Как платится подоходный налог (ндфл) с продажи квартиры?

Содержание

8(499)938-71-68

Как оплатить подоходный налог при продаже квартиры: 4 последовательных этапа

Как платится подоходный налог (НДФЛ) с продажи квартиры? - Народный СоветникЪ

В налоговом законодательстве за человеком, продавшим принадлежавшее ему крупное имущество, закреплена обязанность уплатить подоходный налог. В статье 208 Налогового кодекса в числе налогооблагаемого имущества упоминается любая недвижимость, в том числе квартира. В 2016 году вступают в действие некоторые поправки, касающиеся уплаты НДФЛ на квартиры. 

Когда платится налог с продажи квартиры?

В статье 207 Налогового кодекса дано определение, кто должен платить подоходный налог. Они называются емким словом «резиденты РФ». Это лица:

  • российского или иностранного гражданства, непрерывно проживающие на территории нашей страны 6 месяцев и более;
  • имеющие официальный доход, который облагается НДФЛ.

Резиденты РФ имеют обязанность заплатить в казну государства часть дохода, полученного с продажи квартир. Причем недвижимость не обязательно должна находиться на территории нашей страны.

Российский налогоплательщик должен декларировать любые сделки с зарубежными квартирами и платить налог с прибыли. Для уменьшения налогооблагаемой базы он может воспользоваться льготами.

Другое дело, если собственник недвижимости, проданной в России, не является резидентом страны (т.е. не является ее налогоплательщиком). Обязанность уплатить 13% от полученного дохода за ним останется, но налоговыми льготами он воспользоваться не может.

Еще одно важное замечание: налог с продажи квартиры должно уплатить только в одном случае: если она была в собственности владельца меньше 3 лет, причем с первого дня 2016 года обозначенный срок увеличивается до 5 лет.

Поправка не имеет обратной силы: если сделка была совершена до 2016 года (к примеру, в 2014 году), то срок владения остается прежним – 3 года, и новый владелец имеет право не платить ничего государству после продажи квартиры уже в 2017 году.

Также 3-летний срок владения останется для унаследованных и приватизированных квартир.

Расчет налогового взноса при продаже квартир

Подоходный налог с продажи квартиры рассчитывается так: берется вся прибыль и умножается на коэффициент 0,13.

К примеру, квартира в Москве продана за 5 миллионов рублей, следовательно, стандартный размер налога: 5 000 000 х 0,13 = 650 000 рублей. Сумма внушительная, но это не значит, что плательщик будет уплачивать именно ее.

В случае подтверждения расходов на покупку или ремонт квартиры при единовременной покупке и продаже недвижимости можно рассчитывать на уменьшение налога.

Если же квартира унаследована, получена в дар или приватизирована, т.е. расходов нет, то можно применить только стандартный налоговый вычет.

Налогооблагаемой базой признается та сумма, которая указана сторонами в договоре купли-продажи. Конечно, некоторые недобросовестные граждане ее умышленно занижают, но это грозит проверками и разбирательствами, поэтому лучше указать реальную цифру.

Если сделка произведена в валюте, то в договоре следует проставить сумму в рублях (по тогдашнему курсу), так как налоги следует платить именно в рублях.

Если этого не сделать, то при подаче декларации будет учитываться текущий курс, а он может быть значительно выше, и налог влетит «в копеечку».

Вычет не стоит путать с возвратом излишне удержанных налогов при покупке квартиры. В первом случае уменьшается налогооблагаемая база, во втором – заявителю возмещается часть уплаченных им налогов с целью частичной компенсации затрат.

Размер вычета при продаже «недвижки» устанавливается параграфом 220 НК – в 2015 и 2016 годах это 1 млн рублей.

Вернемся к примеру с квартирой стоимостью 5 000 000 рублей. Если применить стандартный налоговый вычет, получим налогооблагаемую базу существенно ниже: 5 000 000 – 1 000 000 = 4 000 000 рублей. Будет меньше и налог: 4 000 000 х 0,13 = 520 000 рублей.

Этот вычет стоит использовать, если квартира была приобретена собственником без расходов с его стороны.

При наличии расходов

В некоторых случаях применять стандартный вычет нецелесообразно. К примеру, если собственник купил жилплощадь за 3 000 000 рублей, а продал уже за 4 000 000.

Закон разрешает вместо стандартного вычета уменьшать базу, с которой исчисляетс налог, на сумму покупки квартиры. Таким образом, если стоимость квартиры при покупке составила более 1 миллиона рублей, то лучше использовать этот способ.

В приведенном примере сумма налога составит: (4 000 000 – 3 000 000) х 0,13 = 130 000 рублей.

К общим расходам можно присовокупить траты на ремонт и реконструкцию жилья. Например, собственник купил жилье в совершенно неприглядном состоянии и полностью отремонтировал ее, затратив на это еще 500 000 рублей.

