Какие нюансы и подводные камни могут быть при покупке квартиры?

Содержание

8(499)938-71-68

Подводные камни при покупке квартиры – какие, в новостройке, на вторичном рынке, по переуступке, в ипотеку

Какие нюансы и подводные камни могут быть при покупке квартиры?

Покупка квартиры – во многих случаях долгий и трудоемкий процесс, к которому следует относиться с максимальной серьезностью и ответственностью.

В современных реалиях процедура покупки собственного жилья осложняется широким распространением мошенничества, а также различными нюансами в законодательстве.

Некоторые выделяют большие суммы своих денег на профессионального риэлтора, который поможет в оформлении сделки, другим же остается разбираться в ситуации самостоятельно.

Если вы не хотите отдавать свои кровные риэлтору, мы научим вас хорошо разбираться в подводных камнях, на которые можно наткнуться при покупке.

Что следует знать?

При покупке квартиры необходимо уделять внимание многим деталям, так как халатность может в дальнейшем вылиться в большие траты денег, времени и собственных нервов.

Вот вам советы:

  • перед покупкой квартиры всегда проверяйте документы собственника на подлинность и полноту данных, не связывайтесь с людьми, которые пытаются продать жилье по доверенности, даже если та подлинная, старайтесь сразу выяснять все важные детали;
  • убедитесь в том, что выбранная вами квартира находится в хорошем техническом состоянии, а также заранее уточните у продавца, останется ли она в таком же виде после покупки – иногда продавец забирает сантехнику, мебель, бытовую технику и так далее;
  • проверьте юридическую чистоту квартиры, в ней не должны быть прописаны посторонние люди, в особенности недееспособные, несовершеннолетние, инвалиды и пенсионеры, в дальнейшем эти категории лиц могут предъявить свои права на владение недвижимости.

Проблем могут добавить и наследники, которые вовремя не вступили в законное право наследования, а после этого внезапно захотят справедливости и обратятся в суд.

Конечно же, это далеко не все моменты, которые надо учесть. Если боитесь, что не справитесь сами, пригласите риэлтора. Уверены в своих силах? Тогда приготовьтесь узнать все секреты.

Нюансы приобретения жилья

Такие этапы покупки квартиры, как подписание договора и оплата, имеют множество нюансов:

  1. Проследите за правильностью составления договора купли-продажи. Рекомендуется привлечь специалиста по недвижимости или юриста, чтобы тот убедился в том, что подписанный договор содержит всю необходимую информацию и имеет силу.
  2. Для взаиморасчета выбирайте только надежные и проверенные методы оплаты – банковская ячейка или аккредитив. Наличные для оплаты квартиры использовать весьма небезопасно, и, если вы решились на такой шаг, обязательно возьмите расписку.

Уже эти два указанных совета позволят вам значительно сократить возможные риски при покупке собственной квартиры, особенно в крупных городах, в которых, увы, процветает мошенничество.

Какие подводные камни при покупке квартиры?

На носу покупка квартиры? Подводные камни могут оказать существенное влияние на результат, а также свести его к нулю, поэтому следует быть предельно осторожным и внимательным на этапе подписания договора и оплаты покупки.

Все риски при покупке своего нового жилья можно классифицировать на два типа, подробно с которыми вы можете ознакомиться ниже:

  1. Технические. Не оказывают влияния на право собственности, однако, обнаружив себя, могут существенно подпортить впечатления от проживания в квартиры. Так, к техническим рискам можно отнести несанкционированную перепланировку, вывоз хозяином из квартиры после ее продажи мебели, сантехники и бытовых приборов, а также и другие.
  2. Юридические. Более опасные риски, которые вполне могут привести к утрате права собственности на купленную квартиру, в том числе и через утомительное судебное разбирательство. На устранение именно таких рисков надо бросить все свои силы.

К сожалению, большинство возможных рисков претворяются в реальность уже после того, как деньги переданы продавцу.

В таких ситуациях очень сложно доказать свою правоту, получить назад право собственности (при его утере) или уплаченные за жилье денежные средства.

Это еще раз доказывает необходимость тщательной проверки квартиры до момента ее покупки.

В новостройке

Покупка квартиры в новостройке сопряжена со следующими рисками:

  • заморозка строительства до приемки результата и сдачи здания в эксплуатацию;
  • повторная перепродажа купленной квартиры другим лицам;
  • отказ в государственной регистрации новостройки из-за нарушения технологии постройки;
  • плохое качество квартиры, ненадежная и опасная конструкция здания.

Пожалуй, единственное, что мотивирует людей покупать квартиры в новостройках – более выгодная цена и месторасположение в городе, а также желание купить именно новую квартиру.

Здесь можно скачать образец договора покупки квартиры в новостройке.

На вторичном рынке

Если вы покупаете жилье на вторичном рынке, будьте готовы столкнуться с такими рисками:

  • в квартире зарегистрированы посторонние, в том числе люди из «опасных» категорий;
  • на жилье наложено обременение, что продавец будет тщательно скрывать от вас;
  • наличие незаконной перепланировки квартиры;
  • банальная подделка документов и продажа по липовым бумагам.

Таким образом, покупка квартиры на вторичном рынке недвижимости не менее безопасна, чем в случае с новостройкой. Успешность вашей сделки будет зависеть лишь от вашей бдительности.

Здесь можно скачать образец договора покупки квартиры во вторичном жилье.

По переуступке

Покупка квартиры по переуступке встречается не так редко, и опять же связана с определенными рисками, которые можно минимизировать при правильном отношении к делу.

Эти риски таковы:

  • банкротство строительной организации, занимающейся строительством жилья;
  • факт двойной переуступки с участием нескольких обманутых покупателей;
  • признание права цессии недействительным.

