Какие есть нюансы при продаже комнаты в коммунальной квартире?

Содержание

8(499)938-71-68

Процедура продажи комнаты в коммунальной квартире

Какие есть нюансы при продаже комнаты в коммунальной квартире?

/ Квартира / Коммунальная квартира

Продажа комнаты в общей коммунальной квартире относится к одним из самых сложных юридических сделок с недвижимой собственностью.

Во-первых, владелец комнаты обязательно должен быть собственником отчуждаемого жилья, так как комнату можно продать только в приватизированной коммунальной квартире.

Неприватизированное жилье является собственностью муниципалитета, и продать его нельзя, поскольку коммерческие сделки с неприватизированной жилой недвижимостью, в том числе и с комнатами в коммунальной квартире, запрещены законом.

Во-вторых, соседу-собственнику комнаты нужно учитывать, что остальные соседи коммунальной квартиры по закону имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты.

Чтобы обеспечить реализацию данного законодательного требования и избежать возможных неблагоприятных последствий в дальнейшем, продавец должен четко следовать определенной процедуре получения согласия соседей на продажу своей комнаты.

В-третьих, продажа доли в коммунальной квартире имеет много правовых нюансов и юридических сложностей, поэтому нужно очень внимательно изучить всю процедуру продажи такой собственности, и, по возможности, воспользоваться помощью квалифицированного специалиста, проводившего подобные сделки с комнатой в общей коммунальной квартире.

Этапы продажи комнаты в коммунальной квартире

Чтобы продать комнату, являющуюся частью коммунальной квартиры, собственнику нужно:

  1. Определить условия продажи, включая цену;
  2. Оформить (желательно в нотариальном порядке) извещение об условиях продажи, в котором указывается назначенная цена, и направить его всем собственникам комнат в общей коммунальной квартире;
  3. Собрать пакет документов, требуемый для продажи жилой недвижимости;
  4. Если комната принадлежит несколькими собственникам, нужно оформить от них разрешение на продажу общей комнаты, заверенное нотариусом;
  5. Выписать всех жильцов из комнаты и взять соответствующую справку о выписке в паспортном столе;
  6. Оформить договор купли-продажи комнаты и заключить сделку.

Как получить согласие соседей

В большинстве случаев загвоздка при продаже одной из комнат в общей коммунальной квартире состоит как раз в обеспечении преимущественного права соседей на продажу жилья, так как многие соседи специально затягивают процесс продажи.

Сразу стоит отметить, что согласие соседей в коммунальной квартире на продажу одной из комнат, совсем не обязательно. Продавцу нужно лишь иметь доказательства того, что он выполнил требование закона и в первую очередь предложил соседям выкупить его комнату. Для этого продавцу нужно в письменной форме уведомить о намерении продажи комнаты:

  • соседей, являющихся собственниками других приватизированных комнат в общей коммунальной квартире;
  • районную администрацию или полномочный Жилищный комитет – если кто-то из соседей-собственников проживает в коммунальной квартире по соглашению социального найма (в данном случае собственником с юридической точки зрения считается муниципальное образование);
  • отдел опеки и попечительства района – если собственником одной либо нескольких комнат в общей коммунальной квартире является инвалид или несовершеннолетний гражданин.

Извещение соседей о намерении продажи комнаты с указанием назначенной цены и условий продажи можно оформить двумя способами:

  • самостоятельно составить извещение в письменной форме и отправить соседям по коммунальной квартире заказным письмом с уведомлением;
  • воспользоваться помощью нотариуса для оформления соответствующего извещения.

Продавец может в своем извещении обратиться к соседям-собственникам по коммунальной квартире с просьбой письменно отказаться от покупки соответствующей комнаты.

Если такой отказ получен, он должен быть оформлен или в регистрирующем органе, или заверен у нотариуса.

В данном случае продавец может уже не соблюдать установленный законом месячный срок для изъявления соседями желания купить предложенную им комнату.

Если соседи не дали ответ в течение 30 дней, то есть срока, установленного законом, с даты получения извещения, это приравнивается к отказу. С этого времени собственник комнаты может продавать свою недвижимость без согласия соседей.

Если кто-то из соседей изъявил желание приобрести комнату, то продавец не имеет права продать свое жилье в коммунальной квартире постороннему лицу. В данном случае необходимо заключение соглашения купли-продажи именно с соседом.

Возможна ситуация, когда сразу несколько соседей-собственников комнат в общей коммунальной квартире дают согласие на приобретение отчуждаемой комнаты. В указанном случае вопрос, кому продать комнату, должен решаться по желанию продавца, поскольку право преимущественной покупки действует лишь при намерении продать комнату, являющуюся частью коммунальной квартиры, постороннему лицу.

Соседи-собственники имеют преимущественное право только на покупку квартиры, никаких других прерогатив (относительно цены или условий покупки) у них не существует. Это означает, что соседи могут купить комнату, являющуюся частью коммунальной квартиры, только за ту цену, которая установлена продавцом.

Однако собственнику отчуждаемой комнаты нужно учитывать важный правовой нюанс: он может продать свою долю (комнату) постороннему лицу только по цене, указанной в извещении, либо по более высокой цене. Если квартира будет продана по более низкой цене, соседи могут оспорить в дальнейшем правомерность сделки.

В данном случае нужно быть внимательным и покупателю соответствующей комнаты. В договоре должна быть проставлена реальная цена сделки.

Многие продавцы, желая избежать налогообложения, предлагают в договоре указать заниженную цену недвижимости.

Согласившись на такие условия, покупатель комнаты подвергает себя существенному риску, поскольку сделка по желанию соседей (если цена в соглашении купли-продажи ниже, чем в извещении) может быть оспорена.