Следовательно, общая сумма затрат ни много ни мало – 2 500 000 рублей. Если поднять все бумаги и доказать целесообразность трат, это еще больше уменьшит размер взимаемых отчислений: (3 000 000 – 2 500 000) х 0,13 = 65 000 рублей.

Необходимо доказать, что все расходы были понесены именно на ремонт приобретенной квартиры.

Понадобятся как минимум договор купли-продажи, смета расходов, договор со строителями, чеки или ордера на покупку стройматериалов, утвержденный проект перепланировки, акт приема-передачи и т.д.

При одновременной покупке и продаже

Если одновременно совершается продажа старого жилья, пробывшего в собственности владельца менее трех лет, и покупка нового, то здесь есть способ не только сократить размер налога, но и остаться вовсе ничего не должным государству.

Некоторые юристы советуют при подаче декларации указать, что приобретенные в ходе продажи квартиры средства были уплачены в счет покупки новой и на этом основании являются расходами.

На самом деле это не совсем так. Да, конечно, получается, что продавец не получил дохода, так как средства были тут же потрачены. Но не в глазах закона.

Если собственник владел квартирой меньше оговоренного законом срока и продал ее дороже, чем купил, то это всё равно считается доходом, с которого придется уплатить в казну налоговый взнос независимо от того, куда потом «ушли» деньги.

Но есть способ избежать уплаты налогов. Для этого нужно произвести налоговый вычет на покупку квартиры.

Для этого заявитель должен соответствовать ряду требований:

  • быть резидентом России;
  • иметь налогооблагаемый доход;
  • совершить сделки с апреля одного года до апреля другого года;
  • не пользоваться ранее возвратом имущественного налогового вычета, либо должен оставаться «запас» этого вычета (т.е. в прошлый раз вычет использовался не полностью).

Поясним на примере: В 2014 году заявитель купил себе квартиру в новостройке за 3 500 000 рублей. Через год он женился, решил оформить ипотеку и расшириться. Для получения денег на первоначальный взнос он продал свои квадратные метры за 4 000 000, затем оформил кредит на 6 000 000.

Несмотря на то, что фактически средства были потрачены на покупку нового жилья, в глазах налогоой он заработал на сделках с недвижимость 500 000 рублей дохода. Теперь он должен заплатить 65 000 рублей налога.

Однако заявитель имеет право оформить имущественный вычет и вернуть себе часть уплаченных ранее в бюджет средств. Таким образом, возникает возможность «поработать по взаимозачету» с налоговой инспекцией.

Размер вычета – 2 000 000 рублей, следовательно, сумма возврата наличных 260 000 рублей. Можно уменьшить эту сумму на размер налоговой задолженности.

То есть в приведенном примере продавец квартиры не только не должен будет государству, но и сможет получить в качестве вычета 260 000 – 65 000 = 195 000 рублей (при условии, что он всё время получения средств будет иметь «белую» зарплату).

Если владельцев несколько

Если квартиру продали несколько собственников, то платить взнос в казну должен каждый из них сообразно их долям. Если, к примеру, квартиру за 4 000 000 рублей продали муж и жена, владевшие по 1/2, то в пользу государства они заплатят, применив стандартный налоговый вычет, 390 000 рублей.

Этот налог они делят равномерно, т.е. каждый выплачивает по 195 000 рублей. Если же собственников трое, то налог выплачивается пропорционально всеми троими.

В случае, если соотношение долей непропорционально, то размер взносов в казну государства определяется в зависимости от значения доли.

Например, муж с женой продали квартиру, у мужа было 3/4, а у жены – только 1/4. Значит, муж заплатит 390 000 х 3/4 = 292 500 рублей, жена – 98 000 рублей.

Если собственники – дети

Если в числе продавцов значились несовершеннолетние, то налог вместо них выплачивают их родители или иные законные представители. Если родители, к примеру, в разводе, то налог между ними делится пропорционально.

То же относится к ситуации, если продавец – недееспособный. За него уплату налогов совершает опекун.

Документы для уплаты подоходного налога с продажи квартиры

  • Налоговая декларация по форме 3-НДФЛ. Заполнять ее нужно по специальной программе, установочный дистрибутив которой находится на сайте налоговой службы. Можно воспользоваться услугами многочисленных онлайн сервисов, предлагающих заполнение декларации «на автомате». Если не уверены, как правильно вводить сведения, лучше обратиться к специалистам.
  • Копия паспорта плательщика (плюс копия свидетельства о рождении, если продавец – ребенок).
  • Свидетельство на квартиру.
  • Договор купли-продажи.
  • Приемо-передаточный акт.
  • Оригиналы платежных документов.
  • Копия расписки о получении средств покупателем.
  • Копии документов, подтверждающих наличие расходов (для получения вычета).
  • Заявление на возврат вычета (при одновременной покупке) плюс аналогичный пакет документов на приобретаемую квартиру.
  • Перво-наперво нужно определиться, какими налоговыми вычетами вы будете пользоваться. В зависимости от этого следует заполнять декларацию и готовить документы.
  • После того, как декларация заполнена, документы собраны, нужно сдать все бумаги в отделение налоговой инспекции в том населенном пункте, где расположена квартира.

