Какие есть правила землепользования и застройки?

Cлушания по правилам застройки Москвы

Какие есть правила землепользования и застройки?

22 декабря прошли публичные слушания по проекту Правил землепользования и застройки города Москвы в отношении территорий Центрального, Северного, Северо-Восточного, Восточного, Юго-Восточного, Южного, Юго-Западного, Западного, Северо-Западного, Зеленоградского административных округов. По ссылке – адреса, где проходили слушания. Проект обошелся бюджету в 44,5 миллиона рублей и вызывает активную критику городских активистов и депутатов.

Как говорится в петиции президенту России и генеральному прокурору, московская администрация хочет лишить несколько миллионов человек, проживающих в Москве, полагающегося им в соответствии с приватизацией жилья “имущества, созданного в советский период и зарегистрированного в соответствии с действовавшим законодательством”.

Имеется в виду прежде всего доля в придомовом участке, на которую имеют право жильцы приватизированных квартир, да в общем-то, и всё, что не попало в действующий кадастр недвижимости из предыдущих реестров советских лет.

Юрист Гринпис России Ольга Блатова уточняет, что графическая часть ПЗЗ не содержит сведений о придомовых участках. Они – “просто земля”. Поскольку информация о придомовых территориях не отображена на картах, закономерны опасения, что они просто перестанут существовать.

Юристы опасаются, что такие придомовые территории станут одной из первых жертв ПЗЗ.Фото – domokucha.com

О Проекте

Представленный Проект ПЗЗ, как пишут авторы получивший широкую известность за последние дни петиции, не соответствует требованиям Федерального закона от 06.10.

1999 N 184-ФЗ “Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации”, Градостроительного кодекса РФ, Земельного Кодекса РФ, Градостроительного кодекса города Москвы, Закону «О Генеральном плане города Москвы».

Корреспондент “Активатики” Вадим Кантор взял интервью у Елены Русаковой, муниципального депутата Гагаринского района Москвы. Вот что она рассказала:

– Вместо всех многообразных типов зон, предназначенных для сбалансированного развития территорий (это базовый принцип градостроительства) и имеющихся в Генплане, вопреки федеральному законодательству ПЗЗ вводит две категории зон – “зона Ф” и “зона Н”.

Разработчики заявляют, что зона Н – это “нерегламентированная зона”. Строй, кто хочет. А зона Ф – “сохранительная зона”. Но если внимательно посмотреть на описание зоны Ф, оказывается, что там тоже нет никаких регулирующих параметров. То есть, и в этой зоне тоже можно строить всё что угодно.

Получается две зоны, в которых можно строить всё. Кроме того, в ПЗЗ вводится принцип, что можно строить новые здания от отмостки (80 см от стены) до отмостки существующих зданий. А ведь обычно вокруг любого здания есть хотя бы пожарный объезд…

И это относится абсолютно ко всем придомовым территориям, потому что любые ограничения на строительство между существующими зданиями фактически сняты.

Юридически проект абсолютно несостоятелен, имеет чудовищные системные противоречия с федеральным законодательством и канонами градостроительного нормирования.

Конечно, по поводу этих противоречий будут обращения в прокуратуру, но на практике прокуратура далеко не всегда активно действует. Поэтому, начиная с Нового года и до победного конца нам предстоит тяжёлая общественная компания за отмену этого проекта.

Я не думаю, что его можно будет оспорить в судебном порядке, потому что последние годы все суды общей юрисдикции по любым градостроительным вопросам автоматически отклоняли иски граждан, без каких-либо обоснований.

В основном борьба будет проходить в рамках общественно-политической компании, и по-видимому, ПЗЗ станут основной темой муниципальной избирательной компании в Москве (выборы будут в сентябре 2017 года).

– В петиции говорится о том, что из-за ПЗЗ будут реанимированы стройки, что в Проект ПЗЗ включили большинство точечных строек, которые отменены Московским Правительством после ожесточенной борьбы москвичей.

Эти стройки нарушали законодательство и были прекращены, администрация города отозвала разрешительные документы, пересмотрела планировочные решения.

Но это не отразилось на содержании материалов ПЗЗ, которые аккумулируют сведения из выданных градостроительных планов земельных участков (ГПЗУ) и проектов планировок, в том числе предназначенных для незаконного строительства.

– Примеры строек, которые могут быть реанимированы: ул. Фотиевой, территория ЦКБ РАН, здание окружено парком, который хотели изъять для застройки элитным жилым комплексом. Народ тогда массово выступил против. Проект ГПЗУ был отклонен на слушаниях. Теперь снова возникает ГПЗУ с теми же параметрами, как будто и не было тех публичных слушаний.

Ломоносовский пр., 17 – бывший кинотеатр «Прогресс», ныне театр Джигарханяна. Здание является объектом культурного наследия, реконструировать его нельзя. Были публичные слушания по пристройке к театру, проект был отклонен. Опять возникает план ПЗЗ по этому объекту. И таких точек – десятки в каждом районе.

