Какие есть нюансы оформления договора купли-продажи квартиры?

Содержание

8(499)938-71-68

Покупка квартиры в 2018 году: условия и порядок, образец заключения договора купли-продажи, оформление налогового вычета, особенности покупки | Жилищный консультант в 2018 году

Какие есть нюансы оформления договора купли-продажи квартиры? 1935

статьи:

Порядок покупки квартиры

Покупка квартиры осуществляется в соответствии с порядком, установленным Гражданским Кодексом РФ.

Перед приобретением жилья рекомендуется проверить квартиру, причем особое внимание нужно уделить следующим нюансам:

  • Проверка документов, устанавливающие права на жилье. Все бумаги должны предоставляться в виде оригиналов. Все исправления и помарки должны быть удостоверены нотариально.
  • История квартиры. Сведения об операциях, проводимых с жильем, содержатся в Росреестре. Получить выписку можно после уплаты госпошлины в размере 200 руб. В документе отражаются сведения о собственниках жилья и возможных спорах. Если квартира являлась предметом судебного разбирательства, то продавец должен предоставить решение суда.
  • Наличие перепланировок и их законность. Для этого нужно получить заключение из БТИ.
  • Проверка паспорта продавца. Действительность документа подтверждает паспортный стол или сервис на портале ФМС.
  • Информация о гражданах, прописанных в квартире. Узнать ее можно по выписке из домовой книги.

Пошаговая инструкция при покупке жилья является следующей:

  1. Поиск квартиры (с привлечением специальных компаний или самостоятельно через знакомых, объявления в газетах или интернете).
  2. Осмотр жилья. Варианты может предоставить агентство или посредник. При самостоятельном поиске нужно созвониться с продавцом и договориться о встрече. При осмотре оценивается состояние самого дома, подъезда, качество утепления, сантехника и другие нюансы.
  3. При положительном решении нужно договориться с продавцом о порядке заключения сделки, стоимости жилья, сроках выплаты средств.
  4. Проверка жилья и документов на него.
  5. Подписание соглашения о задатке (при необходимости).
  6. Страхование сделки (по желанию покупателя).
  7. Заключение договора о купле-продаже.
  8. Сбор документов, необходимых для регистрации договора.
  9. Обращение в Росреестр и получение выписки из ЕГРН, устанавливающей право пользоваться жильем.
  10. Обсуждение вопросов касательно переезда.
  11. Переоформление коммунальных счетов на свое имя.
  12. Посещение паспортного отдела для регистрации.
  13. Оформление налогового вычета.

В ряде случаев стороны заключают договор задатка при покупке квартиры. Такой документ служит гарантией, что продавец не станет искать нового покупателя, пока не получит необходимые средства за квартиру. Покупатель не сможет переехать в жилище, пока не произведет полный расчет. Размер аванса устанавливается по соглашению сторон.

Право собственности переходит новому владельцу после проведения процедуры регистрации в Росреестре. Дата перехода фиксируется в выписке, полученном со стороны данного органа.

  • Москва и МО:
  • Санкт-Петербург и ЛО:
  • Вся Россия:

Подписание договора купли-продажи

Договор купли-продажи служит документом, подтверждающим совершение сделки. При этом продавец обязан передать недвижимость в собственность, а покупатель – произвести оплату.

Стороны могут заключить договор самостоятельно или доверить эту процедуру риэлтору. Документ оформляется на специальном бланке и содержит информацию о недвижимости (расположение, площадь, стоимость), собственниках и порядке предоставления квартиры новому владельцу.

Для заключения договора требуются правоустанавливающие документы и технические данные на жилье, справки о лицах, прописанных в квартире, паспорта сторон. Договор оформляется в трех экземплярах, один из которых предоставляется в Росреестр. Другие экземпляры остаются у заинтересованных лиц, участвующих в процедуре.

После сбора необходимых документов и проверки жилья переходят к подписанию договора и перечислению средств за недвижимость. В день заключения сделки нужно предоставить документы в Росреестр, где подписывается заявление на ее регистрацию.

Предварительно нужно уплатить госпошлину, размер которой для граждан в 2017 году составляет 2 тысячи рублей. Данные расходы несет покупатель или осуществляется их разделение между сторонами.

Ответственный орган выдает расписку в получении документов, которые возвращаются после проведения процедуры. Покупатель также получает выписку, подтверждающее его право собственности на жилье. Свидетельства не выдаются с июля 2016 года.

Частные случаи при покупке

Приобретение доли в квартире связано со следующими сложностями:

  • выделение определенной доли в помещении;
  • определение стоимости;
  • наличие нескольких собственников;
  • применение мошеннических схем.

Если необходимо приобрести долю в квартире, то порядок действий должен быть следующим:

  1. Проверка предоставленных документов. При наличии других участников долевой собственности продавец обязан отправить им извещение о сделке.
  2. Если в течение месяца другие собственники не приобретают долю, то продавец имеет право распорядиться ей по своему усмотрению.
  3. Составление договора о купле-продаже.
  4. Регистрация нового права собственности.

Если в квартире прописаны посторонние лица, то при появлении нового собственника указанные граждане обязаны сняться с учета. Если они не желают пройти процедуру, то требуется обращение в суд.

