Как провести перекредитование ипотеки

Содержание

8(499)938-71-68

Как провести перекредитование ипотеки

Как провести перекредитование ипотеки

Перекредитование ипотеки набирает все большую популярность у заемщиков. Разберемся, в чем выгода данной процедуры, каким образом ее можно осуществить и с какими препятствиями придется столкнуться.

Что такое перекредитование и зачем оно нужно?

Распространенное в банковских кругах название перекредитования – рефинансирование. Эта процедура представляет собою получение нового кредита с целью погашения первоначального. Если мы говорим об ипотечном кредите, то, в случае его рефинансирования, право залога на недвижимое имущество обязательно тем или иным образом оказывается у банка, произведшего перекредитование.

Рефинансирование – это не «перезайм», когда не хватает денег на оплату по кредиту. Самое важное в нем – получение выгоды от смены кредитора-банка.

Выгода может быть получена, например, за счет уменьшения процентной ставки. В последнее время по рынку ипотеки вообще наметилась четкая тенденция к ее снижению.

Поэтому ипотечные кредиты, взятые несколько лет назад, выглядят слишком дорогими на фоне сегодняшних предложений банков.

Еще в процессе рефинансирования можно изменить валюту, в которой выдан кредит. Например, перейти с рублевого кредита на долларовый или наоборот.

Рефинансирование возможно в том же банке, который выдал первоначальный кредит или в другом кредитном учреждении.

Когда выгодно перекредитование?

Финансовые аналитики советуют при планировании перекредитования ипотеки продумать несколько моментов.

Во-первых, разница в процентной ставке между действующим и планируемым к заключению договором банковского кредита должна составлять не менее 2 %. Это вполне реально, учитывая высокие ставки по ипотечным кредитам в период кризиса или до 2006 г.

Во-вторых, необходимо перечитать действующий договор ипотечного кредита и график платежей. В договоре не должно быть запрета на досрочное погашение и штрафных санкций за это.

Что касается графика платежей, то обычно сначала погашаются проценты, а затем – сама сумма, взятая в долг у банка.

Таким образом, если кредит выплачивается уже много лет, рефинансирование не имеет смысла: ведь проценты, на которых можно было бы сэкономить, уже выплачены.

Наконец, если рефинансирование планируется в другом банке, стоит подсчитать расходы на его оформление. Они могут включать в себя комиссию банка и ипотечного брокера за оформление кредита, страхование недвижимости, передаваемой в ипотеку, а также жизни и здоровья заемщика.

Если оценочная компания, готовившая отчет об оценке предмета ипотеки (заложенного дома или квартиры), не аккредитована в банке, оформляющем перекредитование, то и оценку придется проводить заново. Сравните, не превысят ли эти растраты выгоду от уменьшения процентной ставки.

Что требуется для перекредитования?

Основное условие для перекредитования – согласие банка, давшего первоначальный кредит, и обладающего правом залога на недвижимость. Конечно, банк-залогодержатель не жаждет отпускать клиента, исправно оплачивающего ипотеку, в цепкие руки конкурентов.

В качестве способов добиться рефинансирования, если банк вас «не отпускает», можно предложить перекредитование под отлагательным условием (далее мы рассмотрим, что это такое) либо использование программ рефинансирования самого банка-залогодержателя. Иногда обязанность банка пойти на рефинансирование по заявлению клиента прямо предусмотрена договором и локальными нормативными актами.

Важным условием перекредитования является положительная кредитная история заемщика вообще и в отношении рефинансируемого кредита в частности. Кроме того, у банков, предлагающих программы рефинансирования ипотеки, обычно есть свои списки кредитных организаций, обязательства которых они могут перекредитовать. Если ваш банк в этот список не вошел, то вам, скорее всего, откажут.

Наконец, при рассмотрении заявки на рефинансирование кредита, банк оценивает ликвидность недвижимости, которой суждено стать предметом залога. Например, больше шансов, что вам не откажут, если в ипотеку предлагается квартира в центре города, а не земельный участок для строительства дачи.

Способы оформления перекредитования

Самыми важными моментами при оформлении рефинансирования ипотеки являются:

  • когда будут получены денежные средства, чтобы погасить первый кредит;
  • каким образом снять ипотеку по первому кредиту, чтобы передать недвижимость под залог по второму кредиту.

Предварительная оплата первого кредита

В данном случае необходимо получить второй кредит под залог какой-либо другой недвижимости. И, не вступая с первым банком-кредитором в долгие дискуссии, погасить кредит досрочно.
Плюсы и минусы этого способа очевидны.

Плюсом является то, что ограничивает его применение только наличие в договоре пункта о запрете на досрочное погашение кредита. Ни отказ первого банка в рефинансировании, ни проблемы с залоговым имуществом не помешают.

Минус в том, что необходимо наличие недвижимости для залога по второму договору.

Передача закладной между банками

Это рефинансирование в чистом виде. Необходимо договориться о процедуре с обоими банками. Если при оформлении первоначальной ипотеки изготавливалась закладная, это упрощает процесс передачи недвижимости под залог другого банка.

Закладная – документ, удостоверяющий право залога на недвижимость и содержащий все основные условия договора, согласно которому она получена. Закладная является именной ценной бумагой. Поэтому, в случае рефинансирования, банку, выдавшему первый кредит, достаточно сделать передаточную надпись на закладной, указав точное наименование банка, осуществляющего перекредитование.