– Завтра – публичные слушания. Начало в 19-00. Но в семь вечера может быть уже поздно – места жителей окажутся заняты наемниками. Об этом, например, пишет Анна Николаева. «Общественным советникам дана команда приезжать к 17.00. Печально знаменитый сайт “Массовки.ру” выдает объявления о наборе платных хулиганов.

Требуются крикливые люди, чтобы за 500 рублей затыкать рот выступающим жителям и гражданским активистам. Массовку, свистящую, орущую и затыкающую рот людям набирают специально для того, чтобы свистом и шумом заглушать вопросы о незаконности новых ПЗЗ» .

Много лет на разных слушаниях мы сталкиваемся с «крикливыми людьми», но чтобы найм совершался настолько открыто…

– Мне известно, что залы будут заполнены и жители в залы не попадут. К 17 часам собираются пригонять массовку, которая уже набрана, 20 декабря у них уже были репетиции. Автобусы подвезут советников управ, членов молодёжных палат и подобную публику.

Такие сценарии уже были, например, недавно в Раменках, где на слушания муниципального депутата не пропустила в зал охрана. Известно про массовые фальсификации в журналах на экспозициях.

Если даже жители попадут в зал, то будет попытка утвердить проект с положительными отзывами.

– Как пишет муниципальный депутат Лефортово Александра Андреева в фейсбуке, “На экспозиции публичных слушаний по ПЗЗ обнаружена массовая подделка подписей. Участники экспозиции сообщают: в журналах записи предложений и замечаний огромное количество записей, сделанных явно одной рукой. Записи, разумеется, за проект.

Бывают и курьезы: в одном журнале обнаружился человек, в качестве места жительства указавший… адрес районной управы. Один житель, просматривая журнал, обнаружил в нем запись “за проект” одной своей знакомой. Он очень удивился, т.к.

знакомая не отличалась любовью к незаконным документам вообще и точечной застройке в частности, и после посещения экспозиции поинтересовался у нее, как это ее угораздило. Женщина очень удивилась: на экспозиции она не была”.

– Напоминаю, что письменные отзывы на ПЗЗ можно подавать по 30 декабря включительно.

Но на заседании совета депутатов, которое пройдёт 27 декабря, Совет депутатов Гагаринского района выступит за отклонение проекта. Свои предложения и замечания мы постараемся подать завтра на собрании.

Московское «Яблоко» собирается принять острое заявление с критикой этого проекта, готовит своё заявление и КПРФ.

К сказанному в интервью добавлю: к публичным слушаниям по ПЗЗ был приурочен Круглый стол «ПЗЗ как легализация точечной застройки». Организатор – движение «Открытая Россия».

В мероприятии приняли участие градостроительные эксперты, муниципальные депутаты (в частности, Константин Янкаускас и ЕленаРусакова), депутат Мосгордумы Елена Шувалова, а также московские активисты.

Участники отметили, что на обсуждение ключевого для городского развития документа выделен всего один месяц, к тому же в конце года, перед новогодними праздниками. Кроме того, документ содержит многочисленные нарушения и фактически легализует хаотичную точечную застройку.

По итогам круглого стола активисты и депутаты приняли резолюцию и призывали всех неравнодушных граждан выразить свое мнение по этому вопросу. Вот некоторые направления действий

1) Участие в общественных слушаниях 22.12 . При этом необходимо ОБЯЗАТЕЛЬНО на них зарегистрироваться, оставить отзыв и запротоколировать возможные нарушения ;

2) Изучение ПЗЗ на районном уровне и распространение информации по примерам легализации точечной застройки и иным нарушениям;

3) Координация усилий между районными группами и привлечение СМИ;

4) Подготовка судебных исков как по отдельным градостроительным объектам, так и по Проекту и порядку его принятия в целом.

Участники круглого стола создали рабочую группу по противодействию нынешней редакции ПЗЗ, а также пригласили к сотрудничеству все независимые общественные и политические силы. Активисты сошлись во мнении, что ПЗЗ необходимо отклонить и отправить на доработку.

Одна из строек, которую легализует ПЗЗ находится на Живописной улице. Фото – Вадим Кантор

…Одна из территорий, которую воруют у жителей – район улицы Живописной, где началась стройка на природной территории. ПЗЗ узаконят и ее. Публичные слушания будут проходить на ул. Вилиса Лациса, 21, в Спортивно-Культурном центре при РХТУ им. Менделеева.

Жители о крикливой наемной массовке знают. И понимают – надо идти. Не исключено, что местных попробуют не пустить, полностью заменив «актерами». Нужно запечатлеть происходящее. В конце концов, информационная эпоха. Посмотрите, пожалуйста, на соорганизаторов и людей, наперебой ломящихся поучаствовать за мелкий прайс.Там – и лица, и имена.

