Какие особенности при продаже квартиры с обременением?

Содержание

8(499)938-71-68

Особенности сделки при продаже квартиры с обременением

Если у вас в собственности имеется квартира или другой вид жилого имущества, то по отношении к ней вы обладаете правами пользования, владения и распоряжения.

Однако на одно из перечисленных преимуществ – распоряжение — может быть наложено обременение, согласно ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество». В таком случае при продаже квартиры могут возникнуть определенные трудности.

По данным статистики, владельцам обремененного жилья приходится снижать цену до 50 % от реальной стоимости. Хотя выход из ситуации можно найти.

В первую очередь, намереваясь продать жилье, выясните, «чистая» ли она – это легко можно сделать при обращении в местное отделение Росреестра или на их сайте, так как записи об ограничениях хранятся в ЕГРП (Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним). При этом придется оплатить госпошлину. В выписке из ЕГРП будут указаны сведения об имеющихся ограничениях права, номер и дата их регистрации в государственных органах, сроки исполнения и информация о гражданах, в пользу которых они действуют.

Получив на руки документ, который обычно выдается в течение 3-5 рабочих дней, обратите внимание на пункт № 4: в них записаны обременения. Если таковых не имеется, в графе значится «не зарегистрировано».

Но стоит помнить, что существуют и так называемые скрытые обременения, к примеру, отказ от приватизации. Этих данных нет в Росреестре, но они могут быть зафиксированы в других договорах.

Поэтому при подготовке документов нужно внимательно изыскивать всю необходимую информацию.

Какие существуют обременения

Основных видов ограничений, попадающих под понятие «обременение», несколько. Статистика свидетельствует, что наиболее распространенным обременением считается залог (ипотека), рента, арест, аренда, доверительное управление, опека, разрешение второго супруга, аварийный дом и пр.

Залог недвижимости (ипотека)

Согласно исследованиям специалистов, большая доля рынка недвижимости участвует в сделках купли-продажи посредством передачи квартир в залог банковскому учреждению, то есть, по ипотеке. В собственность такое жилье не переходит, пока кредитор не рассчитается с банком.

Такая ситуация, в общем-то, стандартная, ведь не секрет, что у людей могут меняться жизненные обстоятельства, и возникает необходимость продать эту квартиру и купить более экономный вариант.

В данном случае необходимо получить согласие банка и выяснить, какая сумма подлежит выплате.

Для продажи необходимо трехстороннее соглашение (продавец, покупатель, банк), договор купли-продажи. И у продавца «проблемной» квартиры появится возможность перенести обязанности по выплате оставшейся суммы банку на покупателя. Как правило, банки идут навстречу таким сделкам, так им абсолютно без разницы, кто будет выплачивать долг.

Обременение в виде залога на недвижимость может быть наложено не только в случае ипотечного кредитования.

Например, собственник может ввести данное ограничение с целью сведения к минимуму риска потери квартиры, если вдруг возникнет такая необходимость.

В таком варианте залогодержателем обычно становится лицо, наиболее доверенное залогодателю, к примеру, один из родителей. Тогда квартиру можно продать только с их официального согласия.

Ипотека — это один из видов обременения квартиры. Об особенностях и условиях ипотеки с господдержкой вы можете прочитать в нашей новой публикации.
Продать квартиру, которая находится в ипотеке, можно только при соблюдении ряда правил и законодательных положений. Как продать квартиру, обремененную ипотекой, и какие документы для этого нужны узнайте по ссылке.

Договор ренты

Также одним из часто встречающихся видов обременения считается так называемая неисполненная рента, или договор купли-продажи с пожизненным проживанием ил содержанием. Им обычно пользуются пожилые люди, готовые оставить жилье даже малознакомым гражданам.

Суть документа состоит в том, что человек, взявший на себя обязательства по содержанию и уходу за престарелым лицом (рентоплательщик), взамен получает квартиру после его смерти, и соответственно, снятия обременения. Это прописано в статье 583 Гражданского Кодекса Российской Федерации.

До этого времени рентоплательщик может подать квартиру только с письменного разрешения рентополучателя (собственника).

Бывают случаи, когда пожизненная рента выражается денежной суммой, прописанной в договоре, и выплачивается получателю на протяжении всей его жизни. Важно помнить, что ежемесячная выплата не должна быть меньше установленного законодательством МРОТ, но может быть увеличена в соответствии с условиями договора.

Данный вид сделки может иметь некоторые неприятные моменты.

И прежде, чем подписывать договор, нужно убедиться в полном отсутствии прямых наследников, которые после смерти пусть даже очень дальнего родственника могут претендовать на его жилплощадь.

Причем в суде могут оспаривать законность сделки, ссылаясь на неосознанность действий рентополучателя. Также необходимо выяснить, не состоит ли предполагаемый рентополучатель на учете в психдиспансере, дабы избежать неприятных «сюрпризов».

Продажа квартиры с обременением часто сопровождается выплатой задатка. Соглашение о задатке при покупке квартиры: образец и правила составления вы можете узнать в новой статье.
При покупке квартиры необходимо обращать внимание на ряд юридических и технических нюансов. Как проверить «чистоту» квартиры при покупке читайте в пошаговой инструкции.

Также не стоит забывать, что пожилые люди могут изменить свое решение и расторгнуть с вами заключенный договор ренты, поэтому следует сохранять все свидетельства о понесенных расходах (квитанции, справки, чеки и т.п.), при помощи которых будет возможным подтвердить в суде исполнение вами договора надлежащим образом.

Арест

Он считается одним из наиболее тяжелых для собственников ограничений. Арест может быть наложен как судебными органами, так и должностными лицами государственных органов.