Это можно сделать самому, при случае невозможности допустимо отправить бумаги по почте письмом или загрузить их на сервер, выбрав соответствующую услугу на сайте инспекции.

По закону, обо всех крупных сделках нужно отчитаться до 30 апреля следующего года. На примере: если продажа произошла в 2015 году, то известить об этом госорганы до 30 апреля 2016 года.

Иначе придется заплатить штраф за несвоевременное извещение налоговых органов в размере 1 000 рублей.

Документы будут проверяться в течение 2 недель. Если всё окажется в порядке, заявителя вызовут в налоговую и выдадут ему квитанцию со всеми реквизитами и указанной суммой платежа – это и будет налог.

  • Его необходимо оплатить до 15 июля текущего года. В отдельных случаях при большой величие налога и наличии объективных обстоятельств (деньги были потрачены, к примеру, на лечение или на покупку другой недвижимости) платеж можно «растянуть» на несколько траншей. Но это решается строго в индивидуальном порядке.
  • После уплаты налога корешок квитанции нужно отнести обратно в налоговую. Если оплата происходила посредством интернета или банкомата – распечатать чеки и платежное поручение с отметкой «Исполнено».

Если одновременно подавалась заявка на возврат вычета, то деньги будут переведены безналичным путем в течение нескольких месяцев после сдачи декларации.

Можно ли избежать уплаты налогов

Каждый россиянин, владевший квартирой менее 3 лет и продавший ее, обязан заплатить налог с вырученного дохода, иначе будет наложен штраф.

При неоднократной просрочке могут применяться меры административного ареста и даже лишения свободы. Обязанность уплатить положенное при этом не исчезнет.

Многие, чтобы избежать уплаты налогов, в договоре умышленно занижают стоимость квартир. Надо отметить, что все документы тщательно проверяются, и при чрезмерном занижении это вызовет вопросы.

Если выяснится, что договор является подложным, придется дополнительно заплатить штраф за попытку обмануть государство, а также рассчитается реальная стоимость проданной жилплощади и реальный размер налога.

Единственный законный способ не платить ничего в казну государства после продажи квартиры – одновременно купить другую и оформить возврат вычета, при этом уменьшить размер возвращаемых средств на величину налоговых удержаний.

Несколько нюансов

Несколько советов, призванных облегчить жизнь налогоплательщикам:

  • Удобнее всего сдавать налоговую декларацию в январе-феврале. Еще не много плательщиков налогов, очередей практически нет, расчеты производятся быстро.
  • Если цена сделки меньше 1 млн. рублей, то можно и нужно применять стандартный налоговый вычет. Тогда плательщик ничего не будет должен государству.
  • Даже если в ходе продажи не был получен доход (например, квартира была продана дешевле или по своей цене), то отчитаться о проведении сделки всё равно необходимо. Иначе придется платить штраф и в спешном порядке собирать документы.
  • Срок владения квартирой отчитывается от заключения договора, а не от получения свидетельства или оповещения о проведении сделки налоговой службы.

Какие налоги нужно платить при продаже квартиры и как заполнить налоговую декларацию? Узнайте в этом видео:

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть!Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать – напишите вопрос в форме ниже: Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть!Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать – напишите вопрос в форме ниже:

Источник: http://ProNovostroyku.ru/yuridicheskie-voprosy/nalogi/kak-oplatit-podohodny-j-nalog-pri-prodazhe-kvartiry-4-posledovatel-ny-h-e-tapa.html

Подоходный налог (НДФЛ) с продажи квартиры

При продаже недвижимости физическое лицо, выступающее в роли собственника, заинтересовано в извлечении выгоды. Поиск удобных условий особенно касается наиболее популярных сделок, связанных с куплей и продажей квартир. Однако подобная операция с недвижимостью предполагает как получение прибыли, так и серьезные расходы.

С учетом цен на квартиры, подоходные налоги с продаж собственности оборачиваются в крупные денежные суммы. Попытаемся же на основе законодательства РФ разобраться, в каких случаях производятся выплаты государству, как правильно и в каком размере их осуществить.

В соответствии с письмом Министерства Финансов РФ от 15.08.2015 и с пунктом 17.1 217 статьи НК РФ доходы физических лиц от продажи жилплощади, собственниками которой они являются более трёх лет, ни обложению, ни декларированию не подлежат.

Заполнить 3-НДФЛ и уплатить налог должны те субъекты правоотношений, право собственности на объект недвижимости которых было зарегистрировано менее трёх лет назад (см. Продажа квартиры находящейся в собственности менее трех лет).

Имущественный налог, обязательная выплата государству, составляет тринадцать процентов.