Московские активисты будут требуют снять с рассмотрения Проект Правил Землепользования и застройки, не допустить его утверждения нормативным актом г.Москвы; провести проверку по признакам растраты бюджетных средств; расследовать деятельность лиц, подготовивших проект ПЗЗ, в части возможной подготовки массового нарушения прав москвичей.

zt-rada.gov.ua

Источник: http://activatica.org/blogs/view/id/2991/title/publichnaya-krazha-imushchestva-millionov-moskvichey-naym-souchastnikov

Правила землепользования и застройки – Юридическая компания «Особое Мнение»

  • Максимально эффективно, юридически грамотно решаем проблемы и всегда добиваемся поставленных целей.
  • Оперативно оказываем юридические услуги на самом высоком профессиональном уровне.
  • Гарантируем строгую конфиденциальность и защиту представленной информации.
  • Используем нестандартные и оригинальные методики вместо шаблонных подходов.
  • Не только организуем высочайшее качество юридических услуг, но и всесторонне, комплексно и углубленно решаем любые задачи.
  • Предоставляем гибкую систему скидок и бонусы на весь комплекс юридических услуг.
  • Обеспечиваем безопасность, проводим полный юридический анализ и прогнозирование возможных последствий выбранной стратегии.

Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) разрабатываются для территорий муниципальных образований, то есть для сельских и городских поселений, муниципальных районов, имеющих общую территорию, городских округов и районов.

ПЗЗ – необходимый инструмент регулировки землепользования

Строительство на любой территории государства должно осуществляться не только на основе технических документов, но и ПЗЗ, утвержденных местными органами власти. Разработка Правил делается на основе Генерального плана поселения, но если он отсутствует, ПЗЗ могут разрабатываться как самостоятельный документ.

Цель ПЗЗ – регламентирование действий собственников земли в общественных и частных интересах.

ПЗЗ определяют разрешенное целевое использование земельных участков и в детализированной форме устанавливают, как используется земля, какие объекты можно строить, а какие нет в данном конкретном муниципальном образовании.

Это упрощает и ускоряет решение многих проблем строительства, а также правовой корректировки и внесения изменений в существующие градостроительные регламенты.

ПЗЗ – это нормативный правовой акт, имеющий юридическую силу в административных границах муниципального образования. Они обязательны для исполнения:

  • Органами государства.
  • Местными органами самоуправления.
  • Контрольными и надзорными органами.
  • Владельцами объектов недвижимости.
  • Застройщиками.
  • Подрядчиками.
  • Инвесторами.
  • Заказчиками.

Если возникает земельный спор и он подлежит  рассмотрению  в суде, то ПЗЗ являются не только основанием для вынесения верного судебного решения, но и доказательством верности вашей правовой позиции, в случае выявления спорных моментов.

правил землепользования  и застройки

Документ состоит из трех частей.

  • Общая часть содержит требования к использованию участков, правила регулирования застройки и землепользования, то есть классифицирует земельные участки в конкретном муниципальном образовании.
  • Территориальная часть представляет собой карту всего населенного пункта, на которой указано разделение территории на зоны и обозначены их границы.
  • Третья часть – это градостроительный регламент, утвержденный для данного муниципального образования.

Стройка по правилам, которые можно изменить

Любая застройка  должна осуществляться с учетом Правил, принятых для данного земельного участка.

Нередки ситуации, когда объект недвижимости планируется к постройке на той категории земли, где это не разрешено, или необходимо изменить вид разрешенного использования территории.

Планируя капитальное или индивидуальное строительство, каждый застройщик и инвестор должен ознакомиться с Правилами, действующими в данной местности. Если объект не соответствует разрешенному виду землепользования, надо иметь очень веские основания для внесения изменений в ПЗЗ.

Как разработать Правила или изменить их

Порядок действий в этой ситуации таков:

  • Специалисты готовят проект ПЗЗ (если их нет в данной местности или участок ими не охвачен) или проект внесения изменений в существующие ПЗЗ. Документ должен содержать обоснование для изменений.
  • Проект подается на рассмотрение в местную Комиссию по землепользованию и застройке.
  • Комиссия направляет проект в органы местного самоуправления на проверку его соответствия генеральному плану, техническим регламентам, планам территориального планирования.
  • Затем назначаются общественные слушания.
  • По их результатам Комиссия готовит предложения по утверждению или изменению ПЗЗ и направляет их в местные органы власти, которые выносят свое решение и издают соответствующий документ.

Юридическая помощь в применении Правил землепользования и застройки

Опытный юрист поможет заказчику разобраться в тонкостях ПЗЗ и найти убедительные аргументы для подготовки проекта внесения в них изменений. Если для данного земельного участка ПЗЗ пока не разработаны, специалист поможет подготовить проект и пройти с ним все этапы согласования и утверждения.

Мы предлагаем:

Специалисты Юридической компании «Особое Мнение» готовы оказать всестороннюю правовую и практическую помощь при подготовке проекта ПЗЗ или внесения в них изменений. Мы предоставляем следующие  услуги:

  • Консультирование заказчика по ПЗЗ, действующим в конкретном районе.
  • Внесение изменений в проектную документацию.
  • Разработка проектов ПЗЗ и изменений к ним.
  • Содействие в согласовании  и утверждении проектов.

Юридическая компания «Особое Мнение» – это команда энергичных и целеустремленных практикующих юристов высокого класса, обладающих нестандартным мышлением! 

