Как правильно заключить договор обмена жилыми помещениями

Содержание

8(499)938-71-68

Как правильно заключить договор обмена жилыми помещениями

Как правильно заключить договор обмена жилыми помещениямиКак правильно заключить договор обмена жилыми помещениями - Народный СоветникЪ

Договор обмена жилыми помещениями может состояться как между жильцами социальных квартир, так и между собственниками объектов недвижимости. Для каждого из указанных случаев предусмотрены специальные условия проведения сделок, которые будут рассмотрены в представленном материале.

Условия обмена жилья в найме

Наличие у граждан права пользования жильем на условиях соцнайма не дает им возможности распоряжаться им по собственному усмотрению, так как до момента приватизации указанные объекты находятся в муниципальной или государственной собственности. Тем не менее, ЖК РФ разрешает совершить обмен жилыми объектами на законных основаниях.

Ст. 72 ЖК РФ регламентирует, что обмен может совершаться в отношении различных жилых объектов, занимаемых жильцами на условиях соцнайма. Состав таких объектов определен в ст. 16 ЖК РФ:

  • индивидуальный дом или его часть;
  • квартира или ее часть;
  • комната.

На практике, предметом соцнайма выступают квартиры или комнаты, которые и будут обмениваться жильцами.

Обмен социальной недвижимости характеризуется специфическими особенностями:

  • оба объекта недвижимости должны быль неприватизированы, т.к. не допускается обмен между жильем, принадлежащим гражданам на различных формах собственности;
  • возможность заключения указанного соглашения наступает только при письменном согласии со стороны наймодателя, а также всех жильцов;
  • законодательством не предусмотрена возмездность для указанного вида договоров.

Прямой запрет на обмен социальных объектов недвижимости на квартиры, принадлежащие гражданам на праве собственности, позволяет сохранить неизменным состав государственного или муниципального фонда. Фактически смены формы собственности не происходит, изменяется только состав нанимателей одновременно в двух помещениях.

Процедура обмена между нанимателями

Юридическим основанием для заключения договора выступает обращение всех нанимателей двух объектов недвижимости к наймодателю для получения согласия. Несмотря на требование законодательства об обязательном наличии указанного одобрения договора, наймодатель не может в произвольном порядке отказать в реализации права на обмен.

Исходя из анализа норм ЖК РФ, порядок действий сторон при совершении обмена будет состоять из следующих этапов:

  1. поиск потенциального варианта обмена жильем, занимаемым на условиях соцнайма;
  2. получение одобрения от всех жильцов двух помещений, в том числе временно не проживающих граждан;
  3. составление единого письменного документа – договора обмена;
  4. направление указанного соглашения в адрес обоих наймодателей;
  5. проверка наймодателями условий обмена и установление наличие или отсутствие оснований для отказа, регламентированных в ст. 73 ЖК РФ;
  6. при наличии одобрения соглашения обоих наймодателей происходит расторжение действующих договоров соцнайма и одновременное оформление новых соглашений соцнайма.

На проверку условий обмена и одобрение договора у наймодателей есть 10 дней, по истечении этого срока граждане имеют право требовать переоформления договоров соцнайма в принудительном порядке.

Обратите внимание! Так как жильцы не являются собственниками объектов, они не могут включать в договор условие об установлении каких-либо выплат при обмене. Договор с помещениями, принадлежащими на условиях соцнайма, носит безвозмездный характер.

Типичными случаями обмена являются различные варианты улучшения жилищных условий:

  • размер муниципальных квартир при разводе супругов;
  • переезд в другое жилье для улучшения транспортной доступности к новому месту работы или учебы;
  • регистрация брака между владельцами и обмен двух помещений на одну квартиру;
  • изменение этажности проживания для улучшений условий жизни граждан с ограниченными возможностями.

Отказ в проведении обмена со стороны наймодателей может быть обусловлен только нормами закона. В ЖК РФ установлено только шесть возможных ситуаций, при которых обмен может быть запрещен:

  • к участникам обмена заявлено исковое требование о расторжении или изменений соглашения соцнайма;
  • в судебных органах находится иск об оспаривании права пользования объектом;
  • если в соглашении фигурирует помещение, обладающее признаками непригодности для проживания граждан;
  • уполномоченными органами утверждено официальное решение о сносе дома;
  • если предстоит капитальный ремонт здания с переустройством помещений;
  • если по итогам реализации обменного соглашения в коммунальную квартиру переселяются субъект, обладающий тяжелыми разновидностями хронических заболеваний.

Иных условий для отказа наймодателя законодательство не предусматривает. Если наниматели получили необоснованный и неправомерный отказ, они вправе обратиться в судебные инстанции для принудительного переоформления договоров соцнайма.

Как и при распоряжении недвижимостью на праве собственности, при обмене жильем по соцнайму будет осуществляться контроль за соблюдением прав несовершеннолетних граждан. Если хотя бы в одной из обмениваемых квартир проживают субъекты в возрасте до 18 лет, а также недееспособные лица, потребуется согласование договора в органах опеки.

На рассмотрение документов и проверку условий обмена у органа опеки есть 14 дней. Если в ходе проверочных мероприятий устанавливается нарушение прав ребенка, органами опеки будет вынесено отрицательное заключение по возможности обмена. Основанием для отказа будет являться ухудшение жилищных условий семьи, в которых есть несовершеннолетние дети.

После завершения процедуры обмена граждане получат на руки вновь заключенные договоры соцнайма, при этом каждый из участников соглашения сохраняет право пользования объектом недвижимости на прежних основаниях. Так как обмен такими помещениями не влечет переоформления права собственности, процедура государственной регистрации такого соглашения не требуется.

