Как провести грамотное оформление сделки купли-продажи квартиры?

Содержание

8(499)938-71-68

Как провести грамотное оформление сделки купли-продажи квартиры?

Как провести грамотное оформление сделки купли-продажи квартиры?

Оформление купли-продажи квартиры подразумевает под собой составление письменного договора. Кроме того, при его наличии продавец передает покупателю продаваемый объект, а приобретатель обязан принять имущество, произведя по нему утвержденную сторонами сделки оплату. Документальное оформление сделок служит гарантом последующего приобретения права собственности.

Оформление купли-продажи квартиры. Что нужно знать

Провести сегодня оформление права собственности недвижимого объекта невозможно, если грамотно не провести предварительно сделку по его приобретению.

Это логично, ибо государство беспокоится о своих гражданах, направляя законодательную базу на защиту частной собственности, а с другой стороны, оформление сделки без специальных навыков фактически невозможно.

Поэтому во избежание возможных казусов, желательно обратиться к юристу, который сможет сопроводить весь процесс сделки. Но, при этом сторонам договора все же необходимо запастись основными правовыми знаниями по этому вопросу.

Достаточно актуальным есть вопрос о внесении аванса или задатка (составление предварительного договора) (Подробнее см. Как составить предварительный договор купли-продажи квартиры?). Итак, вы готовы продать квартиру, нашли покупателя, договорились с ним о стоимости продаваемой квартиры.

Теперь самое время произвести документальную фиксацию устных договоренностей с покупателем.

Следует помнить, что кроме стоимости квартиры существуют и другие условия, такие как вопросы цены имущества, которое будет переходить с квартирой, сроки по освобождению помещения, механизм передачи ключей, оформление расписок или заявлений по продаваемой недвижимости, валюта расчета.

Надлежащее оформление купли-продажи квартиры, требует сбора нижеуказанного пакета документов:

  • Документы, устанавливающие личности сторон (паспорт);
  • Правоустанавливающая документация (договор купли-продажи или дарения);
  • Свидетельство о подтверждении прав собственности;
  • Выписка из домовой книги;
  • Согласие о продаже недвижимого имущества членов семьи, достигших 18-летнего возраста, это также касается лиц, которые временно сняты с регистрационного учета;
  • Разрешение супруга (и) покупателя на регистрацию сделки;
  • Разрешение органов опеки касательно отчуждения недвижимости (если имеются малолетние дети);
  • Документ о составе семьи, что проживает в продаваемом объекте;
  • Справка ИФНС о неимении долга по имущественным пошлинам;
  • Выдержка с лицевого счета;
  • Документ, подтверждающий погашение долга по электроэнергии;
  • Договор дарения или купли-продажи;
  • Квитанция об оплате госпошлины по регистрации договора.

Аудит юридической чистоплотности. Составные юридической «чистоты» при проведении сделки:

  • проведение исследования истории объекта, какие операции совершались с недвижимостью и их легальность;
  • существование обременений (запреты, аресты); процедура по выявлению лиц, что могут оспаривать законность договора;
  • проверка продавца на дееспособность. Причин, что могут оказать влияние в отношении «юридической чистоты» много, поэтому здесь будут рассмотрены основные.

Дееспособность продавца. Ключевым элементом является дееспособность продавца именно на день регистрации сделки.

Потому как, если продавец был лишен ее решением суда, тогда сделка возможна, когда присутствует разрешительный документ от органа опеки, иначе она будет признана недействительной со дня заключения.

Кроме того, для дополнительного подтверждения вменяемости продавца можно попросить документ психоневрологического, а также наркологического диспансеров, доказывающий, что продавец на их учете не состоит.

Кто собственник квартиры, есть ли на ней аресты, залоги, и какова ее история. Следует пристально изучить правоустанавливающие документы, чтобы установить факт принадлежности недвижимости продавцу.

Достаточно направить обращение в адрес Вашего регионального отделения Росреестра, чтобы получить выдержку с Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество.
Дабы ознакомится с историей объекта, достаточно сделать запрос о предоставлении извлечения с Реестра относительно всех переходов права собственности касательно покупаемой квартиры.

Выписка покажет всю хронологию событий относительно покупаемого объекта с начала его приватизации до дня последней сделки и выявит различные обременения (аресты или залоги).

Права других лиц. Сюда можно отнести нарушения процедуры регистрации ранних договоров плюс нарушенные права малолетних детей во время приватизации. В качестве дополнения сюда входят наследники, что не смогли принять наследство; отсутствие согласия мужа (жены); несоблюдение приоритетного права покупки; незаконная перепланировка продаваемого объекта.

Сделка купли-продажи квартиры

Исходя из текста, становится ясным, что оформление купли-продажи квартиры формирует как права, так и обязанности каждой из сторон соглашения. Следует также брать во снимание, что в обязанности продавца входит передача во владение покупателя отчуждаемой квартиры.

Соответственно со статьей 556 ГК РФ «Передача недвижимости продавцом и принятие его приобретателем по подписываемому сторонами передаточному акту…».

Параллельно с этим, приобретатель обязан совершить прием объекта недвижимости и произвести оплату, определенную условиями этой сделки.

Процедура оплаты договора:

  1. авансовая оплата, к примеру, до того, как совершится передача документов на государственную регистрацию, и соответственно до момента перехода права собственности; или, напротив, после подачи документов, но до того момента, как произойдет переход права собственности, при этом как бы там ни было до факта регистрация права собственности, соответственно закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество…» № 122-ФЗ от 17.06.1997.
  2. отсрочка оплаты, т. е. приобретатель, производит оплату объекта не позже срока, что предусмотрен договором;
  3. рассрочка платежей, т. е. покупатель, совершает оплату отдельными частями соответственно графику платежей, что утвержден сторонами.