Узнайте, какие правила проживания в коммунальной квартире существуют и что предусмотрено законом за их нарушения.

Документы для продажи комнаты, являющейся частью коммунальной квартиры

Собственнику для регистрации продажи комнаты требуется собрать следующие документы:

  • паспорта всех граждан, участвующих в соответствующей сделке купли-продажи;
  • справку о выписке жильцов из комнаты в коммунальной квартире;
  • извещение о намерении продать комнату с указанными в нем условиями продажи и ценой комнаты, разосланное заказным письмом другим собственникам комнат в общей коммунальной квартире (это необходимо, если покупателем является постороннее лицо, а не один из соседей);
  • договор купли – продажи;
  • выписку из БТИ с экспликацией;
  • кадастровый план отчуждаемого жилого помещения;
  • акт приема – передачи комнаты;
  • правоустанавливающую документацию на комнату;
  • нотариальное разрешение на совершение продажи от других собственников комнаты;
  • разрешение органов опеки, если одним из собственников продаваемой комнаты является несовершеннолетний.

Если соседи препятствуют продаже комнаты

Сложнее обстоит ситуация, если соседи намеренно препятствуют продаже комнаты или существуют другие объективные причины, когда направить извещение проблематично (к примеру, соседи не проживают в данной коммунальной квартире и найти их невозможно).

Соседи-собственники, по каким-то причинам не желающие, чтобы одна из комнат была продана постороннему лицу, могут намеренно избегать получения письменного уведомления о продаже комнаты. Соответственно, при отсутствии отметки о получении данного документа, продавец не может реализовать свое право на продажу недвижимой собственности.

Самый лучший способ урегулирования такого вопроса – все-таки попытаться (через нотариуса, курьерскую службу или иным способом) вручить составленное извещение. Если это невозможно, можно оформить договор дарения вместо договора купли-продажи.

В рамках этой схемы, продавец комнаты может поступить следующим образом:

  • получить деньги от покупателя, но оформить не договор купли-продажи, а договор дарения;
  • оформить договор дарения лишь на маленькую часть от своей доли на имя потенциального покупателя, а потом предложить ему как своему соседу по коммунальной квартире, ставшему полноправным собственником доли, выкупить всю комнату.

Используя эти схемы, стоит учесть, что такая сделка по требованию соседей может быть признана ничтожной, хотя притворность сделки в данном случае соседям будет весьма сложно доказать. Тем не менее, постарайтесь, по возможности, использовать законный механизм продажи комнаты в общей коммунальной квартире.

Источник: https://infonedvizhimost.com/kvartira/kommunalnaya-kvartira/prodazha-komnaty.html

Продажа комнаты в коммунальной квартире: нюансы процедуры

Продажа комнаты в коммунальной квартире: нюансы процедуры

На первый взгляд может показаться, что вопрос: «Как сегодня осуществляется продажа комнаты в коммунальной квартире?» – потерял актуальность, поскольку данный вид жилья можно считать пережитком советской эпохи.

Возможно, отчасти это так, но в российских городах многие семьи вынуждены ютиться в небольших комнатушках старого жилого фонда. К сожалению, квартирный вопрос в нашей стране стоит очень остро.

Именно по этой причине продажа комнаты в коммунальной квартире вызывает интерес у многих граждан, так как на такое жилье всегда найдется покупатель. Каждый из контрагентов преследует собственные цели: кому-то надоело скитаться по съемным апартаментам, а кто-то изыскал возможность приобрести более просторные хоромы.

В любом случае не следует забывать о том, что продажа комнаты в коммунальной квартире – это хлопотная процедура, которая отнимает достаточно много времени и сил. При этом она сопряжена с определенными трудностями, однако сей факт не должен отпугивать потенциального продавца.

Продажа комнаты в коммунальной квартире начинается с урегулирования вопроса с соседями.

Дело в том, что если вы надумали продавать «метры» в коммуналке, то преимущественное право покупки вашей недвижимости принадлежат именно им. Без соблюдения этого условия будет незаконна продажа комнаты в коммунальной квартире.

Согласие соседей на сделку владелец недвижимости может и не получить, но проинформировать о ней он просто обязан. Примечателен тот факт, что третьему лицу предлагаются те же условия купли-продажи, что и отказавшемуся соседу.

Другими словами, завысить стоимость жилья, чтобы подстраховаться на случай, если сделка сорвется, не получится.

Безусловно, хлопотное дело – продажа комнаты в коммунальной квартире. Отказ соседей на практике получить не так уж и просто, по той причине, что в некоторых случаях найти их не представляется возможным (кто-то давно не живет в городе, кто-то переехал в другой район).

Нередко случается так, что все соседи на месте, но они не хотят появления нового жильца: к незнакомым людям у нас принято относиться с настороженностью. Такая тактика поведения чаще всего выбирается, если происходит продажа комнаты в коммунальной квартире в Москве.

Многие боятся того, что по соседству с ними будет жить человек с уголовным прошлым или неуравновешенной психикой.

Как установить владельцев комнат

Если вы твердо намерены продать комнату в коммуналке, то вы должны определить перечень лиц, которые являются владельцами жилых помещений, находящихся по соседству с вами.

Сначала следует обратиться в Росреестр, где вы заполните соответствующее заявление и оплатите госпошлину за предоставление сведений. Ответ в письменной форме вы получите примерно в течение пяти дней.

Что делать дальше

Установив всех собственников квартир, расположенных в вашем доме, следует направить им письмо с предложением приобрести у вас недвижимость, указав метраж, условия проживания и цену. На принятие решения вашим соседям отводится целый месяц.