Довольно часто при нахождении несоответствий в документах и договоре переуступке возбуждается судебное разбирательство, по причине чего вы имеете шансы потратить не только денежные средства, но и нервы, а также багаж времени. Будьте внимательнее.

Тут представлен образец договора покупки квартиры по переуступке.

В ипотеку

Ипотека – для многих людей наиболее рискованный способ покупки собственной недвижимости.

Опасения граждан вовсе небезосновательны – покупка в кредит связана со следующими рисками:

  • лишение заработка, без которого невозможно выплачивать платежи по ипотеке;
  • лишение права собственности на квартиру в случае просрочки платежей.

Конечно, ипотека сопряжена и с другими рисками, которые обязательно следует учитывать.

Тут представлен образец договора покупки квартиры в ипотеку.

Возможные сложности

Все указанные ранее подводные камни при покупке квартиры – лишь верхушка айсберга.

На самом деле можно встретиться и с другими проблемами, например, прописанными посторонними в квартире, наследниками, не вступившими в наследство, обременением недвижимости и другими препятствиями, которые могут стать серьезной преградой на пути к покупке жилья.

Несовершеннолетние дети

Дети, возраст которых не достиг 18 лет, даже в случае смены места прописки, обладают правом пользования и проживания на объекте недвижимости.

Даже если продавец будет уверять вас в том, что несовершеннолетние не будут претендовать на квартиру, не стоит доверять и подвергать себя серьезной опасности.

Подобные проблемы могут доставить и жильцы квартиры, некогда принимавшие участие в приватизации. Будьте осторожны с такими категориями гражданю

Бывшие супруги

Право на пользование квартирой имеют не только те супруги, которые находятся в браке на момент продажи жилья (при этом супруг продавца должен дать письменное согласие на отчуждение общего объекта недвижимости), но и даже те, чей брак уже расторгнут.

По этой причине перед покупкой приглянувшейся квартиры следует убедиться, что с момента развода продавца прошло достаточно много времени.

Но даже при этом есть риск судебного оспаривания.

Прописка

Будьте осторожны, если узнаете, что в покупаемой вами квартире прописаны такие категории лиц, как:

  • заключенные;
  • военнослужащие;
  • находящиеся в учреждениях воспитательного типа;
  • проходящие срочную службу.

Даже после выписки из квартиры они могут претендовать на владение и пользование недвижимостью, обратившись в суд, чтобы оспорить сделку продажи.

Определенный риск могут создать прописанные в квартиры недееспособные граждане.

Документы

Нечистые на руку продавцы отлично знают, что подавляющее число граждан не отличаются высокой юридической грамотностью, подкладывая липовые документы.

Сделка, оформленная по подложной документации, может быть легко опровергнута в судебном порядке, а вы не только останетесь без купленной квартиры, но и без части потраченных на приобретение жилья средств.

Доверенности

Как уже говорилось ранее, не следует доверять продавцам, которые продают жилье по доверенности от лица другого человека.

Не всегда, но зачастую доверенности банально подделываются.

Узнав факт продажи своей квартиры без ведома, настоящий собственник может подать в суд на расторжение сделки, и его иск скорее всего одобрят. Вы же останетесь ни с чем.

Наследство

Если вы решились купить квартиру, которая досталась продавцу в наследство, тщательно проверьте историю наследования.

Возможно, в процессе проверки вы обнаружите наследников, которые не вступили в право наследования и смогут завязать судебное разбирательство с целью расторгнуть сделку и вернуть себе собственность.

Желательно вовсе избегать покупки наследованного жилья, чтобы уберечь себя от возможных рисков, которые всегда могут всплыть.

История недвижимости

Не пожалейте немного средств на оплату государственной пошлины и получите выписку из органа ЕГРП, при помощи которой вы сможете узнать обо всех операциях, совершаемой с квартирой.

Таким образом вы сможете достоверно проверить юридическую чистоту объекта недвижимости. Подобную выписку следует взять также из домовой книги, чтобы узнать о прописанных лицах.

Здесь представлен образец выписки из ЕГРП.

Другие проблемы

К числу не указанных выше проблем при покупке квартиры можно отнести наличие обременения, наложенного на жилье по разным причинам.

В число наиболее распространенных входят:

  • злостная неуплата коммунальных услуг;
  • нахождение квартиры в залоге и некоторые другие.

Как избежать мошенничества?

Теперь вы хорошо знаете, какие подводные камни при покупке квартиры можно встретить на своем пути.

Чтобы избежать неприятностей, пользуйтесь приведенными советами:

  • тщательно проверяйте документы продавца, выписку из домовой книги и ЕГРП;
  • избегайте сделок с унаследованными квартирами, а также сделок по доверенности;
  • если оплачиваете покупку наличными – обязательно берите с продавца расписку;
  • по возможности прибегайте к услугам профессиональных агентов по недвижимости.

Будьте внимательны при покупке квартиры, ведь на кону стоит большая сумма денег и ваше время. Пользуйтесь указанными рекомендациями и проявляйте осторожность при сделке.

На видео о подводных камнях при приобретении жилья

Источник: http://77metrov.ru/pokupka-kvartiry-podvodnye-kamni.html

Нюансы при покупке квартиры – необходимая информация для покупателя

Нюансы при покупке квартиры – необходимая информация для покупателя

Бизнес юрист > Оформление недвижимости > Нюансы при покупке квартиры – необходимая информация для покупателя

Рынок недвижимости в РФ достаточно широк, даже несмотря на сложную экономическую обстановку в последние годы. Безусловно, подобное явление играет на руку потенциальному покупателю нового жилья, ведь простор для выбора чрезвычайно огромен. Однако на положительный момент в любой ситуации найдется и его антипод.