Скачать договор об обмене жилых помещений (образец)

Скачать предварительный договор мены квартиры (образец)

Наши юристы знают ответ на ваш вопрос

Договор обмена жилыми помещениями между собственниками жилья

Как совершить родственный обмен квартирами? Помимо нанимателей социальной недвижимости обмен могут совершить и собственники объектов недвижимости. Он реализуется путем совершения сделки мены, предусмотренной гражданским законодательством. Далее мы рассмотрим, как оформить обмен квартирами.

Договор мены характеризуется следующими особенностями:

  • предметом мены могут выступать любые объекты недвижимости, принадлежащие гражданам на любой форме собственности (индивидуальная, совместная или долевая);
  • для совершения мены собственники вправе предусматривать любые условия договора, в том числе доплату для одной из сторон;
  • совершение сделки мены не требует согласия уполномоченных органов.

В результате мены происходит фактическое совершение двух сделок купли-продажи, однако условие о возмездности в договоре может отсутствовать.

Так как в процессе сделки происходит взаимный переход прав собственности, она подлежит обязательной государственной регистрации в органах Росреестра. Поэтому в результате мены стороны получат на руки не вновь заключенный договор соцнайма, а выписку из ЕГРН с подтверждением перехода права собственности.

Порядок проведения сделки мены будет состоять из следующих этапов:

  1. поиск контрагента для обмена на вторичном рынке недвижимости;
  2. согласование всех существенных и дополнительных условий договора;
  3. получение согласия органов опеки, если в состав собственников или пользователей жилья входят несовершеннолетние граждане;
  4. обращение в органы Росреестра или Многофункциональный центр для проведения регистрационной процедуры;
  5. получение выписок из ЕГРН с подтверждением обмена и перехода права собственности.

По итогам заключения договора мены объектами недвижимости может возникать любая форма собственности. Например, при участии в сделке двух супругов они приобретут жилье на праве совместной собственности, если иное не будет зафиксировано в тексте договора.

Отдельное внимание необходимо уделить порядку проведения мены в отношении части жилого помещения, на которое установлена долевая форма собственности.

Закон не запрещает обменивать долю в объекте недвижимости на другую долю или целую квартиру с возможной доплатой.

Однако для распоряжения долей необходимо предварительно уведомить иных дольщиков о предстоящей сделки и предоставить им право преимущественного выкупа доли.

В этом случае могут возникать различные нюансы, так как мена может осуществляться без получения вознаграждения. Однако Гражданский кодекс РФ предусматривает, что мена осуществляется по условиям, предусмотренным для купли-продажи имущества, а, следовательно, уведомления других собственников не удастся избежать.

Помимо этого, любое распоряжение объектами долевой собственности требует обязательного нотариального удостоверения договора, поэтому перед обращением за регистрацией сделки в органах Росреестра сторонам придется обратиться в нотариальную контору. При удостоверении договора мены нотариус проверит соблюдение требований законодательства об уведомлении других собственников недвижимости.

Согласование мены с органами опеки и попечительства потребуется в любом случае, если несовершеннолетние граждане являются собственниками жилья или зарегистрированы в квартире. Получение согласия указанных уполномоченных органов осуществляется на общих основаниях, как при совершении обычной сделки купли-продажи.

Источник: http://law03.ru/finance/article/kak-zaklyuchit-dogovor-obmena-zhilymi-pomeshheniyami

Как правильно заключить договор обмена жилыми помещениями

Как правильно заключить договор обмена жилыми помещениямиКак правильно заключить договор обмена жилыми помещениями - Народный СоветникЪ

В жилищное законодательство внесено существенное дополнение в раздел оформления договоров обмена жилья. Главным условием обмена, на сегодняшний день, выступает наличие письменного согласия лица, которое является собственником помещения, которое обменивают.

Социальное жилье и договор обмена жилыми помещениями

На данный момент, в кодексе не освещен механизм обмена жилищных помещений между владельцами, а также гражданами, различными муниципальными образованиями, юридическими лицами, заинтересованными в коммерческом найме. Возможен обмен только среди граждан, участвующих в социальном найме.

Перечень жилых объектов, подлежащих обмену:

  1. Жилой дом;
  2. Часть дома;
  3. Квартира;
  4. Часть квартиры;
  5. Комната.

Необходимо учесть, что оформить можно «договор мены», где право собственности товара (может быть находящееся в собственности жилье), передается сторонами договора и обменивается на равноценный товар.

Такой вид сделки подлежит обязательной регистрации, на него распространяются требования купли и продажи недвижимости.

В случае обмена социальными помещениями, изменения права собственности не происходит, поменяются только лица, проживающие в таком жилье. Данный вид жилья останется в собственности города.

Существуют права, позволяющие гражданам обменивать социальное жилье. Все права, опираясь на которые, происходит обмен социального жилья, описаны в статье 72 жилищного кодекса России. Для совершения процедуры обмена, наниматель помещения обязан получить письменное разрешение у представителя государственного (муниципального) жилищного фонда.

Члены семьи, которые проживают совместно с нанимателем, также должны дать свое согласие на обмен, касается это и временно отсутствующих лиц. Спорные вопросы решаются в судебном порядке. Чаще всего возникают споры из-за отсутствия согласия наймодателя на обмен и в случаях грубого нарушения требований закона.

Отстоять свои права можно путем подачи искового заявления на принудительный обмен жилого помещения.

Формулировка искового требования должна отвечать нормам законодательных актов, при этом очень важно правильно составить заявление, чтобы у вас его приняли, поэтому целесообразно обратиться за помощью к профессионалам в области юриспруденции. Грамотно составленный иск, в дальнейшем, положительно повлияет на решение возникшего спорного вопроса, сэкономит время, потраченное на доработку вашего искового заявления, в случае возврата.

Нюансы обмена социальным жильем

Если обменивается жилье, в котором проживают и являются членами семьи дети, не достигшие 18 летнего возраста, недееспособные или частично дееспособные лица, то такие сделки совершаются после получения согласия органов опеки и попечительства.