Причинами ареста квартиры могут быть коммунальные платежи и непогашенные кредиты, спор в отношении собственно самой квартиры и неуплата алиментных обязательств, прочие вопросы, связанные с долгами.

К примеру, решением суда с ответчика взыскана определенная сумма, а отдать ее нечем.

Тогда при соблюдении длительной и трудоемкой процедуры принадлежащая ответчику квартира может быть реализована на торгах.

Стоит отметить, что обременение снимается лишь теми органами, которые его установили, и лишь тогда, когда полностью устранены обстоятельства, повлекшие арест.

В таком случае заинтересованное лицо подает заявление, и только после его удовлетворения квартира может подлежать продаже. Помните: любе сделки, заключенные в отношении квартиры, находящейся под арестом, будут признаны недействительными!

Может быть другой вариант: после ареста квартиры судом состоялось другое судебное разбирательство, которое вынесло решение об отказе в удовлетворении требований иска. В подобном случае вопрос о снятии обременения в виде ареста имеет чисто технический характер и не станет препятствием к продаже.

Аренда

Договор найма с действительным сроком тоже считается обременением. Согласно российского законодательства, жильцы-арендаторы имеют право на проживание в арендуемом жилье до окончания действия договора. Если собственник хочет срочно продать квартиру, то он обязан предоставить нанимателям условия для проживания, не уступающие существующим.

Но на рынке недвижимости зафиксированы случаи, когда недобросовестный владелец пытается продать жилье, занимаемое квартирантами.

Если этот факт будет каким-то образом сокрыт, то новому хозяину придется жить с незнакомыми нанимателями до того времени, пока не подойдет к концу договор аренды.

Если новый собственник вознамерится досрочно расторгнуть договор, тогда ему придется выплатить немалый штраф.

Такие же примерно правила существуют и для доверительного управления. То есть, если квартирой по соответствующему договору управляет не собственник, а, к примеру, агентство недвижимости, то и оно обязано предоставить нанимателям не менее достойные условия для проживания. Стоит помнить, что передача имущества в доверительное управление не предполагает перераспределение права собственности.

Опека

Наличие прописанных в квартире недееспособных людей или несовершеннолетних детей тоже может стать препятствием при продаже квартиры по предписанию органов государственной опеки, если их интересы могут измениться в худшую сторону.

Если они являются собственниками, то при продаже квартиры необходимо письменное согласие их опекунов (попечителей).

Под защитой Постановления Конституционного суда находятся права детей, являющихся собственниками, поэтому предоставление сведений о новом жилье, где будет прописан и проживать ребенок и которое не уступает по комфортности предыдущему, должно быть обязательным.

Не многие граждане знают о том, что вернуть часть средств, потраченных на приобретение квартиры с обременением, можно с помощью налогового вычета.

В этой статье содержится информация о том, какие нужны документы для оформления налогового вычета и как их получить.
По ссылке: http://pronovostroyku.ru/yuridicheskie-voprosy/kakoj-poryadok-oformleniya-pereustupki-prav-trebovaniya-na-kvartiru.

html можно узнать о том, как оформить переуступку прав требования на квартиру в законном порядке.

Согласие второго супруга

Оно будет необходимо при продаже квартиры, если оно является совместным имуществом. Жилье в данном случае является объектом общей собственности, и, согласно статье 35 Семейного Кодекса РФ, единолично распоряжаться таким видом недвижимости только один из супругов не может.

Заверенное нотариусом согласие второй половины станет основой для снятия подобного вида обременения.

Но если продаваемый объект недвижимости не входит в число совместно нажитого имущества и это можно письменно подтвердить (к примеру, есть соответствующий пункт в брачном договоре), то согласие второго супруга не потребуется.

Аварийный дом

Продажа квартиры невозможна, если дом, в котором она расположена, является по закону ветхо-аварийным по причине некомфортности проживания, и его жильцы подлежат расселению.

Подводя итог, следует отметить, что нельзя продать квартиру лишь в двух случаях: если она находится под арестом или расположена в ветхо-аварийном доме. При существовании иных вариантов обременения на принадлежащем вам объекте недвижимости вопрос можно решить, обратившись за помощью в специализированное агентство.

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть!Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать – напишите вопрос в форме ниже: Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть!Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать – напишите вопрос в форме ниже:

Источник: http://ProNovostroyku.ru/yuridicheskie-voprosy/prodazha-kvartiry/osobennosti-sdelki-pri-prodazhe-kvartiry-s-obremeneniem.html

Какие особенности при продаже квартиры с обременением?

Сделки с недвижимостью не всегда происходят гладко: продажа квартиры с обременением хоть и является в большинстве случаев возможной, но требует от сторон повышенного внимания и дополнительных действий. Каких? Об этом и пойдет речь в данной статье.

Понятие собственности включает в себя три составляющих: право владения, право пользования и право распоряжения. И если хотя бы одно из перечисленных прав ограничено, то полноценного перехода права собственности произойти не может. А ограничений (законодателем основные ограничения права собственности названы обременением) существует не так уж и мало.

Виды обременений

Основные виды обременений перечисляются в ФЗ № 122 от 21.07.1997г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними». Это: ипотека, доверительное управление, аренда, арест, сервитут.

Последний вид обременений больше относится к земельным участкам.

Существуют также и некоторые другие ограничения при продаже квартир: заключение договора пожизненной ренты, наличие несовершеннолетних и недееспособных собственников и некоторые другие.

Наличие обременений у квартиры не всегда означает, что ее нельзя продать, однако о них непременно надо знать покупателю во избежание неприятных последствий в дальнейшем.