Положительный опыт, накопленный нашей командой, профессиональное мастерство владения механизмами нормативно-правового регулирования, высокая квалификация каждого сотрудника юридической компании позволяют нам предложить нашим клиентам лучшую юридическую помощь и самое высокое качество юридических услуг!

  • Для нас каждый клиент является особенным, мы не приемлем шаблонные подходы.
  • Мы – команда профессионалов высокого класса с многолетним опытом экспертов в различных областях права. Наши юристы имеют опыт решения самых сложных ситуаций в юридической практике.
  • Методология концепции оказания консультационных услуг базируется на соответствующем организационно-правовом и юридическом обеспечении, что позволяет добиваться оперативного результата, максимально удовлетворяющего требованиям клиента.
  • Комплекс профессиональных знаний наших специалистов, а также безграничные возможности широкой сети наших партнеров дают возможность всесторонне и правильно провести анализ ситуации и оперативно разработать алгоритм ее разрешения.
  • У нас гибкая система скидок на весь спектр услуг. Специально для постоянных клиентов мы разработали программу лояльности. Стремительно развиваясь и совершенствуясь, мы сохраняем баланс между высоким качеством и стоимостью оказания услуг.
  • Мы дорожим своей репутацией, а значит заинтересованы в долгосрочных партнерских отношениях. Многие наши клиенты, обратившись к нам однажды, продолжают регулярно пользоваться услугами наших юристов.
  • Безопасность и конфиденциальность – это не просто слова, а один из основных принципов оказания юридических услуг. Обо всех нюансах и подробностях Вашего дела будут знать только Вы и Ваш юрист. Мы гарантируем сохранность и конфиденциальность представленной Вами информации, а также придерживаемся высоких стандартов в области профессиональной и деловой этики.
  • В компании работают высококвалифицированные и опытные юристы, способные решать юридические задачи любой степени сложности, предупреждать, выявлять правовые риски и связанные с ними негативные последствия, создавать эффективную юридическую защиту и осуществлять полное правовое обеспечение деятельности, учитывая наиболее актуальные тенденции законодательства и судебной практики.
  • Заказчик получит квалифицированную юридическую помощь в любой сложной ситуации в максимально короткие сроки. Мы экономим время и деньги наших клиентов.

Источник: https://legal-mos.ru/fizicheskim-licam-old/stroitelstvo/pravila-zemlepolzovaniya-i-zastrojki.html

Пзз москвы 2017 – внесение изменений < юридический центр град

Пзз москвы 2017 - внесение изменений < юридический центр град

Для обеспечения интересов владельцев земельных участков, застройщиков и инвесторов, наши специалисты имеют достаточный опыт и профессиональные связи, чтобы предложить свои услуги по внесению изменений в Правила землепользования и застройки Москвы и сопровождению деятельности Городской и окружной комиссии по вопросам градостроительства, землепользования и застройки.

В случае вашей действительной заинтересованности, Вы можете обратиться к нам со всей имеющейся документацией по проекту, получить план и стоимость дальнейших действий.

Само понятие – Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) – предусмотрено Градостроительными Кодексами Российской Федерации и г.

Москвы и является документом градостроительного зонирования, устанавливающий территориальные зоны, градостроительные регламенты, порядок применения самого документа и порядок внесения этих изменений.

ПЗЗ должны быть утверждены нормативными правовыми актами органов местного самоуправления, органов государственной власти субъектов Российской Федерации – городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга.

28 марта 2017г. вступило силу Постановление Правительства Москвы N 120-ПП “Об утверждении правил землепользования и застройки города Москвы” (далее – ПЗЗ г. Москвы 2017).

В соответствии с этим постановлением, утверждены непосредственно правила, являющиеся описанием самого порядка застройки, то есть текстовая часть документа, и графическая часть, изображающая территорию города и его территориальных зон, на которой установлены конкретные параметры и виды застройки конкретных территории и земельных участков.

ПЗЗ устанавливают несколько типов функциональных зон, регламентирующих предельные параметры застройки и виды разрешённого использования земельных участков, входящих в состав конкретной зоны.

Основное отличие типов функциональных зон заключается в том, что для одних (тип 1) применяются количественные характеристики возможности размещения объектов капитального строительства (плотность застройки, высота застройки, максимальный процент застройки в границах земельного участка), предусмотренные ПЗЗ г.

Москвы 2017 (Таблица 1), для других (тип 2) – либо градостроительные регламенты не установлены, либо разрешено их фактическое использование.

Под фактическим использованием земельного участка понимается ситуация, сложившаяся на момент подготовки и согласования Проектов планировки этих территорий в процессе подготовки ПЗЗ г.

Москвы 2017, а именно сведения о виде разрешённого использования земельного участка и параметрах объектов капитального строительства, расположенных на этом земельном участке, содержащихся в базе Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).

При этом параметры участков типа 2 могут быть существенно ниже аналогичных параметров участков типа 1, хотя эти участки могут находится в пределах одного района.

