Как продать долю в приватизированной квартире?

Содержание

8(499)938-71-68

Как продать долю в приватизированной квартире?

Как продать долю в приватизированной квартире?

Вопрос, как продать долю в приватизированной квартире актуален для любого гражданина, который участвовал в приватизации совместно с членами семьи. Как продать долю в приватизированной квартире, не ущемляя при этом интересов совладельцев? 

Продажа долей в приватизированной квартире по закону

В результате приватизации, если в ней участвовало несколько жильцов, квартира переходит в их общее владение. Каждому из них причитается доля (обычно равная, если в ходе приватизации не было заключено иное соглашение).

По закону каждый из совладельцев вправе распоряжаться своей долей так, как захочет. Однако есть некоторые ограничения:

  • что-либо сделать с квартирой (продать, подарить, обменять, подвергнуть капитальному ремонту) могут только все собственники общим решением: если кто-то один не согласен, ни сделка, ни какое-либо еще распоряжение невозможно;
  • при продаже одной из долей совладельцы в списке кандидатов на покупку должны быть первыми.

Таким образом, если один из собственников задумался о том, как продать долю в приватизированной квартире, он сначала должен известить других сособственников о своем желании и сообщить им, по какой цене продает. Лишь после этого, если они не собираются покупать, он вправе заключать договор с посторонними лицами.

Таким образом, продажа доли должна выглядеть следующим образом:

  1. Собственник-продавец определяет для себя, за какую цену он собирается расстаться со своей собственностью, и находит покупателя, который на эту цену согласен.
  2. Прежде чем заключать договор с покупателем, он извещает других совладельцев квартиры о планирующейся продаже. Извещение должно быть только письменным — даже если все проживают в той самой квартире и лично видятся каждый день.
  3. Собственники принимают решение о том, желают ли они выкупить долю сами. Закон устанавливает жесткий срок для их размышлений — не более месяца.
  4. Если совладельцы не хотят, чтобы доля уходила к постороннему, они обязаны выкупить ее по той цене и на тех условиях, на которых продавец собрался заключить договор с покупателем не из числа сособственников.
  5. Если же получен отказ или в течение месяца никто из совладельцев не решился на выкуп доли, продавец вправе сам заключать договор с посторонним.

Как продать долю в приватизированной квартире и не ошибиться?

Сама по себе продажа доли заключается по тем же правилам, что и любая другая сделка с недвижимостью: в письменном виде через Росреестр с уплатой госпошлины и т. п. Однако есть некоторые нюансы, которые могут существенно испортить жизнь продавцу. Разберемся, как их избежать.

Первым из подводных камней может быть случай, когда продавец уже заключил договор, но кто-то из сособственников заявил, что не был извещен о том, что сделка планируется, и, соответственно, не давал своего согласия. В течение 3 месяцев он может подать иск и потребовать, чтобы суд вынес решение о недействительности договора.

Способ противодействия такому только один — тщательно документировать все, что делается. Извещать о планируемой продаже — только заказным письмом с описью вложения.

Если извещение производится при личной встрече — готовить документ с условиями продажи в 2 экземплярах и на одном требовать от сособственника оставить подпись. Отказ же от права на покупку лучше всего заверять у нотариуса.

При таком варианте никакие претензии в будущем уже не помогут сутяжнику.

Правило о предупреждении и преимуществе не действует лишь при дарении. Однако при этом следует учесть, что попытка использовать дарение для маскировки продажи (владелец доли дарит ее постороннему человеку, а тот, в свою очередь, потом дарит ему деньги, поскольку это не запрещено) может кончиться не совсем так, как ожидают стороны.

Кто-нибудь из совладельцев квартиры может попытаться через суд признать такую сделку притворной — и у него будут все шансы выиграть дело. По закону для притворной сделки действуют правила, установленные для той, которую стороны пытались скрыть.

В данном случае это будет купля-продажа — она же без согласия совладельцев или их отказа от выкупа будет недействительной.

Второй вариант относится уже скорее к хитростям продавца. Некоторые, чтобы избежать возни с предупреждением, оформляют вместо договора продажи мену.

Делать такое категорически не рекомендуется: правила, касающиеся преимущества, будут действовать и при мене.

Связано это с тем, что законодатель исходил из стремления либо сохранить круг совладельцев, либо способствовать тому, чтобы их круг постепенно сужался. Поэтому и при мене чужак должен первоначально получить согласие уже имеющихся владельцев.

Третья «хитрая» схема выглядит практически легальной:

  1. Владелец доли берет деньги в долг, указывая свою долю в качестве залога.
  2. Деньги он в срок не возвращает.
  3. Займодавец требует передачи заложенной доли ему в собственность — по закону его требование удовлетворяется.