Таким образом, если представители трех сторон (оба банка и заемщик) одновременно подписывают документы, то банки ничем не рискуют: первый банк получает деньги в счет погашения кредита, второй – нового клиента-заемщика и право залога на его недвижимость.

Разумеется, такая удобная схема станет одной из привлекательных черт новой сделки для банка, когда вы обратитесь за рефинансированием кредита. Соответственно, ваши шансы на заключение сделки повысятся.

Последующая ипотека

Законодательство об ипотеке разрешает так называемый «последующий залог». Он предполагает, что, уже единожды заложенная недвижимость, закладывается еще раз. В случае, если кредиторы захотят обратить требование на предмет залога, то сначала погашается долг предшествующего, а затем – последующих залогодержателей.

Стоит ли говорить, что этот вариант менее привлекателен для занимающихся перекредитованием банков? Ведь после погашения долга по первому кредиту им, последующим залогодержателям, может ничего не достаться.

Плюсом последующего залога недвижимости для заемщика является то, что если уж банк согласится рефинансировать на таких условиях, то согласия первоначального заемщика не потребуется – только его уведомление. Кроме того, здесь нет необходимости заранее расторгать первый кредитный договор: он прекратится с момента оплаты кредита деньгами, полученными в результате рефинансирования.

Получение кредита с отлагательным условием

В этом случае рефинансирующий банк идет навстречу клиенту. Договор перекредитования заключается с условием, что в срок, определенный периодом времени или календарной датой, заемщик предоставит обеспечение ипотекой. Например, Сбербанк дает на оформление ипотеки 120 дней.

Получив деньги по рефинансированию, заемщик в течение вышеуказанного срока оплачивает первый кредит, чем освобождает ипотечную недвижимость от обременения залогом первого банка. А затем оформляет залог (ипотеку) на эту недвижимость по договору перекредитования со вторым банком.

На каких условиях возможно рефинансирование?

Для рефинансирования не существует жестких правил и ограничений. Сегодня на рынке ипотеки у банков не так много клиентов.

Поэтому кредитные организации стремятся предложить особенные условия, занять свою нишу – и переманить заемщиков у конкурентов.

Встречаются самые разнообразные предложения: перекредитование с максимальным сроком в 3 года или в 50 лет; с минимальной суммой в 15 или в 600 тыс. руб.; с процентной ставкой в 15 или 11,7 % годовых.

Программы рефинансирования есть в таких солидных банках как Сбербанк, ВТБ 24, Газпромбанк.

Таким образом, сегодня перекредитование – довольно распространенная услуга, позволяющая серьезно сэкономить на оплате ипотеки. Однако использование рефинансирования требует точного расчета и внимания к деталям со стороны заемщика.

Источник: https://consultant-jur.ru/kak-provesti-perekreditovanie-ipoteki/

Подводные камни рефинансирования ипотеки / Sibdom.ru

Подводные камни рефинансирования ипотеки / Sibdom.ru

Задуматься о перекредитовании заемщику стоит, если ставка по действующему кредиту на два — три процента выше той, что сейчас предлагает банк. Ставки рефинансирования сегодня на рынке начинаются от 10,5–10,75 процента годовых.

Те, кто брали кредит в самом начале кризиса под 15 процентов, после перекредитования смогут ежемесячно экономить на платежах более трех тысяч рублей.

Заниматься рефинансированием лучше в первые годы обслуживания ипотеки, когда ежемесячный платеж состоит в основном из процентов за пользование кредитом.

При этом в банках существуют ограничения по срокам, после которых они готовы рефинансировать заемщика. Прежде чем переманивать к себе заемщика, кредитной организации нужно понять, что клиент другого банка — заемщик дисциплинированный и аккуратно вносит платежи по кредиту.

Так, для рефинансирования в банке «Абсолют» с момента получения первого кредита должен пройти минимум год, банк «ВТБ 24» готов перекредитовывать клиентов других банков уже через полгода с момента выдачи первой ипотеки.

Если к этому моменту выплачена половина кредита, думать о рефинансировании уже поздно: перекредитовавшись, вы ничего не выиграете, только понесете расходы на оформление нового кредита.

Большинство банков не возьмутся рефинансировать кредит, если для погашения ипотеки изначально использовались средства материнского капитала. Дело в том, что в таком случае семья дает обязательство после полного погашения ипотеки наделить детей долей в собственности.

Переходя в другой банк, она должна это обязательство выполнить, но далеко не все кредитные организации готовы пойти на выделение долей в залоговой квартире детям. В основном на такое условие соглашаются банки, работающие по стандартам АИЖК.

И без того небольшой круг рефинансирующих кредиты банков для семей с маткапиталом сокращается в разы.

Каковы расходы на рефинансирование ипотеки?

Занимаясь рефинансированием, клиент, по сути, получает новый кредит, поэтому ему предстоят те же расходы, что и при обращении за первой ипотекой.

Это затраты на оценку (две — три тысячи рублей, в зависимости от банка), на страхование жизни и здоровья (0,2–1 процент от суммы кредита), кроме того, в ряде банков требуется техническая документация, и если технического плана нет, его придется заказать в БТИ.

