Какие особенности при продаже квартиры по переуступке?

Содержание

8(499)938-71-68

Особенности продажи квартиры по переуступке прав (договор цессии)

Какие особенности при продаже квартиры по переуступке?

Сегодня не редкость ситуация, когда квартиры в еще не построенных домах успевают поменять несколько хозяев, какими образом это возможно? Договор цессии простыми словами это «продажа квартиры по переуступке прав».

Но одно дело приобрести жилье в построенном доме, прошедшем госкомиссию и через месяц получить на руки право собственности, а совсем иное стать обладателем квартиры в строящемся доме, окончание строительства которого виднеется где-то в обозримом будущем, а может и нет.

В наше время нередки случаи, когда застройщик банкротится, или вообще пропадает с деньгами незадачливых покупателей жилья по переуступке прав. В этой публикации мы расскажем про особенности продажи квартиры по переуступке прав.

Что такое переуступка прав на квартиру?

Фактически и юридически «переуступка прав» не является договором купли-продажи квартиры, а представляет собой изменение стороны в договоре с застройщиком, причем такой способ существует как для договора долевого участия (ДДУ), так и для договоров инвестирования, соинвестирования, переуступка прав возможна и по предварительным договорам купли-продажи и пр. Таким образом, покупатель платит деньги в рамках уже существующего договора с застройщиком и приобретает права по нему.

Как мы уже говорили, второе название договора уступки права — «цессия», продавец по такому договору именуется «цедентом», а приобретатель — «цессионарий».

К особенностям договора цессии можно отнести и тот факт, что в подобную сделку могут быть перенесены и долги, и страховые обязательства (правда, должен быть заключен новый договор страхования).

Возможны и вексельные схемы уступки прав, в данном варианте переуступка векселя происходит по предварительному договору куплю-продажи путем совершения передаточной надписи «индоссамента».

Как оформить договор переуступки прав?

Особенности заключения договора переуступки прав

Если цедентом (первым покупателем по договору) деньги за квартиру оплачены застройщику в полном объёме, то, согласно договору переуступки (уступка требования, согласно ГК РФ), к цессионарию (следующему покупателю) переходят и все права, и согласием застройщика заручаться вовсе не обязательно, кроме тех вариантов, когда предварительно были оговорены специальные условия основного договора. При этом о переуступке прав необходимо уведомить застройщика письменно, факт отправления и получения уведомления лучше зафиксировать. Это защитит цессионария (покупателя) от того, что застройщик передаст квартиру после завершения строительства не ему, а первоначальной стороне договора, то есть цеденту, подобное случается крайне редко, но зачем вам испытывать судьбу? И так — сообщаем застройщику письменно с уведомлением о получении и храним эти доказательства до тех пор, пока квартира не окажется в собственности.

Если продавец-цедент не оплатил всей суммы застройщику, то вместе с продажей следующему покупателю-цессионарию передаются и обязанности внесения оставшихся денег на счет застройщика. Особенностью данной схемы продажи квартиры по переуступке прав, является тот факт, что застройщик обязательно должен подтвердить своё согласие на переуступку.

Иногда, через чур предприимчивые застройщики требуют плату за дачу согласие на переуступку, понимая, что у них есть право вето на подобную сделку, особо наглые требуют за своё согласие сумму вплоть до пяти процентов от цены изначального договора между застройщиком и цедентом.

И опять не забываем про письменное подтверждение согласия, получаем его от застройщика и храним до тех пор, пока квартира не окажется в собственности покупателя.

Порядок оформления договора переуступки

Покупателю-цессионарию необходимо получить от продавца-цедента все бумаги, относящиеся к первоначальному договору с застройщиком.

Передача пакета документов (предварительный договор, основной договор, дополнительные соглашения, платежные документы и тд) должна быть подтверждена составлением письменного акта, который свидетельствует о соблюдении всех формальностей и подписывается как цедентом, так и цессионарием.

Заранее стоит убедиться, что за продавцом-цедентом не числится никаких долгов перед застройщиком, были или нет просрочки платежей, не была начислена пеня, которая может повлечь расторжение первоначального договора.