Практическая форма расчетов для сторон сделки – это расчеты с помощью банковской ячейки (Подробнее см. Нюансы передачи денег с помощью банковской ячейки при покупке квартиры). Этот вариант подразумевает заключение трехстороннего договора, где участниками договора являются банк, продавец и покупатель.

Подобная схема предусматривает возможность приобретателю имущества поместить в ячейку необходимую сумму денег, которую продавец сможет получить сразу после предоставления в финансовое учреждение пакета документов, подтверждающих государственную регистрацию соглашения.

Также и покупатель сможет возвратить размещенные им деньги, если продавцом будет проигнорировано обращение в банк относительно их получения по истечении срока, предусмотренного условиями сделки. Следует также помнить о документальном фиксировании произведенных расчетов.

Если есть доказательства расходов, приобретатель сможет получить имущественный налоговый вычет, об этом детальнее говорится в статье 220 НК РФ (Подробнее см. Возврат подоходного налога (13 процентов) при покупке квартиры (жилья)).

Документами, что подтверждают фактическую оплату денег в пользу продавца, могут быть квитанции, а также банковские выписки относительно перевода денежных средств на расчетный счет продавца.

Страхование договора. Учитывая многие факторы, которые приводят порой к расторжению сделок и признанию их недействительными, настоятельно рекомендуется участникам застраховать договор.

Так как, на случай непредвиденных ситуаций, стороны смогут быть уверенными в отношении возврата своих средств. Как правило, происходит титульное страхование, что подразумевает под собой потерю титула собственника недвижимости, на случай расторжения договора.

Процедуру титульного страхования возможно провести до совершения сделки или же после нее. Срок страхования может достигать до 10 лет.

Источник: https://consultant-jur.ru/kak-provesti-gramotnoe-oformlenie-sdelki-kupli-prodazhi-kvartiry/

Как провести грамотное оформление сделки купли-продажи квартиры?

Как провести грамотное оформление сделки купли-продажи квартиры?

Удостовериться в добросовестности застройщика сейчас можно в онлайн-режимеПродать долю в жилплощади может будет только с разрешения судаНа рынке недвижимости возникнет жилье класса «эконом-минус»

Оформление купли-реализации квартиры подразумевает под собой формирование письменного договора. Кроме того, при его наличии торговец передает покупателю продаваемый объект, а приобретатель должен принять имущество, произведя по нему утвержденную сторонами сделки плату. Документальное оформление сделок служит гарантом дальнейшего приобретения права собственности.

Оформление купли-реализации квартиры. Что нужно знать

  • Позволение органов опеки касательно отчуждения недвижимости (в случае если имеются малолетние дети);

Достаточно животрепещущим есть вопрос о внесении аванса или же задатка (составление предварительного договора) (Подробнее см.  Как составить подготовительный договор купли-продажи квартиры?). Наконец, вы готовы продать квартиру, отыскали покупателя, договорились с ним о стоимости продаваемой жилплощади.

Теперь самое время произвести документальную фиксацию устных договоренностей с клиентом.

Следует помнить, что кроме цены квартиры существуют и другие условия, эти как вопросы цены имущества, коие будет переходить с квартирой, сроки по избавлению помещения, механизм передачи ключей, оформление расписок или же заявлений по продаваемой недвижимости, денежная еденица расчета.

Права других лиц. Сюда возможно отнести нарушения процедуры регистрации ранешних договоров плюс нарушенные права молодых детей во время приватизации. В качестве дополнения сюда входят наследники, собственно что не смогли принять наследство; недоступность согласия мужа (жены); несоблюдение приоритетного права приобретения; незаконная перепланировка продаваемого объекта.

  • Выписка из домовой книжки;
  • Аудит юридической чистоплотности. Составные юридической «чистоты» при проведении сделки:

  • Бумаги, устанавливающие личности сторон (паспорт);
  • Правоустанавливающая документация (соглашение купли-продажи или дарения);
  • Справка ИФНС о неимении долга по имущественным пошлинам;
  • испытание продавца на дееспособность. Причин, собственно что могут оказать влияние в отношении «юридической чистоты» большое количество, поэтому здесь будут рассмотрены главные. 
  • отсрочка оплаты, т. е. приобретатель, изготовляет оплату объекта не позже срока, собственно что предусмотрен договором;
  • Дееспособность продавца. Главным элементом является дееспособность продавца собственно на день регистрации сделки.

    Оттого как, если продавец был лишен ее заключением суда, тогда сделка возможна, когда наличествует разрешительный документ от органа опеки, по-другому она будет признана недействительной со денька заключения.

    Кроме того, для вспомогательного подтверждения вменяемости продавца можно попросить документ психоневрологического, а еще наркологического диспансеров, доказывающий, что торговец на их учете не произведено.

  • Документ о составе семьи, что живет в продаваемом объекте; 
  • проведение изучения истории объекта, какие операции совершались с недвижимостью и их легальность; 
  • Следующее оформление купли-продажи квартиры, настятельно просит сбора нижеуказанного пакета документов:

    Сговор купли-продажи квартиры

  • Согласие о перепродаже недвижимого имущества членов семьи, достигших 18-летнего возраста, это еще касается лиц, которые временно сняты с регистрационного учета;
  • Исходя из слова, становится ясным, что оформление купли-реализации квартиры формирует как права, например и обязанности каждой из сторон соглашения.

    Идет по стопам также брать во снимание, собственно что в обязанности продавца входит передача во владение клиента отчуждаемой квартиры. Соответственно со заметкой 556 ГК РФ «Предоставление недвижимости продавцом и принятие его приобретателем по подписываемому сторонами передаточному акту…».

    Параллельно с данным, приобретатель обязан совершить прием объекта недвижимости и изготовить оплату, определенную условиями этой сделки.