Если по истечении данного срока вы не получаете ответа, то это можно расценивать как отказ от сделки.

Оформление сделки

После того как вышеуказанные формальности соблюдены, можно заняться либо поиском покупателя, либо оформлением сделки (если покупатель найден).

Не забывайте о том, что все сделки с недвижимостью подлежат государственной регистрации, которую осуществляют работники Регпалаты. Необходимо собрать определенный пакет документов для того, чтобы продажа была узаконена.

Также следует помнить, что в том случае, если новый владелец будет нарушать нормы человеческого общежития, соседи вправе будут оспорить сделку. Именно по этой причине к выбору покупателя следует подходить максимально серьезно.

Перечень документов

Итак, мы приблизились к заключительному этапу такой сделки, как продажа комнаты в коммунальной квартире. Документы для ее совершения следует подготовить заранее.

Во-первых, от вас потребуется паспорт. Во-вторых, вы должны представить документ, подтверждающий тот факт, что никто в продаваемом помещении не прописан.

В-третьих, вы обязаны предъявить копии заказных писем, которые вы адресовали владельцам квартир, располагающихся по-соседству. Кроме того, потребуется документ из отделения связи о том, что рассылка была совершена.

В-четвертых, вы должны представить правоустанавливающие документы на жилплощадь, выписку из БТИ и кадастровый план объекта недвижимости.

Нюансы сделки

Больше всего сложностей возникает на начальном этапе продажи комнаты в коммуналке, когда следует письменно извещать соседей о своем намерении совершить сделку.

Что делать, например, если Иван Иванович скончался, а его родственники еще не вступили в наследство? Ждать, пока они объявятся – не самый подходящий вариант решения проблемы.

Оптимально будет обратиться в судебную инстанцию, чтобы признать комнату бесхозным имуществом. В процессе разбирательства родственники обязательно найдутся, и ситуация разрешится.

Соседи чинят препятствия

Как уже подчеркивалось, зачастую возникают ситуации, когда соседи сознательно мешают совершению сделки, игнорируя письменное уведомление. В любом случае на документе будет поставлена надпись «Отказ в получении», что будет являться доказательством уведомления о сделке.

Если соседи специально тянут время с ответом, а у вас нет времени ждать целый месяц, можно поступить следующим образом: оформите сделку не как куплю-продажу, а как дарение, не забыв перед этим получить деньги от покупателя. В этом случае вы сможете сэкономить время.

Помните, что продажа комнаты в коммуналке – достаточно хлопотная процедура, и готовиться к ней следует заранее: тогда она отнимет меньше времени и сил.

Источник: http://.ru/article/182987/prodaja-komnatyi-v-kommunalnoy-kvartire-nyuansyi-protseduryi

Как быстро продать комнату в коммунальной квартире в 2018 году – без согласия соседей, правильно

Вопрос продажи комнаты в коммуналке актуален на сегодняшний день. Рассмотрим, как можно быстро продать комнату в коммунальной квартире в 2018 году, какая документация понадобится и как действует приоритетное право на покупку у других владельцев комнат.

Основные моменты

Прежде чем намереваться продать комнату в коммуналке, владелец должен знать о двух способах продажи – неприватизированной и приватизированной комнаты.

Могут быть ситуации, когда в жилье все помещения приватизированы, или же процесс приватизации прошли некоторые из них.

Продажей комнаты может заниматься исключительно собственник или лицо, наделенное таким правом. Итак, рассмотрим, как продать неприватизированную комнату в коммунальной квартире и осуществить сделку грамотно.

Определения

Долевое владениеЕсли в комнате имеются официальные два и более собственника
Коммунальная квартираЖилье, в комнатах которого проживают отдельные семьи на основании отдельных договоров соцнайма или прав владения
Преимущественное право покупкиПриоритетное право на приобретение комнаты имеют соседи – владельцы остальных комнат в коммуналке. Обязательным является уведомление владельцев о продаже комнаты
ПриватизацияПереход комнаты в коммунальной квартире из муниципальной в частную собственность с целью проведения с ней различных сделок
Совместная собственностьОбщее право собственности на комнату, например, между супругами

Подтверждение права собственности

Вопрос подтверждения права собственности на комнату в коммуналке регулируется Гражданским кодексом РФ на аналогичных принципах регулирования доли в общем владении жильем в многоквартирном доме.

Владелец комнаты может пользоваться помещениями общего пользования в коммунальной квартире, то есть коридором, санузлом, кухней.

Бумагой, служащим подтверждением права владения комнатой, выступает правоустанавливающий документ или выписка из ЕГРП.

Площадь доли в общем владении в коммуналке рассчитывается в зависимости от общей квадратуры принадлежащей владельцу комнаты в данной квартире.

Если собственник владеет двумя и более комнатами в коммуналке, тогда это обязательно учитывается при расчете его части в помещениях общего пользования.

Ведь значительным обстоятельством при расчете доли в общих помещениях считается не количество комнат во владении одного человека, а их общая квадратура.

Доли владельцев общей собственности в коммуналке не равны, поэтому в таких случаях применяются требования не долевого, а совместного владения.

Владелец комнаты в коммуналке, кроме права на долю в праве владения общими помещениями в квартире, имеет также право на право владения общими помещениями в многоквартирном доме.

Такая доля рассчитывается, исходя из размера его комнаты и определенного соотношения доли совместного имущества в квартире.

Нормативное регулирование

На законодательном уровне продажа комнаты в коммунальной квартире не слишком отличается от продажи квартиры.

Данный вопрос регулируется Гражданским Кодексом и Жилищным Кодексом РФ.