Собственно цессия заключается в письменной форме, в тексте договора переуступки обязательно прописываются все необходимые реквизиты сделки (дата и номер договора цессии).

Как тип договора с застройщиком влияет на цессию?

В зависимости от того, какой именно договор был подписан между застройщиком и цедентом, права последнего могут сильно разниться, об этих особенностях необходимо помнить при продаже квартиры по переуступке прав.

Особенности цессии при ДДУ по ФЗ-214

Если договор на долевое участие в строительстве (ДДУ по ФЗ-214) заключен по всем правилам, то покупатель наиболее защищен юридически, он имеет право требовать передачи квартиры в свою собственность в строго отведенный срок по договору.

Для того, чтобы совершить продажу квартиры по переуступке прав, договор обязательно нужно зарегистрировать в Росреестре, потому что только после государственной регистрации ДДУ дольщик получает права на будущую квартиру, и переуступить свои права на квартиру дольщик-цедент может только после регистрации договора долевого участия в Росреестре.

Не забывайте, что федеральный закон ФЗ-214 запрещает дольщику-цеденту переуступать права по не полностью оплаченному ДДУ без соответствующего перевода долга на цессионария. В соответствии со статьей №389 ГК РФ договор цессии при долевом строительстве подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку требованием к ДДУ является регистрация такого договора в Росреестре.

Особенности цессии при предварительном договоре

Подписанный предварительный договор должен быть подкреплен договором основным, и пока этого не произошло у покупателя нет прав на недвижимость, а есть всего лишь право потребовать от застройщика заключить основной договор.

По предварительному договору денежные расчеты проводиться не могут, такие операции противозаконны, что повышает риски подобной схемы для покупателя.

А уж покупатель-цессионарий запросто может оказаться перед фактом, что с него будут требовать повторно оплатить стоимость квартиры уже после заключения основного договора с застройщиком.

Если же все-таки застройщиком был выдан вексель покупателю (в попытке обойти неправомерность денежных расчетов по предварительному договору), то при заключении переуступки этот вексель, вместе с договором, передается цедентом покупателю-цессионарию, путем внесения передаточной надпись на векселе (индоссамент — указание на векселе личных данных нового покупателя-цессионария).

Особенностью цессии при предварительном договоре является тот факт, что она не нуждается в государственной регистрации, как, впрочем не нуждается в обязательной регистрации и упрощенная процедура передача векселя (индоссамент).

Но вы должны знать, что схема эта достаточно рискованная, так как если застройщик обанкротится, то покупатель-цессионарий останется без гроша, в отличии от переуступки прав по договору долевого строительства, который защищает права дольщиков, оставляя строящийся дом у них в залоге, а значит их требования будут могут быть удовлетворены за счет продажи дома, который был построен за их деньги согласно ДДУ.

Переуступка пая в ЖСК

Из юридической практики видно, что сделки по переуступки пая в ЖСК встречаются крайне редко, основная причина в том, что порядок вступления в Жилищно-строительный кооператив на основании переуступки пая не предусмотрен на законодательном уровне, хотя и не запрещен.

По сути, стать членом ЖСК возможно только через решение общего собрания кооператива о принятии нового члена и оплаты соответствующего вступительного взноса. Даже уступленный кем-то из членов кооператива личный пай не вводит покупателя автоматически в члены кооператива.

Механизм переуступки пая в ЖСК по сути представляет собой возврат паевого взноса выходящему из кооператива пайщику, передача этой суммы вновь принятому участнику Жилищно-строительного кооператива и внесение уже новичком-пайщиком «переданного» паевого взноса.

И никакого типового договора для этой процедуры нет. Мало того любые вступительные, дополнительные или какие-либо целевые взносы, уплаченные выходящим пайщиком, не будут переданы или возвращены.

Возможно, общее собрание, учитывая оплату целевых взносов предыдущим членом, согласится освободить нового члена от этих трат, но это совершенно не гарантировано.

Как видно, стандартного договора цессии в случае переуступки пая в ЖСК просто нет, и все вопросы стоит решать с руководством кооператива и на общих собраниях Жилищно-строительного кооператива.