Когда приобретается квартира с обременением, в ней не должны быть прописаны следующие категории граждан:

  • младше 18 лет или утратившие дееспособность;
  • отказавшиеся участвовать в приватизации в пользу других граждан;
  • члены семьи продавца;
  • имеющие другое место жительства.

Если в квартире прописан ребенок, то лучше отказаться от сделки. Граждане младше 18 лет часто являются собственниками квартиры или ее доли.

Чтобы продать такое жилье, требуется разрешение органа опеки. При этом не допускается ухудшение условий проживания для ребенка.

Если ребенок не является собственником, а зарегистрирован в квартире, то при выписке он последует за родителями.

При участии в долевом строительстве требуется оформить соответствующий договор. Покупатель выполняет функции инвестора строительства.

Как оформить покупку жилья в новостройке, описывает следующий порядок:

  1. Подготовка пакета документов.
  2. Составление о подписание договора.
  3. Регистрация документа в Росреестре.
  4. Перевод средств застройщику.
  5. Прием готового жилья со стороны дольщика.
  6. Регистрация права собственности.

Покупка квартиры в ипотеку выполняется в следующем порядке:

  1. Выбор недвижимости.
  2. Подбор ипотечной программы. Покупатель должен соответствовать определенным требованиям, которые устанавливают банки (возраст, доход). Условия кредита также должны подходить заемщику.
  3. Подготовка документов согласно перечню, установленному банком.
  4. Отправка заявки на оформление кредита.
  5. Одобрение банком приобретаемой квартиры.
  6. Заключение договора о кредитовании.
  7. Страхование квартиры и ее переход в ипотеку.
  8. Регистрация кредитного договора.
  9. Перечисление средств продавцу и регистрация права собственности.

Если жилье приобретается на средства материнского капитала, то порядок действий станет следующим:

  1. Получение сертификата на маткапитал.
  2. Выбора банка и программы, если планируется привлекать сторонние средства.
  3. Подбор недвижимости для приобретения.
  4. Заключение договора ипотеки при наличии заявления и необходимых документов (при привлечении заемных средств).
  5. Заключение договора о покупке жилья.
  6. Перевод продавцу собственных средств (при необходимости).
  7. Отправка заявки в Пенсионный фонд с указанием получателя средств.
  8. Регистрация права собственности.

При использовании маткапитала могут возникнуть сложности, особенно если жилье покупается на вторичном рынке. На перевод средств со стороны ПФР требуется определенное время.

Список необходимых документов

Документы при покупке квартиры являются следующими:

  • договор купли-продажи. Посмотреть и скачать можно здесь: [Образец договора купли-продажи квартиры];
  • договор о предоставлении задатка или предварительный договор купли-продажи;
  • подтверждение личности;
  • о заключении брачного союза (если жилья покупается в равных долях между супругами);
  • согласие супруга на подписание соглашения, если квартира приобретается в собственность другого супруга;
  • договор с кредитной организацией (требуется при покупке жилья в ипотеку).

Со стороны продавца требуются следующие документы:

  • подтверждение права распоряжаться квартирой (по договору покупки, обмену, дарения, судебное решение) в виде выписки из ЕГРН;
  • технические данные квартиры (кадастровый паспорт, технический план);
  • справка об отсутствии задолженности по квартплате;
  • выписка из домовой книги с указанием лиц, прописанных в квартире;
  • подтверждение из Госреестра об отсутствии обременений;
  • разрешение органов опеки на проведение процедуры, если среди собственников имеются недееспособные граждане или лица младше 18 лет;
  • согласие супруга на продажу квартиры.

Имущественный налоговый вычет

Налоговый вычет при покупке квартиры представляет собой определенную сумму, снижающую величину дохода, которая облагается НДФЛ. Сюда также относится частичный возврат налоговых средств, уплаченных ранее. Такая возможность предоставляется работающим гражданам, уплачивающим НДФЛ в размере 13%, после приобретения квартиры.

Максимальный размер имущественного вычета исчисляется из суммы, равной 2 млн руб. Если производится погашение процентов по кредитному займу, то максимальная величина повышается до 3 млн руб.

Законодательно установлен определенный порядок, как вернуть налог с покупки квартиры. Для этого необходимо обратиться в налоговую службу и пройти следующие этапы:

  1. Подготовка необходимых документов.
  2. Отправка заявки в налоговую службу по месту проживания.
  3. Проверка представленных сведений в течение 3 месяцев.
  4. Отправка заявителю уведомления о результатах проверки.
  5. Перечисление необходимой суммы в течение следующего месяца.

Как оформить налоговый вычет при покупке квартиры через работодателя, описывает следующий порядок:

  1. Написание заявления (посмотреть и скачать можно здесь: [Образец заявления на имущественный налоговый вычет]) и подготовка пакета документов.
  2. Отправка заявки в налоговый орган.
  3. Получение уведомления о наличии права на вычет в течение 30 дней.
  4. Предоставленный документ направляют работодателю.
  5. До конца года гражданин получит необходимую сумму вместе с заработком, с которого не будет удерживаться налог.