Также понадобится заплатить за выписку из ЕГРН (400 рублей, некоторые банки заказывают ее сами) и оплатить госпошлину в Росреестре за регистрацию договора (одна тысяча рублей). Кроме того, чтобы снять обременение быстрее, ряд банков берет комиссию в пять тысяч рублей. В среднем общие затраты на рефинансирование ипотеки составляют 10–15 тысяч рублей.

Как сократить связанные с перекредитованием расходы, способны посоветовать ипотечные консультанты.

«Заемщику нужно грамотно подойти к выбору страховой компании, — рассказывает ипотечный консультант агентства недвижимости «КИАН» Татьяна Шолохова, — у каждого банка аккредитовано несколько страховщиков, применяемые ими коэффициенты при расчете, например, страхования жизни разные. Выбрав компанию с минимальным страховым тарифом, можно снизить расходы на страховку наполовину».

Кроме того, ипотечные брокеры подскажут, в какой банк стоит подавать документы в ситуации конкретного заемщика. Дело в том, что требования к заемщику в банке, куда клиент обращается за перекредитованием, могут отличаться от тех, что предъявляет его нынешний кредитор. Другой банк подходит к оценке доходов заемщиков, исходя из своей собственной политики.

С чего начать рефинансирование кредита?

Первое, что нужно сделать заемщику, — это собрать документы для получения ипотеки. Их перечень различается в зависимости от банка.

В стандартный пакет документов для рефинансирования входят правоустанавливающие документы на квартиру (договор купли-продажи, дарения, мены, передачи квартиры в собственность, свидетельство о праве на наследство, справка ЖСК), выписка из домовой книги, экспликация (документ, содержащий описание квартиры, в котором приводится количество комнат и их площадь), справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам за квартиру и отчет об оценке объекта, выполненный независимым оценщиком.

Кроме того, для рефинансирования потребуются документы, выданные банком-кредитором: кредитный договор, справка от банка о кредитной истории, справка об отсутствии просрочек и остатке задолженности по первому кредиту.

Для перекредитования заемщику необходимо будет получить согласие банка — нынешнего кредитора на рефинансирование, но даже если банк откажется его выдать, рефинансировать кредит возможно и без него.

Однако в таком случае на период, пока новый банк еще не наложил на квартиру обременение, ставка по кредиту для заемщика будет выше на один — два процента.

Она автоматически снижается, как только новый банк оформляет закладную на объект.

Когда банк может отказать в рефинансировании?

Собрав весь пакет документов, заемщик подает в банк стандартную заявку на получение ипотеки. Важное условие: рефинансировать кредит возможно, только если его сумма не превышает 85 процентов от стоимости объекта недвижимости (в отдельных банках — 80 процентов), и здесь могут возникнуть сложности.

«Если квартира куплена два года назад, когда цены на рынке были выше, за два миллиона рублей, а сегодня ее стоимость составляет 1,6 миллиона рублей, и в кредит заемщик брал 1,6 миллиона, банк согласится выдать кредит только на 80 процентов от ее рыночной стоимости на сегодняшний день. Тогда заемщику придется либо отказаться от рефинансирования, либо дополнительно внести сумму, чтобы кредит составлял 80 процентов от цены объекта», — объясняет ипотечный консультант АН «КИАН» Анастасия Богданова.

При этом программы рефинансирования позволяют взять в кредит большую сумму, чем первоначальный кредит. Если долг заемщика перед банком — первичным кредитором составляет 70 процентов от стоимости квартиры, ему разрешат получить сверх того десять процентов стоимости, которые он может использовать уже по своему усмотрению. Например потратить на ремонт квартиры.

Сможет ли заемщик получить налоговый вычет после перекредитования?

По закону, покупатель раз в жизни имеет право вернуть себе в виде налогового вычета часть суммы, потраченной на покупку квартиры, и часть процентов по целевому кредиту, взятому на приобретение жилья.

«При рефинансировании ипотечного кредита право на налоговый вычет заемщик не теряет, так как новый кредит выдается для погашения первой ипотеки, — рассказывает налоговый консультант, директор компании «Аутсорсинг» Ольга Ботова. — Очень важно при этом указать целевое назначение — рефинансирование (перекредитование) ипотеки.

Кроме того, предоставление обоих этих кредитов должно быть связано с приобретением одного и того же объекта недвижимости. Для подтверждения выполнения этих условий в налоговую инспекцию потребуется предоставить копию первоначального кредитного договора и копию нового кредитного договора о перекредитовании со вторым банком.

Это нужно для того, чтобы налоговая могла отследить изменения».

А вот в том случае если заемщик при рефинансировании объединяет в один кредит с ипотечным несколько потребительских кредитов, весь налоговый вычет он может не получить.

«Здесь важно обратить внимание на назначение кредита в новом кредитном договоре, — объясняет Ольга Ботова. — Налоговый вычет предоставляется только на ту часть процентов, которые будут начислены на сумму ипотечного кредита.

Поэтому в назначении нового кредита должны быть выделены суммы и назначение предыдущих кредитов, включенных в договор рефинансирования».

Рефинансировать ипотеку стоит, если разница в ставке между действующим кредитом и тем, что предлагает банк, составляет не меньше полутора — двух процентов.