Что касается покупки квартиры, то тут таковым является наполненность процесса большим количеством тонкостей и нюансов, которые важно учитывать, дабы не попасть впросак. Каждый желающий может подробно ознакомиться с ними, прочитав представленный ниже материал.

Первичный рынок жилья

Выбор рынка жилья — это исключительное право и ответственность покупателя. Фото № 1

Процесс покупки квартиры включает немалое количество этапов. Первый из них – выбор подходящего жилья. Условно рынок недвижимости подразделяется на две большие ниши для выбора:

  • Первичный рынок, на котором продается новое жилье, не имеющее ранее хозяев.
  • Вторичный рынок, на котором продается жилье, уже имевшее ранее хозяев.

В зависимости от индивидуальных предпочтений, потенциальный покупатель должен четко ответить на вопрос – «Какой рынок для выбора подходит ему лучше?». Стоит понимать, что каждая ниша имеет как свои преимущества, так и недостатки. Учитывать их крайне важно, так как от выбора во многом зависит последующий процесс покупки жилья.

Первичный рынок жилья подавляющей своей частью представлен квартирами в новостройках. Приобретение подобного вида жилья привлекательно рядом положительных моментов:

  • сниженная стоимость за квадратный метр, нежели у квартир на вторичном рынке (в среднем на 10-20 %);
  • полная юридическая «чистота» нового жилья, ведь каких-либо предыдущих владельцев и собственников у нее быть не может;
  • квартира в новостройке построена в соответствии с последними инновациями в сфере жилья;
  • гарантированная целостность и надежность жилых помещений.

В большинстве своем указанные выше преимущества покупки квартиры в новостройке перекрывают недостатки данного процесса. В любом случае отметить последние также необходимо:

  • более сложный и трудоемкий процесс в оформлении прав собственности на приобретенное жилье;
  • большая ответственность при выборе, так как придется искать жилье в районах с хорошей инфраструктурой, у надежного застройщика и учитывать некоторые другие нюансы;
  • лотерея в плане будущих соседей.

Решив покупать новую квартиру на первичном рынке жилья, стоит понимать, что гарантий на отсутствие мошенников дать никто не может. Удивительно, но риски быть обманутым или неудовлетворенным от совершенной сделки при обращении к новостроящемуся жилью слегка выше, чем от аналогичного мероприятия на вторичном рынке.

Не поддавайтесь первому впечатлению и не спешите с принятием решения — покупка квартиры требует взвешенного и делового подхода. Фото № 2

Защита от мошенничества и прочего обмана при покупке квартиры на первичном рынке – главное, о чем должен позаботиться каждый потенциальный покупатель. Сделать это можно, зная следующие особенности выбора подобного жилья:

  1. Проверьте степень готовности дома лично. Не стоит доверять риелторам, ведь не редко они ведут себя недобросовестно и продают квартиры в недостроенном виде.
  2. Поговорите с представителями застройщика новостройки и узнайте у него, какой вид договора компания предлагает заключить своим покупателям. Максимальные гарантии честности продавца дает соглашение долевого участия, а не прочих видов предварительных договоров. Если застройщик предлагает именно долевое участие, то это обозначает наличие у него разрешения на строительство и обеспечение потенциальному покупателю всех возможных гарантий.
  3. Проверьте аккредитацию новостроек от выбранного вами застройщика. Чем больше банков предлагают взять кредит на покупку именно его жилья, тем лучше. Если новостройку не кредитует ни один банк или их количество очень мало, то стоит насторожиться.
  4. Не забудьте о проверке репутации застройщика. Воспользуйтесь сетью Интернет для того чтобы знать, какие строительные объекты компания уже вводила на рынок недвижимости, каков был их успех и насколько застройщик честен по отзывам прошлых клиентов.
  5. Посетите офис застройщика и попросите предоставить вам следующий перечень документов:
  • инвестиционные контракты;
  • вся документация по проекту;
  • разрешение на строительство;
  • правоустанавливающие документы застройщика на право собственности земли или договор аренды;
  • соглашение со страховой компанией;
  • выписка из ЕГРП на недвижимость;
  • вся регистрационная и учредительная документация застройщика;
  • формы всех возможных договоров, по которым компания продает квартиры.

Отсутствие хотя бы одного из представленных выше документов свидетельствует о недобросовестном и неответственном ведении дел со стороны застройщика. От сотрудничества с такой компанией лучше отказаться.

Обращаясь к первичному рынку жилья для покупки квартиры, не игнорируйте представленную выше информацию. Стоит понимать, что нередко заниженная стоимость на квартиры в новостройках скрывает за собой некоторые проблемы, которые появятся после ее приобретения.

Вторичный рынок жилья

Немало «подводных камней» лежит на дне каждой сделки по приобретению недвижимости. Фото № 2

Покупка квартиры на вторичном рынке жилья – не менее ответственное мероприятие, однако в практическом и юридическом плане осуществляется в разы проще аналогичной процедуры на первичном рынке.

Несмотря на это, делать выбор в пользу покупки б/у жилья необходимо с учетом всех преимуществ и недостатков данной практики.

Итак, к несомненным плюсам приобретения жилья на вторичном рынке можно отнести:

  • большие возможности и гибкость при выборе: квартиру можно найти в любом районе города, цена четко не фиксирована (всегда можно поторговаться), соседи уже определены и проблемы дома известны;
  • быстрый процесс оформления сделки;
  • относительная простота в регистрации прав собственности на новое жилье.

Среди недостатков в покупке квартиры на вторичном рынке выделяется лишь пара основных:

  • необходимость дополнительных вложений;
  • потенциальный риск наткнуться на юридически «грязную» недвижимость.

Снизить подобные риски практически до нуля поможет грамотная организация выбора квартиры и последующего оформления сделки. Помочь в этом может профессиональный юрист или, хотя бы, консультация с ним. Наш ресурс также решил предоставить инструкцию по грамотной покупке жилья на вторичном рынке.