    Процедура оплаты контракта:

  • Выдержка с лицевого счета;
  • Провести сейчас оформление права собственности недвижимого объекта нельзя, если грамотно не провести сначала сделку по его приобретению.

    Это разумно, ибо государство беспокоится о своих жителях, направляя законодательную базу на защиту приватной собственности, а с другой стороны, оформление сделки без особых навыков фактически невозможно.

    Поэтому во избежание вероятных казусов, желательно обратиться к юристу, кот-ый сможет сопроводить весь процесс сделки. Хотя, при этом сторонам договора все же нужно запастись основными правовыми знаниями по данному вопросу.

  • Документ, подтверждающий погашение долга по элекстричества; 
  • Свидетельство о подтверждении прав принадлежности;
  • Страхование договора. Учитывая многие причины, которые приводят порой к расторжению сделок и признанию их недействительными, настойчиво рекомендуется участникам застраховать договор.

    Например как, на случай непредвиденных обстановок, стороны смогут быть уверенными в отношении возврата собственных средств. Как правило, происходит титульное страхование, собственно что подразумевает под собой потерю титула владельца недвижимости, на случай расторжения контракта.

    Процедуру титульного страхования возможно обмануть до совершения сделки или же в последствии нее. Срок страхования может достигать до 10 лет.

  • Квитанция об оплате госпошлины по регистрации контракта.
  • Разрешение супруга (и) покупателя на регистрацию сделки;
  • жизнь обременений (запреты, аресты); процедура по выявлению лиц, собственно что могут оспаривать законность договора; 
  • Соглашение дарения или купли-продажи;
  • Кто собственник жилплощади, есть ли на ней аресты, залоги, и какова ее ситуация. Следует пристально изучить правоустанавливающие бумаги, чтобы установить факт принадлежности недвижимости торговцу. Достаточно направить обращение в адрес Вашего регионального филиалы Росреестра, чтобы получить выдержку с Единственного государственного реестра прав на неподвижное имущество.

    Дабы ознакомится с историей объекта, довольно сделать запрос о предоставлении извлечения с Реестра сравнительно всех переходов права собственности касательно покупаемой жилплощади. Выписка покажет всю хронологию мероприятий относительно покупаемого объекта с начала его приватизации до денька последней сделки и выявит различные обременения (аресты или же залоги).

    • авансовая оплата, к примеру, до такого, как совершится передача документов на муниципальную регистрацию, и соответственно до момента перехода права принадлежности; или, напротив, после подачи документов, хотя до того момента, как случится переход права собственности, при данном как бы там ни было до прецедента регистрация права собственности, соответственно закону «О гос регистрации прав на недвижимое актив…» № 122-ФЗ от 17.06.1997.
    • Практическая конфигурация расчетов для сторон сделки — это расчеты с поддержкой банковской ячейки (Подробнее см. Детали передачи денег с помощью банковской ячейки при приобретению квартиры). Этот вариант предполагает заключение трехстороннего договора, где участниками контракта являются банк, продавец и покупатель. Аналогичная схема предусматривает возможность приобретателю имущества вместить в ячейку необходимую сумму денег, коию продавец сможет получить сразу в последствии предоставления в финансовое учреждение пакета документов, подтверждающих муниципальную регистрацию соглашения. Также и покупатель сумеет возвратить размещенные им деньги, в случае если продавцом будет проигнорировано обращение в банк сравнительно их получения по истечении срока, предусмотренного критериями сделки. Следует также помнить о документальном фиксировании выработанных расчетов. Если есть доказательства затрат, приобретатель сможет получить имущественный налоговый вычет, об данном детальнее говорится в статье 220 НК РФ (Подробнее см. Возврат подоходного налога (13 %) при покупке квартиры (жилья)). Документами, собственно что подтверждают фактическую оплату денег в пользу торговца, могут быть квитанции, а также банковские выписки сравнительно перевода денежных средств на расчетный счет торговца.

    • рассрочка платежей, т. е. покупатель, совершает плату отдельными частями соответственно графику платежей, собственно что утвержден сторонами. 

    Источник: http://jurgeek.ru/kak-provesti-gramotnoe-oformlenie-sdelki-kupli-prodazhi-kvartiry/

    Продажа квартиры: документы и порядок сделки. Сопровождение сделки по продаже недвижимости

    Хотите поменять жилплощадь на большую или переехать другой город? Значит, вам предстоит заняться продажей квартиры.

    Продавая ее самостоятельно, вы сможете прилично сэкономить на риелторских услугах и проконтролировать каждый этап этой ответственной сделки.

    Но помните, что процесс купли-продажи жилья нелегок, трудоемок и требует неплохих юридических знаний в сфере недвижимости. Приготовьтесь к временным и финансовым затратам.

    Продажа квартиры – документы и порядок сделки

    Теперь рассмотрим пошаговый алгоритм самого процесса.

    У такого мероприятия, как продажа квартиры, этапы сделки следующие: определение рыночной стоимости продаваемого жилья, подготовка квартиры к продаже, оформление необходимого комплекта документов, выставление собственного рекламного предложения на рынок недвижимости, поиск покупателей и переговоры с ними, заключение предварительного договора на куплю-продажу, процедура денежного расчета, окончательное подписание основного договора с регистрацией покупателя как нового собственника, передача денежных средств за продаваемое жилье и процедура перехода квартиры новому владельцу.

    Итак, начнем с оценки нашего жилья.

    Как выглядит данный процесс? Чаще всего сравнивают цены с использованием разных источников информации – рекламных газет, риелторских сайтов, выбирая схожие варианты.

    Используя данные агентств по продаже недвижимости, можно сделать достаточно подробную выборку, которая поможет вам лучше ориентироваться в уровне цен на аналогичные варианты в настоящее время.