Получить налоговый вычет допускается при наличии следующих документов:

  • декларация, заполненная по форме 3-НДФЛ;
  • справка по месту трудоустройства, где отражаются перечисленные налоги, по форме 2-НДФЛ;
  • документы на квартиру (договор, акт о передачи доли, о регистрации права на недвижимость);
  • при погашении кредита требуется договор с банковской организацией, график перечисления суммы долга и процентов;
  • платежные документы, устанавливающие затраты на покупку квартиры (выписки с банковских счетов, чеки);
  • если жилье приобретается в общую собственность, необходим документ о заключении брака и заявление о распределении налогового вычета между собственниками.

Заключение

  1. В общем случае порядок покупки квартиры предполагает обращение к риэлторам или самостоятельный анализ рынка.
  2. Перед приобретением недвижимости рекомендуется провести ряд проверок.
  3. Документом, подтверждающим сделку, является договор купли-продажи.

  4. После подписания договор передается в Росреестр.
  5. Регистрация соглашения производится при наличии пакета документов и уплате госпошлины.

  6. Порядок приобретения квартиры может меняться, если планируется использовать ипотечный займ, средства маткапитала, покупается доля квартиры.
  7. Для проведения процедуры от каждой стороны требуется предоставление определенных документов.

  8. После покупки жилья работающие граждане имеют право получить налоговый вычет.
  9. Оформление вычета производится через налоговую службу или по месту трудоустройства.

Образцы заявлений и бланков

Вам понадобятся следующие образцы документов:

Вам будут полезны следующие статьи

Получите консультацию по телефонам горячих линий:

  • Москва и МО:
  • Санкт-Петербург и ЛО:
  • Вся Россия:

Заявки и звонки принимаются круглосуточно и без выходных дней.

Источник: http://estate-advisor.ru/pokupka/

Сколько стоит договор купли-продажи квартиры: оформление с юристами и нотариусом и без них

Многие люди проходили через процедуру оформления купли-продажи недвижимости, и как показывает практика, данный процесс имеет множество тонкостей и трудностей.

Для человека, не посвященного во все нюансы продажи, может показаться, что продать квартиру очень даже легко, всего-то нужно составить договор и получить свои деньги.

Но это далеко не так, во-первых, помимо общей суммы за недвижимость данная сделка требует и иных немалых вложений.

Во-вторых, по времени это занимает длительный период. Помимо регистрации договора вам придется оплатить и другие услуги купли-продажи, какие-то зависят непосредственно от вашего выбора, другие же являются необходимыми.

Поэтому нужно при составлении договора располагать немалой суммой для успешного проведения сделки.

При оформлении договора купли-продажи квартиры вам предстоит также оплатить немалые расходы на ее организацию.

Расходов данного типа бывает в основном 2:

  • Расходы, связанные с подготовкой документации;
  • Расходы, связанные с самой сделкой.

Например, все расходы, связанные с сбором документации, ложатся непосредственно на плечи продавца. Сюда входят все справки из БТИ, справка о долгах за квартиру и т.д. Данный набор справок обходится пределом до полутора тысяч рублей.

Также при нежелании заниматься бумажной волокитой, продавец вправе нанять доверенное лицо, при этом оплатив его услуги. После сбора документов их необходимо зарегистрировать, что также потребует немалых затрат.

Все расходы касаемо процесса сделки достаются покупателю, но это в обязательном порядке должно быть обговорено заранее, сюда относится аренда банковской ячейки, работа по услугам подготовки документов в специальных центрах, нотариальное сопровождение процесса, регистрация договора, также в период длительности процесса требуются различные заявления, которые также подлежат оплате со стороны покупателя.

Помимо этого, вы можете сами выбрать нужны ли вам дополнительные расходы, например, для процесса ускорения работы путем оплаты услуг по быстрой выдаче справок и т.д.

Очень часто можно услышать в рекламах, которые направлены на сделку купли-продажи квартиры, фразу о том, что предлагается услуга о полном ее сопровождении. Но большинство юристов не вполне понимают, что кроется под этими словами, порой они разъясняют это своим клиентам так, что смысл данного сопровождения заключен в составлении и подписании договора со всеми вытекающими документами.

На самом деле сопровождением сделки является присутствие профессионала на протяжении всего процесса, при этом он будет при любых обстоятельствах отстаивать ваши права и интересы, будет разъяснять обо всех нюансах и подводных камнях, которые могут настигнуть вас внезапно.

Специалист также проверяет всю документацию, поясняет всю информацию о сделке, обо всех юридических вопросах, также поверяет квартиру на юридическую чистоту. И если во время процесса возникают нерешаемые проблемы, вам всегда помогут разрешить их в вашу пользу.

Сопровождение сделки не является обязательным фактом процесса, но в любом случае при услугах специалиста все возможные риски практически сводятся к нулю. Он также сможет помочь и в следующих ситуациях:

  1. Если процесс купли-продажи имеет риск сорваться из-за отказа покупателю в кредите в самый последний момент;
  2. Если покупаемая квартира имеет в прописке людей, которых по закону запрещено выписывать;
  3. Если у покупаемой квартиры существуют наследник, претендующий на нее;
  4. Если вам необходимо проверить квартиру на юридическую чистоту;
  5. Если вы понятия не имеете о содержании договора купли-продажи;
  6. Если ваша сделка будет иметь полное сопровождение, вы будете гарантированно защищены от всех подводных камней и нежелательных проблем.