Покупатель вправе требовать от продавца предоставить документы для изучения всех интересующих его вопросов. Фото № 4

Алгоритм действий таков:

  1. Найдя подходящее жилье, обязательно изучите его, как говорится, вдоль и поперек. Оцените состояние квартиры, необходимость ремонта, наличие коммуникаций и подобные вещи с целью сбить цену. Не менее важно опросить соседей о том, насколько дом хорош и есть ли проблемные жильцы.
  2. Если квартира полностью вам подходит, необходимо проверить ее на юридическую «чистоту». Данное мероприятие заключается в следующем:
  • Потребуйте у продавца свидетельство о праве собственности на жилье и уточните количество собственников. Чем их больше – тем проблематичней оформить сделку.
  • Уточните количество прописанных в квартире граждан и удостоверьтесь в полученной информации, изучив соответствующие бумаги. Если кто-то из них недееспособен или находится тюрьме, то проблем в будущем не избежать.
  • Получите из ЕГРП (Росреестра) выписку на данную квартиру и проверьте наличие обременений.
  • Удостоверьтесь в наличии и актуальности кадастрового плана и техпаспорта квартиры.
  • Обратитесь в ЖКХ и уточните, не имеются ли задолженности по квартплате.
  • Обратитесь в ФССП (судебные приставы) и проверьте наличие ареста недвижимости.

Если в юридическом плане квартира «чиста» (не имеет обременений, имеет единственного собственника и т.д.), то можно всерьез задуматься о ее приобретении.

  1. Последним этапом выбора будет сбор информации о владельце квартиры. Желательно, чтобы он был полностью дееспособным, ранее не состоял на учете в псих-, алко- и наркодиспансерах и работал в процессе продажи своей квартиры с вами лично, то есть без посредников.

Не гнушайтесь осуществлением проверки жилища в соответствии с представленной выше информацией. Подобная практика позволить выявить наличие потенциальных рисков быть обманутым после осуществления сделки, что, в свою очередь, поможет не потерять приобретенное жилье и немалое количество денег.

Не забывайте об обращении к профессиональным юристам, если в юридической сфере вы не сильны.

Важные моменты в процессе покупки

Как провести сделку с наименьшими для себя потерями? Фото № 5

Осуществив выбор квартиры для покупки и удостоверившись в ее юридической «чистоте», наступает следующий, не менее важный этап в приобретении нового жилья. Заключается он в оформлении всей документации и осуществлении сделки. Основными нюансами на данном этапе являются:

  1. Заключая договор купли-продажи квартиры, желательно работать напрямую с ее собственником. При работе через посредников важно проверить всю доверительную документацию, что заберет немало времени и некоторое количество средств.
  2. Постарайтесь заключить предварительное соглашение по купле-продаже, передав владельцу квартиры задаток (более выгоден для покупателя) или аванс.
  3. Заключать все договоры желательно через нотариуса, дабы максимально обезопасить сделку.
  4. После официального заключения соглашения необходимо осуществить передачу денежных средств ранее указанным в договоре способом. Факт передачи желательно закрепить распиской или работать через гаранта (например, банк).
  5. После приобретения квартиры не забудьте провести регистрацию своего права собственности на новую квартиру, обратившись в Росреестр с необходимым перечнем документов.

Отдельно из указанных выше нюансов покупки квартиры стоит выделить способ оплаты и передачи средств. Они бывают следующими:

  • наличный расчет;
  • ипотечная оплата;
  • оплата с использованием жилищного сертификата;
  • оплата с использованием материнского капитала.

Наиболее удобен и прост в использовании наличный расчет. Заключив соглашение, достаточно при помощи гаранта или лично передать всю денежную сумму продавцу. Не забудьте закрепить факт передачи средств распиской.

Выберите наиболее удобную для вас форму расчета. Фото № 6

Более сложные варианты оплаты стоимости квартиры при покупке – это привлечение ипотечного кредита, жилищного сертификата или материнского капитала. Осложняются они тем, что перед заключением договора продавец будет вынужден подождать на протяжении месяца.

В случае с ипотекой или прочим кредитным способом оплаты необходимо проделать следующее:

  1. Получить одобрение кредита.
  2. Собрать необходимый перечень документов и подать их в банк.
  3. Заключить договор купли-продажи и провести кредитную оплату на счет продавца.

Приобретая квартиру в ипотеку или с помощью другого вида кредитования, помните, что жилье будет являться залогом в банке до тех пор, пока вы полностью не погасите кредит. До этого момента продавать или сдавать квартиру в аренду вы не имеете права.

В случае с жилищными сертификатами и материнским капиталом процесс оплаты немного иной:

  1. Соберите необходимый перечень документов и подайте их в соответствующий госорган для получения государственной помощи.
  2. Получите сертификат на конкретный вид государственной помощи.
  3. Заключив договор купли-продажи, обналичьте его или используйте в качестве первого кредитного взноса при покупке квартиры в ипотеку.

Вне зависимости от способа оплаты и передачи денежных средств за купленную квартиру обязательно соблюдайте все законодательные и юридические аспекты данного мероприятия.

Следует ли пользоваться услугами риелтора

Для упрощения процедуры и сокращения сроков приобретения жилья вы можете воспользоваться услугами риелторских компаний. Фото № 7

Покупая квартиру или, напротив, решая ее продать, многие люди сталкиваются с вопросом – «Стоит ли работать через риелтора?». Ответ на него необходимо давать с учетом всех нюансов отдельно взятой ситуации.