Наниматель жилого помещения подает в письменной форме свое заявление и представляет характеристики технических параметров жилья. Эти мероприятия необходимы для получения разрешения от органов опеки и попечения, с целью совершения обмена социального жилья.

Орган опеки и попечительства, защищая законные права своих подопечных, будет учитывать следующее: метраж жилого помещения, этажность, планировку комнат, расположение жилья в микрорайоне.

Например, при обмене на квартиру со смежными комнатами, опека не допустит проживания подростка в проходной комнате, по причине отсутствия надлежащих условий для его полноценного развития, учтет удаленность квартиры от школы, поликлиники.

Орган опеки в течение двух недель рассматривает заявление гражданина, анализирует вариант обмена и принимает решение. Решение опеки оформляется письменно. Если заявитель считает, что ему отказали без существенных оснований, то он может оспорить это решение, подав документы в суд.

Обменивать социальное жилье запрещается в следующих случаях:

  • Наличия решения о сносе зданий, помещений социального жилья.
  • Жилье признано непригодным для проживания людей.
  • Для жилого фонда утвержден к выполнению план работ по капитальному ремонту, перепланировке, реконструкции. (До окончания работ жильцы временно поселяются в других жилых помещениях).
  • В случае предъявления к нанимателю иска о расторжении или внесении изменений в договор в связи со смертью нанимателя, выезда, если не была внесена плата за жилье. Полный перечень изложен в статьях 82-ой и 83-ей жилищного кодекса России.
  • В случаях, когда в судебном порядке оспаривается факт законного пользования жилым помещением.
  • Если вселяют в коммунальное жилье гражданина, у которого имеются социально-опасные болезни. (в статье 52 ЖК России есть описание в случае поселения).

Требования к оформлению договора обмена жилых помещений социального назначения

Заключается договор между гражданами, которые являются нанимателями помещений обязательно в письменной форме.

Собственник жилья в течение десяти дней после получения подписанного договора, выражает свое согласие или отказывает в совершении сделки обмена социальными помещениями.

В законодательном акте нет конкретных требований, каким образом наймодатель (собственник) изложит свое решение по вопросу сделки (внесет запись в договор или оформит отдельным решением).

Обязательным условием для признания сделки законной, будет наличие приложений к договору обмена, которые отразят согласие органа опеки и собственника.

В противном случае, при нарушении требований обмена социальным жильем, решением суда признается такая сделка незаконной, а жильцы подлежат выселению в раннее занимаемые помещения.

Виновная сторона, в этом случае, обязана будет выплатить все убытки потерпевшей стороне.

Право собственности на жилые помещения социального фонда при обмене не переходит, здания остаются во владении собственника. В связи с чем, гражданам не потребуется государственная регистрация договора обмена.

Источник: http://www.PapaJurist.ru/real-estate/dogovor-obmena-jilimi-pomesheniyami/

Как правильно заключить договор обмена жилыми помещениями

Как правильно заключить договор обмена жилыми помещениямиКак правильно заключить договор обмена жилыми помещениями - Народный СоветникЪ

Новеллой нового жилищного законодательства, касающейся договора обмена жилыми помещениями, является наличие обязательного условия, при котором договор обмена жилыми помещениями должен содержать письменное согласие наймодателя. Существуют и иные основания, невыполнение которых может повлечь недействительность отдельных положений договоров обмена жилыми помещениями.

Социальное жилье в договоре обмена жилыми помещениями

Действующая редакция Жилищного кодекса не рассматривает обмен жилья между его собственниками, а также субъектами коммерческого найма. Допускаются данные отношения лишь среди участников социального найма. Законодатель при этом допустил проведение обмена в отношении следующих объектов:

  • комната,
  • часть квартиры,
  • квартира,
  • часть жилого дома,
  • жилой дом.

В гражданском законодательстве существует понятие «договор мены». Участники договора мены передают друг другу право собственности одного товара в обмен на другой. В качестве предмета договора мены может выступать и жилье, находящееся в собственности. При осуществлении сделки здесь применяются правила, установленные для купли-продажи недвижимости – обязательная регистрация сделки.

Основное отличие между обменом социальными помещениями и меной жилья между собственниками квартир состоит в том, что в первом случае изменения права собственности не происходит. Как оно стояло на балансе какого-либо муниципального образования, так оно остается его собственностью. Происходит смена лишь проживающих в нем граждан.

Право на обмен социальным жильем

Данное право закреплено статьей 72 ЖК РФ.

Для совершения обмена нанимателю социального жилья требуется получить согласие на сделку у проживающих совместно с ним членов семьи, а также у уполномоченного представителя муниципального либо государственного жилого фонда (далее обозначается наймодатель). Причем последнее требование закона распространяется и на членов семьи нанимателя, временно отсутствующих. Кроме того, члены семьи нанимателя могут выступать инициаторами такого обмена.

В связи с этим часто возникают ситуации, когда наймодатель не дает согласия на обмен нанимателю, либо последний отказывается это делать, несмотря на настояние совершить обмен проживающих с ним членов семьи. В этом случае возможна реализация предоставленных законом прав через обращение в суд с иском о требовании осуществить принудительный обмен.

Каждая сторона в суде должна обосновать свои доводы. Решение судья принимает на основании всестороннего изучения представленных доказательств.

При выявлении нарушений требований, предъявляемых к обмену жилых помещений, суд выносит соответствующее решение: с этим часто возникают ситуации, когда наймодатель не дает согласия на обмен нанимателю, либо последний отказывается это делать, не смотря на настояние совершить обмен проживающих с ним членов семьи. В этом случае возможна реализация предоставленных законом прав через обращение в суд с иском о требовании осуществить принудительный обмен.