    Что необходимо учитывать

    Следует “увязать” ваше желание продать драгоценное жилье как можно выгоднее с фактическим положением дел на рынке. Цена сделки купли-продажи квартиры зависит от его состояния. Если подобных предложений достаточно много, стоимость квартир несколько снижается. Можно взять полярные варианты – наиболее дорогой и наиболее дешевый. Реальная сумма находится примерно посередине.

    Если хотите провести сделку быстро, стоит немного опустить цену и приблизить ее к бюджетному варианту. Но данная политика вряд ли оправдана, когда цены на жилищном рынке растут на глазах, например, в периоды бурной инфляции. Тогда продать квартиру быстро и дешево означает продать ее себе в убыток.

    Подготавливаем квартиру

    На следующем этапе мы готовим наше жилье к продаже, а также собираем нужный комплект документов. Придать квартире презентабельный вид можно путем небольшого косметического ремонта. Это сразу же сделает ее более конкурентоспособной по сравнению с аналогами. Иногда таким образом, затратив совсем небольшие средства, можно существенно увеличить стоимость продаваемого жилья.

    На момент начала продажи вывезите мебель и прочие вещи, оставьте квартиру максимально свободной, просторной, не захламленной. Пустая аккуратная квартира выглядит презентабельнее, эффектнее в глазах потенциальных покупателей. Разумеется все проживавшие там ранее граждане должны быть к этому моменту уже переселены.

    Теперь о документах

    Если предстоит продажа квартиры, документы и порядок сделки – ключевой вопрос. Процедура сбора нужных “бумажек” – один из самых важных этапов дела.

    Непредоставленные вовремя или неправильно составленные документы могут стать препятствием, способным затянуть или вовсе отменить процедуру сделки.

    Промедление в данном вопросе недопустимо, ведь вариантов на рынке жилья множество, и покупатель в любой момент может передумать приобретать именно ваш.

    К тому же грамотное оформление всего нужного списка документов уничтожает сомнения будущего владельца в таком важном вопросе, как проверка юридической чистоты. Чтобы соблюсти все правила, сопровождение сделки продажи квартиры лучше всего поручить компетентному юристу и обязательно полностью изучить требования, предъявляемые регистрирующим органом к таким документам.

    Все цифры и данные, содержащиеся в технической документации, обязаны точно соответствовать действительности во избежание дальнейших недоразумений. Напоминаем еще раз – в таком деле, как продажа квартиры, документы и порядок сделки – прежде всего!

    Что конкретно нужно

    Какие именно документы нужны? Прежде всего, это подтверждение того, что продавец является собственником и имеет право продажи данного имущества.

    В качестве него выступает свидетельство о регистрации прав собственности на квартиру. Не менее важны удостоверяющие личность документы всех, кто входит в число собственников продаваемого жилья.

    Это гражданские паспорта совершеннолетних владельцев и свидетельства о рождении на детей младше 14 лет.

    Основным имущественным документом, также необходимым при совершении сделки, является техпаспорт на квартиру (или кадастровый паспорт).

    При продаже недвижимого имущества – совместной собственности – предъявляется свидетельство о браке и, в обязательном порядке, согласие второго супруга на отчуждение собственности.

    Если в число владельцев входит несовершеннолетний, вам не обойтись без разрешения органа опеки.

    Кроме того, обязательно понадобится взять выписку из домовой книги, где перечислены все, кто прописан в квартире. Другой важный документ из ЖЭКа – подтверждение отсутствия долгов по коммунальным платежам. Завершает пакет основной документ, который вам предстоит составить, если вы придете к обоюдному соглашению – договор купли-продажи, бланк которого мы здесь приводим.

    Поиск клиента

    Каким образом искать покупателя? Следует обнародовать ваше решение о продаже жилья через максимально большее количество источников информации. Разместите объявление в наиболее популярных СМИ, на интернет-сайтах соответствующей тематики.

    Над текстом его тоже следует поработать. Ваше предложение должно быть сформулировано конкретно, лаконично, включать основные технические характеристики продаваемой квартиры и обязательно упоминать о конкурентных преимуществах на жилищном рынке.

    Иногда владельцу, особенно занятому, удобнее обратиться в риелторское агентство и перепоручить все хлопоты специалистам. Продажа квартиры, документы и порядок сделки, тонкости оформления, проверка юридической чистоты недвижимости – эти и многие другие моменты специалисты по недвижимости способны урегулировать на профессиональном уровне – разумеется, не бесплатно.

    Зачем необходим данный документ? Его задача – обезопасить обоих участников сделки – и продавца, и покупателя. Каждый из них рискует, что другой может в самый неподходящий момент отказаться от задуманного.

    Серьезность намерений подтверждает процедура предоставления покупателем продавцу задатка. Это часть будущей стоимости приобретаемого жилья.

    В случае если покупатель передумает участвовать в сделке, задаток остается у продавца.

    Если же передумает продавец, задаток, согласно сложившейся практике, чаще всего должен быть возвращен в двойном размере. Данное положение заставляет обоих участников сделки отнестись к вопросу серьезно.

    Размер вносимого задатка, его сумма и условия возврата, сроки проведения основной сделки – все должно быть подробнейшим образом зафиксировано в предварительном договоре.

    Жесткой типовой формы такой документ не имеет, составляют его обычно произвольно с обязательным указанием адресов и паспортных данных всех сторон, описание жилья с указанием основных технических характеристик (и, разумеется, адреса), суммы вносимого задатка и сроков, в которые взаимные обязательства должны быть исполнены. Договор подписывается обеими сторонами с проставлением даты заключения.

    Как происходит процедура оплаты

    Один из ключевых моментов – денежный расчет за продаваемое жилье. Крайне важно оформить его грамотно с финансовой и юридической точек зрения. Производить такой расчет возможно либо на этапе заключения договора, либо при подписании обеими сторонами акта о фактическом приеме-передаче жилой недвижимости.

