчик лишается возможности доказать факт выполнения работ по договору и их надлежащее качество, чтобы потребовать от заказчика их оплаты в полном объеме.

А у бухгалтера возникает вопрос, отражать или не отражать выручку по неподписанным заказчиком КС-2 и КС-3?

В силу пунктом 4 статьи 753 Гражданского кодекса РФ  сдача результата работ подрядчиком и приемка его заказчиком оформляются актом, подписанным обеими сторонами. При отказе одной из сторон от подписания акта в нем делается отметка об этом и акт подписывается одной стороной.

Следует отметить, что в соответствии с правовой позицией, выраженной в пункте 8 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 24.01.2000 N 51  “Обзор практики разрешения споров по договору строительного подряда”, основанием для возникновения обязательства заказчика по оплате выполненных работ является сдача результата работ заказчику.

В силу того же пункта 4 статьи 753 Гражданского кодекса РФ односторонний акт сдачи или приемки результата работ может быть признан судом недействительным лишь в случае, если мотивы отказа от подписания акта признаны им обоснованными.

Это означает, что акт, оформленный подрядчиком и подписанный им в одностороннем порядке, в связи с уклонением заказчика от его подписания, подтверждает выполнение и передачу указанного в нем подрядчиком объема работ до тех пор, пока вступившим в законную силу решением суда этот акт не будет признан недействительным полностью или в части по мотиву обоснованности отказа заказчика от его подписания. И сегодня обширная арбитражная практика подтверждает сказанное выше.

Еще я хотела бы отметить, что отсутствие существенных условий в договоре подряда негативно сказывается на подрядчике. В случае отсутствия сметы, равно как и в случае отсутствия четкого указания сроков начала и окончания работ, многие права сторон договора не могут быть реализованы. Отсюда и такая широкая арбитражная практика разрешения споров между подрядчиком и заказчиком.

Конечно, это только верхушка айсберга. Когда дело доходит до штрафов, учиться лучше на чужих ошибках. О том, как ошибаются другие, вы узнаете на семинаре компании “КАДИС”: “Бухгалтерский учет в строительстве”.

Источник: http://ppt.ru/news/136482

​Правильно избавляемся от плохого подрядчика

​Правильно избавляемся от плохого подрядчика

Без лишних вводных слов, начнём с конкретного примера:

Договор предусматривал выполнение Подрядчиком комплекса строительно-монтажных работ, включая приобретение материалов, монтаж технологического оборудования и пуско-наладочные работы на объекте Заказчика.

Стоимость подрядных работ, согласно договора, должна была определяться сметами, подлежащими составлению на каждый месяц производства работ.

Важный момент – окончательную цену стороны в договоре не определили – она была обозначена как приблизительная.

Заказчик осуществил оплату по договору строительного подряда на приличную сумму, включая перечисления подрядчику за выполненные работы, стоимость переданных подрядчику строительных материалов, изделий и конструкций, обеспечения электроэнергией и другими видами ресурсов.

Через некоторое время терпение Заказчика истощилось: в процессе проведения работ Подрядчик постоянно нарушал сроки, требовал за выполненные работы значительно большие суммы, чем это предусматривалось в соглашении сторон, выполняя при этом работы с низким качеством.

В ходе проверок выяснилось, что Подрядчиком выполнены работы на значительно меньшие суммы. Также часть работ была выполнена без согласования с Заказчиком, многие объемы были завышены.

В ответ на претензии Заказчика Подрядчик выставил встречные требования, суть которых сводилась к тому, что Заказчик обязан еще доплатить.

Исчерпав все способы убеждения Подрядчика в необходимости следовать достигнутым договоренностям, Заказчик воспользовался крайним способом правовой защиты: извещением, направленным в адрес Подрядчика, отказался от исполнения договора.

Заказчик принял решение закончить работы силами другого подрядчика. Однако это требовало осуществления сложной процедуры, предусматривающей:

  • взаиморасчеты с предыдущим подрядчиком;
  • физическое его удаление со стройплощадки;
  • найм нового подрядчика: заключение с ним договора, согласование цены и т.д.