  • обязать наймодателя дать согласие на обмен социального жилья;
  • обязать нанимателя заключить договор обмена жилым помещением на условиях членов семьи;
  • отказать в сделке;
  • признать положения договора обмена жилыми помещениями недействительными.

Окончательное решение суда зависит от формулировки исковых требований и соответствии их законодательным нормам. Возможна ситуация, когда в принятии заявления отказывают либо дают время на приведение его согласно требованиям. Сфера жилищных правоотношений является сложной областью юриспруденции и предполагает участие профессиональных юристов.

Особенности обмена социальным жильем

Обмен социальным жильем, в котором проживают несовершеннолетние, ограниченно дееспособные или недееспособные граждане, относящиеся к членам семьи нанимателя, может происходить лишь с одобрения представителей опеки и попечительства.

Для получения разрешения на заключение договора обмена жилым помещением нанимателю следует обратиться в орган с письменным заявлением, предоставив одновременно технические характеристики жилья – крайне важные для одобрения документы.

Равнозначность обмена не заключается только лишь в квадратных метрах помещения. Органы опеки обращают внимание на следующие обстоятельства:

  • Этажность помещения. Инвалиду, прикованному к коляске, переезд с первого этажа на более высокий, ограничивает выход на улицу.
  • Планировка квартиры. Проходная комната не позволит несовершеннолетнему полноценно развиваться.
  • Расположение социального жилья. Здесь причин в отказе может быть много: удаленность от школы, плохая экология, слаборазвитая инфраструктура.

Основания для отказа опеки в заключении договора обмена жилыми помещениями различны. Законодатель в этом установил лишь одно общее правило – защита законных интересов граждан, которые в силу возраста, болезни либо иных обстоятельств самостоятельно не способны реально воспринимать последствий от собственных поступков либо не могут самостоятельно отстоять свои интересы.

Решение по поступившему от нанимателя социального жилья заявлению органы опеки и попечительства принимают в письменном виде в течение 14 рабочих дней. Если заявитель считает, что ему отказано необоснованно, можно попытаться оспорить такое решение в суде.

Учитывая принцип состязательности, необходимо представить в суд убедительные доказательства, подтверждающие соблюдение всех интересов при совершении обмена. В случае положительного решения вновь обращаться в орган опеки за получением разрешения не нужно.

Достаточно приобщить к договору обмена жилого помещения судебное решение.

Обстоятельства, запрещающие обмен социальным жильем

Не допускается обмен социальным жильем между нанимателями в следующих случаях:

  • Предъявление в судебные органы к нанимателю жилого помещения иска об изменении договора социального найма либо расторжении. Подобное возможно в случае объединения проживающих в одной квартире граждан по договору социального найма в одну семью, смерти нанимателя, выезда, невнесения оплаты за пользование жилым помещением, намеренным разрушением либо повреждением его и прочее. Полный перечень таких оснований содержится в ст.ст.82 и 83 ЖК РФ.
  • В суде оспаривается законность права пользования жильем. Социальное жилье предоставляется при наличии определенных показаний к этому у конкретной семьи либо гражданина. Если помещение нанимателем получено в результате злого умысла с его стороны, нарушения установленных правил, заинтересованные органы могут обратиться в суд с оспариванием решения о выделении социального жилья.
  • Обмениваемое жилье в установленном порядке признано непригодным для проживания. Данная норма направлена на защиту стороны сделки, заблуждавшейся относительно качества помещения.
  • Имеется решение о сносе соответствующего здания, помещения которого ранее использовались как объекты социального жилья. Предупредить мошеннические действия с подобными помещениями – основное назначение данной нормы закона.
  • Утверждено решение о капитальном ремонте здания, перепланировка или переустройство жилых помещений дома. Наниматели такого жилья, естественно, будут определенное время лишены привычных удобств и привязанностей, пережидая окончание работ в подменном фонде. Совершенно неправильным будет решение возникшей проблемы за счет обмена с наивными нанимателями социального жилья из других домов.
  • В коммунальную квартиру в результате обмена происходит вселение гражданина, страдающего тяжелой формой заболевания, подпадающего под положение п.4 ч.1 ст.51 ЖК РФ.

Оформление договора обмена жилыми помещениями

Договор обмена оформляется в простой письменной форме, подписывается нанимателями. После чего документы предоставляются на одобрение наймодателю, который в течение 10 дней обязан дать согласие на совершение сделки либо отказать в ней.

Законом не определено, каким образом будет выражено отношение к обмену: отдельным решением либо внесением соответствующей записи в договор.

Согласие на проведение сделки со стороны органов опеки (в необходимых случаях) и владельца жилья является обязательным приложением к договору.

Если сделка заключена с нарушением требований законодательства, обмен жильем, предоставленным на основании социального найма, решением суда может быть признан недействительным.

В этом случае стороны договора подлежат переселению в занимаемые ранее жилые помещения.

Виновная сторона, чьи неправомерные действия легли в основу для признания обмена недействительным, обязана будет возместить сторонам договора понесенные убытки.

Государственной регистрации договор обмена не подлежит, поскольку на жилые помещения не происходит переход права собственности.

Благодарим журнал Народный СоветникЪ, за предоставленные материалы.

Источник: http://yalta-krym.ru/poleznoe/all/kak-pravilno-zaklyuchit-dogovor-obmena-zhilymi-pomeshcheniyami

8. Договор обмена жилыми помещениями, предоставленными

8. Договор обмена жилыми помещениями, предоставленными

Нанимательжилого помещения по договору социальногонайма вправе осуществить обмен этогопомещения на жилое помещение,предоставленное по договору социальногонайма другому нанимателю (÷.1 ñò. 72ЖК).