Шансов оспорить такой договор у совладельцев несколько меньше, чем, например, в случае с меной: закон не запрещает занимать деньги, и указывать в качестве залога долю в квартире можно без согласия других владельцев. Однако и здесь могут быть применены правила, касающиеся притворной сделки, — с теми же последствиями, о которых говорилось выше.

Продажа через принудительный выдел доли

В том случае, если вокруг квартиры идут споры и никто не хочет уступать, из-за чего шансов продать долю через право преимущественной покупки практически нет, собственник, желающий получить взамен доли деньги, вправе потребовать ее выдела. Закон предусматривает, что выдел производится в натуре — то есть выделяющийся должен получить четко определенные квадратные метры в квартире.

Однако поскольку практически всегда в городской приватизированной квартире невозможно выделить часть ее в отдельное изолированное помещение, выделяющийся вправе потребовать, чтобы сособственники забрали его долю и выплатили ему компенсацию. Размер компенсации будет определять уже суд. Этот способ удобен тем, что не требует согласия всех совладельцев, однако имеет 2 неустранимых трудности:

  1. Потребуется независимая оценка квартиры экспертом.
  2. Получение денег растянется надолго, т. к. взыскание долга с человека, не желающего платить, — процедура весьма непростая.

Продажа доли в квартире, если совладелец — несовершеннолетний

Трудности могут возникнуть и в том случае, если среди сособственников есть ребенок младше 18 лет. В этом случае любые сделки, затрагивающие интересы несовершеннолетнего, требуют дополнительного согласования с местным органом опеки. Без этого продажа доли легко может быть признана незаконной.

Это правило не касается лишь тех случаев, когда в результате планируемой сделки доля, приходящаяся на ребенка, увеличивается. Однако в том случае, если родители или лица, их замещающие, планируют продажу доли ребенка в квартире, согласие уполномоченного органа обязательно. Оно же может быть получено лишь в том случае, если будут гарантии того, что:

  • ребенок приобретет большую или равную долю в новой квартире;
  • либо причитающиеся ребенку за долю средства будут положены на депозит, распорядиться которым сможет только он сам после достижения совершеннолетия.

У вас возникли вопросы?
запишитесь на бесплатную юридическую консультацию в в офисе «советникъ»

Источник: http://sovetnikpk.ru/kak-prodat-dolyu-v-privatizirovannoj-kvartire.html

Как продать долю в приватизированной квартире – отказаться, в пользу матери, родственнику, без согласия

Как продать долю в приватизированной квартире - отказаться, в пользу матери, родственнику, без согласия

Приватизация квартиры предполагает переход права собственности на недвижимость от государства к физическим лицами или организациям. Долевая собственность может быть закреплена как за гражданами, находящимися между собой в родственных отношениях, так и за посторонними лицами.

Каждый собственник жилплощади вправе распорядиться своей долей по личному усмотрению, но с соблюдением прав всех проживающих в квартире лиц.

Продать долю в приватизированной квартире следует по письменному договору, с соблюдения правил преимущественной покупки. Подобная норма позволяет закрепить недвижимость за заинтересованными лицами, проживающими под одной крышей.

Преимущественное право установлено в статье 250 ГК РФ и означает, что гражданин, решивший получить деньги за свою долю, должен предложить приобрести ее другим собственникам.

Подобное предложение выражается в письменной форме, с обязательным заверением печатью нотариуса.

Общие положения

Приватизированная квартира, разделенная на доли между собственниками, может быть пригодна для проживания, но продажа сопровождается трудностями юридического и фактического характера.

Юридическая процедура требует тщательной информации о размере и характеристике доли, так как она не всегда пропорциональна количеству собственников. Например:

  • один жилец владеет ½ площади;
  • в собственности остальных находится по ¼ квартиры.

Возможны ситуации, когда собственник владеет ½ приватизированной квартиры, а вторая жилья находится в общей собственности двух лиц (например, супругов).

Подобные ситуации требуют скрупулезного анализа, так как небольшая ошибка при заключении договора продажи может стать основанием недействительности такой сделки.

Понятия долей

Доля предполагает обособленную часть в общем имуществе. Долевая собственность на недвижимость подтверждается конкретным правоустанавливающим документом – «розовым» свидетельством.

В долевой собственности может находиться одна или несколько комнат в квартире. Собственники имеют равноценное право пользования определенными помещениями – кухней, ванной, санузлом и др.

Доля может выступать объектом:

  • дарения;
  • залога;
  • возмездных гражданских сделок – купли, продажи.

Как продать долю в приватизированной квартире

Подобная сделка должна быть осуществлена в письменной форме, с желательной регистрацией у нотариуса. Письменный договор остается обязательным условием сделки (статья 550 ГК РФ).

Государственная регистрация права собственности на купленную долю является необходимой и может быть осуществлена в принудительном порядке – если одна из сторон сделки по каким-либо причинам не желает обращаться в территориальное управление Росреестра.