Следует лишь помнить главное правило, что при продаже комнаты необходимо соблюдать первоочередное право других собственников комнат на приобретение продаваемой комнаты.

В соответствии с нормами ГК РФ, владелец комнаты в коммуналке должен сообщить владельцам других комнат о намерении продать свою комнату и предложить условия сделки для них.

В случае их отказа владелец вправе реализовать комнату третьим лицам по желаемой стоимости.

Как правильно продать комнату в коммунальной квартире

Рассмотрим, какие справки и бумаги требуются для продажи комнаты, куда нужно обращаться и как проходит оформление сделки.

Рассмотрим, как поступать с соседями, которые препятствуют реализации комнаты и отказываются написать отказ от приоритетного права на покупку.

А также расскажем, как продать комнату в коммунальной квартире если соседи против, как продать прошедшую приватизацию комнату.

Какие понадобятся документы

После достижения договоренностей об условиях сделки по продаже комнаты в коммуналке, нужно приступить к подготовке документов и составлению сделки купли-продажи.

Обязательными документами являются:

  • документ о праве владения комнатой или выписка из единого реестра;
  • правоустанавливающие бумаги продавца комнаты – документ о вступлении в наследование, решение суда;
  • справка с характеристикой квартиры;
  • выписка из домовой книги о зарегистрированных в комнате и квартире гражданах;
  • технический и кадастровый паспорта;
  • письменное согласие супруга на продажу;
  • личные паспорта всех сторон сделки;
  • письменное согласие на продажу остальных владельцев комнат в коммуналке.

В случае зарегистрированных в коммунальной квартире несовершеннолетних детей потребуется также разрешение на продажу комнаты от органа попечительства.

Если объект недвижимости пребывал под залогом в банке, то для продажи комнаты в такой квартире потребуется письменное разрешение банковского учреждения.

Порядок действий

Продажа комнаты в коммунальной квартире осуществляется в несколько стадий:

  • установка условий продажи комнаты;
  • уведомление соседей о намерении продать комнату, то есть соблюдение приоритетного права на покупку;
  • получение отказа или согласия на покупку от соседей, или же их молчание на протяжении месяца;
  • поиск заинтересованного покупателя;
  • оформление договора купли-продажи;
  • государственная регистрация перехода права собственности;
  • передача недвижимости, документов и ключей от нее новому владельцу.

Самостоятельно

Последовательность действий при самостоятельной продаже комнаты в коммуналке представляет собой:

  • оценка рыночной стоимости объекта недвижимости;
  • получение согласия от соседей по квартире;
  • поиск покупателя, который заинтересован в покупке;
  • подготовка требуемой документации и заключение сделки купли-продажи.

Оценка рыночной стоимости комнаты и установка реальной цены при ее продаже является залогом успешной сделки.

Цена комнаты зависит от таких параметров, как квадратура, количество соседей, инфраструктура и местоположение квартиры, общее состояние дома и квартиры.

Если вы хотите ускорить процесс продажи комнаты, тогда рекомендуется провести косметический ремонт в ней. Особенно выигрышно это будет смотреться, если остальные комнаты выглядят хуже.

Часто проблемой в процессе продажи комнаты в коммуналке могут стать несговорчивые соседи, которые будут препятствовать продаже комнаты.

В любом случае должно быть соблюдено преимущественное право соседей на приобретение вашей комнаты, только так сделка будет признана правомерной.

Перед продажей комнаты необходимо письменно уведомить остальных собственников о намерении продать комнату.

Нужно указать условия сделки – цену, условия рассрочки и другие. Владельцам комнат отводится месяц на принятие решения о покупке комнаты или на написание отказа.

Если владельцы комнат не желают покупать вашу комнату, тогда вы вправе продать ее любому другому лицу, которое заинтересовано в сделке.

В вопросе поиска покупателя нет однозначного ответа, заниматься этим самостоятельно или прибегнуть к помощи риэлтора.

Все зависит от того, готовы ли вы тратить время на сбор документов, поиск покупателя и обладаете ли необходимыми юридическими знаниями.

Если вы желаете продать комнату самостоятельно, для поиска покупателя вам нужно сделать такие шаги:

  • разместить объявления о продаже на сайтах и в базах недвижимости;
  • дать объявления о продаже в газеты;
  • воспользоваться досками объявлений на порталах в интернете.

Преимуществами самостоятельной продажи комнаты станет практическое отсутствие финансовых затрат и возможность лично вести переговоры с потенциальными покупателями.

Минусом станет необходимость тратить много времени и сил на поиски покупателя и переговоры, а также юридическую сторону сделки вы должны будете контролировать самостоятельно.

Через риэлтора

Если вы не обладаете необходимыми знаниями или не желаете тратить время на поиски покупателя, тогда оптимальным вариантом станет обращение к риэлтору или в агентство недвижимости.

Квалифицированные специалисты помогут в процессе подготовки и сбора справок и бумаг, найдут покупателя и будут вести с ним переговоры.

Плюсами сотрудничества с риэлтором станет значительная экономия сил и времени, а также специалисты защитят от мошеннических схем на рынке недвижимости.

Вы сможете избежать переговоров с соседями по квартире, ведь специалист имеет большой опыт общения с клиентами и сможет легко убедить соседей согласиться на продажу комнаты.

Однако услуги риэлтора стоят недешево, поэтому вам стоит подготовиться к финансовым затратам.

Возможно ли без согласия соседей

Собственники других комнат в коммунальной квартире по закону имеют преимущественное право на приобретение вашей комнаты в случае ее продажи.

Вы должны уведомить владельцев комнат о вашем желании продать вашу жилплощадь.