    Чаще всего подобную процедуру проводят через посредника в виде банка, задача которого – гарантировать получение продавцом указанной суммы. Покупателю же важно быть уверенным в том, что его право собственности будет успешно реализовано.

    Процедура в общем случае происходит следующим образом: обозначенная сумма денег в присутствии всех участников сделки пересчитывается под контролем банковского сотрудника, запечатывается в специальный пакет, на котором расписываются обе стороны, затем помещается в депозитную ячейку банка. После правильного оформления сделки и регистрации права собственности нового владельца на жилье банк выдает продавцу оговоренную сумму.

    Оформление сделки купли-продажи квартиры

    Перейдем к подписанию основного документа. Как именно составляется сам договор купли-продажи? Бланк типового образца использовать не обязательно.

    Стороны имеют право заключить договор в произвольной письменной форме, надежнее всего сделать это при участии нотариуса.

    Тот проверит наличие всех необходимых составляющих данного важного документа, а именно – обязательных реквизитов каждой из сторон, цены отчуждаемого имущества, точного адреса его местонахождения, технического описания с приведением данных кадастрового паспорта.

    Также договор непременно должен содержать описание того, каким способом и в какое время осуществляется расчет за продаваемое жилье. Должны быть указаны сроки, в которые производится фактическая передача квартиры новому владельцу и подписывается акт ее приема-передачи.

    Завершает такое мероприятие, как продажа квартиры, регистрация сделки. Подписав договор, стороны обязаны обратиться в территориальный регистрирующий орган того района, где находится продаваемое жилье. После перехода прав собственности необходимо подписать заключительный документ в виде акта приема-передачи проданной квартиры.

    Все документы составляются в количестве, равном числу участников сделки. После того как акт передачи подписан, продавец имеет право обратиться в банк с требованием выдачи хранящихся в его ячейке денежных средств. На этом этапе сделку по продаже квартиры можно считать закрытой.

    Источник: http://.ru/article/215440/prodaja-kvartiryi-dokumentyi-i-poryadok-sdelki-soprovojdenie-sdelki-po-prodaje-nedvijimosti

    Какие есть нюансы оформления договора купли-продажи квартиры? Народный СоветникЪ, фиктивный договор купли продажи квартиры для обналичивпния денег с детского счета

    Статья описывает нюансы приобретения или продажи жилья. Рассматривается оформление договора купли-продажи квартиры: что предусмотреть этим документом, чтобы не обманули, чтобы не лишиться денег, а то и жилья?

    У всех на слуху трагические истории: из-за непредусмотренных мелочей люди остаются на улице или теряют деньги без возможности вернуть обратно.

    Недавно средства массовой информации рассказывали о случае, когда человек продал квартиру за 7 миллионов рублей, но даже судом не смог получить деньги.

    Оказалось: пункт соглашения, описывающий момент передачи денег, сформулирован таким образом: «Продавец получил указанную сумму денег полностью до его подписания сторонами», и эта фраза осталась им пропущенной, хотя деньги передавались после регистрации сделки, а не до подписания договора. Простая невнимательность, скажете вы? Она стоила человеку 7 миллионов рублей, а, фактически — жилья.

    Какие же вопросы нужно учитывать обеим сторонам, оформляя куплю-продажу?

    Нюансы порядка расчетов для продавца

    Продавцы кажутся более защищенными. Но суды рассматривают иски сотен потерпевших граждан, продавших жилье, но не получивших денег, потому что упустили из виду определенные нюансы оформления этого исключительно важного документа. Часто в них указывается: стороны произвели оплату в момент подписания, иными словами, до регистрации сделки. Какой тут может быть подвох? Почти все так делают.

    Пункт договора подтверждает, что расчет за предмет продажи уже произведен, а продавец получил деньги, как в случае, описанном нами выше. Но здесь деньги действительно переданы, поэтому человек совершенно спокоен: «Все правильно написано».

    После того, как все совершилось, покупатель попросил подтвердить передачу денег распиской, что бывший владелец жилья сделал: деньги реально получены, поэтому расписку написал. Каково же было удивление, когда покупатель по суду потребовал вернуть сумму, равную цене проданной квартиры: по документам получилось, что он получил плату дважды — договором и распиской.

    Также в договоре купли-продажи следует предусмотреть пункт, позволяющий расторгнуть его в случае невыполнения покупателем своих обязательств по уплате цены за недвижимое имущество в течение определенного времени. Бывают случаи, когда покупатель зарегистрировал свое право собственности, переехал в приобретенную недвижимость, но по договору не рассчитывается.

    Глава Гражданского кодекса, посвященная продаже недвижимости, (ст.ст.

    549-558) не содержит норм, на основании которых суд может удовлетворить исковые требования истца о расторжении договора купли-продажи и аннулировании права собственности у нового владельца его прежнего недвижимого имущества в связи с неуплатой им покупной цены (Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 3 июня 2008 г. N 5-В08-8).

    Предмет договора

    Речь пойдет о квартире, очень важно тщательно описать ее: место нахождения, адрес, общая площадь, этаж, кадастровый номер, количество комнат, наличие балконов и лоджий.

    Квартира бывает всякой: перепланированной, холодноватой зимой, с замыкающей электропроводкой, да мало ли какие недостатки могут у жилого помещения быть? Продающая сторона старается о них умолчать, а также избежать упоминания в документе о продаже. Тут-то появляется его ошибка.

    Когда документ, который передает недвижимость, обходит молчанием наличие недостатков жилого помещения, дело чревато судебными взысканиями убытков, возникших как результат приобретения покупателем некачественного жилья.