Налоги при продаже квартиры по переуступке прав

Продажа квартир по переуступке прав согласно Налогового Кодекса РФ облагается налогом НДФЛ, ставка которого составляет для россиян 13%, а для иностранных граждан — 30%. Для того, чтобы снизить налог, можно воспользоваться двумя возможностями, предоставляемыми налоговым законодательством:

  1. налоговым вычетом, то есть продавец имеет право уменьшить прибыль от продажи недвижимости по переуступке прав на 1 миллион рублей.
  2. сократить сумму дохода от продажи прав по ДДУ на сумму оплаченную застройщику — НДФЛ необходимо будет заплатить лишь с разницы в цене, которая и составляет доход продавца-цедента.

Не забывайте, что сведения о продаже квартиры по переуступке прав нужно подать в налоговую до конца апреля года, следующего сразу после года получения дохода от продажи недвижимости по договору цессии. 3-НДФЛ декларация должна содержать данные о сумме налогового вычета или о полученном доходе (разницы между стоимостью покупки и продажи).

Помните также, что к подаваемой в налоговую декларации 3-НДФЛ необходимо приложить копии документов, которые подтверждают право на уменьшение налога. Оплатить рассчитанную сумму налога вам необходимо до 15 июля года, следующего сразу после года получения дохода от продажи квартиры по переуступке прав.

Источник: http://www.PapaJurist.ru/real-estate/osobennosti-prodazhi-kvartiry-po-pereustupke-prav/

Продажа квартиры по переуступке в 2018 году: документы для продажи квартиры, налог при продаже квартиры по договору цессии | Жилищный консультант в 2018 году

220

статьи:

Переуступка прав

Продажа жилища еще на этапе его строительства является сделкой по переуступке прав.

Иными словами продажа квартиры по переуступке прав собственности заключается в передаче продавцом законных прав на недвижимость покупателю жилплощади.

Еще договор переуступки называют договором цессии. Выполнение сделки контролируется ФЗ-214 от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов».

Заключение подобного соглашения возможно только в том случае, если на руках у продавца отсутствует свидетельство на собственность в отношении этой недвижимости.

Еще одним существенным условием для оформления акта является то, что он может быть заключен только до подписания акта приема-передачи жилого помещения.

Кроме этого, квартира не должна находиться в обременении, иначе сделка будет аннулирована.

Сроки оформления сделки целиком и полностью зависят от этих двух факторов. Покупатель и продавец должны заключить сделку до подписания акта передачи и получения свидетельства о праве собственности.

По закону, в случае заключения договора цессии, продавец передает покупателю не только свои права, но и обязанности. Подобная сделка имеет ряд преимуществ, но в тоже время сопровождается некоторыми рисками.

Посмотреть и скачать образец документа можно здесь: [Образец договора уступки прав].

Договор переуступки прав

Продажа квартиры по переуступке подтверждается заключением типового акта. Такой документ называется договором цессии, где в качестве продавца выступает цедент, а покупателем является цессионарий.

Еще одной стороной соглашения является застройщик, который непосредственного участия в сделке не принимает и указывается только по той причине, что все дальнейшие вопросы покупатель будет решать именно с ним. Продажа квартиры по договору переуступки оформляется в письменной форме и подлежит обязательному заверению в нотариальной конторе.

  • Москва и МО:
  • Санкт-Петербург и ЛО:
  • Вся Россия:

В документе должны быть указаны следующие данные:

  • личные данные участников сделки (паспорт, прописка);
  • информация о согласии застройщика на совершение сделки;
  • пункт расчетов по сделке;
  • непредвиденные обстоятельства;
  • информация о штрафах и неустойках в случае нарушения условия соглашения;
  • к акту прикладывается вся техническая документация по жилплощади.

Кроме этого, такая сделка относится к разряду налогооблагаемых и налоги при продаже квартиры по переуступке прав собственности по законодательству обязан оплатить цедент, на практике же вся сумма налога делиться поровну между цедентом и цессионарием.