Согласно закону ФЗ № 122 все права на недвижимость подлежат обязательной государственной регистрации. То же самое касается и обременений, налагаемых на нее: они должны быть зарегистрированы, иначе не будут признаны законными.

Сведения об изменении прав собственности на недвижимость и о фактах ее обременения заносятся в специальный реестр.

Данная информация является общедоступной, поэтому перед сделкой любое лицо, желающее приобрести квартиру, может сделать запрос в регистрирующий орган и узнать о наличии того или иного вида ограничения на приобретаемый объект.

Давайте рассмотрим наиболее распространенные виды обременений и узнаем, какие действия необходимо предпринять, чтобы продать квартиру, имеющую их, законным путем.

Ипотека (залог)

В большинстве случаев квартира находится в залоге у банка: либо она приобретается по программе ипотечного кредитования, либо владелец заложил квартиру для того, чтобы получить у банка крупную сумму денег. Продать такую квартиру вполне возможно, нужно лишь получить согласие залогодержателя. Банки охотно дают такое согласие – по сути, им все равно, кто именно вернет им деньги.

В данном случае события могут развиваться по нескольким схемам, зависящим от конкретной ситуации и договоренностей между участниками сделки, среди которых: продавец квартиры, покупатель и залогодержатель.

Во-первых, покупатель может взять на себя обязательства по дальнейшей выплате кредита, а продавцу возместить определенную сумму в качестве компенсации уже внесенных денег по займу.

Во-вторых, покупатель может заплатить деньги двумя частями: одну – банку, погасив остаток по кредиту, другую – продавцу.

В третьих, покупатель может передать продавцу деньги таким образом: первую часть, равную долгу по кредиту, он отдает сразу, а оставшаяся часть выплачивается после того, как продавец погасит кредит и снимет залог.

В последней ситуации разрешения банка не потребуется, но она возможна, если кредитным договором предусмотрено досрочное погашение ссуды.

Каждый из вышеописанных вариантов может быть применен и тогда, когда залогодержателем выступает не банк, а другое юридическое или даже физическое лицо: обременение фиксируется регистрационными органами в любом случае, поэтому продажа квартиры может произойти только с согласия залогодержателя.

Арест

Арест имущества – очень сложное обременение, предполагающее полный или частичный запрет на распоряжение имуществом, а порой – и на пользование им.

Характерной его чертой является вид лиц, которые могут наложить арест: суды, правоохранительные органы, судебные исполнители.

Наложение ареста может преследовать различные цели – например, его применяют в качестве обеспечения, а также могут использовать как предварительную меру перед обращением на взыскание имущества.

Продать квартиру, находящуюся под арестом чрезвычайно трудно. Для этого необходимо получить разрешение органа, наложившего арест, однако правоохранительные, судебные органы – особые организации: они действуют только в рамках установленных законных правил и не могут похвастаться такой «гибкостью», как, например, банки.

Да и приоритеты у них особые – на первом месте стоит охрана и соблюдение законов, а никак не получение прибыли. Поэтому для того, чтобы продать такую квартиру, нужно снять с нее арест, а арестованная квартира будет таковой до тех пор, пока должник не выполнит свои обязательства. В противном случае она будет продана с торгов.

Рента

Одинокие пожилые люди, нуждающиеся в сторонней помощи, могут получить ее, заключив договор ренты, при этом за свое содержание они «расплачиваются» квартирой. Лицо, к которому переходит право собственности на квартиру по договору ренты, согласно ст.

604 ГК РФ может пользоваться и распоряжаться ею (а значит – и продать) только получив разрешение получателя ренты.
Покупая квартиру, обремененную договором ренты, следует помнить: если обязательства по выплате рентной платы не выполнены продавцом до конца, то они переходят покупателю.

Также нужно иметь в виду, что получатель ренты имеет право расторгнуть договор, ему не будут обеспечиваться установленные в нем условия содержания.

Аренда (наем)

Приобретаемая вами квартира может содержать небольшой сюрприз – в качестве проживающих в ней арендаторов.

Любой договор аренды, заключаемый на срок более года, оформляется в письменном виде и подлежит государственной регистрации.

Продать квартиру, сдаваемую в аренду, можно, однако смена собственника не влечет автоматического расторжения договора аренды: наниматели вправе проживать в ней до окончания установленного договором срока.

Поэтому разумнее всего расторгнуть договор аренды еще до продажи. Конечно, это можно сделать и после, однако в случае несогласия нанимателей без финансовых потерь со стороны нового собственника не обойтись, да и расторгать договор придется, скорее всего, через суд.

Несовершеннолетние и недееспособные

При продаже квартиры некоторым препятствием являются также несовершеннолетние или недееспособные собственники. Но проблема эта разрешима: нужно лишь получить согласие на сделку от их опекунов.

Если же дети и недееспособные граждане не являются собственниками, но прописаны в продаваемой квартире, их перед совершением сделки необходимо выписать и прописать в другом месте, которое должно быть не хуже.

Вот почему при покупке квартиры нужно обязательно получить от продавца справку, в которой будут перечислены все лица, прописанные на данной жилплощади.

Разрешение от второго супруга

Нельзя также продать квартиру, являющуюся совместным имуществом супругов, без разрешения второй «половины». Такая квартира – это объект общей собственности, даже если она записана только на одного из супругов. Согласно же ст.35 Семейного кодекса РФ (ФЗ № 223 от 29.12.1995г.

) единолично распоряжаться недвижимостью каждый из супругов не может, а только при наличии нотариально удостоверенного согласия второго супруга.