В целом, целесообразность использования услуг риелтора определяется из потребности у покупателя или продавца оградить себя от участия во всех или некоторой части среди представленных ниже этапов сделки:

  • Поиск подходящего жилья.
  • Организация его просмотра.
  • Осуществление торгов.
  • Сбор необходимой информации о владельце, квартире, соседях и тому подобное.
  • Организация встречи покупателя и продавца для уточнения некоторых нюансов сделки и заключения каких-либо соглашений.
  • Передача денежных средств.

Насколько эффективно будет работать риелтор, зависит от его профессионализма и опыта работы. Важно понимать, что ответственность за выбор надежного риелтора берет на себя нанимающая его сторона.

Не забывайте, что выбор риелтора низкой квалификации может стоить для покупателя появлением серьезных проблем в будущем. Поэтому максимально ответственно отнеситесь к подбору специалиста, если желаете работать именно через него.

В целом, учесть все нюансы при покупке квартиры несложно. Главное – знать данные тонкости и использовать их для своего блага. Помните, что не во всех ситуациях вашего набора знаний может хватить для грамотного осуществления покупки жилья. В ряде случаев без помощи профессионального юриста или риелтора будет обойтись проблематично.

Дополнительно о нюансах, которые возникают при покупке квартиры, вы можете узнать из видео:

Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter, чтобы сообщить нам.

24 Янв 2017      kasjanenko         39      

Источник: http://PravoZhil.com/oformlenie/nyuansy-pri-pokupke-kvartiry.html

При покупке квартиры на что обратить внимание? Список документов, необходимых при покупке квартиры :

Покупка квартиры – это достаточно сложный и длительный процесс, который требует особого внимания и осторожного отношения. Мало того, что на кону стоит крупная сумма денег, так еще решается вопрос о крыше над головой.

Покупая квартиру, нужно быть максимально бдительным, чтоб не попасться на многочисленные уловки мошенников. Даже если покупатель имеет дело с добросовестным продавцом, существует большая вероятность появления непредвиденных ситуаций при покупке квартиры.

На что обратить внимание, чтобы приобретаемое жилье не разочаровало в будущем?

Месторасположение квартиры

Приобретая жилье, необходимо все тщательно взвешивать. Важно, чтобы удобно было не только внутри, но и снаружи. Поэтому первое, на что стоит обратить внимание, – это район города, где расположена квартира. Кроме таких важных характеристик, как близость к местам работы, учебы, простота выезда на дачу, нужно учитывать инфраструктуру района:

  • владельцам автомобилей следует оценить наличие стоянки и свободных машиномест;
  • если вы регулярно пользуетесь услугами общественного транспорта, желательно, чтобы метро или автобусная остановка находились в шаговой доступности;
  • не лишним будет наличие продуктового рынка или крупного магазина;
  • подумайте о самых маленьких членах семьи – детская площадка или сквер у дома будут очень кстати, да и близкое расположение садика или школы также играют важную роль;
  • если вы любите заниматься спортом, посмотрите, нет ли поблизости фитнес-клуба, тренажерного зала или бассейна;
  • не забывайте про детскую и взрослую поликлинику.

Знакомство с соседями

Если с задачей вы справились и подобрали несколько вариантов, которые, в принципе, соответствуют всем вышеперечисленным требованиям, нужно лично ознакомиться с преимуществами и недостатками каждой квартиры.

Договариваться о просмотре лучше в светлое время суток. Желательно приехать ранее назначенного времени, чтоб самостоятельно составить четкое представление о возможных транспортных проблемах и осмотреть местность.

Это играет важную роль и может повлиять на окончательное решение при покупке квартиры.

На что обратить внимание в первую очередь? Парадная – это лицо дома, которое может многое рассказать о будущих соседях. Люди, живущие по соседству, в состоянии сильно повлиять на качество жизни в новой квартире.

Всегда есть вероятность того, что сосед по лестничной клетке – алкоголик, который будет устраивать ночные пьянки.

Или над вами проживает многодетная семья, тогда детский плач, крики и визги надолго станут вашими спутниками жизни.

Осмотр квартиры

Для составления более объективного мнения о жилом помещении лучше проводить осмотр без мебели.

Проверка квартиры при покупке должна начинаться с просмотра коммуникаций: электропроводки, канализационной системы, водопроводных труб, отопительных радиаторов, особенно если ремонт после покупки не входит в ваши планы.

Немаловажным является теплопроводные свойства помещения. Осматривая квартиру в холодное время года, можно оценить отопление, но нельзя с уверенность сказать, насколько жарко в ней будет летом, и наоборот.

Пол, потолок, межкомнатные и входные двери, сантехнические приборы, стеклопакеты, общее состояние кухни и ванной комнаты – это самые дорогостоящие и трудоемкие места в плане ремонта, которые подлежат тщательному осмотру при покупке квартиры.

На что обратить внимание в угловых помещениях? В данном случае стены – это главный показатель. Наличие плесени на них говорит о сырости и повышенной влажности в комнатах. В квартирах на верхних этажах может протекать крыша, в результате чего образуются подтеки на потолке. Сырость наблюдается и в помещениях на первых этажах. Это свидетельствует о том, что подвал плохо вентилируется.

Насторожить должно наличие предпродажного косметического ремонта, который, скорее всего, сделан с целью скрытия различных изъянов. Лучше, если ремонту несколько лет, и он «обжит» владельцами квартиры. Проверьте звукоизоляцию помещения в абсолютной тишине. Насколько слышен шум транспорта и звуки с улицы?

Юридическая сторона вопроса

Кроме качественных характеристик приобретаемого жилья, нельзя забывать о юридической стороне вопроса. Помните: у продавца обязательно должен быть правоустанавливающий документ на жилое помещение. Список документов при покупке квартиры, которые подтверждают право собственности на продаваемую недвижимость:

  1. Договор купли-продажи, договор дарения, мены, пожертвования или пожизненного содержания.
  2. Свидетельство о праве собственности или о праве на наследство.
  3. Биржевое соглашение.
  4. Решение суда, вступившее в силу.
  5. Свидетельство о приобретении недвижимости на аукционе или с публичных торгов.