На раздумья соседям отводится месячный срок, на протяжении которого они должны согласиться купить комнату или написать письменный отказ от своего права и заверить его у нотариуса.

: коммунальная квартира — с чего начать продажу

Возможно ли продать комнату без получения согласия соседей? Если сосед отказывается предоставить письменный отказ о продаже, тогда вы должны направить ему заказное письмо с уведомлением о получении с изложенным предложением.

Рекомендуется отправлять такое извещение через нотариуса, тогда сосед считается проинформированным, если он получил письмо или отказался от его получения.

Если в коммунальной квартире есть неприватизированные комнаты, тогда в отказе от них нет необходимости.

Если наблюдалось нарушение преимущественного права покупки, тогда соседи по коммунальной квартире на протяжении трех месяцев имеют право в судебном порядке требовать перевода на них прав покупателя и признания сделки продажи третьему лицу недействительной.

Если же один из соседей соглашается приобрести комнату, тогда заключается договор купли-продажи, и регистрируется переход права собственности.

Если же несколько соседей желают приобрести комнату, тогда продавец вправе самостоятельно выбрать, кому он желает продать ее.

Если она приватизирована

На сегодняшний день есть как коммунальные квартиры полностью приватизированные, так и квартиры, где часть комнат приватизирована, а часть находится в социальном найме.

Продажу комнаты в коммуналке вправе осуществлять только собственник или уполномоченное им лицо на основании нотариальной доверенности.

То есть если владелец желает продать комнату, она должна быть приватизирована, или же приобретена, получена в наследование или в дар.

Реализация неприватизированной комнаты в коммуналке осуществляется лишь посредством обмена на аналогичное неприватизированное жилье.

Обмен представляет собой особую договоренность между нанимателями комнат по договору соцнайма, в соответствии с ЖК РФ.

Несмотря на тот факт, что сделка подписывается нанимателями, особую роль играют наниматели-собственники, то есть местные органы самоуправления, муниципальные органы, управляющие недвижимостью.

Без получения разрешения от наймодателя становится невозможным обмен неприватизированной комнаты в коммунальной квартире на другую неприватизированную жилплощадь.

Коммунальные квартиры становятся исчезающим видом недвижимости, однако все же спрос на комнаты в них еще есть.

Покупатели приобретают комнаты с различными целями, например, для оформления прописки и регистрации, для выгодного расселения, для дальнейшего выкупа других комнат и владения всей квартирой.

Поэтому решив продать комнату в коммуналке, вы однозначно найдете покупателя. Необходимо лишь грамотно и взвешенно подойти к решению данного вопроса и оформлению сделки.

Источник: http://jurist-protect.ru/kak-bystro-prodat-komnatu-v-kommunalnoj-kvartire/

Все тонкости продажи комнаты в коммунальной квартире

Чтобы узнать, как продать комнату в коммунальной квартире, следует определиться с нормами, которые устанавливают статус собственности, разделённой на доли. Порядок продажи общей долевой недвижимости собственником регулируется нормами ГК о преимущественном праве покупки сособственниками жилплощади.

Правовой статус собственника

У продавца комнаты в коммунальной квартире должны быть на руках необходимые письменные подтверждения. Это будет свидетельство о собственности. В документе указывается площадь комнаты, наличие типа собственности, обременений; информация о владельце комнаты.

Гражданский кодекс РФ не содержит запретов на владение комнатой юридическими лицами, муниципальными образованиями.

Комната в коммунальной квартире может быть продана через публичные торги. Это возможно, если у собственника существуют непогашенные кредиты, а банк обращает взыскание на общую собственность.

Если остальные дольщики отказываются приобрести такую жилплощадь, то банк вправе требовать через суд провести аукцион – согласно правилу ч. 2 ст. 255 ГК РФ. Принудительная продажа комнаты в коммунальной квартире за долги также возможна при банкротстве коммерческих организаций и индивидуальных предпринимателей.

Подготовительный этап

Согласно «Правилам пользования жилыми помещениями» собственник должен бережно относиться к имуществу в коммунальной квартире, вносить свою часть платежей за обязательные услуги – свет, горячую, холодную воду, канализацию, газ, отопление. Существует обязанность вносить своевременные платежи за капитальный ремонт.

Если собственник решил продать свою часть в коммунальной квартире, то желательно, чтобы были справки, которые будут подтверждать отсутствие задолженности по вышеуказанным обязательным платежам. Эти документы желательно показать претенденту на покупку недвижимости ещё на стадии осмотра недвижимости.

Перед продажей следует снять имеющиеся на жилплощадь обременения – залог, арест – путём погашения или списания имеющихся долгов. Закон не запрещает собственнику реализовать часть коммунальной квартиры в залоге, но покупатель должен быть уведомлен о наличии таких ограничений – иначе он в дальнейшем может требовать признать договор недействительным.

Возможности продажи такой недвижимости с обременениями установлены в ч. 2 ст. 460 ГК РФ, т.е. продавец комнаты в коммунальной квартире должен передать её свободной от притязаний третьих лиц, за исключением случая, если покупатель сам согласился купить комнату с обременениями.

Если комнату сдали в аренду, то съёмщик имеет право продолжать в ней жить даже после смены собственника – вплоть до истечения срока аренды.

Когда собственник собрался с мыслями, заплатил за «коммуналку», снял с регистрации лиц, прописанных в комнате, самое время обратить внимание на права соседей. Этого закон требует в обязательном порядке.

Особенности взаимодействия с соседями

Реализовать такое жилье быстро может быть затруднительно, так как долевой владелец обязан разослать соседям письменные уведомления о своём намерении. В одной коммунальной квартире бывают как приватизированные комнаты, так и долевая недвижимость, закреплённая за местными властями.