Порядок оформления договора переуступки прав

Оформление соглашения о переуступке прав на жилье состоит из нескольких этапов:

  1. Прежде всего покупатель проверяет всю техническую документацию на квартиру (план строения, информация относительно застройщика и его прав на проведение строительства), а продавец обязан эту всю документацию предоставить.
  2. После проверки всех необходимых документов по сделке, продавец направляет застройщику письменное уведомление о совершении купли-продажи и просьбе о получении его согласия на сделку. На этом же этапе продавец обязан предоставить справку об отсутствии задолженности по уплате взносов за жилье. Если задолженность имеется или квартира выступает в качестве залога по ипотеке, то продавец должен получить в банке документ, разрешающий совершить сделку купли-продажи. При необходимости, на этом же этапе оформляется и согласие супруга (и) на совершение сделки.
  3. Следующая стадия заключается в оформлении акта переуступки прав. Лучше всего составление документа доверить опытным юристам и производить это действие в юридической или нотариальной конторе.
  4. Финальный этап заключается в том, что участники сделки обращаются в регистрирующий орган, подписывают там договор, подтверждающий совершение сделки и передают всю документацию на госрегистрацию. По истечению десятидневного срока, стороны могут забрать зарегистрированный документ.

Для регистрации акта можно обратиться в Кадастровую палату, Росреестр или Регистрационную палату. Допускается оформление сделки в Многофункциональном центре.

Список необходимых документов

Чтобы оформить договор переуступки прав, продавцу и покупателю потребуется собрать пакет установленных законом документов. К таковым относятся:

  1. Личные документы сторон (копии паспортов, справки о регистрации, свидетельства о браке, разводе).
  2. Договор долевого участия. Посмотреть и скачать образец документа можно здесь: [Образец договор долевого участия].
  3. Справка о выплатах по договору ДУ.
  4. Согласие застройщика на проведение сделки.
  5. Документация застройщика (разрешение на строительство, свидетельство о собственности на участок, где возводится дом, документ подтверждающий сроки выполнения работ).
  6. При необходимости, согласие супруга (ги) на проведение сделки (документ должен быть оформлен в письменном виде и заверен нотариально).
  7. Согласие на сделку из банка, если жилье приобретено по ипотеке.

В случае отсутствия какого-либо документа сделка будет признана ничтожной, а договор аннулирован.

Частные случаи

Существует несколько частных случаев такой сделки. Один из случаев – это продажа жилья по переуступке пая в ЖСК. Особенность сделки состоит в том, что законодательством она почти не регулируется. Чтобы вступить в ЖСК необходимо оплатить членские взносы и стать пайщиком.

Передать свою долю продавец может лишь в том случае, когда общее собрание членов кооператива приняло решение о своем согласии на проведение операции.

Полученное согласие означает, что продавец может выйти из кооператива, забрать внесенный ранее взнос, а покупатель вступит в ЖСК и оплатит взнос уже самостоятельно.

Стоит отметить что при этой процедуре продавец не получает все взносы, которые он вносил относительно работы кооператива (вступительный, дополнительные). С точки зрения законности, уступка пая не является переуступкой прав, поскольку всего лишь происходит замена одного пайщика другим и договор цессии не оформляется.

При продаже квартиры в строящемся доме достаточно того, чтобы заключить договор переуступки прав до того момента, как будет оформлен акт приема-передачи. Кроме этого, покупатель при заключении договора переуступки прав по квартире в новостройке принимает на себя обязательства по выплате оставшейся суммы за квартиру.

Пример по продаже квартиры по переуступке прав

Господин Матвеев заключил договоры долевого участия на приобретение нескольких квартир в строящемся доме. Через некоторое время Матвееву понадобились денежные средства, и он решил продать свое право на оформление недвижимость в собственность. С этим вопросом он обратился в риэлтерскую контору.

Через некоторое время были найдены покупатели, и можно было приступать к оформлению сделки. Оставив риелторам доверенность, Матвеев уехал на некоторое время. По приезду он узнал, что почти все покупатели отказались от сделки по причине отсутствия у застройщика необходимой документации.

Оказалось, что застройщик не имеет документа, подтверждающего его право собственности на земельный участок, где происходит строительство.