Например, кредит на сумму 2,35 миллиона рублей был взят в марте 2014 года сроком на 15 лет, ставка по нему на тот момент составляла 12,5 процента, а ежемесячный платеж — 29 тысяч рублей.

После рефинансирования суммы основного долга 2,135 миллиона рублей на оставшийся срок 13 лет по ставке 10,75 процента платеж сократился до 26,5 тысячи рублей, а экономия по процентам за весь срок составит 360 тысяч рублей.

© Использование материалов допускается, только при наличии активной ссылки на портал Sibdom.ru

Источник: http://www.sibdom.ru/publication/articles/22/1704

Рефинансирование ипотеки: особенности, этапы процесса и цифры

Целью перекредитования (рефинансирования) ипотеки является получение ссуды под меньший процент, чем действует по ипотечному кредиту, который оформлялся ранее, таким образом можно значительно снизить переплату по кредиту, учитывая то, что взаимоотношения с кредитной организацией долгосрочные.

Стоит отметить, что имеет значение, на сколько ставка по новому кредиту будет меньше, так как если разница меньше двух процентных пунктов, перекредитовываться невыгодно из-за сопутствующих новой ипотечной сделке расходов.

Как на практике происходит процесс рефинансирования ипотечного кредита?

Варианты рефинансирования

Перекредитоваиться можно как в своем банке, так и в любом другом, который имеет либо специальную программу с особо выгодными условиями для заемщиков других банков, чтобы переманить добросовестных заемщиков у конкурентов.

Существует вариант, когда сторонний банк, не имея специальных программ рефинансирования, просто имеет значительно более выгодный процент по ипотеке, но тогда сделка будет рассматриваться в индивидуальном порядке, так как имеет свои особенности.

В 7й главе Закона об ипотеке идет речь о повторном залоге  ипотечного жилья, то есть о последующей ипотеке. Такое возможно, если стоимость жилья позволяет обеспечить более одного кредита. По сути это может соответствовать целям перекредитования, но в большинстве случаев на практике новый кредит выдается после погашения старого и только после снятия обременения.

Механизмы ипотечного перекредитования (или рефинансирования), которые уже давно практикуются во многих странах, в России еще только развиваются.

Но это очень перспективное направление, так как за долгий период ипотеки возможно существенное изменение экономической ситуации и ожидается рост значительно более выгодных предложений от кредитных организаций.

На данный же момент, лучшим вариантом остается перекредитование в своем банке, или тщательно проанализированное спецпредложение стороннего банка, именно по программе рефинансирования.

У кого лучшие предложения рефинансирования ипотеки на 2017 год?

Это у крупнейших банков страны:

  • Сбербанк;
  • ВТБ24;
  • ВТБ Банк Москвы;
  • Россельхозбанк;
  • Газпромбанк;
  • Райффайзенбанк.

Один из самых невыгодных способов перевести ипотечный кредит в другой банк является попытка погасить изначальный кредит несколькими потребительскими с целью их закрыть новой ипотекой. Для многих покажется очевидным, что подобные действия ошибка.

Несмотря на это, такие народные способы рефинансирования практикуются, если ни одна из предлагаемых программ сторонних банков не подходит. Последствия плачевны – долговая нагрузка и переплата по ипотеке только возрастает. К такому варианту прибегают в основном проблемные заемщики, усугубляя ситуацию.

Так же не самый выгодный, но хотя бы приемлемый вариант перекредитования (возможный даже для заемщика с небольшими проблемами в платежной дисциплине) – погасить имеющийся ипотечный кредит за счет залога иной собственности.

В этом случае также требуется здравая оценка выгоды от сделки, чтобы сопутствующие расходы и соотношение уплаты процентов и основного долга в первых платежах по кредиту не свели на нет всю выгоду от пересчета кредита под меньшую ставку.

Трудности рефинансирования

Какие могут быть сложности при рефинансировании ипотечного кредита?

Ставка по ипотеке существенно влияет на переплату из-за долгосрочности кредита. Но почему при детальном рассмотрении более привлекательного предложения, сменить кредитора уже не так легко и выгодно как кажется на первый взгляд? На это есть ряд причин:

  1. Дополнительные банковские сборы (за подготовку документов, перевод средств между счетами и др.)
  2. Возникают расходы на перерегистрацию сделки и ее нотариальное удостоверение.
  3. Оплата услуг оценщика (отчет об оценке действителен ограниченное время, согласно п. 26 Федерального стандарта об оценке №3 – это 6 месяцев, есть исключения)
  4. Расторжение действующих договоров страхования (страхования компания вернет часть страхового взноса за вычетом расходов на ведение дела и оплаты уже прошедшего периода, но это все равно не компенсирует всех трат), заключение новых, соответствующих условиям нового кредитного договора. Проще говоря, страховку придется оплачивать заново.
  5. Кредитная история должна быть идеальной, если вы допускались просрочки по изначальной ипотеке, стороннему банку невыгодно переводить к себе проблемного клиента, да еще и на более выгодных условиях (а по программам перекредитования они именно такие), чем условия для клиентов «с улицы».
  6. У всех банков разные внутренние регламенты, отражающие требования к предмету ипотеки. Так, например, если у вас сделка с комнатой или долей, то перекредитоваться, имея такую недвижимость очень сложно. Так же затруднит ситуацию наличие деревянных перекрытий, высокий износ, ранний год постройки. Объект, который принял один банк, может не подойти под требования другого.
  7. Нужно располагать достаточным объемом свободного времени (и сил), так как если сумма переплаты по кредиту, с учетом всех дополнительных трат, немного, но меньше, чем при изначальном кредите, а заемщик и члены его семьи брали отгулы и теряли в зарплате, маловероятно, что подобное мероприятие можно назвать выгодным. Возможно, проще снизить переплату за счет частично досрочного погашения свободными денежными средствами, которые бы ушли на расходы, сопутствующие перекредитованию.
  8. Платеж по кредиту состоит из процентов по кредиту и основного долга. Как видно из графика платежей в первых платежах заемщик гасит в основном проценты. Если с момента оформления прошло много лет, то перекредитование теряет смысл – проценты большей частью уже выплачены, сэкономить на снижении процентной ставки не получится.