В пользу матери (родителей)

Закон не запрещает отказываться от доли в приватизированной квартире в пользу матери. На практике сделки подобного характера не часты.

ГК РФ не предоставляет преимущества покупки (продажи) доли родственникам. Преимущественное право приобретения доли сохранено за собственниками – независимо от степени родства.

Родственнику

Продажа доли родственнику осуществляется на общих началах. Если родственник является собственником квартиры, то он имеет право приоритетной покупки реализуемой части жилплощади наравне с другими лицами.

Родственные отношения влияют на право дарения, так как при дарении недвижимости родственникам 13% налог не взимается.

Без согласия

Продажа доли без согласия других собственников чревата рисками оспаривания такого договора. Статья 250 ГК РФ закрепляет правило преимущественной покупки доли в общей жилплощади (и др. имуществе).

При несоблюдении подобной нормы существует вероятность, что собственники недвижимости:

  • будут не согласны с продажей;
  • обратятся в суд с требованием перевести на себя все права и обязанности покупателя.

Продажи доли несовершеннолетнего

Интересы несовершеннолетнего могут представлять:

  • родители;
  • законные представители (опекуны, попечители).

Они не обладают правом самостоятельного распоряжения имуществом ребенка без разрешения органа опеки и попечительства.

Участие родителей не делает их самостоятельной стороной договора купли-продажи доли, а свидетельствует о том, что родитель выступает в сделке в качестве заинтересованного лица, защищающего права ребенка.

Варианты

Отчуждение доли в недвижимости новому собственнику требует соблюдения ряда обязательных условий:

  1. Составление и подписание договора.
  2. Уведомление других собственников о продаже доли.
  3. Получение от них письменного отказа (либо согласия) в преимущественной покупке.
  4. Уплата подоходного налога.

Юристы разработали несколько схем передачи доли на возмездной основе, включая:

Дарение и залог являются способами упрощения процедуры возмездной передачи доли в недвижимости. Юристы говорят о «притворном» характере таких сделок (с целью прикрыть другую сделку, которая изначально не порождает у сторон прав и обязанностей).

На практике опытные адвокаты научились проводить сделки по отчуждению доли в общей недвижимости без нарушения норм гражданского законодательства.

Схема дарения

Дарение (глава 32 ГК РФ) является безвозмездной сделкой. Передача денег по такому договору не предусмотрена.

При оформлении договора дарения (с фактической передачей денег за долю недвижимости) юристы рекомендуют придерживаться следующего порядка:

  • определение окончательной цены продаваемой доли;
  • согласование условий договора;
  • регистрация сделки в Росреестре;
  • передача денег продавцу через банковскую ячейку (для конфиденциальности сделки).

Договор дарения подлежит налогообложению (за исключением дарения между родственниками). Налог взимается исходя из рыночной оценки стоимости доли недвижимости.

Залоговая схема

Доля в приватизированной квартире может стать объектом залога по договору займа. В таком случае рекомендованы следующие действия:

  • заключение договора займа (с передачей денег продавцу);
  • подписание соглашения о залоге;
  • передача доли залогодержателю.

Сложности подобных процедур заключаются в ожидании истечения срока действия договора и возврата займа Возможны ситуации, когда доля должна будет изыматься по решению суда (при последующем отказе продавца передать залог займодавцу).

Чистая продажа доли

Продажа доли без необходимости оформить дарственную может осуществляться стандартным способом – путем подписания договора купли-продажи.

Тогда должны быть:

  • согласованы условия о цене;
  • приведены характеристики (размер) доли в общей приватизированной квартире.

Подобный договор должен пройти обязательную регистрацию в Росреестре.

Заявление о регистрации подается лично либо через федеральные (региональные) порталы государственных услуг.

Как оповестить собственников

Закон не указывает, каким образом другие собственники должны быть извещены о продажи доли одним из них.

Юристы рекомендуют оформлять заказные письма с уведомлением о продаже (с регистрацией их у нотариуса).

Отказы собственников в преимущественной покупке доли также должны быть получены в письменной форме.

Порядок действий

Для продажи доли необходимо:

  1. Установить ее стоимость.
  2. Предложить ее продажу другим собственникам приватизированной квартиры.
  3. Получить от них письменные отказы (либо) согласие.
  4. Согласовать условия договора с подписью контрагентов.
  5. Оформить акт приема-передачи доли.
  6. Пройти процедуру госрегистрации права собственности.

Перечень подобных мероприятий может быть дополнен процедурами экспертизы жилья, судебными разбирательствами по выделу и уточнению размера доли.

Рекомендуется заинтересовать собственников в покупке доли, либо продавать все доли сообща, с последующим распределением денег между всеми собственниками в зависимости от размеров их долей.

Здесь можно скачать образец акта приема-передачи доли в праве собственности на квартиру.

Список документов

Примерный перечень документов должен содержать:

  • правоустанавливающие, технические документы;
  • договор;
  • уведомления дольщиков о продаже, их письменные отказы.