Матвеев, не долго думая, подал исковое заявление в суд на аннулирование договоров ДУ и возврата своих денег. По истечении времени суд признал требования Матвеева законными и обязал застройщика вернуть денежные средства дольщику.

Наиболее популярные вопросы и ответы на них по продаже квартиры по переуступке прав

Вопрос: Здравствуйте, меня зовут Людмила. Подскажите, могу ли я передать свою квартиру, которую я приобрела по договору долевого участия, если подписан акт приема-передачи?

Ответ: Здравствуйте, Людмила. Подобную сделку вы оформить не можете, поскольку документ о передачи квартиры вам от застройщика уже передан.

Данные действия регламентируются ФЗ – 214 от 30.12.2004.

Единственное, что вы можете сделать, так это обратиться к застройщику с просьбой оформить акт более поздним сроком, а за это время заключить договор цессии.

Заключение

По окончанию можно сформулировать несколько тезисов, касающихся оформления сделки по переуступке прав на недвижимость:

  1. Сделка по переуступке прав заключается лишь тогда, когда квартира еще не прошла госрегистрацию и отсутствует акт приема-передачи на жилье.
  2. Договор цессии не может быть оформлен и тогда, когда есть ограничения на жилье, к примеру, она является залоговым имуществом по ипотеке.
  3. Акт оформляется в письменном виде, и в документе прописываются все стороны сделки и основные условия по расчетам.
  4. Сделка является налогооблагаемой, и оплачивать налог должен покупатель.
  5. Оформления и выполнение соглашения по переуступке прав состоит из нескольких стадий.
  6. Договор цессии подлежит обязательной регистрации в государственном органе.
  7. Для оформления необходим оговоренный в законе пакет документов.
  8. Обязательным документом для проведения сделки является согласие застройщика.
  9. В случае необходимости предоставляется нотариально заверенное согласие супруги (га).
  10. Существует два частных случая такой сделки: передача пая в ЖСК и переуступка прав на квартиру в новостройке.
  11. При передаче пая в ЖСК, от продавца требуется выйти из кооператива, а покупателю необходимо в него вступить и внести свой взнос.
  12. В случае покупки жилья в новостройке, покупатель берет на себя обязанности продавца по выплате оставшейся суммы в соответствие с договором ДУ.

Образцы заявлений и бланков

Вам понадобятся следующие образцы документов:

  • Образец договора уступки прав
  • Образец договора долевого участия

Список законов

  • Федеральный закон Российской Федерации от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ

Вам будут полезны следующие статьи

Получите консультацию по телефонам горячих линий:

  • Москва и МО:
  • Санкт-Петербург и ЛО:
  • Вся Россия:

Заявки и звонки принимаются круглосуточно и без выходных дней.

Источник: http://estate-advisor.ru/prodazha/prodazha-kvartiry-po-pereustupke/

Тип продажи переуступка: что это и как продать квартиру

Если вы хотите грамотно продать квартиру по переуступке в строящемся доме, не совершив распространённых ошибок, то без теоретической подготовки вам не обойтись. Для кого-то такая продажа – способ получения прибыли. Кому-то захотелось просто поменять объект на другой. Какой бы ни была цель подобной сделки, алгоритм её проведения един.

Тип продажи — переуступка

Переуступка права требования или цессия – так называется форма сделки, по которой можно купить или продать ещё не построенное жилье.

Более подробно об этой форме договора можете прочитать в этой статье.

Также в этой статье мы рассмотрели сделки по переуступке со стороны покупателя. Настало время поговорить о переуступке со стороны продавца.

Кто продает переуступку?

Частные инвесторы

Недвижимость всегда стабильно росла в цене, несмотря ни на что. И, естественно, есть люди, которые на этом зарабатывают. Если вы что-либо понимаете в недвижимости, можете предсказать, какой жилой комплекс или дом будет востребован на рынке, то можете попробовать себя в этом виде заработка.

Для этого оформите с застройщиком Договор долевого участия и станьте дольщиком на ранней стадии продаж, а лучше даже на самом старте. Дождитесь, когда дом будет достроен и сдан госкомиссии. А затем, до принятия квартиры у строительной компании, продайте её по актуальной на данный момент цене.