Если же продаваемая квартира не входит в круг совместно нажитого имущества и тому имеются подтверждения (например, это обозначено в брачном договоре), разрешение супруга получать не нужно.

Как видим, существуют совершенно разные ситуации, при которых могут возникать те или иные ограничения при продаже квартир, однако большинство из них не являются препятствиями в сделке.

Действительно неразрешимой проблемой в данном случае будет, пожалуй, только арест.

Ну и в заключение упомянем еще одну ситуацию, при которой квартиру продать невозможно: если дом, в котором она находится, подлежит расселению по причине его аварийности.

Источник: https://consultant-jur.ru/kakie-osobennosti-pri-prodazhe-kvartiry-s-obremeneniem/

Продажа квартиры с обременением в 2018 году: оформление договора купли продажи квартиры с обременением по ипотеке, пропиской постороннего, арестом, образец договора | Жилищный консультант в 2018 году

390

статьи:

Обременение

Обременениями в юридической и правоприменительной сфере признаются установленные государством статусы, мешающие или ограничивающие действия, связанные с владением и распоряжением имуществом. Данные ограничения несут неизменно негативный характер, поскольку не только осложняют процедуры продажи или обмена, но и снижают рыночную стоимость имущества.

Государственной регистрации права на жилье непосредственно препятствуют обременения, перечисленные в федеральном законе «О регистрации недвижимости» (ФЗ-122). Согласно статье 6, обременения подлежат обязательной регистрации в реестре как «Особые отметки» и могут быть внесены на основании мотивированных заявлений граждан, юридических лиц или решения суда.

Перечень видов ограничений (обременений):

  • Залог – зарегистрированный объект принадлежит гражданину, но по кредитному договору ограничен в продаже. Наиболее частой причиной становится ипотечный кредит;
  • Арест по решению суда накладывается в связи с обеспечительными мерами, взысканием имущества или пресечением возможных преступных действий. Арест может быть наложен, если ранее квартира была приобретена незаконно;
  • Рента устанавливает ряд обязательств получателя по отношению к плательщику, в частности невозможность распоряжаться объектом рентного договора без наличия согласия;
  • Аренда жилья, осуществляемая по договору, ограничивает собственника при продаже квартиры на срок действия договора, либо до момента его досрочного расторжения;
  • Сделки с имуществом, совладельцами которого являются недееспособные или несовершеннолетние граждане, осложняются привлечением специальных исполнительных органов и опекунов к рассмотрению условий продажи.

Договор купли-продажи квартиры с обременением должен содержать ссылку на таковое, а также документ, удостоверяющий устранение ограничений.

Особенности продажи квартиры с обременением ипотекой

Взятое кредитное обязательство, залогом по которому выступает жилье, наступает либо при заложенной собственной квартире либо при жилье, приобретаемом в ипотеку.

При этом банк обязуется зарегистрировать обременение в Федеральном реестре, предъявив договор займа.

С момента регистрации в отношении квартиры будет действовать режим ограниченной собственности, тем не менее не отрицающий, что квартира принадлежит заемщику, а не банку.

  • Москва и МО:
  • Санкт-Петербург и ЛО:
  • Вся Россия:

Оценивая жилье с подобным обременением, следует учитывать не только факторы сложности снятия ограничений, риска со стороны банка, но и стоимость кредита, неотделимую также от непогашенных процентов. Реальная стоимость квартиры при продаже квартиры с обременением по ипотеке, если кредит не был погашен, должна быть уменьшена на остаток долга перед банком.

Для реализации подобной продажи существуют два метода:

  1. Обращение в банк с просьбой перезаключить договор на нового владельца. При этом деньги за квартиру вносятся лишь в момент оформления права собственности и нового кредитного договора. Банку необходимо проверить заново финансовые возможности покупателя;
  2. Первоначальное погашение ипотеки за счет средств покупателя, освобождающее квартиру от обременения. При этом средства, внесенные за квартиру, снижают ее стоимость аналогично. Данный метод представляет наибольший риск для покупателя, поскольку деньги передаются раньше, чем оформляется право собственности.

В первом случае банк может оценить нового заемщика иначе и предложить другие условия по договору ипотеки.

Продажа квартиры находящейся под арестом

Факт ареста, наложенного судом, при любых обстоятельствах запрещает проводить сделки с данной недвижимостью.

Суд, учитывая ряд факторов и их влияние на усугубление ситуации (развитие преступления, получение преступных доходов), может ограничить не только продажу, но и фактическое владение имуществом.

Непосредственное уведомление Федерального реестра осуществляет служба судебных приставов, ведущая исполнительное производство.

Продажа квартиры, находящейся под арестом, возможна только в случае его снятия или соответствующего решения суда (также автоматически снимающего арест именно с предмета сделки). На практике подобные решения до устранения всех нарушений, повлекших наложение ареста, встречаются редко, поскольку порядок и причины ограничений строго прописаны в процессуальном законодательстве.

Помимо этого, существуют схемы, когда покупатель, используя собственные средства, гасит обязательства продавца перед третьими лицами по предварительному договору (если арест наложен из-за долгов). Стоит учитывать, что у суда нет прямой обязанности снимать ограничения в пользу продавца в момент изменения ситуации, а потому продажа такой квартиры является чрезвычайно рискованной.

Нюансы продажи квартиры обремененной договором ренты

Договор ренты обязывает плательщика вносить средства на содержание собственника квартиры. Суть договора заключается в передаче права собственности на квартиру в случае смерти получателя, наступившей по естественным причинам.

Подобная формулировка позволяет говорить об ущемлении прав плательщика ренты в случае, если квартира будет продана.