Муниципальные помещения в коммунальной квартире выдаются гражданам по социальному найму. К собственникам они не имеют никакого отношения. Уведомление в такой ситуации следует высылать по адресу нахождения органа местной власти – городской администрации, жилищной инспекции.

Порядок уведомления и его форма

Уведомление может быть выслано обычным заказным письмом по месту фактического нахождения остальных жильцов, у которых есть право на коммунальную квартиру. Именно они имеют право первоочередной покупки.

В тексте уведомления должна содержаться информация о стоимости комнаты, за которую собственник желает её продать, другие нюансы сделки – способ расчётов с продавцом, особенности жилого пространства – его площадь, высота потолков, возможно – наличие мебели, бытовой техники.

Закон не обязывает оформлять уведомление у нотариуса, но это стоит сделать в следующих случаях:

  • если соседи по коммунальной квартире никак не реагируют на обычное письмо;
  • если соседи не согласны на покупку, но не оформляют свой отказ в необходимую письменную форму;
  • если о реальном местонахождении получателя письма ничего неизвестно;
  • если сосед по коммунальной квартире умер, а законный правопреемник отказывается принять наследство.

По общему правилу, если соседи не отреагировали на уведомление в течение месяца со дня ознакомления с ним или отказались от покупки по предложенной цене, то собственник комнаты может продать её другим лицам.

Возможные сложности

Наиболее простой вариант – когда сосед отказался принять письмо, в таком случае оно будет возвращено отправителю с соответствующей отметкой на конверте. Но возможна ситуация, когда о местонахождении адресата ничего не известно.

Тогда достаточно направить нотариально удостоверенное уведомление по адресу его предполагаемого проживания, хотя некоторые специалисты рекомендуют обращаться с заявлением в суд о признании безвестного отсутствия гражданина на основании ст. 42 ГК РФ и ст. 276 ГПК РФ.

Это вызовет дополнительные траты и актуально, если стоимость коммунальной квартиры и её отдельных комнат высока и существует риск того, что кто-нибудь из соседей потребует перевести на себя права покупателя.

Другая сложность – наследник отказывается принять наследство. Можно также обратиться за помощью в суд – подать заявление в суд о признании бесхозяйственной комнаты выморочным имуществом, т.е. принадлежащим государству и потом выслать уведомление о продаже в орган, управляющий государственной недвижимостью.

Если новые соседи-правопреемники не оформили наследство на часть коммунальной квартиры, но продолжают фактически проживать на обособленной жилплощади и полностью нести расходы по её содержанию, то они будут считаться фактическими собственниками, независимо от наличия подтверждающих документов.

«Серые схемы» — все ли так просто?

Распространены ситуации, когда долевой собственник коммунальной квартиры заинтересован в скорой сделке, а общаться с соседями не хочется. Тогда некоторые юристы рекомендуют поступать следующим образом:

  • подарить небольшую долю заинтересованному покупателю-третьему лицу, а потом продать ему оставшуюся часть;
  • оформить покупателю «квадратные метры» в залог по договору займа, потом намеренно не оплачивать кредит, что автоматически станет поводом для обращения взыскания на жилье;
  • «продать» комнату по договору дарения, т.е. фактически получить деньги на руки, а недвижимость оформить как подарок от жильца коммунальной квартиры.

Все эти способы чреваты большими рисками. Если подарить долю в самой комнате, то можно столкнуться с ситуацией, когда одаряемый откажется покупать остальную часть, но будет иметь право жить в коммунальной квартире.

Если оформить жилье по притворной сделке, т.е. прикрывающей реальные намерения сторон, то можно столкнуться с противостоянием со стороны соседей, реально заинтересованной купить долевую недвижимость.

Что будет после надлежащего уведомления соседей?

Предполагается, что часть коммунальной квартиры реализуется законным способом и другие дольщики получили надлежащее уведомление. Возможно, что один из соседей — участник долевой собственности, согласится купить комнату по предложенной стоимости и даже предложит большую цену, чтобы избавиться от других законных претендентов на продаваемое жилье.

Или все соседи откажутся купить жилплощадь по желаемой продавцом цене, но на комнату найдётся другой покупатель. В любом случае, рано или поздно появится гражданин, с которым можно подписывать договор продажи недвижимости — согласно ст. 546 ГК, и акт приема-передачи недвижимости.

договора и акта

В договоре следует обозначить личные данные о сторонах сделки, стоимость недвижимости (цифрами и прописью). Обязательно нужно указать, что  продаваемая часть коммунальной квартиры не находится в залоге. В акте передачи целесообразно обозначить фактическое жилое состояние комнаты и отсутствие с его стороны претензий.

Необходимые документы

Для регистрации права собственности необходимо представить следующие документы:

  • договор продажи;
  • акт приема-передачи;
  • сведения об уведомлении соседей — копии заказных или нотариально удостоверенных писем;
  • техническая документация на квартиру;
  • квитанция об оплате госпошлины (в размере 1000 руб.) – ст. 333.33 НК РФ.

К документам может быть приложена нотариально удостоверенная доверенность, если регистрацией занимается квалифицированный посредник. Деньги за комнату следует получать только после обязательной регистрации права собственности в Росреестре. Именно с даты, обозначенной в новом «розовом» свидетельстве, покупатель будет считаться законным собственником.

Продажа части коммунальной квартиры не вызовет сложностей, если надлежаще уведомить соседей о сделке и найти заинтересованного покупателя. При необходимости следует воспользоваться услугами квалифицированных агентов недвижимости или юристов.