И это при сопротивлении старого подрядчика.

При этом все эти процедуры должны были не разорить Заказчика т.е. уложиться в утвержденный бюджет. Без потерь конечно не обойтись – сроки и определенные виды затрат увеличиваются. Однако, потенциальные потери были сильно уменьшены экспертизой.

Как это было сделано

Заказчик заключил договор с Академстройнаукой. Она, в свою очередь, зафиксировала фактическое состояние строящегося объекта на момент остановки работ Подрядчика.

В процессе фиксации объекта, эксперты фиксировали не только надлежащее и качественно выполненное/доставленное/складированное но и:

  • состав и объёмы фактически выполненных работ не соответствующих проектным данным и объёмам работ, предъявленных к оплате;
  • фактически выполненные Подрядчиком строительно-монтажные работы, не соответствующие строительным нормам и правилам, государственным нормативам;
  • работы, которые входят в состав расценок, либо не обоснованы соответствующими документами, либо должны были выполняться подрядчиком в счёт стоимости работ по договору, как работы сопутствующие выполняемым работам (должны входить в структуру накладных расходов, временных зданий и сооружений, в затраты по зимнему удорожанию работ);
  • состав и объём отчётной документации (исполнительная документация по выполненным работам), которая велась не на должном уровне;
  • фактическую стоимость материалов, учтенную в актах формы КС-2, по сравнению со среднерыночными показателями на период строительства, которые имеют завышение в отчётах Подрядчика.

Заказчиком и Подрядчиком не было достигнуто соглашение о предмете договора строительного подряда, то есть стороны не определили конкретный объем строительных работ, подлежащий выполнению Подрядчиком. (Помните? – цена договора была приблизительной и определялась разрабатываемыми сметами). 

Соответственно договор, по которому Подрядчик обязался выполнить весь комплекс строительно-монтажных работ на объекте Заказчика, не может считаться заключенным в отношении всего комплекса данных работ.

Вместе с тем, Заказчик не стал отрицать факт поручения Подрядчику выполнения отдельных строительных работ: договор следует рассматривать как договор строительного подряда, заключенный в отношении того объема работ, выполнение которых согласовывалось сторонами.

Подрядчику Заказчиком было направлено уведомление о расторжении договора. Данное уведомление квалифицируется как уведомление Подрядчика со стороны Заказчика об отказе от поручения Подрядчику выполнения строительных работ на Объекте по данному договору в дальнейшем. 

При этом, поскольку на Заказчика не было возложено обязательство по поручению Подрядчику выполнения конкретного объёма строительных работ, ссылки Подрядчика на ст.

717 ГК РФ, предусматривающую обязанность Заказчика, принявшего решение о расторжении договора строительного подряда, возместить Подрядчику убытки в виде разницы между ценой, определенной за всю работу и частью цены, выплаченной за выполненную работу будут необоснованны.

Поскольку действие договора было прекращено, то с указанной даты у Подрядчика возникла обязанность по возврату неосновательного обогащения: Исходя из п.

1 Обзора практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении (информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.

2000 № 49), при расторжении договора сторона не лишена права истребовать ранее исполненное, если другая сторона неосновательно обогатилась

Эксперты не только собрали и закрепили доказательства права Заказчика прекратить действие контракта в отношении незавершенной части строительных работ по вине Подрядчика, но и обосновали что: при выплате согласованной суммы или возмещении ущерба Заказчик должен получить компенсацию разницы между размером цены, которая причиталась подрядчику до прекращения действия контракта и разумной ценой, причитающейся новому подрядчику с целью завершения строительства.

О чём важно помнить: экспертиза – важный инструмент правовой защиты прав требований Заказчика. И работает этот инструмент только тогда, когда эксперты отстаивают своё заключение в процедуре допроса эксперта. Вплоть до суда.

Но это – отдельная история.

Сергей Степанов, Академстройнаука

Источник: https://ardexpert.ru/article/4594

Добавить комментарий