Она будет очевидно выше чем на старте.

Люди, у которых «поменялась ситуация»

  • внезапный переезд в другой город по рабочим или личным причинам;
  • финансовые неурядицы;
  • пополнение в семье.
  • Все эти ситуации ведут к продаже квартиры. А зачем дожидаться постройки дома, получения собственности, когда ты решил продать квартиру уже сейчас? В таких случаях и помогает переуступка права требования.

    Подрядчики

    Это крупные и мелкие компании, помогающие застройщику с возведением дома.

    Обычно застройщики расплачиваются с ними не деньгами, а квадратными метрами и квартирами.

    Поскольку главной целью подрядчика является получение денег, а не приобретение квартир, подрядчик стремится продать такие квартиры.

    Стоит отметить, что, в отличие от застройщика, подрядчик заинтересован в том, чтобы продать квартиры как можно быстрее. Так как в этом случае он быстрее получит вложенные средства и прибыль.

    Действия при продаже

    Не так уж и важно, к какой группе вы относитесь, действия при продаже будут одинаковыми в любом случае.

    Сперва вам нужно в очередной раз открыть свой договор долевого участия и прочитать пункты, которые регламентируют уступку

    Все застройщики разные – и правила проведения уступки каждый прописывает по-своему. Чаще всего этот пункт звучит примерно так: «уступка допускается только после полной оплаты ДДУ и с письменного согласия застройщика». В этом случае для проведения уступки нам нужно только разрешение.

    Но если строительная компания обязывает нас проводить уступку трехсторонним договором с участием застройщика, то нужно готовиться к дополнительным расходам. Застройщик бесплатно уступку проводить не будет. Решите для себя сами, готовы ли вы будете разделить с покупателем этот расход на двоих.

    Всё-таки проведение сделки с участием застройщика – это просто, комфортно и безопасно.

    Далее приступаем к оценке стоимости квартиры

    Одна из серьезнейших ошибок всех продавцов недвижимости – это переоценка своей квартиры. Иные продавцы, выставляя квартиру с завышенной ценой, забывают, что они ограничены во времени. Продать по переуступке можно до даты, когда застройщик выдаст вам ключи и заставит подписать акт «Приёма-передачи».

    Продавцы в этих ситуациях до последнего тянут и не подписывают акт, не принимая ключи. Пользуются простой уловкой. Они приходят на приёмку квартиры со специально подготовленным человеком, который знает, на какие моменты стоит обратить внимание. Находят в принимаемой квартире какие-нибудь недочёты и акт не подписывают, мотивируя это найденными недостатками.

    Застройщик будет вынужден провести все в порядок и устранить неполадки за свой счёт.

    Но бесконечно тянуть всё равно не получится. Застройщик, после того, как дом сдаётся комиссией, начинает платить за каждую не переданную владельцу квартиру коммунальные платежи. Поэтому застройщик старается максимально быстро и без задержек передать дольщикам квартиры. А если кто-то не хочет принимать квартиру, застройщик вправе подписать акт «Приёма-передачи» в одностороннем порядке.

    Помните, время продавца ограничено! Если сильно пожадничать и выставить высокую цену, рискуете не продать квартиру до момента принятия ключей.

    После сдачи начинается «мертвый период» – время, когда застройщик передал дольщику квартиру, а дольщик ещё не оформил право собственности. Этот период может длиться в зависимости от ситуации: от пары месяцев до полугода. Слишком длительное время для того, чтобы окупить вложения.

    Лучше и выгоднее продать быстрее и дешевле, чем долго и дорого.

    Совет: изучите рынок, посмотрите, остались ли подобные квартиры у застройщика.

    Если застройщик еще не распродал все свои квартиры, ваш ценник должен быть существенно ниже, чем у строительной компании. Разговор идёт о сотнях тысяч рублей. У вас должно быть какое-нибудь преимущество перед застройщиком. И это преимущество – ваша цена.