Насколько бы выгодные условия перефинансирования не предлагал ваш или сторонний банк, ошибкой будет оформление сделки без детального рассмотрения всех возникающих сложностей, тщательных расчетов: как самостоятельных, так и с помощью сотрудника кредитной организации.

Рефинансирование ипотеки — как это происходит

Несмотря на все трудности,  выгода за счет уменьшения процентной ставки вполне реальна. Если ипотечный кредит оформлен в период кризиса, с минимальным первоначальным взносом и/или в валюте, то рефиансирование может более чем существенно, снизить долговую нагрузку.

Рефинансирование ипотеки: порядок шагов

При перекредитовании договариваться придется с двумя банками: банком, который предоставил кредит, и банком, который предлагает специальную ипотечную программу для таких сделок. Самым идеальным вариантом является рефинансирование в своем банке, но для того, чтобы кредитная организация пошла на это, иногда требуется озвучить условия банка-конкурента.

Перевести ипотечный кредит в другой банк под более привлекательные условия проще, если сделка оформлена  с закладной (некоторые банки обходятся без нее).

Для перевода права залога на недвижимость новому кредитору достаточно будет передаточной подписи на закладной.

Сделка получается трехсторонней, при этом никто не рискует: новый банк получает клиента с хорошей кредитной историей, первый банк – деньги в оплату кредита, заемщик – снижение ставки.

Менее привлекательный для перекредитующего банка вариант – последущая ипотека. Это вариант хорош тем, что не потребует согласия на сделку от изначального банка-кредитора, достаточно будет уведомления. Но новый банк несет риск – быть последующим залогодержателем, если будут допущены просрочки, совсем не выгодно, при реализации имущества может ничего не достаться.

Сам процесс перекредитования выглядит так: уже заложенное имущество закладывается повторно, некоторое время до зачисления кредита (пока оформляются документы, проходит регистрация) действуют оба кредитных договора, затем старая задолженность, оформленная под более высокий процент, досрочно гасится, и остается только новый ипотечный кредит на выгодных условиях и с меньшей переплатой.

Процедура перекредитования с отлагательным условием является еще одним не плохим вариантом. В этом случае договор включает условие о том, что через определенное время или к определенной дате, заемщик предоставит обеспечение. До этого времени кредит является без залоговым.

Клиент сначала получает средства на погашение старой ссуды, затем предоставляет в банк, проводящий перекредитование, подтверждение, что задолженности больше нет, обременение с жилья снято, потом оформляется ипотека на новых условиях и кредит становится обеспеченным.

Обычно на все это дается несколько месяцев.

Рефинансирование в цифрах — сколько можно сэкономить

Допустим квартира стоит 5 000 000 рублей, остаток задолженности 4 000 000 рублей, кредит оформлялся экстренно, да еще и в разгар кризиса и ставка составила 16,5%, ежемесячный платеж 85 321 рубль, срок кредита 10 лет, переплата составит 10 238 538 рублей.

Варианты перекредитования, которые недавно были, да и сейчас встречаются на рынке, для наглядности представлены в таблице:

БанкСтавкаПлатеж, руб.Переплата, руб.
Райффайзен12%71 7358 608 257
Юникредит13%74 6558 958 644
Бинбанк13%74 6558 958 644
Газпромбанк13%74 6558 958 644
Дельта кредит13,25%75 3949 047 335
РосЕвроБанк13,25%75 3949 047 335
Абсолют Банк13,576 1379 136 457
АК Барс Банк16%83 75710 050 787

Стоит отметить, что самое выгодное предложение из рассматриваемых у Райффайзена предполагает определенные требования к стажу, возрасту, документам заемщика. В свою очередь, требования АК Барса и Абсолюта более лояльны.

  • Например, для перекредитования в Райффайзене нужен стаж на последнем месте от года, и если заемщик недавно сменил место работы, то просто не пройдет по условиям.
  • Для перекредитования в Абсолюте достаточно прохождения испытательного срока на последнем месте трудоустройства.
  • В АК Барсе верхняя граница возраста клиента на момент погашения кредита достигает 70 лет, возрастной клиент с долгосрочной ипотекой подойдет под требования только данного банка (из рассматриваемых).