Гражданин Российской Федерации, доходы которого подлежат обложению, может претендовать на использование налогового вычета, а именно имущественного вычета (уменьшения размера выручки, которая будет облагаться налогом), регулируемого статьёй 220 НК РФ.

Имущественный вычет и льготы

Размер имущественного вычета не должен превышать 1 миллион рублей. (Статья 220 пункт 2 подпункт 1). Поэтому жильё, проданное менее, чем за миллион, не подлежит обложению, даже если оно находилось в собственности лица меньше, чем три года, но декларирование полученного дохода все же необходимо (см. так же Налоговый вычет при покупке квартиры ).

Данная особенность объясняется тем, что существует несколько способов расчета.

При первом способе от суммы, полученной в результате продажи недвижимости, “отнимается” 1 миллион рублей ( 220 статья НК), а после 13% налог выплачивается с той суммы, которая осталась после произведения вычета.

Приведем пример. Предположим, квартира была продана за 10 миллионов рублей. Тогда в случае вычета обложению (13 %) будет подлежать равная 9 миллионам рублей сумма. Вычет (мы говорим о миллионе рублей, который “отнимается” перед налогообложением) в такой ситуации не может превышать сумму, за которую жилплощадь была продана.

Вычет в случае, если квартира стоит миллион рублей, невозможен.

К тому же, при продаже нескольких объектов недвижимости, вычет в миллион на каждый получить нельзя – миллион максимально возможный расход для совокупности всего проданного имущества.

При втором способе от денег, полученных собственником при продаже квартиры, отнимается сумма, которую сам собственник заплатил при покупке своей квартиры ранее. Тогда 13% начисления налога производятся из разницы, полученной при вычитании. Этот вариант невозможен для собственника, приватизировавшего квартиру, потому что в этом случае он не платил за приобретение.

Итак, если жилплощадь продаётся больше, чем за 1 млн. (или при наличии нескольких владельцев доля каждого выше миллиона) и находится в собственности менее 3 лет, она подлежит налогообложению, а полученный доход – декларированию.

Все льготы перечислены в статье 217 НК РФ, при том перечень их закрыт.

Расчёт налога с продажи квартиры находящейся в собственности менее трех лет

Существует ряд способов расчета выплат по продаже квартиры. НДФЛ в любом случае будет составлять 13%, но вопрос в том, какой доход будет им облагаться. Разберемся подробнее.

Налог на чистый доход – разность цен покупки данной квартиры и её продажи. То есть если Вы продаёте жильё за 4 млн. рублей, а приобретали его за 3, то облагаемая сумма равняется 4 миллиона минус 3 миллиона, то есть один миллион. А НДФЛ – 1 миллион*0,13, итого 130 000 рублей. Но чтобы заявить о трехмиллионных расходах в декларации, нужны соответствующие документы, подтверждающие этот факт.

Другой вариант – использование вычета, описанного выше. Облагаемая сумма при таком раскладе составит 4 млн-1 млн, то есть 3 млн, а налог на доходы физического лица – 3 миллиона*13% – 390 тысяч рублей, ровно в три раза больше, чем в первом случае.

Документы для налога с продажи квартиры

Для верного оформления и оплаты налога необходимо заполнить декларацию по форме, установленной законодательно. В данном случае необходима форма 3-НДФЛ, в ней будут указаны:

  • регистрационные данные гражданина;
  • сумма от продажи площади;
  • непосредственно предполагаемый налог;

Также помимо декларации понадобится ряд документов, которые нужны для закрепления обоснованности налоговой выплаты. К пакету необходимых бумаг относятся:

  • свидетельство о собственности на жилье;
  • копия паспорта (с российским гражданством);
  • в случае использования варианта налогообложения с вычетом по имуществу, заявление на его предоставление;
  • договор купли-продажи объекта;
  • схема выплат “доходы и расходы” требует копий документации, которая подтверждает расходы на приобретение жилья в прошлый период;
  • квитанция, подтверждающая оплату/расписка о получении денежной суммы от покупателя.

После предоставления всех документов они подлежат проверке. Впоследствии выносится решение о правильности составленной декларации и расчета. В случае положительного заключения налогоплательщик должен получить реквизиты для перевода средств.

Перечисление производится исключительно безналичным путем в любом банковском отделении на территории РФ. Также возможно перечислить средства и через отделения уполномоченных иностранных банков на территории РФ. Наличная уплата невозможна.

Заплатить налог необходимо до 15-ого июля того года, который идет за годом осуществления продажи.

Проверка декларации производится ГНИ в течение трех месяцев с момента подачи.

Если же лицо освобождено от уплаты какой-либо суммы при реализации жилья (в случае трехлетней и более собственности или отрицательном значении налога), предоставление декларации не требуется. Данное право регламентируется в четвертом пункте статьи 229 НК Российской Федерации.

Согласно этому пункту, освобожденные от обложения финансовые поступления могут не указываться. В случае же подачи документации, она будет обязательно принята и рассмотрена государственными органами.