Кроме этого, право собственности, подтвержденное одним из вышеуказанных документов, в обязательном порядке должно пройти регистрацию в органах технической инвентаризации. Оформление покупки квартиры должно происходить только после предоставления специальной выписки из государственного реестра, которая является законным доказательством проведенной сделки.

Квартиры в новостройках

Покупка квартиры в новостройке – это достаточно рискованный шаг, и не всегда риск оправдывает себя. Как правило, стоимость жилья здесь не намного ниже стоимости готовых квартир. Покупая недвижимость в новостройке практически по рыночной цене, вы сталкиваетесь с необоснованно завышенными рисками по сравнению с жильем на вторичном рынке.

Для того чтобы не попасть в руки мошенников, нужно оценить всевозможные ситуации при покупке квартиры. На что обратить внимание при выборе новостройки:

  1. Степень готовности дома. Если риэлтор утверждает, что дом практически готов, все коммуникации проведены, лучше убедиться в этом воочию и посетить место строительства.
  2. Договор. Поинтересуйтесь, какой договор вам предлагают заключить. Лучше, если это будет договор долевого участия (ДДУ). Он имеет преимущества перед предварительными договорами и автоматически подтверждает, что у застройщика есть разрешение на строительство. К тому же в случае банкротства ваши требования будут обеспечены залогом.
  3. Аккредитация новостройки в банке – это количество банков, которые могут предоставить кредит на покупку жилья. Если ни один банк не кредитует, это означает, что у застройщика есть определенные трудности.
  4. Репутация застройщика. Ознакомьтесь с ранее введенными в эксплуатацию объектами строительства, возможными финансовыми проблемами застройщика и историей компании.
  5. Проверьте документы:
  • инвестиционный контракт;
  • проектную документацию;
  • разрешение на строительство;
  • свидетельство о собственности на землю или договор аренды;
  • договор со страховой компанией;
  • выписку из единого реестра на недвижимое имущество;
  • регистрационные и учредительные документы застройщика;
  • форму договора, по которому будет производиться покупка квартиры.

Подводные камни при покупке жилья на вторичном рынке

Приобретение жилья всегда связано с множеством юридических нюансов и тонкостей, которые знает не каждый. Поэтому важно тщательно и скрупулезно отнестись к этому вопросу. Как же не ошибиться, покупая вторичное жилье?

Во-первых, нужно внимательно изучить документы на право собственности продавца. Это могут быть договоры купли-продажи, дарения, наследственности, решения суда, которые вступили в силу.

Во-вторых, несовершеннолетние дети могут иметь право собственности на вторичное жилье или право пользования квартирой.

Перед покупкой недвижимости попросите продавца предоставить разрешение органов опеки и попечительства на продажу жилья.

Если дети не являются собственниками квартиры, а только прописаны в ней, они должны быть выписаны и прописаны в другом месте. Если эти условия не соблюдены, суд расторгнет договор купли-продажи в интересах ребенка.

В-третьих, проверяя паспорт владельца квартиры, обратите внимание на наличие штампов о браках-разводах. Сверьте их даты с датами документов, подтверждающих право на собственность. Если недвижимость куплена в браке, супруг имеет право на половину квартиры, даже если он не прописан и не проживал в данном помещении.

В-четвертых, лучше, если к моменту подписания договора купли-продажи все жильцы будут прописаны в другом месте. Узнайте про отсутствующих членов семьи. Возможно, кто-то из них находится в больнице, армии, местах лишения свободы. Вернувшись, они имеют право оспорить сделку, совершенную без их ведома.

В-пятых, совершая сделку по доверенности, ознакомьтесь с полномочиями обладателя этого документа. Все юридически значимые действия должны быть прописаны в доверенности.

Там же может быть указан диапазон цен, за рамки которых представитель не имеет права выходить. Проверьте срок действия доверенности. Если дата выдачи не указана, документ недействителен.

В случае смерти доверителя доверенность аннулируется.

В-шестых, приобретая квартиру, полученную в наследство, стоит учитывать, что в течение 6 месяцев после смерти владельца могут появиться новые претенденты на имущество. Лучше, если продавец – единственный наследник по завещанию. Его права должны быть закреплены в свидетельстве о праве на наследство.

Последнее, что стоит проверить, – это история квартиры. Попросите владельца предоставить выписку из Единого государственного реестра прав. Так вы можете узнать о всех зарегистрированных в квартире лицах. Насторожиться следует, если недвижимость за последние годы часто меняла владельцев.

Порядок действий при покупке квартиры

Нет особой разницы, приобретается квартира на вторичном рынке или в новостройке. Этапы оформления жилья в собственность не слишком отличаются. В любом случае последовательность действий вполне понятна.

1 этап. Проверка и оформление документов при покупке квартиры.

2 этап. Подписание договора отчуждения (в случае покупки жилья на вторичном рынке) или акта приема-передачи (в случае приобретения недвижимости в новостройке).

3 этап. Регистрация при покупке квартиры права собственности на приобретенную жилплощадь в государственных органах.

Проверка и оформление документов

Большинству граждан не часто приходится сталкиваться с таким понятием, как покупка квартиры. Какие документы нужны? Из каких этапов состоит оформление недвижимости? Как провести сделку на законных основаниях? Это далеко не весь перечень вопросов, которые возникают при проведении подобных сделок.