Чтобы узнать, кто прописан в квартире следует получить выписку из домовой книги в МФЦ.

Сопровождение сделки имеет следующие преимущества:

  • Вы сэкономите большое количество времени, весь процесс купли-продажи сможет пройти в 4 дня;
  • Вы не будете переживать по поводу процесса, испытывать стресс и чувство тревоги, не будете отстаивать огромные очереди, оформлять справки и т.д.;
  • Вы получите знания касательно совершения дел о недвижимости.

Что касается оплаты подобного сопровождения, то многие профессионалы просят около 30 тысяч рублей, оплачивает это непосредственно та сторона, которая обратилась за услугой.

Процесс совершения сделки купли-продажи квартиры требует выплаты государственной пошлины, но помимо этой суммы, если вы примете решение нанять нотариуса, вам придется также заплатить и ему за услуги по поиску информации о квартире в реестре.

К юристам при совершении сделки купли-продажи люди обращаются чаще, чем в риэлтерские компании, ведь юристы намного продвинутее в совершении подобных процессов, владеют большей информацией, знают все нюансы договора, знают, как определить мошенника, владеют информацией о верном составлении договора.

При продаже квартиры обязательным условием сделки является заключение договора купли-продажи, который в дальнейшем подлежит регистрации. Причем стоимость подобной регистрации может быть какой угодно, в зависимости от условий совершения операции и ее участников.

Цена может варьироваться от 1 до 15 тысяч рублей, причем если лицо, участвующее в процессе является юридическим, то и стоимость регистрации договора будет выше. Достаточно важным фактом является то, что все расходы, связанные с регистрацией данного документа ложатся на плечи покупателя.

Продавец же в свою очередь должен оплатить государственную пошлину за договор. Если продавец и покупатель – физические лица, то эта сумма делится на обе стороны, если же участников сделки оказывается больше 2, то опять же сумма делится поровну между всеми физическими лицами.

При покупке или же продаже квартиры возникают расходы, связанные с оформлением данной сделки. Этих расходов может быть много, некоторые вы сами можете выбрать, в зависимости от того нуждаетесь вы в данной услуге или можете справиться своими силами.

Продавец в первую очередь должен оплатить получение всех справок из БТИ, справок об имеющихся долгах и налогах. В среднем на оплату данных документов уходит около 1500 рублей, это опять же зависит и от размера жилплощади, выставленной на продажу.

Если же у продавца физически не хватает времени на работу с данными бумагами, он имеет право оформить доверенность на другое лицо, эта услуга обойдется предела 500 рублей.

Процесс сделки купли-продажи квартиры и оплата услуг по ее выполнению, как правило, – забота покупателя, ему нужно для начала арендовать ячейку в банке, это будет стоить до 3000 рублей.

Что касается стоимости договора, то если он выполнен в письменном виде посредством центра оформления, то его цена составить примерно 5 тысяч рублей.

Если же при составлении договора присутствовал юрист, то его услуги также подлежат оплате, что составит от 1 до 1.5 процентов от стоимости жилплощади.

Покупатель также имеет право нанять риэлтора или же регистратора, при этом оформив на него доверенность на ведение данного дела, затратив на это не более 600 рублей, но когда документы готовы и подлежат сдаче, необходимо еще оплатить сумму от 3 до 4 тысяч рублей за регистрацию.

Также в момент проведения сделки могут понадобиться некоторые заявления, которые имеют стоимость от 400 до 1000 рублей, их может быть сколько угодно, зависит это от многих факторов, в том числе и от количества участников, и от самой сделки и т.д.

Таким образом, для того, чтобы верно провести и оформить договор купли-продажи, покупателю придется израсходовать еще как минимум 15 тысяч рублей, это без учета необязательных услуг. Продавец же в свою очередь на подготовку всей необходимой документации заплатит около 3 тысяч рублей.

Помимо данных расходов также могут присутствовать и другие, которые вы посчитаете нужными и необходимыми в процессе сделки.

Например, ускорение выдачи справок путем проплаты, причем стоить это будет довольно немало, от 9 до 30 тысяч рублей, в данном случае вместо нескольких недель или же месяцев ожидания документов, вы сможете получить их в считанные часы.

Также вы можете воспользоваться услугами сопровождения процесса, что стоит недешево, но при этом вы будете освобождены от любого рода рисков при совершении сделки.

Если же вы решите воспользоваться услугами риэлтора, вы также должны будете оплатить их действия, в основном стоимость их работы составляет от 2 до 6 процентов от стоимости жилья.

Безусловно, все дела по поиску квартиры, составлению договора, сбору документов, вы сможете произвести сами, но вам предстоит встретить на своем пути множество проблем, решение которых не всегда будет в вашу пользу.

Процесс купли-продажи квартиры не является легким и доступным для каждого. Он несет за собой множество проблем, которые не всегда можно разрешить положительно, множество различных нюансов, о которых вы и не подозревали, скрывает немалое количество подводных камней, которые не всегда можно распознать с первого взгляда.

Данная сделка также несет за собой немалые расходы, которые всплывают в течение проведения всего процесса.

Некоторые услуги являются обязательными, некоторые вы выбираете сами, но в любом случае самостоятельно проводить сделку не стоит, потому что с помощью специалистов любую проблему можно разрешить, причем в вашу сторону.