Касаясь темы заполнения этого документа, стоит отметить, что есть несколько возможных вариантов обращения с данной отчетностью.

В первом случае физическое лицо самостоятельно заполняет бумажный бланк, взятый в Федеральной налоговой службе. В таком случае каждая строка подлежит самостоятельному заполнению в соответствии с образцами в ФНС.

Упрощенный же (и часто используемый) вариант предусматривает автоматическое заполнение данных.

Для его осуществления нужно открыть сайт ФНС и скачать бесплатную программу. Далее ввести требуемые данные, в конечном итоге программа выдаст документ — готовую декларацию, которую остается только распечатать.

Данная программа расположена по ссылке на программные средства для физических и юридических лиц. Далее нужно кликнуть на “Программные средства для физических лиц” и скачать программу декларации. По каждому году на сайте есть отдельный документ.

Как уже было отмечено ранее, продажа имущества как приобретённого, так и приватизированного, находящего в собственности более трёх лет, не облагается.

Исчисляется этот срок с момента регистрации права собственности на квартиру, либо со дня открытия наследства, если квартира или дом получены по завещанию.

Источник: https://myestate.club/nalogi/podohodnyj-nalog-s-prodazhi-kvartiry.html

Налог с продажи квартиры: правила и примеры

Kenishirotie/Fotolia

Какой налог собственник платит с продажи квартиры? Когда владелец освобождается от уплаты налога на доход? Ответ зависит от двух основных факторов: срока владения квартирой или домом и цены, которая указана в договоре отчуждения.

Срок владения недвижимостью

Допустим, собственник приобрел квартиру или дом до 1 января 2016 года. В этом случае рассчитать налог от полученного дохода от продажи объекта недвижимости очень просто.

Если собственник владеет жильем три года и более, он освобождается от уплаты налога, причем срок владения исчисляется с момента внесения записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество.

Исключение составляют случаи, когда собственность возникла на основании:

  • наследства (срок исчисляется с момента открытия наследства, то есть с момента смерти наследодателя);
  • жилищно-строительного кооператива, или ЖСК (срок исчисляется с момента выплаты пая).

Если объект недвижимости приобретен до 1 января 2016 года, но собственник владеет им менее трех лет, то налог с продажи должен быть уплачен.

Однако у собственника есть возможность воспользоваться налоговым вычетом в размере 1 млн рублей. Таким образом, налог начисляется в размере 13% от суммы дохода, превышающего 1 млн рублей.

Если стоимость объекта недвижимости меньше или равна 1 млн, платить налог с полученного дохода не надо.

Попробуем рассчитать сумму налога на примере. Дано: собственник владеет объектом недвижимости менее трех лет; цена объекта недвижимости составляет 5 млн рублей.

Формула расчета представлена ниже.

  • Вычитаем из стоимости объекта сумму налогового вычета, получаем налогооблагаемую базу. В нашем случае нужно вычесть из 5 млн рублей (цена объекта) 1 млн рублей (налоговый вычет). Получаем 4 млн рублей (налогооблагаемая база).
  • Вычисляем 13% от налоговой базы — получаем сумму налога к уплате. В нашем случае 4 млн рублей умножаем на 13%, получаем 520 тысяч рублей.

Какие тонкости нужно знать о налоге с продажи квартиры?

Какие налоги действуют при продаже квартиры с последующей покупкой?

Цена, указанная в договоре отчуждения

Другая типичная ситуация — собственник приобрел объект недвижимости после 1 января 2016 года. При отчуждении такого объекта будут действовать новые правила, в соответствии с Федеральным законом от 29.11.

2014 № 382-ФЗ «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации». Срок владения объектом недвижимости так же, как и раньше, отсчитывается с даты государственной регистрации перехода права собственности (исключения по-прежнему составляют наследство и ЖСК).

А вот при расчете НДФЛ будет учитываться кадастровая стоимость объекта и цена продажи.

Согласно новым правилам увеличился и минимальный срок владения — до пяти лет. По истечении этого срока доход от продажи недвижимости не будет облагаться налогом. Однако для ряда объектов минимальный срок владения остался прежний — три года. К таким исключениям относятся объекты, право собственности на которые возникло следующим образом:

  • имущество было получено в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и/или близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации;
  • имущество было получено в результате приватизации;
  • имущество было получено в результате передачи объекта по договору пожизненного содержания с иждивением.

Во всех остальных случаях (купля-продажа, строительство, долевое строительство и так далее) минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет. По истечении этого срока доходы от продажи будут полностью освобождены от налогов.

Какой налог с продажи квартиры платят те, кто уехал из России?

Сестра купила у меня дом, а ей не возвращают налог. Почему?

Можно ли уменьшить налогооблагаемую сумму?

Да, в соответствии с новым законодательством собственник может уменьшить налогооблагаемую сумму. Сделать это можно двумя способами.

1. Использовать право на налоговый вычет в размере 1 млн рублей при продаже жилья и 250 тысяч рублей при продаже иного имущества.