Список документов, которые подлежат обязательной проверке при покупке квартиры в новостройке или на вторичном рынке, приведен ранее. Если в ходе проверки бумаг никаких вопросов не возникло, можно приступать к подписанию предварительного договора и внесению предоплаты. Существует несколько видов предоплаты:

  • Задаток при покупке квартиры – это определенная денежная сумма, которую покупатель выплачивает продавцу в качестве гарантии проводимой сделки. Если в дальнейшем покупатель по каким-либо причинам отказывается приобретать жилье, деньги ему не возвращаются. В случае аннулирования сделки по инициативе собственника задаток при покупке квартиры выплачивается в двойном размере. Передача задатка в обязательном порядке фиксируется нотариусом в специальном документе.
  • Аванс – это сумма денег, которая вносится покупателем в качестве предоплаты. Если сделка аннулируется, аванс возвращается покупателю. Соглашение о передаче предоплаты также письменно фиксируется, однако присутствие нотариуса необязательно.

Договор отчуждения или акт приема-передачи

В зависимости от того, приобретена квартира в новостройке или на вторичном рынке, у покупателя вместе с договором обязательно должен быть акт приема-передачи или договор отчуждения. При отсутствии этих документов суд может признать недействительным даже оплаченный и зарегистрированный договор.

Договор отчуждения – это документ, на основании которого рассчитывается налог для продавца. Он фактически подтверждает согласие обеих сторон на проведение сделки и составление договора купли-продажи в дальнейшем.

Акт приема-передачи составляется в случае покупки жилья в новостройке. После его подписания покупатель становится собственником квартиры, однако передача недвижимости может производиться только после подписания договора купли-продажи во время регистрации в государственных органах или получения свидетельства о праве на собственность.

Государственная регистрация

Государственная регистрация является законным доказательством наличия права собственности на жилую недвижимость, причем вне зависимости от того, приобретена она в новостройке или на вторичном рынке.

Оформление права собственности происходит в течение 30 календарных дней с момента предоставления необходимого пакета документов.

После проверки документов регистраторы фиксируют в Едином государственном реестре прав (ЕГРП) пометку о том, что право собственности на недвижимость оформлено.

Сроки покупки квартиры

Покупателей недвижимости в первую очередь волнует вопрос о том, за какую стоимость можно купить квартиру. Но не меньший интерес вызывают и сроки проведения сделки.

Все зависит от наличия необходимых документов, отсутствия спорных вопросов и других нюансов, которые требуют лишних затрат времени.

При хорошем раскладе и обоюдном согласии сторон сделку можно провести в течение одного месяца.

Источник: https://BusinessMan.ru/new-pri-pokupke-kvartiry-na-chto-obratit-vnimanie.html

Какие нюансы и подводные камни могут быть при покупке квартиры?

  • Обратите интерес и на то, совершались ли переуступки по соглашению: наличие промежуточных звеньев в цепи меж застройщиком и конечным покупателем лишает позицию прозрачности.

    Чем больше было совершено уступок водительских удостоверений, тем более проблематичным может быть объект и что выше шанс, что кто-то в данной цепочке не исполнил до конца средства обязательства.

     

  • Удостовериться в добросовестности застройщика сейчас можно в онлайн-режимеПродать долю в жилплощади может будет только с разрешения судаНа рынке недвижимости возникнет жилье класса «эконом-минус»

    Сделки с недвижимостью имеют массу тонкостей и сопровождаются обилием юридических действий, а потому подводные камешки при покупке квартиры заслуживают своеобразного разговора.

    В этой статье мы поведаем о том, на какие подводные камешки при покупке квартиры нужно направить пристальное внимание, чтобы приобретенное вами жилище в дальнейшем не доставляло вам нешуточных хлопот и проблем.

  • Непременным условием при передаче средств за квартиру должна быть выдача торговцем документа-подтверждения о том, что плата была произведена. В этом качестве имеет возможность выступать чек кассового аппарата или же приходно-кассовый ордер. Если плата была совершена по безналичному расчету, доказательством является платежное поручение. Отсутствие верно оформленного подтверждения передачи денег приведет к что, что доказать факт оплаты несомненно будет затруднительно даже через суд. Ну и само собой разумеется, стоит избегать всяческих завуалированных и странных для вас платежных схем: вексельных, по договорам предложения услуг и т.д.
  • На что еще направить внимание?

    Такие убытки, конечно же, неприятны, хотя они не столь глобальны, как утрата и огромной суммы денег, и купленной на их квартиры. Избежать этих ужасных результатов поможет тщательная проверка «чистоты» жилого объекта:

    Вот отчего самым главным правилом для клиента должно стать точное следование буковке закона, какие бы финансовые выгоды ни обещал продавец.

    Например, умышленное занижение цены квартиры уменьшит налог с продажи жилплощади, но одновременно и снизит сумму налогового минуса для покупателя (порядок получения имущественных минусов регулируется ст. 220 НК РФ).

    Стоит припоминать и о возможности расторжения договора — тогда торговец будет обязан возвратить лишь обозначенную в нем необходимую сумму, а не реально полученные им финансы.

    Ну и напоследок, нелишним будет ещё раз напомнить: как и в случае покупки новостройки, при покупке «вторички» у клиента обязательно должен остаться документ, подтверждающий внесение им за нее средств.

    Выбор способа оплаты происходит по согласованию сторон (наличный или же безналичный). Очень удобны и безопасны наличные расчеты спустя банковскую ячейку (Подробнее см.

    Детали передачи денег с помощью банковской ячейки при приобретению квартиры).

    Покупка недвижимости рискованна и настятельно просит больших капиталовложений, поэтому ни раз сомнительный для вас вопрос невозможно упускать из вида. Проверка всех документов, скрупулезное исследование договора (особенно тех пунктов, собственно что написаны мелким шрифтом), следование законодательным общепризнанным меркам помогут вам избежать очень множества неприятностей.