Пользоваться услугами профессионалов или же нет – решать только вам, но залогом успешной сделки является полная подготовленность к ней и владение всей необходимой информацией.

Ниже вы узнаете, необходимо ли обращаться к юристам при совершении сделки купли-продажи объекта недвижимости.

+7 (812) 309-50-38 (Санкт-Петербург)

Источник: http://organoid.ru/ipoteka/skolko-stoit-dogovor-kupli-prodazhi-kvartiry-oformlenie-s-yuristami-i-notariusom-i-bez-nix

Оформление сделки купли-продажи квартиры 2017

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов. Но каждый случай индивидуален и носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта. Это действительно быстро и главное бесплатно.

ОГЛАВЛЕНИЕ

• Проверка истории квартиры                   • Основной договор и передаточный акт

• Предварительный договор                      • Передача денег

• Аванс или задаток?                                  • Регистрация сделки

Оформление сделок с недвижимостью — сложный и ответственный процесс. При необходимости разобраться в нем под силу любому человеку, не имеющему юридической подготовки.

Ошибка на этом этапе может обернуться лишением квартиры и денег. Необходимо проявить внимание и осторожность к приобретаемому  объекту, предоставленным другой стороной документам, к заключаемым договорам.

Затраты времени, нервов и сил окажутся ненапрасными. Знание основных тонкостей оформления купли-продажи жилья позволит избежать непредвиденных ситуаций и печальных последствий.

Проверка истории квартиры

Покупка недвижимости в России — небезопасная сделка. Чтобы минимизировать риски, покупателю стоит проверить историю квартиры и всех ее правообладателей. Перед тем, как начать документальное оформление купли-продажи квартиры, нужно запросить у продавца для ознакомления следующие документы:

  1. Техпаспорт квартиры. В нем подробно описаны все параметры жилья. При отсутствии его у продающей стороны документ можно заказать в БТИ.
  2. Кадастровый паспорт. Выдается в МФЦ или кадастровой палате. Отражает все производимые перепланировки помещения.
  3. Выписка из ЕГРП. Содержит сведения: о владельце, об основаниях получения права на собственность, об обременениях, о судебных решениях. Ее может без уведомления продавца заказать в Росреестре или МФЦ сам покупатель по заявлению.
  4. Архивная выписка из домовой книги по форме 9. Отражает данные о том, кто и когда был в квартире прописан, куда и по какой причине выбыл.
  5. Выписка из лицевого счета бухгалтерии ТСЖ или ЖЭУ. Содержит характеристики квартиры, данные о задолженности по оплате ЖКУ.
  6. Справка из налоговой об отсутствии у продавца долга по уплате налогов (на дарение, наследование), если жилье получено по наследству или дарственной.
  7. Справка от продавца из наркологического и психоневрологического диспансера. Подтверждает вменяемость продавца. Особенно актуальна, если квартира продается по заниженной стоимости или через доверенное лицо.

В каждом отдельном случае могут потребоваться и дополнительные документы. Если проверка прошла успешно, приступают к оформлению договора.

Предварительный договор

После устного обсуждения покупателем и продавцом всех тонкостей предстоящей сделки и достижения обоюдного согласия, можно заключить предварительный договор купли-продажи. Оформлять его необязательно.

Он составляется в тех случаях, если в данный момент одна из сторон не готова к подписанию основного договора.

Например, покупатель не имеет необходимой денежной суммы или у продавца отсутствуют некоторые необходимые для совершения операции документы.

Предварительный договор не предоставляет право собственности на квартиру. Он фиксирует желание участников операции в будущем заключить основное соглашение на намеченных условиях. Порядок его заключения регламентируется ст. 429 ГК РФ.

Чтобы предварительный документ был юридически значимым, его необходимо оформить правильно. Составляется он в письменной форме и должен иметь следующие пункты:

  • Паспортные данные сторон, включая прописку.
  • Цель составления. Здесь указывается, что далее будет заключено основное соглашение купли-продажи квартиры. Описываются ее характеристики: адрес, этаж, площадь и т. д.
  • Право собственности на недвижимость с указанием данных свидетельства о регистрации.
  • Правоустанавливающие документы.
  • Условия сделки: стоимость имущества, размер аванса или задатка, порядок передачи ключей, возмещаемая продавцом сумма при неисполнении своих обязательств, гарантии юридической чистоты объекта недвижимости, кем оплачиваются расходы  в ходе сделки, штрафы за неисполнение пунктов соглашения и т. д.
  • Основания для расторжения: ухудшение состояния жилья, изменение его стоимости, неисполнение сторонами обязательств.
  • Количество экземпляров, дата, подписи сторон.

Предметом предварительного соглашения являются обязанности сторон. Объектом — квартира. Если срок составления основного договора в предварительном не указан, то он должен быть подписан в течение года.

Расторгается договор по взаимному согласию сторон. Если по истечении года ни один из контрагентов не приступил к исполнению обязательств по предварительному соглашению, его действие автоматически прекращается.

А если одна из сторон отказывается подписать основной договор, нарушая условия предварительного, вторая может подать в суд на виновника и заставить его сделать это принудительно.

Аванс или задаток?