Разберем этот вариант на примере. Допустим, собственник продает квартиру, права на которую он приобрел в результате приватизации менее трех лет назад. Кадастровая стоимость объекта — 5 млн рублей. Эта квартира продается за 3 млн рублей.

Доход от продажи квартиры в целях налогообложения определяется так: 5 млн рублей умножаем на 0,7, получаем 3,5 млн рублей. Следовательно, налоговая база составляет 3,5 млн рублей. От этой суммы нужно отнять налоговый вычет (в данном случае 1 млн рублей), получим 2,5 млн рублей.

Сумма налога рассчитывается так: 2,5 млн рублей умножаем на 13%, получаем 325 тысяч рублей.

2. Вместо получения имущественного налогового вычета собственник может уменьшить сумму облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества (это цена, указанная в договоре купли-купли продажи при приобретении квартиры).

Если же продажная цена объекта недвижимости окажется ниже его кадастровой стоимости, то налог будет рассчитываться от кадастровой стоимости объекта недвижимости, умноженной на понижающий коэффициент (К=0,7).

Например, в 2016 году приобретена квартира за 3 млн рублей. Кадастровая стоимость объекта — 5 млн рублей. Эта квартира продается в этом же году за 3,1 млн рублей.

Формула расчета НДФЛ такова: умножаем кадастровую стоимость на 0,7, после вычитаем из полученной суммы сумму понесенных и документально подтвержденных затрат и потом из полученной разницы рассчитываем сумму налога, умножив полученную разницу на 0,13 (то есть 13%).

Исходя из нашего примера, расчет будет выглядеть следующим образом. Доход от продажи квартиры в целях налогообложения определяется так: 5 млн рублей умножаем на 0,7, получаем 3,5 млн рублей. Следовательно, налоговая база составляет 3,5 млн рублей.

От этой суммы нужно отнять сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов (в нашем случае это 3 млн рублей), получим 500 тысяч рублей.

С этой суммы рассчитыва ется налог: 500 тысяч рублей умножаем на 13%, получаем 65 тысяч рублей.

Текст подготовила: Александра Лавришева

Не пропустите:

Могу ли я продать или обменять квартиру с долгом?

3 способа максимально быстро продать квартиру

7 главных ошибок при передаче денег во время покупки квартиры

Сколько времени занимает купля-продажа квартиры?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/nalog_s_prodazhi_kvartiry_pravila_i_primery/5846

Налог с продажи квартиры

Еще вчера человек и не помышлял о смене места жительства, а сегодня получил перспективную работу и уехал за тысячи километров от родного дома. Сложная экологическая обстановка и невыносимо суровый климат в отдельных регионах нашей необъятной Родины способствуют увеличению интереса населения к поиску более благоприятных условий для проживания.

Рождение ребенка вынуждает главу семейства искать варианты расширения жилплощади. Трагические события, связанные с потерей родственников, наоборот, делают бесполезными лишние квадратные метры. В большой квартире чувствуешь себя еще более одиноким. Да и расходы по квартплате хочется сократить.

Обстоятельства бывают разные, но все они объединены одним действием – чтобы желание исполнилось необходимо продать квартиру. Однако вырученные от продажи деньги не только становятся созидающим новую реальность инструментом, но и являются доходом. Придется заплатить налог. Учитывая запредельную стоимость квартиры, в вопросе налогообложения стоит разобраться подробнее.

Как платили налог с продажи квартиры до 2016 года

Налог с дохода, полученного после продажи квартиры, дома или другого жилого помещения, физические лица платили, если соблюдались следующие условия:

  • объект продажи находился в собственности меньше 36 месяцев;
  • сумма сделки по продаже квартиры и способ приобретения права собственности значения не имели.

При продаже квартиры за 1,5 миллиона и исключения налогового вычета, приходилось платить налог с оставшихся 500 тысяч рублей. В пересчете на 13% ставку получалось 65 тысяч рублей.

1 января 2016 года Налоговый кодекс РФ дополнен статьей 217.1. Она внесла изменения в требования уплаты налога после продажи находящейся в собственности квартиры или иной жилой недвижимости.

В 2016 платим налог с продажи квартиры по-новому

Налогообложение сделок по продаже жилой недвижимости регулируется федеральным законом №382, принятым к исполнению 29.11. 2014.

Он включает в себя такие положения:

  • При заключении, сделки по продаже квартиры, срок владения которой больше 5 лет, НДФЛ не платится.
  • Не подлежит налогообложению недвижимость, находящаяся в собственности свыше 36 месяцев. Речь идет об объектах, которые подарены налогоплательщику родственниками, перешли к нему по наследству или в результате приватизации, а также переданы ему согласно договору о пожизненном содержании. Если квартира куплена лично, а через 4 года эксплуатации выставляется на продажу, то, по новым правилам, налог выплачивается.
  • Облагаемая налогом сумма составляет не менее 70% от установленной на начало года кадастровой стоимости продаваемого жилья. Например, если размер установленной кадастровой стоимости равен 5 млн рублей, а квартира продалась за 3 млн рублей, то налоговая база (сумма, с которой рассчитывается НДФЛ) для этого случая составит 60%.