Для регистрации права собственности потребуется:

  • справка-выписка о лицах, за которыми остается право постоянного пользования жилплощадью;
  • справка из БТИ о стоимости жилья;
  • заявления в Росреестра от имени заинтересованных лиц;
  • госпошлина.

Возможные сложности

сложность подобной сделки – поиск клиента. В покупке доли должны быть заинтересованы собственники, проживающие в квартире.

Некоторые собственники могут уклоняться от подписания отказа в преимущественной покупке доли либо оспаривать уже состоявшуюся сделку.

В подобной ситуации целесообразно обращаться за помощью к квалифицированному юристу.

Как отказаться от доли

Оформить отказ от доли можно в любое время и без предварительного одобрения другими собственниками квартиры.

Подобное одностороннее юридическое действие желательно выполнять одновременно с подписанием договора дарения в пользу конкретного лица.

Как подарить

Передать безвозмездно долю можно на основании договора дарения. Он заключается при посредничестве нотариуса и проходит государственную регистрацию в территориальном управлении Росреестра.

Главное условие сделки – волеизъявление обеих сторон, с соблюдением прав других, проживающих в квартире, лиц.

Переоформить на другого дольщика

При согласии одного из собственников купить долю заключается договор купли-продажи с дальнейшей государственной регистрацией.

Дарение в пользу другого дольщика также влечет переход права собственности и возможное объединение долей.

Можно действовать по нотариально удостоверенной доверенности – через юридические агентства или заинтересованных лиц.

Можно ли отсудить

При соблюдении правил продажи доли в общей приватизированной квартире оспаривать сделку не имеет смысла.

Конфликтные ситуации возможны, если не был соблюден порядок преимущественного приобретения доли заинтересованными лицами, или если при ее реализации не были учтены права несовершеннолетних лиц.

Такие споры подлежат разрешению в судах общей юрисдикции.

Завещание на долю

Завещание должно быть составлено с требованиями главы 62 ГК РФ. Гражданин может лишить доли наследника либо передать ее в пользу государства (муниципалитета).

Возможны ситуации, когда в завещании указан конкретный наследник, но не учтены права обязательных наследников (нетрудоспособных детей наследодателя).

Завещание подлежит регистрации у нотариуса в обязательном порядке.

Можно ли вернуть

При равноценном и справедливом разделе долей и продажи одной из них новому собственнику возврат будет крайне затратным делом.

Необходимо будет доказать в суде, что раздел изначально ущемлял права несовершеннолетних или иных лиц.

Вернуть имущество можно при раскрытии мошеннических схем по отчуждению долей под прикрытием договоров дарения или залога.

Часто задаваемые вопросы

Граждан интересуют порядок определения супружеской доли в общей приватизированной квартире, дарения доли родственнику и т.д. Наиболее актуальные вопросы приведены ниже.

Принудительная продажа

Возможна при обращении взыскания кредиторов на имущество должника (например, индивидуального предпринимателя). Законом предусмотрена возможность требовать через суд продажи «микродоли» в общей квартире, то есть доли, размер которой ничтожно мал.

Разрешение других собственников

Оно должно быть получено в письменной форме, и, желательно, заверено у нотариуса. Обязательный бланк подобного заявления не предусмотрен законом, согласие может быть оформлено в свободной форме.

Собственник может смело продавать часть своей недвижимости, если другие дольщики откажутся приобрести ее в течение месяца со дня объявления о продаже.

Реализация доли в приватизированной квартире – длительная процедура, так как требует учета интересов всех зарегистрированных на жилплощади лиц. За правовой поддержкой рекомендуется обращаться к специалистам, которые в состоянии проанализировать все риски, преимущества такой сделки и добиться ее положительного результата.

На видео: как продать долю в квартире

Источник: http://77metrov.ru/kak-prodat-dolju-v-privatizirovannoj-kvartire.html

Правила продажи доли в неприватизированной квартире и порядок оформления в 2018 году | Жилищный консультант в 2018 году

281

До приватизации жилого помещения определяются участники процедуры и определяются те доли, в каких будет поделена жилплощадь. Собственниками могут стать как взрослые граждане, так и несовершеннолетние дети.

При оформлении свидетельства о праве собственности на имущественную долю, в документе прописывается ее размер и та площадь помещения, которой может распоряжаться собственник. Владение долей в приватизированной квартире дает собственнику определенные права, и накладывает ряд обязательств.

Под правами следует понимать:

  • Долевой собственник вправе пользоваться общими помещениями: кухней, прихожей, санузлом, коридором.
  • Владелец может прописывать на своей жилплощади любого гражданина по своему усмотрению.
  • Собственник имеет право совершать со своей долей любые действия, не противоречащие нормам законы: куплю-продажу, дарение, мену.

Допускается использование доли в качестве залога по кредиту.