Обычно после подписания предварительного документа покупатель вносит аванс или задаток — до 10% от стоимости квартиры.

Задаток — это сумма, передаваемая покупателем продавцу в качестве предоплаты и доказательства исполнения обязательств по договору. Это более ответственный способ подтверждения достигнутого соглашения. Если клиент вдруг передумает, задаток остается у продавца. В обратном случае — возвращается покупателю в двукратном размере.

Аванс — минимальная часть оплаты стоимости квартиры, необходимая для бронирования выбранного варианта. Он подлежит возврату при отказе от сделки одной из сторон.

При любом из вышеуказанных способов передачи денег оформляется соглашение, в котором прописываются сумма, ссылка на договор, порядок расчетов и получения денег, права и обязанности сторон, ответственность за их неисполнение. Оно может иметь форму расписки, написанной продавцом шариковой ручкой, с указанием следующих данных:

  1. ФИО продавца и покупателя;
  2. паспортные данные;
  3. прописка и адрес фактического проживания;
  4. данные о квартире (стоимость, адрес, площадь);
  5. срок исполнения обязательств по авансу (задатку);
  6. передаваемая сумма числом и прописью.

Нелишним будет нотариальная заверка документа на передачу денег.

Основной договор

Успешное оформление купли-продажи квартиры напрямую зависит от грамотно составленного основного договора.

При его подписании сделка, оговоренная в предварительном соглашении, считается заключенной.

Составляется он в письменной форме и содержит практически аналогичные предварительному соглашению сведения, отличие в том, что предметом выступает покупка жилья, а не договоренность об этом. В нем подробно описываются данные:

  • о сторонах сделки, их правах, обязанностях, ответственности;
  • о квартире: характеристика и правоустанавливающие сведения;
  • о стоимости, порядке расчета и передачи жилья;
  • о собственниках: порядке снятия их с учета и освобождения продаваемой площади;
  • о дополнительных условиях: решении споров, непредвиденных ситуациях, приложениях к договору и т. д.

Если владелец жилья — несовершеннолетний или гражданин с ограниченной дееспособностью, то договор необходимо заверить у нотариуса.

Передаточный акт

Передача продавцом отчуждаемого объекта покупателю оформляется актом передачи. Он является подтверждением исполнения сторонами обязательств по договору. Перед подписанием акта следует внимательно осмотреть приобретаемую квартиру, ведь впоследствии претензии к состоянию жилья будут необоснованными.

Документ должен включать основные пункты:

  1. дата и место подписания;
  2. паспортные данные сторон;
  3. характеристики квартиры;
  4. реквизиты основного договора;
  5. данные о состоянии жилья и отсутствии обоюдных претензий;
  6. прочие условия: передача ключей, оплата коммунальных услуг текущего месяца и т. д.;
  7. подписи сторон с расшифровкой.

Акт может составляться в виде отдельного документа или соответствующие пункты включаются непосредственно в договор. При этом в соглашении прописывается, что со дня подписания оно имеет силу акта приема-передачи продаваемого объекта недвижимости и обязанности продавца перед покупателем считаются исполненными.

Отделения Россреестра некоторых регионов России не требуют наличия данного документа в составе бумаг на регистрацию. При этом акт может составляться по завершении регистрационных действий.

Передача денег

По условиям договора покупатель обязан произвести оплату за приобретенное жилье.

При передаче денег наличными оформляется расписка в их получении. Она пишется продавцом собственноручно в присутствии покупателя и содержит сведения:

  • город, дата прописью;
  • все паспортные данные сторон;
  • сумма цифрами и прописью;
  • номер, адрес квартиры;
  • реквизиты договора купли-продажи;
  • запись о полном расчете и отсутствии претензий;
  • ФИО и подпись продавца.

Если деньги передаются в присутствии свидетелей, их данные и подписи также необходимо указать.

При передаче крупных сумм чаще практикуется использование банковской ячейки или аккредитива.

При этих вариантах составляется трехсторонний договор между кредитной организацией и сторонами сделки. Продавец сможет забрать причитающуюся ему сумму по завершении регистрации договора, предоставив в банк подтверждающие документы. Их перечень устанавливается в соглашении между сторонами или в трехстороннем банковском договоре. К ним относятся:

  • паспорт; выписка из ЕГРП;
  • копия Свидетельства нового собственника;
  • иные установленные сторонами документы.

Регистрация сделки

Оформление купли-продажи квартиры завершается регистрацией сделки. Она проводится соответствующим органом. Здесь участники заполняют заявления и сдают следующие документы:

  1. Паспорта и копии всех страниц документов.
  2. Договор купли-продажи (3 экземпляра).
  3. Правоустанавливающие документы на жилье.
  4. Свидетельство о собственности.
  5. Документы из БТИ: кадастровый паспорт, экспликация помещения, поэтажный план.
  6. Согласие супруга на продажу. Требуется, если жилье приобретено в браке и является совместной собственностью.
  7. Документ, подтверждающий семейный статус продавца (свидетельство о браке, о разводе, о смерти супруга).
  8. Одобрение органов опеки. Необходимо, если в квартире зарегистрированы несовершеннолетние дети и их данные указаны в свидетельстве о праве собственности.
  9. Квитанция об оплате госпошлины с копией. Ее наличие необязательно, но желательно.