Данное обстоятельство делает участки типа 2 потенциально привлекательными для инвестиций, направленных на новое строительство объектов жилой и коммерческой недвижимости, а так же реконструкцию существующих объектов капитального строительства с целью увеличения общей площади объекта до нормативов, прописанных в ПЗЗ для участков 1 типа.

До принятия ПЗЗ г. Москвы 2017 основным документом, содержащим все необходимые исходные данные для проектирования, являлся Градостроительный план земельного участка. Все нужные застройщику параметры предстоящего строительства или реконструкции согласовывались с заинтересованными органами власти в процессе разработки или корректировки ГПЗУ.

Теперь правовой режим использования земельных участков уже установлен вступившими ПЗЗ, и изменение фактического использования земельного участка с целью нового строительства или реконструкции возможны только после внесения изменений в ПЗЗ.

Статья 38 Градостроительного кодекса г. Москвы (ГК г. Москвы) регламентирует порядок внесения изменений в правила землепользования и застройки. В соответствии с положениями ПЗЗ и Градостроительного кодекса г. Москвы, в ПЗЗ могут быть внесены изменения в целях:

  • Изменения вид разрешённого использования участка;
  • Необходимости присвоения условно разрешённого вида использования земли;
  • Увеличения предельных параметров объекта капитального строительства на участке;

Когда вступившие в силу ПЗЗ не предусматривают на Вашей земле или значительно ограничивают возможности нового строительства, когда невозможна реконструкция с изменением ТЭПов, когда территориальная зона, в которую входит участок, не предусматривают необходимый для Вашего проекта ВРИ участка, необходимо внесение изменений в ПЗЗ.

Если установленные в ПЗЗ границы территориальной зоны или принятые градостроительные ограничения Вашей земли не соответствуют потребностям и интересам владельцев проектов и препятствуют инвестиционной деятельности, также требуется внесение изменений в ПЗЗ.

В соответствии с Постановлением Правительства Москвы от 7 апреля 2009 г. № 270-ПП полномочия по организации процедур внесения изменений в правила землепользования и застройки г.

Москвы возложены на Городскую комиссию по вопросам градостроительства, землепользования и застройки при Правительстве Москвы (КГЗЗ) и Окружные комиссию по вопросам градостроительства, землепользования и застройки при Правительстве Москвы.

Инициатором внесения изменений в ПЗЗ может быть физическое или юридическое лицо (заявитель), имеющее оформленные права на земельный участок, в отношении которого предполагаются изменения.

Процедура внесения изменений в ПЗЗ Москвы изображена на блок-схеме:

Таким образом, можно увидеть, как происходит внесение изменений в ПЗЗ, порядок примерно следующий.

Еще до рассмотрения КГЗЗ вопроса о возможности и необходимости внесения изменений в ПЗЗ происходит прием, регистрация заявления, проверка наличия необходимых документов, перечень которых не определен никакими нормативными актами, формирование документов и устранение недостатков. При этом, наличие оснований для отказа не является препятствием для рассмотрения вопроса на КГЗЗ. Поэтому любое рассмотрение комиссией Вашего заявления рано или поздно может привести к вынесенному решению, обоснование которого ложится на плечи инициатора.

Следует не забывать о том, что положительное решение о внесение изменений в ПЗЗ является не обязанностью, а правом КГЗЗ, основывающимся на не противоречии интересов всех участников градостроительного процесса.

Поэтому, во избежание отклонения Вашего предложения, следует внимательно отнестись к вопросу подготовки документов, обосновывающих необходимость изменения ПЗЗ в Москве. Желательно еще до обращения в Комиссию понимать перспективы.

В этом существенно может снизить риск получения отказа градостроительная проработка и исследование градостроительного потенциала земельного участка в том числе и на предмет возможности внесения изменений в правила землепользования и застройки Москвы.

Следует отметить, что наличие достоверной градостроительной информации позволит сформировать для Комиссии достаточные обоснования необходимости принятия решения о подготовке проекта изменений в ПЗЗ.

Городская Комиссия может запросить заключения от инстанций по контролю за разными сферами (охрана окружающей среды или объектов культурного наследия и т.д.).

При отсутствии отрицательных заключений Городская комиссия дает поручение Окружной комиссии организовать рассмотрение данного проекта на публичных слушаниях.

При этом не последнее слово о вынесении на рассмотрение имеет Совет депутатов района, в котором находится земля, в отношении которой вносятся изменения в ПЗЗ.

После проведения публичных слушаний Окружная комиссия утверждает протокол и направляет его в Городскую комиссию, которая уже готовит рекомендацию об изменении ПЗЗ или отсутствии целесообразности внесения изменений в Правила землепользования и застройки Москвы.

И уже после всех описанных мероприятий Орган исполнительной власти Москвы, уполномоченный в области градостроительного проектирования и архитектуры, выносит свое решение.

Также необходимо учитывать, что общие требования по планировке в Москве могут быть выполнены лишь при подготовке проектов планировки и межевания территории и никак иным образом, что существенно затрудняет продвижение инвестиционных проектов в сфере строительства.

Вы можете заказать предварительную консультацию по телефону 8 (926) 404-03-28
Или воспользоваться формой обратной связи.
Мы будем рады помочь Вам в решении любых возникающих вопросов.