Остались вопросы? Напишите ваш вопрос в форме ниже и получите развернутую консультацию юриста:

Источник: http://YuristZnaet.ru/kvartira/kuplya-prodazha/prodat-komnatu-v-kommunalnoy-kvartire.html

Как продать комнату в коммуналке: оформление, налог, преимущественное право покупки комнаты в коммунальной квартире

05.01.2018

Многие задумываются о продаже комнаты в коммуналке. Далее будет приведена инструкция, которая поможет оформить сделку быстро и в соответствии с законом.

Как подтвердить права собственности

Для того чтобы осуществить сделку по передачи прав на объект другому лицу, необходимо обладать этими правами.

На территории РФ документом, который подтверждает наличие права собственности у продавца, является свидетельство о праве собственности.

С наступлением 2017 года (а также в 2018-м) собственнику будет выдана выписка из ЕГРП, которая будет являться основанием получения прав собственности на объект.

Как правильно продать комнату в коммунальной квартире — нормативная база

Вам требуется помощь? Проконсультируйтесь с нашем юристом бесплатно! Законы в нашей стране меняются очень часто! Получите самую актуальную информацию по телефону! Просто позвоните по телефону из любого региона России: Или обратитесь к нашему онлайн-консультанту!

При продаже комнаты в коммуналке необходимо использовать следующие нормативные акты:

  1. Гражданский Кодекс РФ (определяет понятие преимущественного права покупки, устанавливает требования к содержанию и оформлению соглашению о продаже);
  2. Жилищный Кодекс РФ (закрепляет обязанность собственника, уведомлять остальных соседей о решении продать комнату, для реализации их права преимущественного выкупа объекта).

Соседу

Сосед по коммунальной квартире, обладающий на свою комнату правом собственности обладает преимущественным правом покупки.

Для того, чтобы ему продать комнату, следует в письменном виде направить ему уведомление о продаже.

Далее в течение 30 дней после получения такого уведомления, сосед должно письменно выразить согласие на приобретение.

Далее соглашение оформляется в общем порядке.

Постороннему

Для того чтобы продать комнату постороннему лицу, собственник сначала должен получить отказ от преимущественного приобретения объекта, соседями по коммуналке.

При наличии такого отказа, соглашение оформляется в общем порядке:

  1. Составляется договор о купле – продаже;
  2. Переход права регистрируется в Россреестре.

Преимущественное право покупки комнаты в коммунальной квартире

Оформить продажу можно только после того, как продавцом будет соблюдено требование гражданского законодательства о преимущественном праве покупки.

Право преимущественной покупки предполагает, что некоторый круг лиц, получает от государства возможность приобрести помещение до того, как оно будет предложено третьим лицам.

Преимущественное право покупки комнаты в коммунальной квартире принадлежит соседям, проживающим в этой же квартире.

Необходимо помнить, что предложение о покупке недвижимого жилого объекта ими, должно содержать такие же условия, как и те, которые будут предложены третьим лицам, в случае отказа соседей от приобретения комнаты.

Закон установил порядок уведомления соседей о возможности приобретения комнаты:

  • В первую очередь следует направить уведомление о продаже комнаты. Такие документы направить заказным письмом с их описью.
  • Далее следует ожидать ответа в течение одного месяца. Соседи могут оформить письменно отказ от покупки комнаты. Допускается, что отказы от соседей могут быть, и не оформлены ими после ознакомления с уведомлением. И в первом и во втором случае собственник получает право заключить договор купли — продажи комнаты с третьими лицами.

Порядок продажи комнаты в коммуналке

Для того чтобы продать подобную недвижимость, следует действовать в следующем порядке:

  • Определить условия сделки (установить цену);
  • Направить уведомление о намерении передать права на объект соседям;
  • При получении отказа осуществить поиск покупателей;
  • Подготовить документы, которые потребуются для соглашения;
  • Составить договор;
  • Обратиться в Россреестр с покупателем для регистрации перехода прав на комнату.

Самому

Осуществить сделку можно самостоятельно. Для этого достаточно найти в интернете подробный алгоритм действий.

Бланк уведомления и соглашения не имеет утвержденных форм, поэтому образец их написания, так же можно получить, скачав их из интернета. Такой способ, является наименее затратным.

Через риэлтора

Для того, что бы быстро продать комнату, можно обратиться в специализированные фирмы – риэлтерские агентства. Сотрудники агентств, подберут покупателя, займутся документальным оформлением сделки.

Некоторые организации даже осуществляют действия по переводу денежных средств от покупателя продавцу.

Однако необходимо понимать, что за сопровождение сделки, агентству придется заплатить.

Нужен ли нотариус

На сегодняшний день, при продаже недвижимости заверять соглашения у нотариуса закон не требует.

Однако для того, чтобы защитить свои права, согласовав такое обращение с покупателем заверить соглашение можно. Нотариус в этом случае проверит правильность составления соглашения, а так же верность отражения данных.

Так же сегодня допускается обращение к нотариусу для осуществления расчетов между сторонами.

Продажа комнаты в коммунальной квартире и согласие соседей

Продажа комнаты в квартире, осуществляемая собственником объекта, не требует согласие соседей.

Такое правило сформировано на основании положение Гражданского Кодекса, которое гласит, что лицо, имеющее право собственность, на какой – либо объект распоряжается им самостоятельно.

Ограничение этого права допускается только при наличии оснований, указанных законом.

В связи с этим, правила продажи такого вида недвижимости определяют необходимость получения только отказа соседей от приобретения комнаты.

Как продать комнату без согласия соседей

Не всегда соседи по коммуналке согласны на осуществление сделки и последующее вселение абсолютно чужих лиц, в связи с этим препятствуют оформлению сделки.