    Однако существенные обязательства на себя желает брать далеко не каждый девелопер, а тем более – посредник. А оттого многие из них предпочитают заключать прочие договора: инвестирования, уступки прав запросы, предварительные и другие.

    Кроме того, в том числе и договор, формально называющийся договором долевого роли, но не зарегистрированный в специальном реестре, практически таковым уже не является.

    Неприятно, хотя факт: если застройщиком выбрана схема работы, замечательная от регулируемой в ФЗ № 214, настаивать на решении именно договора долевого участия, в усмиряющем количестве случаев, бессмысленно: придется подыскать иную строительную компанию.

  • Права несовершеннолетних имели возможность быть не учтены также и при приобретению квартиры с привлечение материнского капитала.
  • Препятствием к свободному владению приобретенной квартирой могут стать не лишь только люди, имеющие отношение к ней, хотя и действия бывших хозяев, например, по нелегальной перепланировке.

    Любые конструктивные изменения в жилплощади должны производиться по предварительному разрешению соответственных инстанций, а информация о перепланировке должна быть внесена в техно документацию.

    К сожалению, очень часто новенькому владельцу квартиры невероятно сложно случается доказать тот факт, что перепланировку устроил предыдущий собственник, а потому вся обязанность, скорее всего, ляжет именно на «нынешнего» владельца.

    • Прежде всего, нужно узнать: сколько было владельцев и как нередко они менялись. Если за последнее время было закреплено несколько переходов прав собственности, есть возможность, что все они были изготовлены с целью замаскировать незаконность первого отчуждения.
    • Детали при покупке квартиры на вторичном рынке (Подробнее см. Какие «подводные камешки» при покупке квартиры на вторичном рынке?)

    • Содержит свои особенности и продажа приватизированной жилплощади (особое внимание здесь уделяется проведению самой процедуры и рассредотачиванию долей). Самым частым нарушением считается исключение ребенка, прописанного в квартире на момент приватизации, из круга лиц, на коих приватизируется квартира. 
    • Не последнюю роль играет также и репутация застройщика. Но вот к источникам инфы о нем стоит подходить аккуратно: в онлайне слишком много возможностей не лишь только донести правду, но и очернить соперника. А вот статистика может многое дать подсказку: если все прошлые объекты застройщика сдавались с запозданием или были проблематичными, разве есть залог того, что в этот раз несомненно будет по-другому? 
    • Необходимо заботливо отнестись ко всем бывшим обладателям, поскольку среди них могли существовать недееспособные лица, которые не имели права принять участие в сделке. Проверять нужно не лишь только владельцев недвижимости, но и всех прописанных в жилплощади. Если среди них окажутся не достигшие совершеннолетия, тогда необходимо произвести особый порядок отчуждения, неисполнение которого опять же может повлечь отрицательные последствия. 
    • Продавцами таких квартир имеют все шансы выступать непосредственно сами застройщики, а имеют все шансы — и инвесторы-посредники. Стоимость «первички», по совокупному правилу, ниже, чем готового квартир, но вот условия, диктуемые торговцами, могут быть самыми разнообразными: следственно, различными будут и правовые последствия данных сделок.

    • Жилье не должно быть заложено или же обременено.
    • Одним из важнейших рубежей приобретения квартиры на первичном рынке считается заключение договора: в данном случае его конфигурация имеет, без преувеличения, определяющее смысл.

      Самой же «защищающей» вас формой контракта при приобретении квартиры в строящемся жилище будет договор долевого участия. Закон ФЗ № 214 от 30.12.2004г.

      «Об участии в долевом строительстве» слишком четко регулирует правоотношения между дольщиком и застройщиком, ложит серьезную ответственность на последних и стоит на охране интересов обычных граждан-участников постройки.

      Как известно, рынок недвижимости символически разделен на две категории: изначальный и вторичный, и в каждой из этих ниш есть свои особенности: правовые основы, формы соглашений, подходы к проверке «чистоты» сделки, численность и виды проблемных звеньев в цепочке сделки и почти все другие. Итак, для начала сориентируемся: где будем покупать квартиру — в новостройке или же на «вторичке».

      Торговцы и покупатели на вторичном рынке, почаще всего, — физические лица, потому договориться о формальностях здесь проще, чем с застройщиком-организацией, агрессивно диктующим свои условия.

      Однако и при решении сделок по «вторичкам» есть множество моментов, которые могут привести к нехорошим последствиям для покупателя — вплоть до издержки приобретенного жилья, и порой, к сожалению, без компенсации вреда.

      Решившись на сделку, стороны обязаны закрепить предварительную договоренность внесением задатка или же аванса.

      Каждый из вариантов содержит свои плюсы и минусы, но в обоих случаях нужно правильно оформить передачу денег: показать в каком качестве эти деньги уплачиваются, какую позицию подтверждают – в зависимости от сего будут наступать определенные обязательства для всякой из сторон (Подробнее см. Как верно оформить задаток при покупке жилплощади (бланк, образец)).

      Покупка квартиры в строящемся жилище (Подробнее см. Каковы особенности приобретения квартиры (жилплощади) в строящемся доме?)

    • Непременно нужно проверить наличие у застройщика всей важной документации и разрешений: отсутствие хотя бы одной «бумажки» имеет возможность существенно затянуть строительство или сдачу жилища в эксплуатацию. В первую очередь необходимо удостовериться, собственно что у компании есть разрешение на строительство и оформлены права на соответственный земельный участок. Также нелишним несомненно будет изучить учредительные документы, финансовую и аудиторскую отчетность застройщика, ознакомиться с технико-финансовым обоснованием строительного проекта.
      • Какие ещё существуют важные моменты?

    Источник: http://jurgeek.ru/kakie-nyuansy-i-podvodnye-kamni-mogut-byt-pri-pokupke-kvartiry/

    Добавить комментарий