Целью такого обмена обычно являетсяизменение (улучшение) жилищных условийнанимателя и (или) членов его семьи:приближение жилья к месту работы илипроживания других родственников иблизких лиц, изменение этажа, на которомрасположено жилое помещение вмногоквартирном доме, перемена районажительства по другим соображениям ит.д.

Впрежнем правопорядке, когда жилищныепотребности подавляющего большинствагорожан удовлетворялись путем бесплатногопредоставления им государственногожилья по договору жилищного найма, обменпредставлял собой важный дополнительныйспособ улучшения жилищных условийграждан.

Оно достигалось, например, спомощью переселения сформировавшихсяили распавшихся семей в отдельные жилыепомещения, путем некоторого увеличенияразмера занимаемого жилья при обменена большую жилую площадь и т.п.

Содействуяэтому процессу, государство постепенностало допускать возможность обменапредоставленного им гражданам впользование жилья на жилье, принадлежащеена праве собственности другим гражданамили жилищным (жилищно-строительным)кооперативам, т.е.

допустило обмен жилымипомещениями, относящимися к различнымжилищным фондам. В связи с этим расширялосьзначение договора обмена, нормы о которомсложились в обособленный институтжилищного права.

Однаков настоящее время роль обмена жильем,находящимся в договорном пользованииграждан, значительно сократилась.

Содной стороны, нанимателями по договорусоциального найма теперь могут стать,как правило, лишь малоимущие граждане,не имеющие возможности приобрести жильев собственность (в том числе в порядкепереставшей быть бесплатной приватизации)и нести постоянно увеличивающееся бремяего содержания.

Тем более они не всостоянии также оплатить и оставшуюсячасть взноса за приобретенную в порядкеобмена кооперативную квартиру.

С другойстороны, для относительно обеспеченныхлюдей, которые не вправе претендоватьна бесплатное получение в пользованиежилья по договору социального найма,появились новые разнообразные возможностиего приобретения в собственность срассрочкой оплаты (в частности, путемполучения ипотечного кредита под залогбудущего жилья) и, напротив, утраченывозможности приватизации жилья,полученного при обмене. Все это не толькосущественно снижает привлекательностьобмена жилыми помещениями, относящимисяк различным жилищным фондам, но ивынуждает государство сократить сферуего применения.

Врезультате действующее жилищноезаконодательство теперь допускаетобмен жилых помещений, занимаемыхгражданами по договорам социальногонайма, только между их нанимателями поданным договорам – в пределах жилищногофонда социального использования, т.е.исключительно в рамках государственногои муниципального жилья*(487).

Не предусматривается более возможностиобмена жилого помещения, используемогопо договору социального найма, на жилоепомещение, находящееся в частнойсобственности (включая кооперативноежилье, за которое не полностью выплаченсоответствующий паевой взнос).

Обменже жилыми помещениями между ихсобственниками оформляется традиционнымгражданско-правовым договором мены*(488),а не рассматриваемым договором обменажилыми помещениями.

Обменжилыми помещениями, предоставленнымипо договорам социального найма (далее- обмен жилыми помещениями), можнорассматривать как один из элементовсубъективного права нанимателя жилогопомещения – его право на обмен.

Обменможно трактовать и как один из случаевизменения обязательственного отношениясоциального найма жилого помещения илидаже его прекращения.

Следует согласитьсяс высказанным в литературе мнением, чтообмен нельзя полностью подвести ни пододин из этих случаев*(489).

Договоробмена жилых помещений – это соглашениеих нанимателей, в соответствии с которымнаниматель по договору социальногонайма обязуется передать занимаемоеим жилое помещение другому аналогичномунанимателю, который в свою очередьобязуется передать первому взамензанимавшееся им жилое помещение.

Следовательно,при таком обмене от одних нанимателейк другим передаются занимаемые ими подоговорам социального найма жилыепомещения. Но вместе с тем обменпредполагает и взаимную передачусоответствующих прав и обязанностейна эти помещения. При этом прекращениеправ на жилое помещение у одних участниковобмена означает их одновременноевозникновение у других участников.

Обеуказанные стороны обмена неразрывносвязаны: нельзя передать по договоруобмена только жилое помещение безпередачи прав на него, но равным образомневозможно передать и одни права- безпередачи жилого помещения.

Если, например,после взаимной передачи сторонамидокументально подтвержденных прав иобязанностей окажется, что одного изобмениваемых помещений не существуетв натуре, это повлечет признание сделкиобмена недействительной из-за отсутствияпредмета договора, несмотря на состоявшуюсяпередачу прав и обязанностей. Изложенноепозволяет не согласиться с широкораспространенным взглядом на обмен какна соглашение о взаимной передаче егоучастниками друг другу своих прав иобязанностей по пользованию жилымипомещениями*(490):в любом соглашении об обмене в первуюочередь определяется, какие жилыепомещения должны быть переданы однимучастником обмена другому, что ихарактеризует предмет этого договора.

Сторонамидоговора обмена жилыми помещениямиявляются только граждане – нанимателижилья по договорам социального найма.

В этом качестве не могут выступать нетолько поднаниматели и временные жильцы,не имеющие самостоятельного права нажилое помещение, но и члены семьинанимателя.

Последние лишь дают нанимателюсвое согласие на обмен, а также вправетребовать от него принудительногообмена (размена) занимаемого ими жилогопомещения на другие жилые помещения,находящиеся в разных домах или квартирах(÷.1-3 ñò. 72ÆÊ).

Предметомдоговора обмена могут быть жилыепомещения, расположенные как в одном,так и в разных населенных пунктах натерритории РФ, причем количествоучастников обмена не ограничивается(÷.5 ñò. 72ЖК) – важно лишь, чтобы все они былинанимателями жилья по договорамсоциального найма.