    Поэтому очень важно сообщить покупателям обо всех свойствах и характеристиках помещения, а также настоять: надо записать недостатки в тексте документа. Это будет доказательством того, что покупатель об этом извещен, приобрел жилое помещение, осознавая все последствия выбора. Следовательно, претензии необоснованны.

    Оформление договора купли-продажи квартиры: какие моменты важны для покупателя

    Многие слышали, как врачи говорят: «Каждую историю пишу на прокурора». Оформляя историю болезни пациента, врачи уже подразумевают возможность обращения больного с жалобой, последующий запрос истории болезни органами прокуратуры и суда.

    Точно также, совершая сделку приобретения жилья, каждый покупатель должен знать: именно на него ложатся все риски покупки. Свои права придется доказывать в суде, опираясь на единственный документ — договор.

    Поэтому к оформлению нужно отнестись очень серьезно. Основные моменты бывают предусмотрены типовыми договорами. В договоре должны указываться:

    • полные данные продавца и покупателя;
    • все данные об объекте сделки;
    • его стоимость, порядок расчетов.

    Очень важно учесть все мелочи. Недаром сказано: мелочи не имеют решающего значения, мелочи решают все!

    Продавец имеет психический и физический недуг

    К сделке покупатель должен прийти подготовленным, проверив личность тех, кто является стороной продающей (их может быть несколько человек), убедившись, что эти люди физически и психически здоровы: не относятся к алкоголикам, наркоманам, у них отсутствуют психические и возрастные изменения, а также диагнозы хронических заболеваний, дающие возможность оспаривать сделку. При малейшем подозрении о наличии любого из этих факторов стоит попросить представить справку из психдиспансера, наркодиспансера.

    Если справок не представляют, можно пригласить врача, чтобы удостоверить нормальное психическое состояние того, кто осуществляет сделку, сделать вывод, осознает он свои действия и их последствия, или нет. В этом случае следует знать: приглашать нужно судебного эксперта-психиатра.

    У обычных врачей-психиатров отсутствует право подписывать заключения о том, влияет ли имеющееся заболевание на способность человека совершать юридически значимые действия. Такие заключения суд может оставить без внимания, так как врач в данном случае превысил свою компетенцию: по роду своей деятельности такие врачи могут заниматься только диагностикой, а также лечением заболеваний.

    Эксперт-психиатр, прошедший специальную подготовку в области судебной психиатрии, имеет право определить, каким образом заболевание, при его наличии, может повлиять на способность человека совершить продажу, на понимание им значения сделки и ее последствий. Такое заключение оспорить будет сложно.

    Продавец совершает сделку по доверенности

    Покупателю следует насторожиться в случаях, когда доверенность была выдана больше года назад, когда доверитель — пожилой человек или слишком молодой. Нужно очень внимательно вычитать доверенность, также найти нотариуса, оформившего ее и убедиться: доверенность действительна и не отозвана.

    Также покупатели должны сделать все, чтобы встретиться, поговорить с тем, кто ее выдал. Много случаев, когда используются доверенности людей умерших или отказавшихся от мысли продавать вообще.

    Связавшись с доверителем, нужно удостовериться: продажа жилья действительно доверена тому, кто фигурирует в доверенности, узнать, по каким причинам он не может участвовать в подписании документа лично.

    Лучше всего попросить у доверителя письменное подтверждение актуальности доверенности.

    Продавец получил квартиру по наследству

    Недвижимость, полученная по наследству много лет назад, чревата меньшим риском появления новых наследников, могущих заявить права на ее долю. Но недавно приобретенная, быстро выставленная на торги, может содержать угрозу оспаривания наследства. Причем наследники по закону могут потребовать восстановить свое право независимо от того, сколько времени прошло со времени заключения сделки.

    Наследованная квартира — это мина с замедленным действием. Наследники могут возникнуть в любой момент, к ним относятся внебрачные дети, о существовании которых наследодатель не подозревал или, зная о них, не предполагал о наличии права на его жилье за этими детьми.

    Поэтому, оформляя договор купли-продажи, следует учесть все эти факторы, а значит, один из его пунктов должен обязать продавца взять на себя решение претензий возможных наследников на долю квартиры, также за счет своих средств удовлетворить их законные материальные требования, не привлекая к разрешению возникшего спора покупателя.

    У продавца есть несовершеннолетние дети

    Нужно знать главное: несовершеннолетние дети, достигнув 18-ти лет, в течение 3-х лет после этого события могут обратиться в суд за признанием сделки недействительной. Это нужно учитывать, приобретая квартиру, и особенно тщательно удостоверяться, что права детей не нарушены, а все справки и разрешения органов, осуществляющих опеку и попечительство, получены надлежащим образом.

    Квартира была приватизирована

    Когда жилье стало собственностью семьи, имеющей несовершеннолетних детей по приватизации, их обязательно следовало включить как собственников жилья.

    Если ребенок участия не принимал, тогда продавец должен представить согласие органа опеки и попечительства на неучастие ребенка в приватизации. Отсутствие такого документа свидетельствует о грубом нарушении прав ребенка.

    Значит, он имеет право оспорить совершаемую сделку после наступления своего совершеннолетия.

    Квартира приобреталась с использованием средств материнского капитала

    Оформляя куплю-продажу квартиры, приобретенной после 1 января 2007 года с участием средств материнского капитала, надо убедиться, что она записана в собственность всей семьи: обладателя сертификата на материнский капитал, его супруга (супруги) и всех детей.

    https://www.youtube.com/watch?v=Cgx8tTW4ZXM

    В ином случае наряду ущемление прав детей, и они имеют возможность в течение 3-х лет после наступления совершеннолетия данную сделку оспорить.

    Такую проверку нужно осуществлять не только относительно семьи настоящего продавца квартиры, но и предыдущих владельцев, приобретших ее после 1 января 2007 года.