Следует помнить, что многие документы имеют ограниченный срок действия. Сделку необходимо совершить в период их законности.

Регистрирующий орган выдает расписку о принятии документов, а через 10 рабочих дней на ее основании выдает готовое Свидетельство о регистрации права.

Итак, купля-продажа недвижимости — трудоемкая процедура. Покупатель должен тщательно изучить историю приобретаемого жилья.

Предварительное соглашение, внесение задатка или аванса, составление и подписание основного договора, регистрация сделки, окончательный расчет — все это требует знания основ законодательства.

При возникновении сложностей и тупиковых ситуаций всегда можно обратиться за помощью к профессионалам.

ВНИМАНИЕ! Со времени публикации некоторые законы могли изменится. Чтобы получить наиболее полный ответ на ваш вопрос позвоните нам по телефону:

  • Москва и область 8 (499) 703-35-33 доб. 331
  • Санкт-Петербург и область 8 (812) 309-52-81 доб. 890
  • Остальные города: 8 (800) 333-45-16 доб. 637

Источник: https://03-pravo.ru/oformlenie-sdelki-kupli-prodazhi-kvartiry.html

Оформление договора купли-продажи квартиры у нотариуса и нотариальное сопровождение сделки

В законе только к отдельным видам сделок с недвижимостью предусмотрены требования об их обязательном нотариальном удостоверении.

Однако тот же закон не лишает граждан права по собственной инициативе заверить нотариально любую другую сделку, не требующую такого порядка.

Ниже будет рассмотрено, является оформление договора купли-продажи квартиры у нотариуса обязательным? Насколько нотариальное удостоверение может обезопасить участников сделки от различных правовых рисков.

Нужен ли нотариус при покупке квартиры?

Что по этому поводу говорит закон?

Если к оформлению определённых сделок есть особые требования, они оговариваются либо в Гражданском кодексе (далее по тексту – ГК РФ), либо в иных законах. Согласно ст.

131 ГК РФ, сделки с недвижимостью, к которым относится и покупка жилья, требуют обязательной государственной регистрации. Указаний на обязательное нотариальное удостоверение закон в отношении таких договоров, заключаемых в общем порядке, не содержит.

Соответственно, провести сделку по покупке или продаже жилья вы можете без обращения к нотариусу, однако в этом правиле есть ряд важных исключений.

Когда нотариальное удостоверение обязательно?

До 2016 года единственным исключением из общего правила были случаи, если в заключаемом договоре имелось прямое указание на то, что сделку, помимо государственной регистрации, нужно нотариально заверять. Однако в конце 2015 года в законодательство был внесён ряд важных изменений, после которых без такого удостоверения невозможно зарегистрировать сделку.

Речь идёт о следующих операциях:

  1. Покупаемое жилое помещение находится в общей долевой собственности, то есть доли выделены официально, что отражено в свидетельстве о праве собственности. Подробнее о рисках при покупке доли в квартире читайте тут.
  2. Квартира приобретается под выплату ренты и оформляется договор ренты.
  3. Собственником приобретаемого жилья является несовершеннолетний, например, была оформлена приватизация квартиры на ребёнка. Либо гражданин, который был официально признан (то есть по решению суда), ограниченно дееспособным.

Что даёт нотариальное удостоверение?

Хотя, как было сказано выше, обращаться к нотариусу вы не обязаны, если того прямо не требует закон, ничто не лишает вас права заверить у него договор по собственной инициативе. Дело в том, что согласно ст. 163 ГК ГФ и положениям законодательства о нотариате заверенная таким образом сделка означает автоматическое исключение практически любых сомнений в её законности.

Если продавец действует по доверенности, нотариус в обязательном порядке проверит её подлинность:

  • была ли она выдана на самом деле;
  • соответствует ли её реальное содержание на момент заключения сделки заявленному продавцом.

Преимущества юридического сопровождения

Государство наделило нотариуса особым правовым статусом, в силу которого ему доверено оценивать законность совершаемых обратившимися к нему гражданами сделок, дееспособность обратившихся к нему граждан и их способность понимать значение совершаемых ими действий. При заключении любого договора нотариус обязан разъяснить сторонам правовые последствия совершаемых ими действий.

Соответственно, заверенная таким образом сделка приобретает правовой иммунитет от всевозможных оспариваний со ссылками на то, что одна из сторон договора не понимала значения совершаемых ею действий или была недееспособна на момент совершения сделки.

Нотариус наделён правом в случае сомнений в адекватности продавца обратиться к соответствующим специалистам для его медицинского освидетельствования.

Если сомнения не подтвердятся, у покупателя на руках будет медицинская справка, подтверждающая вменяемость продавца на момент проведения сделки.

Если договор оформляется в нотариальной конторе, его форма готовится самим нотариусом. Таким образом, исключается риск заключения и визирования неграмотно составленного договора, или содержащего нежелательные условия для любой из сторон.

Когда нотариальное удостоверение настоятельно рекомендуется?