Источник: http://gradmoscow.ru/soglasovanie-stroitelstva/pzz-moskvy-2017-vnesenie-izmenenij/

Внесение изменений в ПЗЗ

Внесение изменений в ПЗЗ

ПЗЗ и ГПЗУ. Какой из документов является определяющим?

С 28.03.2017г. ПЗЗ стали основным руководством к действию для девелоперов и застройщиков. ГПЗУ в свою очередь, превратился в справочный документ, хотя и остался ключевым градостроительным документом.

Технико экономические характеристики объекта определяются (ТЭП) в ПЗЗ. На дату утверждения ПЗЗ практически все земельные участки и здания были зафиксированы с существующими ТЭП.

Для изменения ТЭП земельного участка или объекта необходимо внести изменения в ПЗЗ.

Внесение изменений в ПЗЗ

Процесс внесения изменений в ПЗЗ является достаточно сложным с точки зрения сроков, количества согласовательных процедур и проектных работ.

В зависимости от сложности объекта сроки внесения изменений в ПЗЗ могут варьироваться в пределах 4 – 8 месяцев.

Градостроительный аудит До начала внесения изменений необходимо оценить допустимые параметры ТЭП, которые возможно обосновать для вашего участка, определить текущую ситуацию с ограничениями, наложенными на строительство на участке, выявить логику и причину ведомств, которые наложили данные ограничения для полноценного обоснования необходимости изменений.

Вместе с техническим анализом показателей мы исследуем возможность внесения изменения в показатели данной территории и оцениваем возможность проведения строительства объекта на данном участке.  Эту услугу мы оказываем вам бесплатно, так как только на этом этапе определяется инвестиционная привлекательность проекта. Также на данном этапе мы можем провести расчет ТЭПов и рентабельности объекта капитального строительства. 

Подробнее на странице, посвящённой архитектурной концепции.

Градостроительная концепция

Первым шагом является разработка Градостроительной концепции (Градостроительного обоснования) объекта.

Градостроительное обоснование — набор документации, которая устанавливает и обосновывает градостроительные, экологические и архитектурно-строительные требования к градостроительному объекту.
 

При разработке учитываются указания, содержащиеся в Генеральном плане развития г.Москвы, градостроительных планах развития территорий административных округов, а также в санитарно-гигиенических нормативах и правилах.

Проект внесения изменений в ПЗЗ

После согласования и принятия принципиальных решений согласующими организациями, разрабатывается Проект внесения изменений в ПЗЗ. Данный проектный материал разрабатывается строго в соответствии установленными требованиями и правилами с учётом всех градостроительных нормативов в части транспортной, социальной и инженерной инфраструктуры, экологии, высотности  и пр.

В случае если, в рамках внесения изменений в ПЗЗ, вы планируете изменение вида разрешённого использования (ВРИ) земельного участка, вам необходимо учесть ряд дополнительных процессов, с которыми вы можете ознакомиться  в разделе “Изменение ВРИ”.

Публичные слушания

После того как Проект внесения изменений разработан и согласован, он выносится на рассмотрение в рамках процедуры публичных слушаний. Необходимо понимать, что организационная составляющая процедуры публичных слушаний на этапах подготовки, проведения и завершения, очень велика, и требует повышенного внимания и значительной траты времени со стороны инициатора слушаний.

Проект Внесения изменений в ПЗЗ должен быть правильно представлен и раскрыт для жителей окружающих районов. Важно участие авторов проекта для корректной аргументации и объяснения некоторых проектных решений.

После проведения Публичных слушаний, необходимо оперативно разработать план действий, в случае необходимости – альтернативные проектные решения. Наша компания, обычно готовит несколько сценариев с разработанными проектными решениями, чтобы быть подготовленными к любому развитию событий.

ГПЗУ – градостроительный план земельного участка.

После внесения изменений в ПЗЗ, можно приступить к получению ключевого градостроительного документа — ГПЗУ.

Принятие правил землепользования и застройки — важный шаг так как для мегаполиса просто необходимо иметь четкие и централизованные нормы, которые позволят соблюсти архитектурный код, удовлетворить потребности людей в комфортном проживании, обеспечить инфраструктурой все необходимые элементы городской среды и при этом соблюсти государственные строительные нормы. Однако внедрение документа такого уровня сопряжено с определёнными трудностями. В частности, часть проектов оказались под угрозой срыва, так как новые правила внесли свои коррективы в градостроительный регламент. Да, проекты, которые получили разрешение на строительство до принятия данного постановления имеют право на то, чтобы быть осуществлёнными согласно нормам, актуальным на момент выдачи разрешения, однако как быть тем, кто не успел получить разрешение, а проектная документация уже разработана, получены средства на реализацию от инвестора, куплен или взят в аренду на длительный срок земельный участок, оказавшийся не пригодным к застройке нужного вам типа? Ответ очевиден — необходимо вносить изменения в принятые правила землепользования и застройки. В тексте постановления указан примерный алгоритм внесения таких изменений, однако на практике уходит значительно больше времени и необходимо произвести гораздо более массивную работу по сбору исходной документации для принятия решения специалистами Москомархитектуры.