Но в нашем примере разница в ставке не настолько велика, чтобы имело смысл перекредитования под 16% годовых. Другие предложения весьма привлекательны: ежемесячная экономия более 10 000 рублей выливается в 1 200 000 рублей экономии в переплате за 10 лет.

Источник: https://pravila-deneg.ru/ipoteka/refinansirovanie-ipoteki

Процедура рефинансирования ипотечного кредита: как сократить расходы на выплату займа

Банковский сектор в 2017 году идет курсом на снижение процентных ставок, что в первую очередь отмечается в сфере ипотечного кредитования.

Тенденция связана с общим выравниванием экономической ситуации в стране, а также участием государства в обеспечении граждан доступными условиями по приобретении собственного жилья.

Владельцам взятых займов на покупку жилья есть смысл задуматься над такой возможностью, как перекредитование.

Рефинансирование ипотечного кредита — услуга, предлагаемая многими отечественными банками. Для финансовой организации она выгодна, так как позволяет переманить клиента у конкурента, а у заемщика появляется возможность улучшить условия выплаты полученных средств.

Рефинансирование ипотеки: что это такое

Под рефинансированием понимается взятие нового кредита на погашение ранее открытого. При этом новый договор содержит более выгодные условия, что в первую очередь касается снижения процентной ставки. Это ведет к сокращению расходов на выплату займа.

Процедура выглядит следующим образом:

  • Рефинансировать ипотечный кредит можно в банке, где он взят (в этой ситуации речь идет о реструктуризации ипотеки), или в ином кредитном учреждении, предоставляющим услуги рефинансирования;
  • Новый займ на перекредитование ипотеки целевой, он направляется на погашение задолженности по первому ипотечному договору;
  • После заключения нового договора и погашения старой задолженности, заемщик продолжает выплачивать займ по новому договору. По причине меньшей процентной ставки и смене условий выплат (срок, размер платежа) договор для заемщика выгоден.

Перекредитование в другом банке

В свете тенденции по снижению ставок ипотечного кредитования услугу перекредитования предоставляют многие банки, предлагая клиентам выгодные условия для погашения ранее взятых займов.

При поиске выгодных условий рефинансирования может быть подана одна заявка в несколько банков. Получив одобрение в какой-то из финансовых организаций, можно приступать к оформлению сделки по перекредитованию.

Выгодно ли рефинансирование ипотеки

Перекредитование ипотеки стоит проводить с учетом заранее просчитанной и весомой прибыли. Процедура имеет смысл при соблюдении ряда условий:

  • рефинансировать ипотеку выгодно до момента ее выплаты на 2/3. Далее по системе платежей каждый раз владелец займа выплачивает основную сумму долга, а не проценты. Это означает, что нет смысла искать вариант с более низкой ставкой – почти все проценты банку уже выплачены;
  • разница в процентной ставке между договорами не менее 3%. Если перекредитование проводится вскоре после взятия ипотеки (1-2 года), то можно обратить внимание на 2% разницу в ставках. Меньшие величины не дадут существенной разницы в выплатах и будут покрыты различными дополнительными расходами в связи с рефинансированием.
  • если заложенная недвижимость заемщика сильно выросла в цене и под нее удастся занять намного больше денег (в таком случае можно будет купить еще один объект и получать с него прибыль, например, сдавая в аренду).

Таким образом, перед принятием решения о перекредитовании необходимо просчитать – выгодно ли заключать новый кредитный договор и какова будет сумма экономии.

Эксперты банковского сектора не рекомендуют проводить рефинансирование при ожидаемой выгоде менее 50-70 тысяч рублей, в зависимости от общей суммы займа.

Подводные камни

Ипотека является обеспеченным видом кредита и требует залога. Им выступает приобретаемая недвижимость. При перекредитовании происходит передача залога от первого банка ко второму. Процесс этот не одномоментный, так как снятие обременения в виде залога и его повторное наложение требует временных затрат (примерно 2 месяца).

Этот этап приходится на начало действия договора рефинансирования. Так как некоторое время кредит не является обеспеченным, то это приводит к действию повышенных процентных ставок в отношении заемщика.

Чаще всего причинами, из-за которых не стоит затевать рефинансирование, являются:

  • всевозможные банковские комиссии (за рассмотрение заявки, за выдачу кредитных средств и т. д.);
  • оформление снятия одного залога и регистрация очередного обязательно потребует финансовых затрат;
  • нужно провести полную процедуру оценки недвижимости, что тоже приведет к потере денег и времени;
  • учреждение, в котором оформлена первичная ипотека, могло заложить в договоре обязательность крупной комиссии при досрочном расторжении соглашения.

Проблемой при рефинансировании является использование материнского капитала для погашения ипотеки.

Если средства капитала использовались как первоначальный взнос, либо частичное досрочное погашение (в рамках первичного ипотечного договора), то снятие обременения с квартиры в период погашения первого займа при перекредитовании обязывает собственника выделить доли членам семьи, включая несовершеннолетних в течение полугода.

Рефинансирующий ипотеку банк может отказаться принимать подобное жилье в качестве залога, так как реализовать недвижимость, если среди собственников которой есть дети, проблематично.

Это ведет к рискам для кредитного учреждения и приведет в двум вариантам развития событий:

  • банк откажет в рефинансировании;
  • будет предложена повышенная ставка для минимизации рисков, что снизит или исключит выгоду для заемщика.