Формула расчета процентного содержания фактической цены квартиры в установленной кадастровой стоимости (для приведенного выше примера):

3000000 р. * 100% / 5000000 р. = 60%

Это меньше установленного законом минимума. Поэтому налог выплачивается не из учета фактической цены продажи, а с 3,5 млн рублей, что составляет 70% кадастровой стоимости проданного объекта недвижимости.

Новые положения закона коснутся только граждан, ставших собственниками жилья с 1 января 2016 года. Органы муниципального управления наделены полномочиями использовать требования, указанные в статье 217.1 Налогового кодекса РФ, в зависимости от особенностей региона.

Что менять не стали

Физические лица, продавшие предназначенную для проживания недвижимость, оплачивают налог с полученных доходов по окончании года. Рассчитанная самостоятельно сумма, вносится в налоговую декларацию и подается в местный налоговый орган.

Для вычисления размера налога нужно цену проданной квартиры уменьшить на сумму положенных налоговых вычетов. Затем результат вычислений умножить на установленную налоговую ставку.

(Цена квартиры при продаже – Налоговые вычеты)*13% = НДФЛ

После реализации недвижимости продавец имеет право уменьшить налоговую базу, равную сумме сделки, на миллион рублей. Он может также выбрать вычет на величину расходов, понесенных во время приобретения объекта недвижимости. В этом случае придется подтверждать их документально.

У налогоплательщика есть два способа уменьшения финансовых потерь, вызванных уплатой налогов:

  • при составлении декларации выбрать вариант налогового вычета;
  • в течение 3 лет сделать возврат уплаченного с продажи недвижимости подоходного налога.

При уплате налога с продажи квартиры не работает правило переноса налоговых вычетов на предшествующие периоды. Если цена реализованной квартиры меньше размера предоставляемого вычета, то гражданин освобождается от уплаты налога. Однако это не снимает обязанности подачи налоговой декларации.

Все полученные за год доходы отражаются в налоговой декларации. Может случиться, что проданная квартира – единственный годовой доход, не считая зарплаты. Тогда в декларации указывается цена ее продажи. Если же дополнительно зарабатывались дивиденды или продавалось иное имущество, т. е. происходили события получения дохода, то все они указываются в декларации.

Крайний срок подачи декларации 30 апреля следующего года.

К ней прикладывают документы:

  • удостоверяющие продажу квартиры, вследствие которой произошел переход права собственности (акт приема-передачи, договор);
  • подтверждающие фактическую цену, заплаченную новым владельцем;
  • помогающие установить время владения квартирой.

Документами, подтверждающими время, в течение которого заявленная квартира находилась в собственности, служат договоры дарения или пожизненного содержания, составленные при передаче имущества. Для этой цели также используют завещание, решение суда о передачи права собственности, свидетельство наследования, договор покупки недвижимости и выписку из реестра собственности.

После подачи декларации налог подлежит оплате. Она вносится не позднее 15 июля того года, который следует за отчетным периодом. Например, если доход был получен в 2016 – крайний срок оплаты 15 июля 2017 года.

Источник: http://SnowCredit.ru/nalog-s-prodazhi-kvartiry/

Как оплатить подоходный налог с продажи квартиры?

Во время продажи разных видов собственности граждане обязаны уплачивать соответствующие налоги в государственную казну. Однако для правильного оформления подоходного налога (НДФЛ) и применения в разных случаях налоговых льгот, важно учитывать некоторые нюансы налогового законодательства страны.

Основные нюансы налогообложения при продаже недвижимости

Статья № 207 Налогового Кодекса РФ регламентирует уплату налогов гражданами. Плательщики налогов на доходы физических лиц должны быть:

  • резидентами России, проживающими в РФ более полугода и не выезжающими за ее пределы на длительные отрезки времени,
  • лица, не являющиеся резидентами, но имеющие на территории РФ источники дохода.

Доходы указанных категорий граждан в обязательном порядке облагаются подоходным налогом, в том числе доходы и от продажи квартиры или дома.

В соответствие с российским налоговым законодательством, определенным источником дохода может считаться любое недвижимое имущество, которое было продано и обязано облагаться подоходным налогом. Даже если гражданин не имеет официального заработка, из которого платились бы налоги, он обязан заплатить налог с имеющегося собственного имущества при его продаже.

При уклонении от любого вида уплаты налогов предусмотрено преследование по закону с последующим административным взысканием. Кроме того, лица, которые имеют гражданство РФ, но продают жилую собственность за пределами государства, также должны внести в казну причитающуюся налоговую сумму. То есть это такая же форма получения дохода, как и из любого другого источника.