  • Москва и МО:
  • Санкт-Петербург и ЛО:
  • Вся Россия:

Помимо прав, собственник должен исполнять те условия и обязанности, которые возникают после оформления доли в собственность:

  • Прежде всего, собственник должен оплачивать коммунальные платежи и налог на имущество физических лиц.
  • Для совершения сделки с имуществом, собственник обязан получить согласия владельцев других частей помещения.
  • При продаже, владелец, по закону сначала должен предложить выкупить свою долю другим совладельцам по одинаковой стоимости.
  • Долевой собственник обязан содержать жилище в надлежащем состоянии.

При нарушении прав собственника или при неисполнении им обязанностей, Жилищным кодексом предусмотрены определенные меры, направленные на регулирование данных правоотношений.

Условия продажи доли в приватизированной квартире

Поскольку доля в приватизированной квартире является личным имуществом владельца, принадлежащего ему по праву собственности, он может распоряжаться им по своему усмотрению и соответственно совершать сделку купли-продажи. Правила продажи доли в приватизированной квартире предполагают соблюдение некоторых требований и выполнения ряда условий.

Для того чтобы продать свою часть жилого помещения, владелец должен получить согласие или отказ собственников остальных частей.

Перед тем как продавать долю в приватизированной квартире владелец должен предложить ее выкупить остальным владельцам. В случае отказа необходимо оформить официальный документ, который будет обязателен при заключении сделки с другим покупателем.

При продаже доли несовершеннолетнего ребенка потребуется получить согласие службы опеки и попечительства. В случае выделения доли, необходима будет экспертная оценка имущества.

Порядок продажи доли в приватизированной квартире

Продажа доли в приватизированной квартире выполняется в соответствии с установленным порядком оформления:

  1. Владелец доли определяет стоимость своего имущества и находит покупателя.
  2. Перед тем как заключить договор купли-продажи, он должен уведомить остальных собственников о будущей продаже в письменном виде.
  3. В течение месяца остальные собственники принимают решение о выкупе имущества.
  4. В случае согласия на выкуп, продавец должен передать им свою долю по той цене, которую предлагал первоначальному покупателю.
  5. Если остальные владельцы решили отказаться от приобретения доли, то необходимо их отказ оформить в письменном виде
  6. Дальше сделка проводится в общем порядке, регистрируется в Росреестре.

Список документов

Для продажи доли в приватизированной квартире потребуется следующая документация:

  • Паспорта участников сделки.
  • Правоустанавливающие документы на долю владельца с выделением ее размера и указанием общей площади жилого помещения.
  • Справка из БТИ о стоимости жилья.
  • Выписка о наличии или отсутствии задолженности по коммунальным услугам.
  • Выписка из домовой книги о прописанных лицах. Выписку из домовой книги можно скачать: [Образец выписки из домовой книги].
  • Расшифровка ЕГРП о наличии обременений. Пример выписки: [Образец выписки из ЕГРП].
  • При присутствии в помещении несовершеннолетнего ребенка, согласие органов опеки и попечительства.
  • Документально оформленный отказ всех собственников остальных долей, если они не хотят выкупать имущество.

В некоторых случаях могут потребоваться дополнительные документы в виде оценочного акта и технических бумаг на жилое помещение.

При продаже доли в приватизированном жилище стоит учесть ряд нюансов, которые могут привести к признанию сделки недействительной. Прежде всего, достаточно проблемной может стать продажа той доли, которая принадлежит несовершеннолетнему ребенку.

Для осуществления сделки с таким имуществом необходимо получить согласие службы опеки и попечительства, а также выделить доли всех прописанных граждан через нотариат или посредством обращения в суд. Только после этого можно реализовывать имущество.

Еще один момент, на который следует обратить внимание – это стоимость недвижимости. Для этого можно прибегнуть к услугам профессиональных риелторов или самостоятельно изучить рынок недвижимости.

Кроме этого, важно учесть, является ли имущество предметом споров и судебных разбирательства. Если да, то в отношении такой недвижимости сделку заключать не рекомендуется.

Крайне важно оформить соглашение купли-продажи должным образом и соблюсти все юридические требования, иначе сделка будет признана ничтожной.

Частные случаи продажи доли в приватизированной квартире

При продаже доли приватизированной жилплощади выделяются частные случаи:

  1. Продажа доли несовершеннолетнего в приватизированной квартире.
  2. Принудительный выдел доли при продаже

Если в число собственников жилого помещения входит несовершеннолетний ребенок (младше 18 лет), потребуется согласие территориального органа опеки и попечительства.

Без данного согласия, сделка будет признана недействительной. Исключением являются лишь те случаи, когда доля ребенка будет увеличена. В случае купли-продажи помещения согласие службы опеки является обязательным требованием.