Рентные отношения установлены в рамках статьи 583 ГК РФ и рассматриваются в отдельных статьях 122-ФЗ (в частности, статье 12).

Для осуществления продажи необходимо получить согласие получателя и заверить его нотариально. Согласие должно содержать указание на причину отказа от прав на квартиру по ренте и формально соответствовать образцу заявления. В частности, может быть заключено дополнительное соглашение, устанавливающее размер отступных.

На основании согласия, а также заявления в Федеральный реестр, из сведений в нем удаляется отметка о наличии ренты и ее стоимости. Спустя 10 дней выдается свидетельство о снятии обременения, на основании которого возможно проводить любые сделки с квартирой.

Порядок продажи квартиры, сдаваемой в аренду

Обременение при аренде квартиры возникает только в случае, если договор заключен на длительный срок.

В частности, собственник обязан произвести государственную регистрацию договора в Росреестре не позднее 30 дней с момента заключения.

Стоит обратить внимание, что это обременение де-факто, а не де-юре – продавать квартиру, сдаваемую в аренду, законом прямо не запрещено. Похожая ситуация возникает, если в квартире прописан посторонний.

Другое дело, что согласно ГК РФ, обязательства арендодателя переходят покупателю в момент регистрации права собственности.

Арендатор квартиры до истечения срока договора может проживать в данной квартире, если он своевременно исполняет взятые на себя обязательства, в частности вносит оплату за проживание.

До момента окончания действия договора новый собственник не сможет сменить условия договора.

На практике аренда редко становится помехой при продаже: большинство договоров заключаются вне законной плоскости и не проходят регистрацию.

Квартиросъемщикам проще найти новое жилье, нежели тратить свое время на споры со сторонами купли-продажи.

В иных случаях применяется подход, связанный с несоблюдением формальностей: обращается внимание на детали договора, порчу имущества или несвоевременную выплату.

Продажа квартиры с несовершеннолетними и недееспособными

Несовершеннолетние, согласно Конституции и Гражданскому кодексу, являются одновременно недееспособными гражданами (частично дееспособными с 14 лет), то есть не могут самостоятельно осуществлять значимые юридические действия.

Права несовершеннолетних собственников и жильцов защищены Семейным кодексом, а также законом «Об опеке», которые устанавливают взаимодействие с особым органом по контролю законности в сфере прав несовершеннолетних – органами опеки и попечительства.

Граждане, которых суд признал недееспособными по медицинским показателям, имеют для данных целей опекуна, наделяемого правом распоряжаться имуществом иждивенца.

Продажа подобной квартиры осуществляется в зависимости от следующих факторов:

  • Лицо, статус которого выступает обременением, прописано в квартире – прописка снимается либо при обращении опекуна в паспортный стол, либо по суду, где необходимо доказать, что имеется другое место фактического проживания;
  • Лицо является собственником (или одним из собственников, в частности по материнскому капиталу) – необходимо подать заявление в органы опеки (обратиться к опекуну), предоставив доказательства того, что условия проживания лица после продажи квартиры не ухудшатся. В частности, если средства будут потрачены на покупку новой квартиры.

В редких случаях, органы опеки дают свое согласие даже при ухудшении жилищных условий:

  • Требуются средства на дорогостоящее лечение недееспособного (несовершеннолетнего);
  • Проживание в данной местности идет во вред данному лицу, либо там отсутствуют условия для образования и нормального развития.

Заключение

Обременения объективно накладывают серьезные ограничения на распоряжение недвижимостью, оставаясь при этом одной из самых распространенных причин судебных споров. Главный признак продажи квартиры с обременением – что это может означать безусловный риск, но лишь при несоблюдении законов, поскольку:

  1. Продажа квартиры с обременением возможна только после снятия (прекращения) всех ограничений;
  2. Обременение призвано защищать права третьих лиц, в том числе государство.

Список законов

  • Статья 6 ФЗ-122
  • Статья 12 ФЗ-122
  • Статья 583 ГК РФ

Вам будут полезны следующие статьи

Получите консультацию по телефонам горячих линий:

  • Москва и МО:
  • Санкт-Петербург и ЛО:
  • Вся Россия:

Заявки и звонки принимаются круглосуточно и без выходных дней.

Источник: http://estate-advisor.ru/prodazha/prodazha-kvartiry-s-obremeneniem/

Можно ли продать квартиру с обременением. Преимущества и недостатки сделок с «проблемными» квартирами

Приобретая квартиру, потенциальный покупатель должен осознавать, что собственник, предлагающий недвижимость, может быть ограничен в своих правах распоряжаться принадлежащим ему имуществом.

Это означает возможность признания сделки недействительной, что может привести к утрате средств, которые были уплачены покупателем по договору купли-продажи.

Факт наличия обременений может являться причиной возникновения каких-либо обязательств покупателем перед частными лицами, организациями, которые имеют определенные права на приобретаемую квартиру.

В данной статье экспертами портала RealtyPress.ru будет рассматриваться понятие «обременение» – каким образом могут возникать ограничения, которые являются препятствием для продажи квартиры, и к чему может привести наличие подобных препятствий в том случае, если сделка, все-таки, состоялась.

Риски на первичном и вторичном рынке

Наиболее защищенными сделками с недвижимостью можно считать приобретение квартир, предлагаемых на первичном рынке. Владелец новой квартиры в доме от застройщика имеет минимальные шансы столкнуться с сюрпризами в виде обременения, наложенного на квартиру и в значительной степени ограничивающего возможности владельца в полной мере распоряжаться его собственностью.