С момента принятия новых ПЗЗ г.Москвы мы успели отработать чёткую схему правоприменения новых нормативов и предлагаем вам не терять время и воспользоваться накопленным нами опытом : 

  • Мы сделаем это быстрее, от вас потребуется минимум документов, большую часть документации мы соберём и при необходимости разработаем сами.
  • Мы сделаем это с гарантированным результатом. Конечно, при условии адекватности поставленной цели. Согласовать строительство атомной станции получится едва ли, а вот жилого комплекса или торгового центра — вполне
  • Вы получите возможность беспрепятственно внести изменения в ГПЗУ земельного участка и получить разрешение на строительство.

Если вы готовы узнать больше о наших услугах и действительно хотите получить необходимые вам изменения в правила землепользования и застройки города Москвы,то звоните нам по телефону +7 495 978 58 90.

Правила землепользования и застройки — это обязательные к исполнению правила зонирования территории, разработанные органами местного самоуправления, у каждого из определённых участков свои правила, которые обусловлены сформировавшейся социо-культурной средой, особенностями уже существующих объектов и прочими характеристиками территории.

В ПЗЗ обозначены следующие характеристики территорий :

  •  границы территориальных зон и видов разрешённого использования земельных участков и объектов капитального строительства, всего 135 наименований
  • границы территориальных зон, подзон территориальных зон, предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства
  • границы зон регулирования застройки и хозяйственной деятельности,
  • границы природоохранных и водоохранных зон
  • границы зон с охраняемым природным ландшафтом
  • зон подземных коммуникаций, воздушных линий электропередачи, технических и охранных зон метрополитена
  • принадлежность к объектам культурного наследия и границы зон их территории.

Внесение изменение в ПЗЗ необходимо в следующих случаях : 

  • когда вносимые в объект изменения не вписываются в указанные в правилах нормы максимальной площади, этажности или иных характеристик
  • при отсутствии или ограничении указанных в правилах норм допустимого использования
  • в случае, если расчетные показатели минимального обеспечения территории объектами инфраструктуры не соответствуют требуемым для начала строительства показателям
  • при необходимости обеспечения комплексного благоустройства территории перед началом реализации инвестиционного проекта, для получения разрешения на строительство на нужном участке
  • если требуется разрешение на размещение линейного объекта на территории общего пользования или в пределах зоны с иными ограничениями, и т.д.

Рекомендации Городской комиссии, вместе с результатами публичных слушаний и заключениями от надзорных органов направляются в МосКомАрхитектуры. и в течении 7 дней обозначенный орган принимает решение о предоставлении разрешения или отказе в выдаче такового.

 Если вам необходимо внести изменения в ПЗЗ, нужно направить заявление о получении разрешения на необходимые изменения в адрес Городской комиссии по вопросам градостроительства, землепользования и застройки при Правительстве Москвы. К заявлению стоит приложить материалы, подтверждающие наличие на вашем участке инженерно-геологических и конфигурационных характеристик, неблагоприятных для застройки, которые являются основаниями для получения такового разрешения.

Городская комиссия при необходимости запрашивает информацию государственных надзорных органов, уполномоченных на вынесение заключений в сфере охраны окружающей среды, охраны объектов культурного наследия и иных уполномоченных органов.

После согласования и принятия принципиальных решений согласующими организациями, в Москомархитектуры разрабатывается Проект внесения изменений в ПЗЗ. Данный проектный материал разрабатывается строго в соответствии установленными требованиями и правилами с учётом всех градостроительных нормативов в части транспортной, социальной и инженерной инфраструктуры, экологии, высотности  и пр. 

В случае если, в рамках внесения изменений в ПЗЗ, вы планируете изменение вида разрешённого использования (ВРИ) земельного участка, вам необходимо учесть ряд дополнительных процессов, с которыми вы можете ознакомиться  в разделе “Изменение ВРИ”.

По поручению Городской комиссии соответствующая расположению участка окружная комиссия по вопросам градостроительства, землепользования и застройки при Правительстве Москвы организует и проводит публичные слушания, по вопросу о предоставлении разрешения заявителю. Расходы на организацию и проведение слушаний несёт лицо, заинтересованное в проведении таковых. 

После проведения слушаний окружная комиссия направляет в городскую заключение о результатах проведённых слушаний и предложения от представительного органа соответствующего муниципального образования, направленные в окружную комиссию г. Москвы.

Городская комиссия, с учетом заключений от надзорных органов и результатов публичных слушаний готовит рекомендации о разрешении или запрете внесения требуемых изменений.

Как только изменения в ПЗЗ Москвы земельного участка внесены — можно получить ГПЗУ с нужными вам технико-экономическими показателями.

Цена варьируется в зависимости от необходимого для согласования объёма документов, сложности вашей ситуации и временных затрат на сбор и разработку необходимых документов.

Узнайте стоимость услуги сейчас, по номеру 8 495 978 58 90

Или оставьте вашу заявку в форме ниже.