Согласие предоставляется только в двух случаях:

  • если ребенок получит долю больше предыдущей либо равную ей;
  • если вырученные деньги, помещаются на депозит и ребенок сможет ими распорядиться после того, как достигнет совершеннолетнего возраста.

Иногда, при нахождении имущества в общей собственности у граждан, один из собственников может потребовать выплаты денежных средств, за свою часть. Если это невозможно, то он может потребовать выделить свою долю в натуральном виде.

Сложность заключается в том, что в приватизированном помещении практически невозможно выделить долю в виде изолированного помещения и поэтому владелец этой части имеет законное право потребовать у остальных участников выкуп своей доли. Стоимость имущества определяется судом, однако, в этом случае возникают некоторые трудности:

  1. Потребуется оценка эксперта относительно стоимости квартиры.
  2. Деньги за долю могут быть взысканы частями на протяжении длительного периода времени.

Пример по продаже доли в приватизированной квартире

Татьяна Алексеевна получила по наследству долю в приватизированной квартире. Наследуемая недвижимость была поделена на три части и остальными собственниками стали сестра и мама Татьяны Александровны.

Через некоторое время женщине потребовались денежные средства на учебу сына, и она решила продать свою долю квартиры. Был найден покупатель, произошло оформление сделки купли-продажи, и Татьяна Алексеевна получила денежные средства.

Во время регистрации сделки в Росреестре покупатель получил отказ. Причиной этому стало отсутствие документа, подтверждающего нежелание совладельцев выкупить эту долю.

В результате этого, Татьяна Александровна направила своим родственникам письменное уведомление о продаже доли, и те пожелали ее выкупить. Первый договор купли-продажи был расторгнут, и покупатель получил назад свои деньги. Брат и сестра женщины выкупили ее долю и поделили ее между собой.

Заключение

В итоге можно сформулировать несколько выводов:

  • Собственники доли имеют некоторые права: совершение с имуществом различных сделок, пользование площадью, осуществление регистрации на жилплощади.
  • Помимо прав, владелец должен исполнять ряд обязанностей: уплачивать услуги ЖКХ, платить налоги, извещать совладельцев о будущей продаже (мены, дарения).
  • Законом определен ряд условий и требований, которых следует придерживаться при купле-продаже долевой собственности.
  • Порядок реализации доли также определен законом и отличается от общего только тем, что совладельцы имеют преимущественное право на выкуп предлагаемой части и об этом их должен уведомить продавец.
  • Различаются частные случаи реализации долевой собственности: продажа доли несовершеннолетнего ребенка или принудительное выделение части имущества в пользу продавца.

Образцы бланков и заявлений

Для продажи доли в неприватизированной квартире необходимо заполнить следующие бланки:

Список законов

Вам будут полезны следующие статьи

Получите консультацию по телефонам горячих линий:

  • Москва и МО:
  • Санкт-Петербург и ЛО:
  • Вся Россия:

Заявки и звонки принимаются круглосуточно и без выходных дней.

Источник: http://estate-advisor.ru/privatizaciya/prodazha-doli-v-privatizirovannoj-kvartire/

Как продать свою долю в приватизированной квартире

Продажа доли в приватизированной квартире осуществляется по общему правилу о прекращении совместного права собственности на имущество.

При достижении всеми владельцами квартиры консенсуса проблем не возникнет, а единое помещение может быть продано. Но как быть, если сожители не собираются выселяться из квартиры и являются противниками продажи части недвижимости? Как избежать возможных проблем при отчуждении своей доли?

Продажа приватизированной квартиры

Одним из преимуществ приватизации недвижимости является получение права на распоряжение ею. Это правомочие позволяет решать юридическую судьбу помещения, отчуждать его, передавая в собственность другим лицам, или иным образом распоряжаться квартирой.

Можно ли продать долю в неприватизированной квартире? На этот вопрос законодательство даёт однозначный и решительный ответ: нельзя. Прежде чем имущество продать, необходимо получить право на распоряжение им, определившись при этом с долями. Когда имущество приватизировано, можно заниматься отчуждением квартиры или её части, не нарушив при этом прав сожителей.

Переход права владения жильём от государства к частным лицам, проживавшим в квартире и участвовавшим в приватизации, предполагает отнесение такой недвижимости к общей собственности. Подтверждающим документом-основанием является свидетельство о регистрации имущества в Росреестре.

Собственники могут поделить помещение по договорённости: в равных долях, без определения частей или в любых других пропорциях.

Распоряжаться жильцы могут своими долями по личному усмотрению, но, в отличие от режима единоличного владения, существуют следующие ограничения:

  • сделки, предметом которых выступает квартира, могут проводить владельцы, только приняв общее решение (это касается и капитального ремонта, и продажи, и мены);
  • отказ одного из собственников автоматически запрещает заключать соглашение об изменении юридической или фактической судьбы недвижимости и остальным;
  • в случае отчуждения своей части первыми претендентами на её покупку должны быть участники долевой собственности.