Ситуация на вторичном рынке жилья является прямо противоположной, потенциальный покупатель вынужден быть максимально внимательным и тщательно проверять – нет ли у предложенной квартиры «приданного», которое может принести немало хлопот.

Однако не стоит сразу отказываться от рассмотрения варианта приобретения «проблемной» квартиры, поскольку именно наличие проблем может сделать цену весьма привлекательной, а привлечение хорошего риэлтора поможет покупателю защитить себя от рисков.

Что такое «обременение»

Итак, под термином «обременение» принято понимать наличие ограничений на некоторые операции с недвижимостью, эти ограничение связаны, главным образом, с правами третьих лиц. То есть, квартира может быть продана владельцем только в том случае, если частное лицо организация, которой принадлежит часть прав на недвижимость, изъявят свое согласие на отчуждение.

Согласно статистике, наиболее распространенным ограничением является залоговое обременение, то есть – квартира является предметом залога под выданный кредит либо является залогом под иные обязательства должника перед банком. Так, при ипотечном кредитовании квартира остается залогом до полной выплаты кредита, собственник может ее продать только с согласия банка.

Кроме того, обременением может служить арест имущества, обременение накладывается при оформлении договора ренты с пожизненным содержанием, прав опеки, передачи жилья в доверительное управление. Договор аренды также может накладывать на собственника определенные ограничения.

Когда продается квартира «с приданным»

Случаи, когда квартира с обременением продается, можно условно разделить на две категории:

  • Мошенническая операция, предполагающая сокрытие от потенциального покупателя факт обременения. В этом случае новый владелец может быть лишен имущества через суд (по причине признания сделки недействительной и нарушения прав остальных собственников). Или же он автоматически приобретает обязательства (например, перед банком, если жилье под ипотекой);
  • Чистая сделка, предполагающая согласие залогодержателя или же снятие обременения законным путем (выплата покупателем суммы задолженности по ипотеке, снятие ареста).

Насколько выгодны сделки с обременением

Операции с недвижимостью, на которую наложены ограничения, являются достаточно сложными, и требуют от риэлтора немалого опыта и профессиональных знаний. Что, собственно, и сказывается на размере вознаграждения, предусмотренного в подобных случаях.

Предпринимать попытки самостоятельно провести сделку с проблемной недвижимостью рекомендуется лишь в том случае, если покупатель по роду занятий связан с такими операциями, в остальных случаях будет намного разумнее доверить оформление документов и проведение необходимых проверок специалисту из крупного и «проверенного» агентства недвижимости.

Однако, несмотря на сложность сделки и необходимость потратиться на привлечение хорошего специалиста по недвижимости, покупка квартиры с обременением может быть весьма выгодной.

Сам факт наличия проблем вынуждает владельца снижать цену, наличие проблем, помноженное на необходимость быстро продать квартиру, может в некоторых случаях снижать цену на 35%-40% относительно рыночной цены.

Как проверить наличие обременения

Потенциальный покупатель, не обладая достаточными познаниями юридических тонкостей, подвергается существенному риску при самостоятельной подготовке и проведении сделки с «проблемным» жильем. Однако проверить наличие обременений довольно просто – все ограничения по недвижимости централизованно фиксируются в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество.

Покупатель имеет возможность лично обратиться в ближайшее отделение Росреестра, в Многофункциональном центре или же сделать запрос на сайтах rosreestr.ru, gosuslugi.ru. Перед тем, как заказывать выписку, нужно оплатить государственную госпошлину и заполнить бланк заявления.

Интересующая информация будет находиться в п.4 выписки ЕГРП, а если квартира не имеет обременений, то в этом же пункте будет отметка «не зарегистрировано».

Подобную проверку необходимо проводить в отношении любой квартиры, которая предлагается на рынке, поскольку владелец может попытаться скрыть наличие обременений.

Особенности продажи жилья с обременением

Наиболее простой и распространенной сделкой является продажа жилья в ипотеке, банк дает согласие на переоформление залога либо на досрочное погашение, после чего стороны проводят расчеты в порядке, который отражен в договорах. Когда расчеты проведены, банк снимает обременение и квартира переходит в полную собственность нового владельца.

Более рискованной операцией является передача прав по договору ренты и пожизненного содержания. На нового владельца недвижимости переходят обязательства перед залогодержателем, который имеет право в любой момент отменить сделку (при соблюдении определенных условий).

Покупка квартиры, в которой прописаны граждане, имеющие право на проживание (еще один вид обременения), чревата осложнениями, которые преодолеть бывает крайне проблематично даже через суд. Так, выселить недееспособных или несовершеннолетних граждан без согласия органов опеки нельзя, а получить такое согласие непросто, особенно если иное жилье отсутствует.

Поэтому перед тем, как подписывать договор купли-продажи, желательно убедиться в том, что отсутствуют любые препятствия проведению сделки, сняты все обременения и выписаны все жильцы, которые впоследствии могли бы претендовать на проживание, а то и на долю в квартире.

Заключение

Рассматривая преимущества и недостатки операций с «проблемной» недвижимостью, специалисты RealtyPress.ru хотели бы еще раз подчеркнуть, что любые выгоды должны быть подкреплены надежной защитой интересов потенциального покупателя. Такую защиту может обеспечить максимальное внимание ко всем аспектам, о существовании которых сам покупатель может даже не догадываться.

К проверке недвижимости и заключению соответствующих договоров рекомендуется привлекать профессионального юриста, который специализируется на жилищном праве или же эксперта надежной риэлтерской компании. Хорошее вознаграждение и определенные репутационные риски (для привлеченных специалистов) станут для покупателя гарантией отсутствия возможных проблем после переоформления недвижимости.