Ввиде исключения предметом договораобмена при определенных условиях можетбыть не только отдельная квартира иликомната, но и доля общей площади жилогопомещения (т.е. по существу, например,часть комнаты). Согласно ранеедействовавшему жилищному законодательству(ñò.

70ЖК РСФСР) совершеннолетний член семьинанимателя был вправе с письменногосогласия нанимателя и остальных членовсемьи обменять приходящуюся на его долюжилую площадь на жилую площадь другоголица при условии, что въезжающий впорядке обмена вселяется в качествечлена семьи нанимателя этого помещения.

Такой обмен получил в практике название”родственного” или “внутрисемейного”.Представляется, что такой обмен неисключается и новым жилищнымзаконодательством.

Главнойпредпосылкой заключения данного договораявляется получение письменного согласиялиц, на жилищные права и интересы которыхобмен может оказать существенноевлияние. Речь идет прежде всего опроживающих совместно с обменивающимисянанимателями членах их семьи (включаяи временно отсутствующих, поскольку заними также сохраняется право на жилоепомещение).

Если среди последних имеютсянесовершеннолетние, недееспособныеили частично дееспособные граждане, тонеобходимо предварительное согласиена обмен органов опеки и попечительства(даже при наличии у таких лиц законныхпредставителей, например родителей).На совершение обмена необходимо такжеписьменное согласие наймодателя.

Другойпредпосылкой обмена является наличиев пользовании у обменивающихся участниковжилых помещений такой площади, чтобы врезультате обмена на одного члена семьикаждого из нанимателей приходилась быплощадь жилого помещения не менееучетной нормы (т.е.

не происходило бынамеренного ухудшения жилищных условийс целью приобретения права состоять научете в качестве нуждающихся в получениижилья).

Законисчерпывающим образом предусматриваетусловия, при которых обмен жилымипомещениями между их нанимателями недопускается (ñò.73ЖК). Речь идет о случаях, когда:

-к нанимателю предъявлен иск о расторженииили изменении договора социальногонайма жилого помещения;

-право пользования обмениваемым жилымпомещением оспаривается в судебномпорядке;

-обмениваемое жилое помещение вустановленном порядке признанонепригодным для проживания;

-жилой дом, в котором находится обмениваемоежилое помещение, подлежит сносу илипереоборудованию (“реконструкции”)для использования в других целях;

-жилой дом, в котором находится обмениваемоежилое помещение, подлежит капитальномуремонту с переустройством и (или)перепланировкой находящихся в нем жилыхпомещений;

-в результате обмена в коммунальнуюквартиру вселяется гражданин, страдающийодной из тяжелых форм хроническихзаболеваний, указанных в перечне,утвержденном федеральным правительством.

Приналичии любого из названных условийнаймодатель может отказать в согласиина совершение обмена, причем его отказв любом случае может быть обжалован всуде.

Договороб обмене жилыми помещениями заключаетсяв письменной форме путем составленияи подписания нанимателями единогодокумента (÷.2 ñò. 74ЖК). Каждому из наймодателей предоставляетсяэкземпляр договора для получения ихсогласия на осуществление обмена.

Приналичии согласия наймодателей ранеезаключенные ими с обменивающимисягражданами договоры социального наймарасторгаются и одновременно заключаютсяновые договоры социального найма ссоответствующими нанимателями, указаннымив договоре обмена жилыми помещениями.

Никаких обменных ордеров или вынесениянаймодателями специального совместногорешения об обмене жилыми помещениямизакон не предусматривает.

Вместес тем состоявшийся договор обмена, каки всякая гражданско-правовая сделка,может быть признан недействительнымна основании общих правил гражданскогоправа о действительности сделок, в томчисле в случае его совершения с нарушениемтребований Жилищного кодекса (÷.1 ñò. 75ЖК).

Так, в практике имеются случаипризнания договоров обмена жилымипомещениями недействительными каксовершенных под влиянием заблуждения,имеющего существенное значение (ñò.178ГК), либо под влиянием обмана, насилия,угрозы (ñò.179ГК).

Участники договора обмена, признанногонедействительным, возвращаются впервоначальное положение, т.е. подлежатпереселению в ранее занимаемые имижилые помещения. Если же договор обменапризнан недействительным вследствиенеправомерных действий одной из сторон,на нее согласно ÷.3 ñò.

75ЖК возлагается обязанность возместитьдругой стороне убытки, возникшие в связис недействительностью обмена (например,расходы по переезду, ремонту ипереустройству квартиры и т.п.).

Источник: https://StudFiles.net/preview/5251200/page:170/

Обмен жилыми помещениями. Порядок, требования к обмену и когда запрещен

1. Общие условия и требования к обмену

Улучшение жилищных условий возможно, вчисле прочего, путем заключения договора обмена жилыми помещениями.

Обмен жилыми помещениями – это встречнаязамена места постоянной регистрации граждан, проживающих в муниципальных илигосударственных квартирах.

Эта нерыночная операция возникла во временараспределительной системы жилищного обеспечения и является основной операцией,с помощью которой наниматель жилого помещения в государственной(муниципальной) собственности может поменять свое жилье, не расторгаяотношений с государством как собственником жилищного фонда.

Договор обмена жилыми помещениями необходимо отличать от договорамены жилыми помещениями, который получил широкое распространение врезультате приватизации жилья.

По договору мены каждая сторона обязуетсяпередать в собственность другой стороны одно жилое помещение в обмен на другое,причем признается продавцом жилого помещения, которое она обязуется передать, ипокупателем жилого помещения, которое она обязуется принять в обмен.

Договоробмена жилых помещений применяется только к квартирам государственного илимуниципального жилищных фондов и не применяется к жилым помещениям, находящимсяв собственности граждан.

Право нанимателя на обмен жилогопомещения возникает из договора социального найма. Причины обмена могутбыть различными – изменение семейных правоотношений, места работы и др. Присовершении обмена не требуется объяснять наймодателю его причины.