Если все собственники хотят продать квартиру, совместно сделать это просто.

Как продать приватизированную квартиру?

Схема действий следующая:

  • получение нотариально подтверждённого разрешения от других владельцев на осуществление сделки;
  • поиск покупателя и составление договора в установленном порядке;
  • внесение нового собственника в Реестр недвижимости;
  • раздел денег в зависимости от долевого участия.

Это самый простой вариант. Но что делать, когда один из собственников не желает больше владеть квартирой, а продавать её другие не соглашаются? Эта ситуация несколько сложнее, но всё же существуют механизмы, когда один из участников может продать свою долю.

Продажа недвижимости допускается только в случае возможности распоряжаться ею. Для этого квартира должна быть приватизирована, далее можно осуществлять законные сделки.

Продажа доли в квартире

Каждый совладелец имеет право прекратить совместное владение и потребовать свою долю у иных собственников. Таким образом, режим общей собственности для остальных не прекращается.

Владельцы имущества, пребывающего в совместной собственности, для начала должны определиться с долями, которые полагаются каждому из них. Раздел осуществляется на основании соглашения, а также в судебном порядке. Совладелец теряет права на недвижимость, когда его доля переходит в собственность иному субъекту.

Законодательством предусмотрено такое право совладельцев, как преимущественный выкуп доли другого участника, решившего её продать.

Как продать долю в приватизированной квартире?

  1. Лицо, желающее продать свою часть недвижимости, обязано уведомить в письменном виде остальных собственников. Цена и другие важные условия должны быть такими же, как и для других покупателей.
  2. В течение месяца уведомлённые совладельцы должны принять решение о возможности покупки части имущества.
  3. Если желающих приобрести её нет, то продавец может начать поиск покупателя на свою часть квартиры. Не нужно ждать месяц в случае, если поступили письменные отказы от приобретения части квартиры от всех собственников.
  4. Заключается соглашение о продаже доли квартиры.

Условие об уведомлении актуально и для заключения сделок по обмену имущества.

Если продавец нарушил требование об извещении совладельцев, на него в трёхмесячный термин может быть подано исковое заявление с жалобой на то, что права других собственников нарушены. При этом истец приобретает преимущественное право на заключение с ним сделки купли-продажи. Уступать кому-нибудь другому преимущественное право на покупку запрещено.

Для продажи части квартиры понадобится следующий пакет документации:

  • правоустанавливающие документы;
  • технические сведения;
  • соглашение о сделке купли-продажи;
  • данные из домовой книги;
  • соглашения об определении частей;
  • документ об отсутствии долгов за предоставленные коммунальные услуги;
  • письма-уведомления долевых участников и их ответы.

Регистрация права собственности нового владельца происходит на основании:

  • справки-выписки о жильцах, которые остаются собственниками квартиры;
  • кадастровой стоимости жилой площади;
  • заявления от нового собственника о постановке его на учёт;
  • квитанции, подтверждающей оплату государственной пошлины.

Как продать свою долю, чтобы предупредить возможные претензии? Нужно всё тщательно документировать. Сохранить уведомления о вручении писем, а также ответы на них.

Отказы других лиц рекомендуется заверить у нотариуса.

Трудности могут возникнуть, если один из совладельцев несовершеннолетний. Все сделки с квартирой в этой ситуации необходимо согласовывать с попечительными или опекунскими органами. В противном случае есть риск, что сделку признают незаконной.

Правило согласования с органами власти не действует в случае увеличения доли несовершеннолетнего.

Если планируется продажа квартиры, где есть дети или при желании продать долю ребёнка, это можно сделать только при получении согласия попечительского совета.

В этом случае должны быть такие гарантии:

  • ребёнок будет иметь равную или большую часть недвижимости в новом жилье;
  • или несовершеннолетнему будет выделены денежные средства за его долю квартиры и положена на депозит до достижения 18 лет.

Продажа части недвижимости в любом случае – довольно сложный процесс, так как он требует не только согласования с совладельцами, но и в некоторых ситуациях для осуществления сделки необходимо разрешение органов власти.

Отчуждение доли без согласия совладельцев

Не всегда совладельцы идут навстречу и готовы дать письменные ответы на уведомление долевого участника, желающего продать свою часть. Случаются ситуации, когда собственники уклоняются от писем, тем самым делая сделку невозможной.

Как быть в такой ситуации, когда не хочется упустить покупателя, а выполнить требования законодательства не выходит?

  1. Одним из вариантов является договор дарения, так как на эту сделку условия предупреждения остальных совладельцев не распространяется.
  2. Передача части квартиры в счёт долга.
  3. Принудительный выдел доли.

Все вышеперечисленные способы являются вполне законными, но проводить их необходимо при строгом соблюдении требований к сделке. Совладельцы квартиры могут обратиться в суд с целью оспорить её легитимность.