Realtypress.ru

Ключевые понятия: Ипотека

Источник: http://www.RealtyPress.ru/article/article_11027.html

Как заключить договор купли-продажи с обременением?

Приобретаемый объект недвижимости может быть обременен. Как правило, продавцы предупреждают о наличии обстоятельств, препятствующих полноценному распоряжению имуществом. Разберемся в статье, как оформить договор купли-продажи с обременением, какие особенности будет иметь эта сделка и какие виды обременения существуют.

Обременение – это определенное обстоятельство, в связи с которым собственник не может в полной мере распоряжаться своим имуществом. Обременение может быть наложено на любой объект – квартиру, дом, земельный участок.

При оформлении какой-либо сделки с обремененным объектом недвижимости необходимо правильно составить договор. В тексте потребуется прописать, что продавец обязуется снять обременение в ближайшее время.

В некоторых случаях продажа объекта невозможна. К примеру, если имущество арестовано или частный дом находится в аварийном состоянии. В подобных ситуациях заключается предварительный договор купли-продажи, в котором указывается, что основная сделка будет оформлена после устранения обстоятельств, препятствующих этому.

Оформленный договор имеет законную силу. Стороны должны соблюдать его условия и выполнять предусмотренные текстом соглашения обязательства.

Виды обременений

Итак, обременением называется конкретное юридическое обстоятельство, мешающее полномерному распоряжению судьбой имущества. Подобные ограничения вызваны тем, что другие люди владеют частью прав на объект недвижимости.

Если обремененное имущество продается, ограничение передается новому собственнику вместе с ним. Ограничение будет до тех пор, пока его не снимут.

Предусмотрено несколько обременений. Условно можно выделить восемь:

  • ипотека;
  • рента;
  • аренда;
  • арест;
  • доверительное управление;
  • наличие долгов;
  • материнский капитал;
  • прописанный человек.

Рассмотрим каждый вид ограничения прав владельца объекта недвижимости подробнее.

Ипотека

Ипотечный кредит подразумевает выдачу банком крупной суммы в пользу заемщика под залог недвижимости на продолжительный срок. Так как квартира или дом становится предметом залога, банк получает на него часть имущественных прав. Это будет продолжаться до момента погашения ипотечного займа.

Любые операции с залоговой недвижимостью могут быть осуществлены только с официального согласия банка. Оно оформляется в письменной форме. При отсутствии согласия сделка будет считаться недействительной.

Сдача в аренду

Аренда – это предоставление помещения в пользование человеку на определенный период времени за конкретную плату в денежном эквиваленте. Арендаторы при этом имеют право пользоваться предоставленным жильем и проживать в нем в течение оговоренного договором срока.

Во время действия договора аренды выселить арендаторов невозможно. Это допускается только по решению суда, однако орган не вынесет подобного вердикта без веских оснований. Изменение собственника по закону не является таким основанием.

Рента

Рента – это особый вид правоотношений, который подразумевает передачу имущества плательщику ренты в будущем. Отчуждение может происходить на возмездной или безвозмездной основе.

Реализация имущества, обремененного рентой, не запрещена. Однако следует понимать, что вместе с квартирой или домом покупатель приобретает также и обязательство по пожизненному обеспечению рентополучателя. В этом и заключается обременение.

Наложенный арест

Это обременение возникает только по решению судебных органов. При наличии ареста распоряжаться имуществом запрещено, то есть его продажа исключена.

Реализовать арестованную недвижимость можно только после снятия ареста. Он снимается тем же самым органом, который его наложил. Для этого потребуется устранить причину ареста. К примеру, выплатить долг частному лицу или организации.

Доверительное управление

Недвижимое имущество может быть передано другому лицу на праве доверительного управления. В этом случае управляющий будет наделен конкретным кругом полномочий по отношению к объекту.

Подобная практика часто используется, если собственнику нужно уехать на длительное время. В период его отсутствия управляющий в рамках договора оплачивает счета, может сдать жилплощадь в аренду и т.п.

Продажа такого объекта возможна только после окончания срока действия договора доверительного управления. В этом и есть суть обременения. Сделка, осуществляемая до момента прекращения действия договора, будет считаться незаконной.

Наличие долгов

Задолженность за коммунальные услуги тоже может стать неприятным «сюрпризом» для нового владельца жилья. Зачастую, продавец даже не предупреждает потенциального покупателя о наличии долга. Разумеется, такие действия не правомерны.

Но не только подобные продавцы нарушают закон. Сотрудники ЖКХ, как правило, выдвигают требования по выплате долгов новому хозяину. Тем не менее, их действия не корректны.

Долги прежнего собственника не касаются нового владельца. Однако довольно часто доказывать свою непричастность к образовавшейся задолженности новому хозяину приходится в суде.

Касательно долга за квартиру есть одно исключение. Новому собственнику придется заплатить задолженность по квартплате, если этого не сделал предыдущий владелец. Этот долг накладывается не на собственника, а на квартиру. Однако продавец должен предупредить покупателя о наличии такого долга.

Материнский капитал

Этот нюанс нельзя назвать обременением в общем понимании. Тем не менее покупатель рискует, приобретая квартиру, которая была приобретена с использованием материнского капитала.

В этом случае в обязательном порядке выделяются доли детям, а значит, они также являются собственниками недвижимости. Для возможности реализации такого жилья потребуется получить письменное согласие на сделку от органов опеки и попечительства.

Прописанный человек

Если в приобретаемой квартире или доме прописан человек, следует потребовать его выписки до заключения договора купли-продажи. Еще один вариант – четкое указание в договоре даты выписки.