При расчете подоходного налога в процессе продажи квартиры ее полная стоимость исчисляется по налогооблагаемой базе. Данный вид доходов декларируется в рублях, поэтому в случае указания стоимости жилья в договоре в любой иностранной валюте, производится ее конвертация по действующему на тот момент курсу.

Как рассчитывается НДФЛ при продаже квартиры физлицом

По действующим законам налогоплательщику предоставлено полное право не оплачивать подоходный налог, если продаваемая квартира числится в его собственности более 3-х лет. Даже если гражданин не проживал на этой жилплощади, он должен иметь документальное подтверждение прав на собственность с точным указанием даты выдачи бумаг, определяющих сроки собственности.

При нахождении квартиры в собственности менее 3-х лет, НДФЛ при продаже квартиры необходимо будет выплатить в размере 13%-ной ставки. Такой вид налога высчитывается по одному из двух вариантов, исходя из определенных обстоятельств. Возможны следующие положения:

  1. Имущественный вычет. В этом случае размером имущественного вычета является сумма в 1 млн. рублей, который вычитают из стоимости квартиры, а затем – умножают на 13% налоговой ставки.
  2. Расчет по формуле «доходы – расходы». В данной ситуации возможно не применять налоговые вычеты, уменьшая вместо этого доход, получаемый от продажи квартиры. То есть расходы, затраченные на приобретение указанного вида недвижимости, можно будет вычесть из дохода от продажи данного объекта.

Любые обстоятельства, которые могут обеспечивать те или иные виды расчетов налогообложения, необходимо документально подтверждать. В противном случае налоговые органы имеют право не принимать в учет указанные сведения.

Стоит учитывать и разнообразие расходов, которые принимают участие в непосредственном расчете налога. К ним можно отнести:

  • Траты физлица на приобретение жилой недвижимости в строящихся объектах или на вторичном рынке;
  • Затраты на проектирование и разработку документов и планов во время организации строительства;
  • Оплату услуг и ремонтно-отделочных работ;
  • Покупку строительно-отделочных материалов;
  • Затраты на подключение различного рода коммуникаций.

В случае наследования или дарения жилья, а не его покупки, расходы для уменьшения налогооблагаемой базы не предусмотрены. В этом случае более выгодно использовать правила имущественного вычета для уменьшения НДФЛ.

Правильный расчет и оплата налога с продажи квартиры/комнаты/доли

Для многих граждан будет нелишним знание определенных нюансов при уплате подоходного налога с продажи квартиры. Отдельным моментом является продажа недвижимого объекта, который является долевой собственностью нескольких граждан. Можно рассмотреть несколько наиболее актуальных вариантов решения данного вопроса.

Если собственниками являются несовершеннолетние граждане, то уплата налогов ложится на плечи родителей.

В случае наличия прав собственности на квартиру у граждан, которые не являются родственниками, подоходный налог высчитывается с каждого в той доле, которая считается его собственностью в данном объекте недвижимости.

Важно при этом, чтобы у каждого собственника было документальное подтверждение на право владения его долей.

Также существуют нюансы в случае, если средства от продажи жилья должны быть использованы для последующего приобретения другой недвижимости. В этой ситуации положенные вычет и подоходный налог могут производиться взаимозачетом. Совершая обе сделки в один и тот же налоговый период, налогоплательщик не получит положенный вычет, но и будет освобожден от уплаты налога.

Могут возникнуть отдельные случаи, когда для уменьшения суммы подоходного налога, гражданин может занизить в договоре купли-продажи стоимость недвижимого объекта.

В связи с тем, что такие факты неоднократно выявлялись, оценочная стоимость жилых площадей в каждом регионе тщательно отслеживается налоговыми органами, а ее явное занижение будет считаться поводом для наложения административных санкций.

Порядок и правила представления документов в налоговую инспекцию при продаже жилья

При необходимости уплаты подоходного налога составляется соответственная налоговая декларация, в которой необходимо предоставление регистрационных сведений гражданина, точной суммы дохода и суммы налога. Кроме указанной декларации, необходимо подать пакет документации:

  • копию паспорта гражданина,
  • свидетельство о праве собственности на недвижимое имущество,
  • договор сделки (купли-продажи),
  • расписку от покупателя или квитанцию об осуществлении оплаты,
  • заявление о предоставлении вычета – в случае такого варианта расчета,
  • при варианте расчета «доходы – расходы» – копии документов о подтверждении расходов при покупке данного объекта.

После проверки данных и уведомления налогоплательщика о правильности составления и подачи документов, гражданин берет реквизиты, по которым посредством банковских учреждений можно будет оплатить подоходный налог. Наличным расчетом налог не оплачивается.

При освобождении налогоплательщика от уплаты налога по соответствующим причинам, предоставление налоговой декларации обязательно — подача документов в налоговые органы все равно производятся, как и их последующая проверка.

Источник: http://www.PapaJurist.ru/real-estate/prodaja-kvartiri-nalog/

Добавить комментарий