Дарение

Договор дарения представляет собой сделку, результатом которой является безвозмездный переход права собственности от дарителя к одаряемому. Субъектами такого договора могут быть и физические, и юридические лица.

Основными ключевыми условиями осуществления дарения части недвижимости являются:

  • полная дееспособность субъектов (одаряемое лицо может быть и несовершеннолетним, и ограниченно или полностью недееспособным, в таком случае необходимо участие законного представителя такого субъекта);
  • письменная форма;
  • указание в соглашении всех проживающих в квартире лиц и тех, кто может на неё претендовать;
  • размер площади, переходящий к новому владельцу;
  • условия передачи;
  • если даритель состоит в браке, необходимо нотариальное согласие супруга.

При совершении сделки, когда дарится не квартира полностью, а лишь её часть, нужно обратиться к нотариусу. Он выступает гарантом того, что договор заключён при отсутствии принуждения, добровольно и на условиях безвозмездной передачи собственности.

Присутствие нотариуса также необходимо, если все долевые владельцы недвижимости подарят свою часть, в результате чего выгодоприобретателю достанется жильё полностью.

Передача недвижимости является завершённой после регистрации прав на неё в Росреестре. После получения необходимых документов и занесения нового владельца в базу собственников жилья он приобретает право распоряжения своей частью квартиры, может вписывать туда других лиц, отчуждать имущество и совершать другие юридически значимые действия.

Дарение недвижимости облагается подоходным налогом в общепринятом размере — 13% от стоимости имущества. Ближайшие родственники дарителя, которым переходит недвижимость, освобождены от уплаты налога. Такими родственниками являются дети, в том числе, приёмные, супруг (-а) дарителя и родители.

В договоре часто занижается цена квартиры с целью уменьшить налог. Этого делать не рекомендуется, так как в спорной ситуации доказать что-либо будет очень трудно.

Есть и несколько иной вариант передачи имущества. Можно подарить лишь часть своей доли. Далее покупатель становится одним из совладельцев и имеет такое же преимущественное право выкупа, как и другие жильцы квартиры. Остальная часть доли продаётся по обычной процедуре.

Договор дарения является легальным инструментом в случае нежелания продавать свою часть совладельцам. Необходимо правильно его оформить и тогда к дарителю не сможет возникнуть претензий.

Передача имущества в счёт погашения долга

Право собственности на долю прекращается, когда один из совладельцев имеет долг перед другим лицом. Кредитор имеет право потребовать прекращения прав должника на собственность. В таком случае кредитор становится владельцем доли имущества.

Кроме того, если выделить часть имущества невозможно или другие совладельцы отказываются предоставить её кредитору, они вправе выкупить имущество должника в счёт уплаты долга.

По решению судебного органа доля имущества может быть продана путём проведения публичных торгов.

Как эту схему правильно оформить?

  1. Владелец доли берёт в долг некоторую сумму у лица, которое согласно купить квартиру. Составляется договор, где указывается, что деньги были взяты под залог квартиры.
  2. Долг вовремя не возвращается.
  3. Займодатель требует назад свои средства и получает часть квартиры в счёт погашения.

Это легальный способ переходы собственности другому лицу. Таким субъектом может быть и банковский орган, выступающий в качестве залогодержателя. Для этого заключается соглашение о передаче части квартиры в ипотеку.

Банк после установленного срока возвращения долга требует деньги.

Квартира к залогодержателю переходит даже в случае, когда это единственное место для проживания лица, при условии, что сумма долга более пяти процентов стоимости жилья в ипотеке и период просрочки превысил три месяца.

Схема передачи имущества под залог является достаточно распространённой и выгодной, хотя она и требует некоторых издержек на оформление ипотеки.

Принудительный выдел

Ещё одним законным вариантом отчуждения своей доли является требование собственника о выделе его части. Такое право закреплено Гражданским кодексом. Владелец доли может его осуществить посредством обращения в суд.

Так как квартира является имуществом неделимым, то обычно заявителю выделяется количество метров пропорционально его части в общем владении. После определения площади, принадлежащей истцу, он имеет право на взыскание денежных средств с совладельцев за выкуп его доли.

В ситуации, когда часть имущества незначительна и владелец не имеет интереса к ней, суд своим актом может без согласия собственника принудить его отдать недвижимость сожителям. Тогда он также претендует на денежную компенсацию.

Таким образом, принудительный выдел может проводиться как с согласия собственника, так и без.

Процедуру усложняют следующие факторы:

  • обязательно определение кадастровой стоимости жилья;
  • порядок компенсации и срок её выплаты зависят только от добросовестности совладельцев.

Принудительный выдел является правом собственника части квартиры. Для этого он должен обратиться в суд и потребовать денежную компенсацию за свою долю.

Источник: https://ZhiloePravo.com/vopros/prodazha/doli-privatizirovannoj-kvartire.html

Добавить комментарий