Учитывая, что покупая недвижимость, невозможно официально проверить дееспособность её владельца, так как такого рода сведения относятся к частной жизни и не предоставляются гражданам и коммерческим организациям, рекомендуется нотариально заверить договор купли-продажи квартиры перед его государственной регистрацией в следующих случаях:

  1. Продажа квартиры престарелым человеком;
  2. Если возникают сомнения, не злоупотребляет ли ваш потенциальный покупатель алкоголем или не принимает ли он наркотики;
  3. Любой случай, когда личность продавца вызывает сомнения.

Порядок оформления договора купли-продажи квартиры у нотариуса

Для оформления в нотариальную контору необходимо обратиться и продавцу, и покупателю. В обязательном порядке для нотариального сопровождения сделки необходимо будет подтвердить свою личность, то есть предъявить паспорт, а также подтвердить свои полномочия, если продавец или покупатель действуют по доверенности.

Необходимые документы

Нотариус может уточнить требуемый список необходимого, однако будьте готовы предоставить следующие бумаги:

  • правоустанавливающие документы на жильё, то есть документы, на основании которых было оформлено право собственности на помещение (о том, где получить копию договора купли-продажи квартиры, если он утерян или испорчен, можно узнать из отдельной статьи);
  • выписку из ЕГРН о праве собственности;
  • согласие супруга на совершение сделки (если в браке состоят и продавец, и покупатель, потребуются два согласия соответственно). Информация о том, какие документы нужны для согласия на продажу квартиры вот тут;
  • разрешение от органов опеки, если в сделке участвует несовершеннолетний;
  • документ, достоверно подтверждающий направление прочим собственникам предложения о покупке доли, так как долей в приобретаемом помещении предложения о продаже доли;
  • поквартирную карточку и справку о зарегистрированных в квартире лицах;
  • подтверждение отсутствия задолженности за жилищно-коммунальные услуги;
  • условия договора, на которые вы бы хотели обратить внимание при заключении сделки;
  • сертификаты и договоры, если при покупке привлекаются всевозможные заёмные и бюджетные средства.

Действия нотариуса

Получив от сторон все необходимые документы и удостоверив личности участников сделки, нотариус:

  1. Изучит условия сделки и проверит достоверность предоставленных в отношении продаваемой недвижимости сведений (нотариус имеет официальный доступ к базе данных о правах на недвижимое имущество).
  2. Подготовит соответствующий требованиям законодательства проект договора купли-продажи с учётом всех нюансов. Проект договора означает, что он ещё не подписан и в него могут быть внесены не противоречащие закону изменения со стороны обеих сторон.
  3. Проведёт беседу и с продавцом, и с покупателем, чтобы убедиться в их вменяемости и добровольном согласии на совершаемые действия, а перед подписанием договора будет разъяснено, в чём состоит смысл подписываемого договора и каковы юридические последствия совершаемой сделки.
  4. Если все условия договора согласованы, и нотариус не видит препятствий к заключению сделки, стороны подписывают договор, после чего заверяется подлинность их подписей.

Граждане могут по собственной инициативе заверить нотариально сделку купли-продажи квартиры.

Далее документы подаются на государственную регистрацию либо самим нотариусом по просьбе сторон, в этом случае нотариусом же они и забираются с регистрации, либо сторонами сделки через Многофункциональный центр (МФЦ). Стоимость договора купли-продажи квартиры у нотариуса прямо тут, документы для регистрации договора купли-продажи квартиры в этой статье.

Оформление договора без участия нотариуса

Если закон не требует от продавца нотариального удостоверения сделки по продаже квартиры, а вы решились обойтись без помощи нотариуса, позаботиться о безопасности сделки придётся самостоятельно.

Простейшие правила безопасности

  1. Сделайте запрос из Единого государственного реестра прав (ЕГРП) через МФЦ о правообладателе приобретаемой вами квартиры. Там же будут отражены различные обременения на квартиру, такие, как залог или арест, если они имеются.

  2. Возьмите справку из ЖЭКа или выписку из домовой книги о лицах, зарегистрированных в приобретаемом вами помещении.
  3. Убедитесь, что у продавца нет задолженности по жилищно-коммунальным услугам.

  4. В случае малейших сомнений во вменяемости продавца, попросите его предоставить соответствующие медицинские справки. Самостоятельно запросить эти сведения не получится.

Если сомнений в благонадёжности продавца не осталось, необходимо грамотно оформить договор купли-продажи квартиры. Если у вас отсутствует юридическое образование, лучше обратиться за его составлением в надёжную юридическую контору.

Помните, что в любом случае к подобного рода договорам должен быть составлен акт приёма-передачи жилого помещения от продавца к покупателю.

Важно учесть, что договор, подаваемый на государственную регистрацию, должен быть составлен в трёх экземплярах.

Смотрите советы нотариуса по оформлению сделки купли-продажи недвижимости в этом видео:

Заключение

Обращение к нотариусу при оформлении покупки квартиры позволит вам существенно снизить вероятность остаться и без денег, и без жилья, поскольку ряд действий по проверке чистоты сделки самостоятельно выполнить не получится при всём желании. Кроме того, нотариус возьмёт на себя все заботы по оформлению договора, в грамотности такого документа можно будет не сомневаться.

За дополнительной информацией по данному вопросу обращайтесь в рубрику «Покупка» по ссылке.

Источник: http://napravah.com/kvartira/pokupka/dogovor-kupli-prodazhi-u-notariusa.html

Добавить комментарий