Проблема сейчас прорабатывается на уровне законодательства.

Чтобы получить за приобретенное жилье налоговый вычет важно проследить, чтобы новый договор содержал четко определенную цель: «приобретение недвижимости». В этом случае заемщик не теряет право на получение вычета.

Требования к действующему кредиту и клиенту

Для возможности перекредитования имеющейся ипотеки необходимо, чтобы первоначальный договор содержал разрешение на досрочное погашение займа. Стоит иметь в виду, что некоторые банки взимают за досрочное закрытие ипотеки штрафы.

Требования, предъявляемые к заемщику в банковской организации по рефинансированию, не отличаются от стандартных:

  • Трудоустроенность (требуется справка с работы);
  • Платежеспособность (справка по форме 2-НДФЛ);
  • Определенный возраст заемщика.

При одобрении договора перекредитования банк запросит у заемщика документ об оценке квартиры или возводимой недвижимости. Это требуется для подтверждения параметров залога требованиям кредитной организации.

Процедура проводится сторонними организациями, сотрудничающими с банком, и оплачивается заемщиком. Средняя стоимость составляет около 4 тысяч рублей.

Эти траты необходимо записать в расходы по перекредитованию ипотечного кредита.

Рефинансирование ипотеки выступает ответственным и отчасти рискованным шагом для заемщика. Принимая решение по данному вопросу необходимо учитывать все нюансы процедуры и реальную выгоду от перекредитования.

Источник: https://BankNash.ru/refinansirovanie-ipoteki/protsedura-refinansirovaniya-ipotechnogo-kredita

Рефинансирование ипотеки: что это такое, условия в банках, порядок оформления, пример расчета, можно ли обратится в Сбербанк

Рефинансирование ипотеки: что это такое, условия в банках, порядок оформления, пример расчета, можно ли обратится в Сбербанк

Ипотечные кредиты оформляются многими людьми, желающими приобрести жилую недвижимость или земельный участок для строительства жилого дома. Они выдаются многими крупными банками на разных условиях. Размер заемной суммы всегда значителен, а также предоставляется она на длительное время.

Каждый заемщик желает снизить кредитную нагрузку, для чего он может воспользоваться уникальной возможностью – рефинансированием ипотеки, причем как в банке, где оформлен кредит, так и в другом банковском учреждении.

Для кого выгодно рефинансирование

Данный процесс обладает плюсами для самих заемщиков и банков. К плюсам для граждан относится:

  • изменяются в лучшую сторону условия кредитования, поэтому при нахождении оптимального предложения можно снизить процентную ставку существенно;
  • некоторые банки предлагают возможность при рефинансировании взять заемщику более крупную сумму денег;
  • валютные ипотечные заемщики могут перевести займ в рублевый.

Важно! Наиболее часто к рефинансированию прибегают заемщики, которым тяжело справляться с высокими ежемесячными платежами, поэтому они стремятся воспользоваться приложениями банков, на основании которых существенно снижаются платежи в месяц.

Что такое рефинансирование?

Банкам так же выгоден данный процесс:

  • имеется возможность перенять платежеспособных заемщиков из других банков;
  • если у клиента отсутствуют финансовые возможности далее справляться с высокими ежемесячными платежами, банк увеличивает срок кредитования, что приводит к снижению платежей и увеличению в итоге переплаты, что выгодно для учреждения;
  • банки идут на уступки своим клиентам, чтобы не потерять их, а также для предотвращения возможных просрочек.

Таким образом, данный процесс считается выгодным для обеих сторон, поэтому используется ипотечными заемщиками довольно часто.

Когда целесообразно пользоваться данным предложением

Данный процесс считается актуальным для использования в ситуациях:

  • клиент обнаруживает, что имеется возможность произвести рефинансирование по выгодной процентной ставке, поэтому она будет значительно снижена по сравнению с имеющимся кредитом, что положительно скажется на переплате и ежемесячных платежах;
  • требуется заемщику как можно быстрее выплатить ипотеку, поэтому он желает уменьшить срок кредитования, но надо учитывать, что значительно увеличится ежемесячный платеж;
  • у клиента имеются определенные временные финансовые проблемы, из-за которых у него отсутствует возможность для эффективной уплаты средств в качестве ежемесячных платежей, поэтому требуется уменьшить этот платеж, для чего увеличивает срок, причем банку надо представить доказательства ухудшения финансового состояния гражданина.

Последовательная процедура рефинансирования ипотеки

Для проведения данной процедуры выполняются последовательные действия заемщиком:

  • определяется, для каких целей используется данная возможность, поэтому решается, будет увеличен или уменьшен срок кредитования;
  • выбирается банковское учреждение, предоставляющее наиболее выгодные и интересные варианты для рефинансирования;
  • необходимо прийти в отделение данного банка, чтобы узнать обо всех условиях, а также взять список документов, которые надо подготовить клиенту, чтобы осуществить процедуру;
  • подготавливаются нужные документы, после чего они с заявлением передаются в отделение банка;
  • рассматриваются документы в течение 10 дней, после чего принимается решение руководством учреждения;
  • если оно положительное, то назначается дата, когда будет подписываться договор, разные соглашения и осуществляться действия, связанные с переводом кредита в другой банк;
  • новый кредитор перечисляет в предыдущий банк нужную сумму денег для погашения займа, после чего клиент уплачивает ежемесячные платежи уже в новую банковскую организацию в соответствии с условиями, имеющимися в ипотечном договоре.