    Сколько бы не писали о том, что переуступка так же безопасна, как и договор с застройщиком, всё равно в народе остались сомнения на этот счет. Многие будут бояться покупать квартиру у частного лица, когда аналогичные остались у девелопера. Этот страх нужно гасить рублем. Подайте объявление на сто, а лучше на двести тысяч дешевле, чем у застройщика, и звонки пойдут.

    Если вы купили вашу квартиру в ипотеку и продолжаете её выплачивать, то не спешите увеличивать стоимость квартиры каждый месяц на сумму вашего ежемесячного платежа. Ваша ипотека – это только ваши проблемы.

    И они никак не должны касаться покупателя и увеличивать стоимость квартиры.

    А с учетом того, что квартира находится под обременением, и для продажи ипотечной квартиры потребуется чуть больше сил и времени, то такая квартира должна стоить еще дешевле.

    Где рекламироваться и как поскорее продать квартиру по переуступке?

    Не стесняйтесь рекламироваться везде:

    • онлайн-ресурсы с объявлениями («Авито»);
    • специализированные газеты и журналы;
    • группы в социальной сети «ВКонтакте».

    Найдите группу дольщиков вашего конкретного дома и тему о продаже или покупке квартир по переуступке. Оставьте там своё объявление. Часто покупатели занимаются поиском именно через «».

    Тщательно подготовьтесь перед подачей объявления:

    • найдите хорошо отрисованную планировку вашей будущей квартиры (а еще лучше – поэтажный план подъезда);
    • отметьте на ней вашу квартиру (если на планах не будет, то обязательно добавьте «розу ветров», чтобы покупатели знали, в какую сторону света будут смотреть окна);
    • отсканируйте;
    • также приложите в объявлении приложение, где описываются характеристики квартиры и в каком виде она сдаётся.

    Вся эта информация избавит вас от ненужных и однотипных вопросов о том какой эта квартира будет.

    Не бойтесь показать свой ДДУ покупателю

    Помните, что именно его вы и продаете. Вы не можете впустить покупателя в квартиру, чтобы он проверил все самостоятельно. Вы можете только показать ему ваш Договор для изучения. Как правильно показать ДДУ:

    • отсканируйте его, все страницы (особенно последнюю, с печатями росреестра);
    • затрите ваши персональные паспортные данные;
    • всегда держите этот файл под рукой, чтобы не затягивать процесс продажи.

    Помимо непосредственно покупателя, в интернете поиском выгодных переуступок занимаются еще и агенты. Они могут предлагать вашу квартиру своим клиентам. И чтобы агент смог нормально провести презентацию квартиры, ему нужен ваш ДДУ. Помните, что для совершения сделки недостаточно одного лишь ДДУ.

    Список необходимых документов – не маленький (подробнее о процедуре сделки вы можете прочесть в нашей статье о покупке квартиры по переуступке). Поэтому не бойтесь отправлять договор по требованию покупателя.

    Даже имея оригинал «долёвки», с ней все равно ничего не сделать, не говоря уже о копии этого договора.

    Не бойтесь агентов

    При работе с агентом вы избавляете себя от кучи ненужных телефонных разговоров. Есть два пути продажи:

    • выставить своё объявление и ждать покупателя;
    • или заключить договор с агентством.

    И уже агент будет отвечать на все вопросы. А найдя покупателя, он:

    • поможет вам подготовить все необходимые для сделки документы;
    • подготовит договор цессии;
    • будет сопровождать вас до момента, когда зарегистрированный договор выйдет из Росреестра.

    Сколько же стоят услуги агентства? Чаще всего для вас, как продавца, – ничего. Вы получите на руки именно ту сумму, которую хотите. Услуги агентства по итогу оплатит Покупатель, заплатив чуть большую сумму.

    Но заключив договор с агентством, вы связываете себе руки. В каждом договоре есть пункт о том, что вы не можете самостоятельно рекламировать и продавать квартиру.

    Продавая квартиру самостоятельно, вы мешаете агенту работать, становясь его прямым конкурентом.