    Все мы знаем о случаях обналичивания семейного капитала через покупку жилья, когда объекты недвижимости переходили из рук в руки быстро и без соблюдения существующего законодательства.

    Изменения в регистрации

    После 1 марта 2013 года, в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2012 № 302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» у покупателя появилось больше рисков.

    Какова их суть? Перестала существовать регистрация договора купли-продажи квартир: он считается вступившим в силу с момента подписания его сторонами.

    Регистрация права собственности на недвижимость осуществляется по прежним правилам.

    Введено очень важное изменение порядка регистрации права собственности на жилье.

    На основании Федерального закона N 250-ФЗ от 23 июля 2013 года, который внес изменения в документы, регулирующие государственную регистрацию прав и кадастровый учет объектов недвижимости, заинтересованный человек теперь может запрашивать сведения об объекте недвижимости из ЕГРП: когда, на каком основании переходила квартира из рук в руки, кто был в этих сделках продавцом, кто — покупателем.

    Также каждый владелец недвижимости может подать в Росреестр просьбу о том, чтобы сделки с его имуществом проводились только при его личном участии. Этими изменениями стоит воспользоваться, чтобы защититься от мошеннических сделок со своей недвижимостью.

    Нюансов, которые нужно предусмотреть при оформлении договора купли-продажи недвижимости, великое множество: каждый случай уникален. Каждая мелочь при подписании договора должна приниматься во внимание.

    Можно посоветовать пригласить грамотных юристов обеим сторонам, потому что нередки случаи мошенничества, когда в сделке принимает участие юрист только на одной стороне — стороне продавца.

    При заключении договора в него умышленно вносится ошибка, которая позволяет после получения денег от покупателя затянуть, а то и сорвать регистрацию перехода права собственности на жилье, а, следовательно, втянуть покупателя в затяжной судебный процесс. Хочешь мира — готовься к войне.

    Источник: http://ndpr.ru/ooo40/kakie-est-nyuansy-oformleniya-dogovora-kupli-prodazhi-kvartiry-narodnyj-sovetnik-fiktivnyj-dogovor-kupli-prodazhi-kvartiry-dlya-obnalichivpniya-deneg-s-detskogo-scheta/

    Продажа квартиры через нотариуса

    Многих интересует, как проходит купля-продажа квартиры. Нужно соблюдать все законные условия, чтобы правильно провести процедуру передачи права владения. Что потребуется для осуществления продажи и что необходимо учитывать, если у квартиры есть несколько совладельцев?

    Почему стоит оформить сделку нотариально?

    После принятия ФЗ №218 в 2016 любые сделки с недвижимостью, находящейся в долевой собственности, должны быть нотариально заверены. Согласно закону, продать свою долю владелец может только через нотариуса. Но обратившись к нему, вы получаете следующие преимущества:

    • Будет проверена законность документов.
    • Нотариус доказывает легитимность продажи, так что другим лицам будет значительно сложнее оспорить договор.
    • Вам помогут пройти прочие инстанции и проконтролируют ход продажи.
    • Регистрация проходит быстрее – три рабочих дня с момента подачи запроса в Росреестр (при подаче бумаг в электронном виде и вовсе 1 день).

    Нотариус заинтересован в успешном проведении сделки, так как он должен будет возместить ущерб, если в ходе оформления сделки были допущены ошибки.

    Нотариус может выполнить часть работы, которую раньше выполняли юристы и риэлтерские компании, а именно – сопровождение сделки. Таким образом, риэлтору можно поручить только поиск покупателя.

    Продажа квартиры в долях

    Речь идёт о жилье, являющимся общей собственностью нескольких человек. Им могут принадлежать доли разного размера, и у каждого на руках будет своё свидетельство о праве владения. Чаще всего это касается семей, когда собственниками квартиры являются супруги и их дети.

    Совершить сделку можно только при согласии всех собственников на её проведение. Они должны присутствовать во время подписания договора купли-продажи.

    Необходимо определиться с тем, как сособственники поделят вырученные от продажи средства, поэтому лучше заранее обсудить данный вопрос. Кроме того, следует заблаговременно определить обязанности по оплате услуг нотариуса между собственниками.

    Продажа доли

    Любой из собственников имеет право решить, кому он намерен продать долю. Для этого он должен соблюдать некоторые правила.

    Перед тем, как предложить приобрести иным лицам продавец должен известить об этом (письменно) других собственников квартиры, указав стоимость и прочие условия сделки. Для этого им по почте отсылают нотариальные уведомления. Лишь спустя месяц после извещения совладельцев можно начать оформление продажи.

    Совладельцы обладают преимущественным правом покупки его доли за установленную стоимость (согласно ст. 250 ГК РФ).

    Если продажа совершена с нарушением этого права, любой из них может в течение трёх месяцев потребовать через суд передать ему права и обязанности покупателя.

    Решив приобрести выставленную на продажу часть квартиры, совладелец не обязан извещать об этом других собственников недвижимости.

    Если остальные собственники квартиры отказываются приобрести долю продавца, то продажа может быть проведена до истечения срока извещения. Для этого собственники должны предоставить нотариусу отказ от своего преимущественного права покупки (только в письменной форме).

    При продаже доли нужно, чтобы:

    • Другие собственники отказались от сделки.
    • Стороны (совладельцы и продавец, либо же продавец и покупатель) определились с уплатой налогов и оплатой за услуги нотариуса.

    Получив отказ и подготовив требуемый пакет документов, нотариус начинает процедуру оформления сделки. В самом конце он должен заверить сделку.

    Какие документы понадобятся?