Обменивать можно любые помещения,занимаемые по договору социального найма: жилой дом, часть дома, квартиру,комнату. Сторонами обмена выступают только наниматели и члены их семей.Обязательно письменное согласие на обмен всех членов семьи наймодателя, как проживающихвместе с ним, так и временно отсутствующих. Временные жильцы не могут бытьучастниками обмена жилых помещений.

Члены семьи нанимателя, проживающиевместе с ним, имеют право требовать от него обмена занимаемого ими жилогопомещения на жилье в разных домах или квартирах.

Если соглашение об обменемежду ними не достигнуто, любой из них вправе требовать принудительногообмена в судебном порядке.

Суд в таких случаях учитывает приведенныесторонами доводы и законные интересы лиц, проживающих в обмениваемом жиломпомещении (например обстоятельства, препятствующие участникам обменапользоваться предоставляемым в порядке обмена жилым помещением в силу возраста,состояния здоровья).

Жилые помещения, в которых проживают несовершеннолетние,недееспособныеили ограниченно дееспособные члены семьи нанимателя,можно обменивать только с предварительного согласия органов опеки ипопечительства.

Обмен может совершаться как в одном,так и в разных населенных пунктах на территории РФ. Количество участниковобмена не ограничивается (при соблюдении требований ЖК РФ и иных нормативныхправовых актов).

Договор об обмене составляется в письменнойформе и подписывается нанимателями фигурирующих в обмене помещений.

Наниматели представляют договоркаждому из наймодателей, с которыми у них заключены договоры социального наймаобмениваемых жилых помещений, для получения их согласия на обмен. Такоесогласие (или отказ) должны быть выданы в письменной форме не позднее чем через10 рабочих дней со дня обращения.

Необходимые документы

В заявлении должны содержатьсяхарактеристика обмениваемых жилых помещений (адрес, количество комнат, размеробщей и жилой площади), ссылка на договор социального найма, стороны договора.

Заявление нанимателя или арендаторадолжно быть подписано им и всеми совершеннолетними членами семьи, имеющимиправо на обмениваемую жилую площадь, а также заверено жилищно-эксплуатационнойорганизацией по местонахождению площади, подлежащей обмену.

Если сведения оразмере площади, адрес и другие реквизиты в представленных документах имеютрасхождения, то к заявлению прикладываются справка БТИ или поэтажныйплан (кадастровый паспорт) жилого помещения, иные документы для подтвержденияданных, указанных в заявлении об обмене.

Если на момент подачи заявлениякто-либо из зарегистрированных на жилплощади членов семьи отсутствует, то кзаявлению должно быть приложено его письменное и заверенное согласие. Отказчлена семьи дать согласие на обмен не может быть обжалован в суд. Однако суд втаком случае примет иск о принудительном обмене.

Кроме того, к заявлению должны бытьприложены следующие документы:

– копия ордера на жилое помещение;

– копия договора аренды, а в случаеотсутствия в договоре аренды права арендатора на обмен – дополнительноесогласие арендодателя (собственника);

– справка органа, регистрирующегограждан по месту жительства, с указанием лиц, проживающих в жилом помещении;

– справка жилищно-эксплуатационнойорганизации об отсутствии задолженности по оплате жилья и коммунальных услуг;

– справка арендодателя об отсутствиизадолженности по оплате арендных платежей;

– выписка из решения правления (общегособрания) жилищного, жилищно-строительного кооператива о приеме (исключении) вкооператив лица, обменивающегося жилым помещением с членом кооператива, иливыписка решения о согласии на обмен – при обмене жилых помещений между членамиодного и того же кооператива;

– документы, подтверждающие пребываниев браке или нахождение в родстве между кем-либо из лиц, оставшихся проживать вжилом помещении, часть которого обменивается, и теми, кто въезжает туда;

– согласие органа опеки ипопечительства, если один из участников сделки по обмену жилого помещенияявляется лицом, над которым установлены опека и попечительство;

– при обмене жилого помещения ЖК, ЖСК- документы учреждения банка о внесении лицом, вступающим кооператив, паевоговзноса либо справка правления кооператива о передаче ему пая выбывшим членомкооператива.

Заявления считаются поданными со дняпредставления всех необходимых документов, о чем в заявлении об обмене делаетсязапись с указанием лица, сдавшего их (участника обмена или его официальногопредставителя).

Наймодатель может отказать в согласиина обмен жилыми помещениями только в случаях, препятствующих обмену, причем егоотказ может быть обжалован в судебном порядке.

Заявление собственника должно бытьподписано всеми постоянно зарегистрированными на данной жилой площадисовершеннолетними независимо от родства и всеми сособственникам (в случае общейсовместной собственности).

Согласие на обмен сособственника, непроживающего в данном жилом помещении, может быть выражено в ином документе,подписанном сособственником и удостоверенном соответствующим образом.

Договор об обмене жилыми помещениями исоответствующее согласие каждого наймодателя обмениваемого жилого помещенияявляются основанием расторжения ранее заключенных договоров социальногонайма с гражданами, обменивающимися жилыми помещениями, и одновременного заключенияс ними каждым из наймодателей нового договора социального найма жилогопомещения.

Если обмениваемые жилые помещениянаходятся в государственной или муниципальной собственности, государственнаярегистрация договора обмена не требуется, поскольку собственник помещенийне изменяется.

Текст договора отчуждения долженсодержать характеристику отчуждаемого жилья (данные о местонахождении, общейжилой площади, количестве комнат, инвентаризационной оценке, а также реквизитысторон), указание об основании возникновения права собственности на жилоепомещение, сведения о лице (лицах), приобретающем (их) право собственности нажилое помещение. Если право собственности на жилое помещение возникает унескольких лиц, в тексте договора фиксируется вид общей собственности(долевая, совместная). В договор могут быть включены дополнительныеусловия, относительно которых достигнуто соглашение сторон.