В этом случае можно воспользоваться несколькими вариантами продажи комнаты и без согласия соседей:

  1. Покупателя можно сделать таким же собственником комнаты и далее предложить ему уже как соседу реализовать свое право на преимущественную покупку объекта. Получение статуса собственника можно осуществить путем дарения части продаваемой комнаты (в этом случае, согласия никаких соседей не требуется). Продажа доли в коммунальной квартире осуществляется в таком же порядке, как и целая комната.
  2. Еще одним вариантом осуществления сделки – заключить договор дарения на всю комнату, не отмечая в нем факт передачи денежных средств от одаряемого дарителю.

Хотелось бы отметить, что вышеуказанные схемы имеют свои особенности. В первом случае следует заключать соглашение с теми людьми, которые после дарения не откажутся заключать соглашение о покупке комнаты, иначе комната так и останется разделенной на несколько собственников.

Во втором случае, заинтересованное лицо может обратиться в суд с требованием о признании сделки притворной. В этом случае она будет отменена.

Цена комнаты

Цена на комнату в коммунальной квартире может быть установлена с помощью нескольких способов:

  • Риелторами. Это могут быть специалисты, которые осуществляют сделку с этим объектом или иные специалисты, которые приглашены только для оценки помещения.
  • Оценщиками. С такими специалистами должен быть заключено соглашение об оказании услуги по оценке недвижимости. По итогу, такой оценщик выдаст документ, в котором будет указана стоимость помещения, а также методы, которые были использованы при определении цены.
  • Самостоятельно путем сравнения цен на подобные объекты.

При определении стоимости самостоятельно следует учитывать нижеприведенные факторы:

  • Номер этажа, на котором располагается квартира;
  • Размер квартиры, кухни, ванной комнаты и санузла;
  • Наличие в квартире дополнительных помещений (подсобок, кладовок);
  • Месторасположение дома;
  • Соседи.

Налог с продажи

Многих, перед оформление соглашения волнует вопрос, следует ли платить налог после продажи?

Поскольку продавая комнату, собственник получает доход, налоговым законодательством установлено, что в этом случае с суммы дохода необходимо внести в бюджет государства 13 %.

Налог с продажи комнаты не выплачивается, когда право собственности было получено 3 и более года назад. Тогда собственник от налоговой обязанности освобождается.

Документы, которые вам понадобятся для оформления сделки

Оформление купли – продажи подразумевает сбор требующихся документов.

К таким документам отнесены:

  1. Документы, удостоверяющие личность, как продавца, так и покупателя;
  2. Кадастровые документы на объект;
  3. Документ, являющийся основанием получения права распоряжением этим объектом (договор дарения, свидетельство о получении права на наследство, решения судебного органа);
  4. Техническая документация, выдаваемая БТИ;
  5. Справка, подтверждающая отсутствие коммунальных задолженностей;
  6. Уведомление остальных собственников о сделке.

Уведомление о продаже комнаты в коммунальной квартире, образец

Уведомление направляется каждому из соседей — собственников.

В документ вписывается:

  • ФИО соседа;
  • Основные условия заключения сделки;
  • Стоимость объекта;
  • Дата составления документа, подпись отправителя.

Ознакомиться с образцом можно ниже.

Договор купли продажи коммунальной квартиры, образец

Договор должен быть составлен в письменной форме.

В договоре должны быть следующие положения:

  • Сведения о сторонах соглашения. Указываются на основании данных паспортов.
  • Сведения о предмете соглашения, то есть о комнате. Указываются её технические характеристики, месторасположение, площадь.
  • Сведения о цене. Цена указывается в рублях цифрами и прописью. Также необходимо указать порядок расчета.
  • Информация о правах и обязанностях сторон.
  • Сведения об ответственности за нарушение положений подписанного договора.
  • Дату составления и подписи сторон.

Образец договора купли продажи коммунальной комнаты можно скачать по ссылке.

Обмен комнаты в коммунальной квартире

Закон не запрещаетобмен комнатами, если вы желаете произвести его в коммунальной квартире. Основным требованием для осуществления этого юридически – значимого действия — наличие приватизированной комнаты и права собственности на нее.

Обмен осуществляется двумя способами:

  • Равноценный, то есть сделка происходит без условия доплаты;
  • Обмен с доплатой, то есть одна сторона, должна выплатить установленную соглашением сумму денег за получение лучших условий.

Как правило, обмен комнаты в коммуналке происходит на комнату в общежитии, и если они одинаковы по площади, то без доплаты.

Обратите внимание, когда одна из сторон осуществляет пользование помещением на основании соглашения о социальном найме, от сделки необходимо отказаться.

Покупка комнаты в коммуналке, что нужно знать покупателю

Покупка комнаты в коммуналке требует ознакомления с определенными нюансами до подписания соглашения:

  1. Продавец должен представить уведомление остальных собственников комнат. Обратите внимание, ели собственником является и муниципалитет, то и этот орган должен быть уведомлен продавцом.
  2. При согласии одного из соседей, оформлять сделку нельзя, поскольку в этом случае она будет противоречить закону.
  3. Получая права на комнату после её покупки, новый собственник должен получить квадраты от общей площади недвижимости в квартире (от кухни, ванной, санузла). Размер этих квадратов необходимо выяснить из документов о собственности продавца.

Заключение

Процедура продажи комнаты не имеет много сложностей. Поэтому достаточно следовать вышеперечисленным рекомендациям и Ваша сделка пройдет успешно.

Источник: https://zakondoma.ru/sdelki/prodazha/kak-bystro-i-pravilno-prodat-komnatu-v-kommunalnoj-kvartire.html

Добавить комментарий