    Нотариусу необходимо предоставить копии следующих документов:

    • Предварительный договор купли-продажи, в котором указаны условия будущей сделки. Его подписывают обе стороны. В нём также может быть прописан задаток или аванс, который покупатель обязуется предоставить продавцу, как подтверждение серьёзности своих намерений.
    • Доказательство права владения недвижимостью. Подготавливается в двух экземплярах – для покупателя и Росреестра.
    • Договор купли-продажи (составляется самим нотариусом).
    • Справка из ЕГРН. В ней указана её стоимость, а также она доказывает, что недвижимость не была арестована. Её заказывает сам нотариус.
    • Согласие супруга на совершение сделки, если продаваемая квартира была получена во время брака (должно быть заверено нотариусом).
    • Справка из управляющей компании, обслуживающей дом (подтверждает, что у владельца нет долгов за оплату жилищно-коммунальных услуг).
    • Выписка из домовой книги (в ней указаны лица, прописанные в жилом помещении).
    • Согласие органов опеки на продажу, если в сделке участвует несовершеннолетний ребёнок.

    Документы, удостоверенные нотариусом, можно подать в электронном виде на регистрацию. Сама регистрация перехода права владения проходит в четыре этапа:

    1. Документы подают в Реестр.
    2. Там проводится их экспертиза.
    3. Если не было выявлено причин для отказа, в Реестр вносят изменения.
    4. Покупатель получает документ, подтверждающий факт регистрации.

    В самом конце сделки в ЕГРН подаётся акт приема — сдачи недвижимости, подтверждающий переход квартиры к новому собственнику. Должен быть подписан покупателем и продавцом. Он свидетельствует о том, что у сторон нет претензий друг к другу.

    Все условия сделки лучше зафиксировать в предварительном соглашении. Оно станет гарантией того, что права и обязательства сторон будут соблюдены.

    Получение покупателем квартиры в собственность подтверждается выпиской ЕГРН. Она может быть предоставлена как в печатной, так и в электронной форме. Нотариус может получить выписку самостоятельно.

    Лучше провести передачу денег через банк, либо же рассчитаться у нотариуса при подписании договора купли-продажи.

    Сколько стоит и кто платит?

    Тарифы на услуги определяют сами нотариальные конторы. Их размер вычисляется на основе Налогового кодекса. Для инвалидов 1-й и 2-й групп предусмотрены льготы – они заплатят лишь половину суммы за услуги нотариата. Скидка предусмотрена и в отношении родственников, являющихся сторонами сделки.

    Конечная сумма зависит также от того, какие работы проведены и в каком регионе действует нотариальная контора. Стоимость нотариальной помощи складывается из:

    • Размера госпошлины за регистрацию (2000 рублей).
    • Оформления договора (в среднем – 6 000 рублей).
    • Удостоверения отказа от права преимущественной покупки другими собственниками (1 000-1 500 рублей).
    • Технические работы нотариуса (от 3 000 рублей + 0.3% от кадастровой стоимости квартиры до 10 млн. (если стоимость больше, то оплата 3 000 рублей + 0.2%)).

    При продаже квартиры с несовершеннолетним собственником, нотариус получит дополнительную оплату за работу с органами опеки и попечительства, которые дают разрешение на заключение сделки.

    Есть общий принцип – чем больше стоимость продажи квартиры, тем дороже будут услуги нотариуса.

    Перед продажей квартиры стоит сразу определить, какая из сторон будет оплачивать работу нотариуса. Чаще всего, стороны платят 50 на 50.

    Сделка с несовершеннолетними детьми

    Если в сделке задействован несовершеннолетний ребёнок, то необходимо получить согласие от органов опеки и попечительства (ООП). Кроме того, любые сделки с долями детей, младше 18 лет, должны быть обязательно заверены нотариусом.

    Чтобы получить добро от ООП на продажу квартиры, необходимо подготовить бумаги, подтверждающие, что ребёнок после продажи квартиры получит долю в новой квартире. Главное, чтобы квадратура (площадь) доли была не меньше той, которой он владел в предыдущей.

    Допустим, продают квартиру площадью 50 кв.м., в которой доля ребёнка составляет ½ (т.е. 25 кв.м.). Родители решили купить квартиру с 78 кв.м. Ребёнок получает долю в 26 кв.м. (1/3 часть). В таком случае его доля будет меньше, но площадь – больше.

    Ребёнок должен получить долю в другой жилплощади, так что можно оформить его (временно) собственником жилья, принадлежащего близким родственникам (например, бабушки или дедушки).

    В ООП также нужно установить, в жилье какого типа ребёнок получит долю. К примеру, если раньше ребёнку принадлежала доля в квартире, а после её продажи он становится собственником комнаты, то органы опеки могут запретить заключение такой сделки. Самостоятельно жить в ней ребёнок не сможет, но и одной комнаты для него и родителей будет недостаточно.

    Итак, в ООП нужно предоставить:

    • Заявление о разрешении проведения продажи.
    • Паспорта родителей, опекунов или официальных представителей.
    • Свидетельство о браке.
    • Свидетельство рождения ребёнка (или паспорт, если ему исполнилось 14 лет).
    • Предварительное соглашение, подтверждающее, что за ребёнком закреплена доля в другой квартире.
    • Выписки из домовых книг в старой и новой недвижимости.

    Исходя из документов в ООП смогут убедиться, что положение ребёнка после заключения сделки не ухудшится. Лишь с таким условием родители получат согласие на продажу.

    Итак, продажа жилплощади с несколькими владельцами является сложной сделкой с юридической стороны, требующей тщательной проверки законности документов и самого соглашения. Для продажи доли или всей квартиры нужно получить согласие всех совладельцев. Если владельцем является несовершеннолетний, то потребуется согласие от ООП. Лучше обратиться за помощью к нотариусу.

    (6 4,67 из 5)
    Загрузка…

    Источник: https://Oformovich.ru/kvartira/prodazha-kvartiry-cherez-notariusa.html

    Добавить комментарий