Если обмен признан недействительным,его участники должны быть переселены в ранее занимаемые ими жилые помещения.При этом виновная сторона обязана возместить другой стороне убытки, возникшиевследствие такого обмена.

2. Когда обмен запрещен

Обмен не допускается, если:

– нанимателю обмениваемого жилогопомещения предъявлен иск о расторжении или об изменении договора социальногонайма жилого помещения;

– право пользования обмениваемым жилымпомещением оспаривается в судебном порядке;

– обмениваемое жилое помещениепризнано в установленном порядке непригодным для проживания (например грозитобвалом);

– принято решение о сносесоответствующего дома или его переоборудовании для использования в другихцелях;

– принято решение о капитальномремонте соответствующего дома с переустройством и (или) перепланировкой жилыхпомещений в этом доме;

– в результате обмена в коммунальнуюквартиру вселяется гражданин, страдающий одной из тяжелых форм хроническихзаболеваний.

Отказ наймодателя в согласии на обменможет быть обжалован в судебном порядке.

Ранее действовало правило о запретеобмена, если в связи с обменом жилищные условия одной из обменивающихся сторонсущественно ухудшаются, в результате чего граждане становятся нуждающимися вулучшении жилищных условий.

По новому ЖК РФ такого запрета нет, но граждане,которые намеренно для приобретения права состоять на учете в качественуждающихся ухудшили свои жилищные условия, принимаются на учет не ранее, чемчерез 5 лет со дня совершения этих намеренных действий.

3. Обмен жилья социального фонда накоммерческое жилье

Жилищный кодекс РФ не регулируетобмена жилыми помещениями между нанимателем по договору социального найма исобственником. Однако на практике такие обмены возможны с согласияуполномоченного органа (Комиссии по жилищным вопросам).

Так, в Москве действуетВременное положение об обмене жилых помещений в городе Москве, согласнокоторому правила подобных обменов аналогичны установленным для обмена жильясоциального фонда.

Отказ в подобном обмене возможен только по основаниям,установленным законодательством.

При обмене нанимателя с собственникомжилого помещения между ними заключается договор отчуждения (обмена)жилого помещения.

К собственнику переходят права нанимателя, наниматель же,после государственной регистрации, приобретает права собственника обмениваемогопомещения частного жилищного фонда.

При этом необходимо согласиесособственников, членов семьи, а если затронуты интересы несовершеннолетних илинедееспособных – органов опеки и попечительства.

Договор об обмене жилыми помещениями исоответствующее согласие уполномоченного органа на осуществление сделкиявляются основанием расторжения ранее заключенных договоров найма с гражданами,обменивающимися жилыми помещениями, и одновременного заключения новых договоровнайма с гражданами, вселяющимися в жилые помещения в связи с обменом.

Член жилищного илижилищно-строительного кооператива, не выплативший пай полностью и неявляющийся еще собственником жилого помещения, также вправе произвести обмензанимаемого им жилья. Для этого необходимо кроме согласия всех совместнопроживающих с ним совершеннолетних членов семьи (независимо от признания заними права на часть паенакопления), также согласие правления кооператива.

При обмене кооперативной жилой площадина жилое помещение в другом ЖК, ЖСК, а также в доме государственного,муниципального, общественного жилищного фонда наниматель, собственник,въезжающий в кооперативный дом в порядке обмена, принимается в члены кооперативаобщим собранием, а прежний – исключается.

Вступающий в кооператив обязан внестипаевой взнос, выбывшему из кооператива возвращается стоимость пая. При обменекооперативного жилья на кооперативное равные суммы паенакоплений взаимнопередаются членами кооператива, что подтверждается соответствующими платежнымидокументами. Разница между паенакоплениями должна быть внесена вновь принятым,а выбывшим – получена от кооператива.

Свадебная  ВИДЕОСЪЕМКА (FullHD)  и фото, услуги Тамады,  помещение для торжества.

Подробности смотрите на  сайте:  ЗДЕСЬ >>>>

По материалам  правовойсистемы Гарант

 Юридические услуги. Юристы. Адвокат. Консультации. Юридическая консультация. Помощь. Защитав суде

Ипотека. Налоги. Алименты. Семейныежилищные споры. Юрист. Суд. Ксерокопии.

Закон. Новости. Законы.Новый правовой центр. Московская область.Реклама: Нотариус.. Экспертиза. Саморегулируемаяорганизация строителей. СРО. Охрана. ЧОП, Триколор. ТВ.  Ø  Здесь Вы узнаете о порядке ОНЛАЙН – КОНСУЛЬТАЦИИ по СКАЙПУ (Skype).Ø  Здесь Вы можете получить СКИДКУна НАШИ УСЛУГИ.ØПереводЖИЛОГО помещения в НЕЖИЛОЕ – быстро и без хлопот.Ø  Сделки с жильем исопровождение сделок с недвижимостью.Ø  Помощьпри ДТП –Возмещение вреда (обжалование незаконных действий) “,”author”:”Автор: Юрий Каперусов”,”date_published”:”2018-05-13T22:38:00.000Z”,”lead_image_url”:null,”dek”:null,”next_page_url”:null,”url”:”http://npcenter.blogspot.com/2012/12/blog-post_3400.html”,”domain”:”npcenter.blogspot.com”,”excerpt”:”1. Общие условия и требования к обмену Улучшение жилищных условий возможно, в числе прочего, путем заключения договора обмена жилыми по…”,”word_count”:1603,”direction”:”ltr”,”total_pages”:1,”rendered_pages”:1}

Источник: http://npcenter.blogspot.ru/2012/12/blog-post_3400.html

Добавить комментарий