Укажите контакты для связи с вами.

Источник: https://www.genpm.ru/ird-soglasovanie-tu/proekt-vnesenie-izmenenij-v-pzz/

Правила землепользования и застройки: суть, утверждение и изменение

Правила землепользования и застройки: суть, утверждение и изменение

Владельцы недвижимого имущества, используя и распоряжаясь своей собственностью, в 2018 году должны руководствоваться действующими в текущий момент сводом Правил землепользования и застройки, утвержденными в данном регионе. Знание нюансов позволит в будущем избежать множества проблем, связанных с распоряжением собственной землей и надлежащем оформлении документации на нее.

В каждом городе в 2018 году действует свой свод положений и правил о порядке распоряжения недвижимым имуществом согласно с предназначением территории.

Данный свод создается муниципалитетом и утверждается его главой с учетом конкретной ситуации на той или иной территории.

Юридическую силу документ обретает после его опубликования в местных средствах массовой информации и является руководством к действиям, потребность в которых возникает у собственников.

Понятие землепользования и застройки

Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) — сводный основополагающий документ градостроительного зонирования, созданный, утвержденный и реализуемый в рамках местных регламентов.

Правила землепользования и застройки делят на зоны рассматриваемую территорию.

К отличительным чертам градостроительных регламентов относят необходимость проведения слушаний его положений накануне утверждения.

Цели

Данный документ призван решить несколько задач по регулированию порядка эксплуатации и управления землейтерритории. Статья 30 ГК РФ основным предназначением Правил землепользования и застройкиопределяет:

  1. Создать предпосылки стабильного развития города/населенного пункта с соблюдением требований поокружающей среде и культурном наследии.
  2. Регулировать планировку в рамках населенного пункта.
  3. Выступать гарантом прав владельцев земельных участков среди граждан и организаций, обеспечивать соблюдение их интересов при возведении объектов.
  4. Создать благоприятную среду для финансовых вложений, включая право определить способ наиболее эффективногораспоряжения.

Порядок утверждения

В процессе составления свода правил землепользования и застройки, предваряя утверждение местными властями, проводят общественные слушания и ание с целью выявить проблемные вопросы, интересующие граждан населенного пункта относительно зонирования его территории. Период слушаний и ания длится в пределах 2-4 месяцев, с обязательным присутствием собственников на рассматриваемой территории. За организацию слушаний отвечает специально созданная комиссия, являющаяся также разработчиком предварительного проекта ПЗЗ.

Следующим этапом комиссия проводит доработку, учитывая высказанные пожелания, и направляет готовый вариант на утверждение главе муниципалитета. Граждане вправе оспорить утверждение Градостроительного кодекса в судебных инстанциях.

Состав

Каждый свод Правил землепользования и застройки включает в себя три раздела

  • Применение и изменение регламента;
  • Карта распределения территорий;
  • Действующие регламенты градостроительства.

Применение

В данном разделе ПЗЗ приводится информация, регулирующая следующие аспекты:

  1. Регулирование процесса землепользования;
  2. Смена вида использования;
  3. Меры по планировке;
  4. Порядок изменения положений ПЗЗ;
  5. Решение иных проблем относительно строительства.

В первом разделе приводится информация, касающаяся того, как применяются положения и вносятся корректировки.

Основные положения градостроительного регламента содержатся в остальных двух разделах. Именно в них дается объяснение, каким образом происходит распоряжение недвижимым имуществом на рассматриваемой территории.

Во второй части Правила землепользования и застройки проводят деление земли согласно утвержденной карте зонирования в рамках населенного пункта.

В 2018 году принято выделение зон на следующие группы:

  • Жилая мало- и средне-этажная застройка, многоэтажная застройка;
  • Создание деловой зоны;
  • Область расположения зон инфраструктуры и пр.

Границы определенной зоны совпадают с пределами объектов, расположенных на ней (например, по границе участка, водного объекта, трассе). Это обеспечивает попадание конкретного землевладения в строго определенную зону.

От данного определения зависит и порядок дальнейшей эксплуатации и распоряжения собственностью.

  Это означает, если владелец земли, относимой к деловой зоне с наличием на ней офисного здания, захочет создать парковку на приобретенном по соседству земельном участке, относимом к зоне частного сектора, ему потребуется получить разрешение на организацию территории для стоянки автомобилей, что оказывается невозможно ввиду отнесения купленного нового участка к территории частной жилой застройки.

Таким образом, планируя дальнейшее обустройство приобретаемого участка земли, следует в обязательном порядке учитывать его закрепление за определенной территориальной зоной.

К третьей части относится утвержденный градостроительный регламент со следующей информацией:

  1. Виды разрешенного использования.
  2. Установление предельного значения по объему недвижимости в выделенной зоне.
  3. Наличие ограничений в процессе использования.

Все земли рассматриваемого населенного пункта могут быть отнесены к основным, условно-разрешенным и вспомогательным видам пользования.

Источник: https://ProSobstvennost.ru/zemlepolzovanie/pravila-zemlepolzovaniya-i-zastrojki.html

Добавить комментарий