Что такое рефинансирование ипотеки, смотрите в этом видео:

Важно! При рефинансировании ипотеки жилье, купленное с помощью заемных средств, по-прежнему передается в залог банку, поэтому его все равно нельзя будет продать или совершить с ним какие-либо другие действия, приводящие к смене собственника.

Условия

Каждый банк предъявляет собственные условия для осуществления данного процесса, поэтому первоначально следует определиться с банковской организацией, после чего узнать, какие требования она предъявляет к заемщикам. Стандартными условиями для проведения данного процесса являются:

  • отсутствие просрочек по уплате ипотечного кредита;
  • внесение платежей по займу больше одного года;
  • хорошая кредитная история;
  • достаточный размер заработка заемщика для погашения займа на протяжении выбранного количества лет;
  • обязательное страхование жизни, а нередко и квартиры.

Важно! Банковские организации стремятся привлечь платежеспособных и ответственных заемщиков, поэтому предлагают им с помощью рефинансирования низкие процентные ставки, возможность уменьшить или увеличить срок кредитования, а также делают другие интересные предложения.

Какие требуются документы

Стандартно банки требуют документы:

  • ипотечный договор, график платежей и друга документация, полученная от банка при оформлении ипотеки;
  • копия закладной на квартиру, купленную с помощью заемных средств;
  • справка, полученная в банке и содержащая сведения об остатке долга по кредиту;
  • справка из банка, в которой указывается об отсутствии просрочек;
  • правильно составленное заявление на рефинансирование;
  • справка об уступке права требования;
  • документы с места работы заемщика, в которых указывается его официальный заработок;
  • документация на приобретаемую с помощью ипотеки недвижимость.

Важно! Данный список может дополняться другой документацией, поэтому уточнить конкретный перечень надо непосредственно в выбранном банковском учреждении.

Способы оформления

Допускается осуществлять рефинансирование в том же банке, где была оформлена изначально ипотека, или в другом учреждении. Перед проведением данного процесса следует определиться, каких именно целей надо достичь. Для этого выбирается оптимальный способ оформления рефинансирования:

  • Снижение процентной ставки. Данный способ позволяет значительно снизить переплаты по ипотеке. Обычно такой процесс осуществляется в новом банке, предлагающим рефинансирование по низкой ставке процента.
  • Увеличение срока кредитования. Этот вариант подходит для граждан, у которых значительно снизился доход или они по какой-либо другой причине не могут уплачивать значительные средства в качестве ежемесячных платежей.
  • Изменение валюты ипотеки. Особенно это актуально для ипотечных заемщиков, которые оформили кредит в какой-либо иностранной валюте, по которой резко увеличился курс, поэтому платежи стали настолько большими, что справляться с ними просто невозможно.

Пример рефинансирования ипотеки.

Таким образом, способ рефинансирования полностью зависит от финансового состояния и предпочтений заемщиков.

Особенности рефинансирования валютной ипотеки

Оформление ипотечного займа в иностранной валюте считается рискованной процедурой, так как курсы валют постоянно непредсказуемо меняются, поэтому при значительном увеличении курса платежи могут стать непосильными.

Поэтому многие заемщики интересуются возможностью рефинансирования, предполагающего переведение валютной ипотеки в отечественную валюту. Некоторые банки предлагают возможность изменить валюту кредита с одновременным увеличением срока.

Для совершения данного процесса учитывается курс валюты, поэтому важно выбирать такой момент, чтобы реструктуризация была выгодной для заемщика.

Требования к клиентам

Для проведения рефинансирования важно, чтобы заемщики соответствовали многочисленным требованиям выбранного банка. Стандартно к ним относится:

  • высокий уровень дохода;
  • отсутствие просрочек и плохой кредитной истории;
  • оптимальный возраст на момент погашения ипотеки;
  • высокая платежеспособность и ответственность.

Каждый банк перед одобрением рефинансирования тщательно проверит потенциального заемщика, поэтому не следует указывать в заявлении недостоверную информацию.

Как быть при наличии плохой кредитной истории

Обычно банки, такие как Сбербанк или ВТБ24, одобряют рефинансирование только при отсутствии просрочек. Одобрение при такой ситуации возможно, если остается небольшая сумма денег, которую требуется выплатить по ипотеке, а также, если клиент предлагает возможность привлечения созаемщика.

Как оформить рефинансирование в другом банке, расскажет это видео:

Желательно иметь документацию, выступающую подтверждением, что появление просрочки и плохой кредитной истории связано с уважительными причинами.

Таким образом, рефинансирование может осуществляться разными способами и преследовать различные цели. С его помощью можно увеличить срок ипотечного кредита, уменьшить платежи по нему, снизить процентную ставку или изменить валюту. Многие банки предлагают такую возможность, но для ее использования надо соответствовать всем их требованиям.

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть! Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать – напишите вопрос в форме ниже:

Источник: https://dolg.guru/kreditovanie/refinansirovanie/ipoteki.html

Добавить комментарий