Дело в том, что прописанное лицо может создать в будущем немало проблем. Чаще всего выписка возможна только в судебном порядке.

Следует быть особенно внимательными, если квартира или дом были получены продавцом по завещанию. Прописанный человек может оказаться отказополучателем в рамках завещательного отказа. Тогда выписка будет невозможна.

Риски и преимущества купли-продажи с обременением

Преимущество приобретения недвижимости с обременением одно – более низкая стоимость в сравнении с аналогичными, но юридически чистыми объектами. Однако прежде чем заключать договор купли-продажи нужно оценить «стоит ли овчинка выделки».

В зависимости от вида обременения можно сказать о следующих рисках:

  1. При ипотеке сделка не может состояться без письменного согласия банка.
  2. При аренде есть риск, что арендаторы не съедут с жилплощади после окончания срока действия договора.
  3. При ренте новый владелец квартиры будет обязан пожизненно содержать рентополучателя.
  4. Арест запрещает реализацию имущества. Любые сделки в отношении арестованной недвижимости не действительны.
  5. Доверительный управляющий не может продать квартиру. Для этого необходима генеральная доверенность, оформленная нотариально.

Стоит также быть предельно аккуратными, если в сделке участвуют несовершеннолетние граждане. Для возможности реализации недвижимости, находящейся в собственности детей (хотя бы частично), необходимо наличие письменного согласия органов опеки и попечительства.

Оформление договора купли-продажи с обременением

В целом, оформление договора купли-продажи с обременением практически не отличается от обычного соглашения. Рассмотрим основные моменты заключения сделки.

Условия

В договоре купли-продажи недвижимости обязательно прописываются следующие сведения:

  • данные сторон;
  • дата и место заключения сделки;
  • идентификационные сведения о предмете договора;
  • стоимость отчуждаемого объекта;
  • порядок расчетов;
  • права и обязанности сторон;
  • сведения об обременениях или их отсутствии.

Стороны вправе самостоятельно определить, как им удобнее осуществлять расчеты. Это может быть наличный или безналичный расчет. Если покупатель нарушит порядок оплаты, продавец вправе аннулировать сделку.

Если к моменту подписания договора обременение не было снято, то необходимо указать дату или условие его снятия. К примеру, продавец может реализовывать жилье с целью погашения ипотеки. В этом случае обременение будет снято после закрытия кредита и получения об этом справки из банка.

В ситуации с ипотекой стороны могут договориться на разделение платежа на две части – одна сразу будет перечислена в банк, вторую получит продавец на собственный счет или на руки.

Документы

Переход права собственности от продавца к покупателю подлежит обязательной государственной регистрации. Для этого стороны должны обратиться в Росреестр или МФЦ со следующими документами:

  • заявление о регистрации права собственности;
  • договор купли-продажи в трех экземплярах (по одному для каждой стороны и один для Росреестра);
  • техническая документация из БТИ;
  • документ, касающийся обременения – справка из банка, согласие органов опеки и попечительства и т.п.;
  • разрешение супруга/супруги продавца на совершение сделки;
  • справка об отсутствии задолженности по лицевым счетам (или о ее наличии, если порядок выплаты долга предусмотрен договором);
  • выписка из домовой книги или сама домовая книга, если предметом сделки является частный дом.

В зависимости от ситуации могут потребоваться и иные документы. Точный перечень необходимо уточнять в Росреестре.

Стоимость и сроки

Государственная регистрация перехода права собственности облагается пошлиной в размере 2000 рублей (ст. 333.33 НК РФ). Квитанцию на оплату вам выдаст сотрудник Росреестра или МФЦ.

Срок внесения записи в общий реестр составляет 5-7 рабочих дней с момента принятия заявления и полного пакета документов. Если действовать через МФЦ срок может быть увеличен до 10 рабочих дней.

Как проверить, есть ли обременение и снять его?

Проверить наличие обременение на объекте недвижимости можно посредством получения выписки из ЕГРН. Для этого можно заказать документ на официальном сайте Росреестра или обратиться за получением выписки лично. Оформить выписку можно также в территориальном отделении МФЦ по месту нахождения квартиры или дома.

Получить выписку может любой желающий. Выдача документа на бумажном носителе облагается пошлиной в размере 300 рублей для физических лиц.

Узнать, есть ли задолженность за коммунальные услуги можно в управляющей организации, обслуживающей дом. Для этих целей заказывается справка с лицевого счета. Еще один способ – заказать справку на официальном сайте управляющей компании.

Процесс снятия обременения зависит от его вида. Так, например, при ипотеке снять обременение можно только после выплаты долга в банк. После погашения банк выдаст справку, с которой потребуется обратиться в Росреестр.

Договор доверительного управления прекращает свое действие после продажи объекта. Обременение будет снято автоматически.

В других ситуациях потребуется получить определенный документ в государственных учреждениях. К примеру, решение суда, справка о выплате долга и т.д. С документом также нужно обратиться в Росреестр.

При возникновении вопросов обращайтесь за юридической консультацией. Получить бесплатную правовую помощь можно на нашем сайте. Задайте вопрос эксперту в специальном окне.

Теперь вы знаете, как заключается договор купли-продажи с обременением. Учтите, что прежде чем передавать продавцу деньги, стоит убедиться, что обременение снято или порядок его снятия прописан в тексте договора. Удостоверится в отсутствии обременения поможет повторная выписка из ЕГРН.

Источник: https://estatelegal.ru/nedvizhimost/voprosy-kupli-prodazhi/dogovor-kupli-prodazhi-s-obremeneniem/

Добавить комментарий