    Если вы не хотите ограничивать себя в продаже, то тогда для вас подойдет другой путь. Вы рекламируете свою квартиру самостоятельно и ведёте переговоры только с теми агентами, у которых уже есть потенциальный покупатель. В этом случае вам придётся за время продажи ответить на огромное количество одинаковых вопросов, но зато вы сами будете контролировать процесс продажи.

    Сводники переуступок

    Сейчас очень набирают популярность таблицы-сводники с переуступками. Это межагентские базы с квартирами, которые можно продать по переуступке. Они очень удобны для агентов по недвижимости, потому что подобные компании выплачивают щедрые комиссионные за привлеченного клиента.

    А также берут все хлопоты по оформлению на себя. Найдите подобные сводники с переуступками в вашем регионе и отправьте свою квартиру им. Они разместят её у себя на сайте, и тогда работой по продаже вашей квартирой займутся все агенты города, при этом совершенно бесплатно для вас.

    Налоги

    Согласно кодексу Российской Федерации, любой доход, который получает гражданин РФ, в обязательном порядке должен облагаться налогом.

    Причем вне зависимости от того, получен доход от продажи недвижимости, находящейся в собственности или же по договору переуступки до завершения строительства дома.

    Доход с продажи такой недвижимости в обязательном порядке облагается налогом. На данный момент — это 13% для Граждан РФ и 30% для иностранцев.

    Прибылью будет являться разница, полученная от продажи квартиры, поскольку она покупается за одну стоимость, а реализуется уже за другую.

    Налоговый кодекс предусматривает несколько способов снижения налогооблагаемой базы на вполне законных основаниях:

    • получение налогового вычета;
    • снижение размера дохода от продажи квартиры.

    Если рассматривать первый вариант, то при наличии договора ДДУ, продавец может получить вычет, сумма которого ограничивается пределом в один миллион рублей. Для этого в налоговые органы необходимо подать соответствующее заявление и приложить к нему подтверждающие документы.

    Что касается второго варианта, можно снизить размер дохода вплоть до стоимости покупки квартиры у застройщика. Таким образом, цена продажи будет равна цене покупки, и налог платить будет не с чего. Потому что отсутствует прибыль. Напомним, что подавать декларацию нужно до конца апреля того года, который следует за годом продажи.

    Список документов для заключения договора цессии:

    • оригинал ДДУ;
    • документы, подтверждающие взаиморасчёты между застройщиком и дольщиком;
    • документы, подтверждающие легальность стройки;
    • письменное согласие от супруга/супруги или справка о том, что покупатель находится не в браке.

    Более подробно о необходимых документах можно прочитать в статье “Покупка квартиры по переуступке прав”.

    Вместо итогов

    Будь вы инвестор и хотите получить прибыль, или вы продаете квартиру в связи с изменением обстоятельств – действовать предстоит одинаково. Как формально происходит процесс подготовки к сделке и сбора документов подробно описано в статье «Как купить квартиру по переуступке». А для самой продажи:

    • отсканируйте ДДУ и не пойтесь показывать его по запросу от покупателей;
    • сотрудничайте с агентами, они вам не враги;
    • помните: лучше быстрее продать квартиру за короткий промежуток времени, чем бесконечно продавать её по более высокой цене. Чем дольше вы продаёте квартиру, тем больше вы теряете.

    Источник: http://novostroyki.guru/stati/kak-prodat-kvartiru-po-pereustupke-v-stroyashchemsya-dome/

    Какие особенности при продаже квартиры по переуступке?

      Налоговый аспект

      Если квартира уже передана, то заточение договора цессии бессмысленно и лишено правовых результатов: застройщик уже выполнил свою обязательство, а дольщик реализовал право по соглашению ДДУ — переуступать нечего. Дабы распорядиться квартирой, покупателю нужно только зарегистрировать право собственности и воспользоваться простым договором купли-продажи.

      Желательно сначала осведомиться у застройщика, нет ли за торговцем долгов или неуплаченной пени за просрочку повторяющихся платежей.

      Последствия просрочки могут быть не лишь только в форме неустойки: задержка оплаты по соглашению долевого участия более чем на 2 месяца разрешает застройщику отказаться от исполнения контракта в одностороннем порядке.

      Таким образом, перед решением договора цессии необходимо убедиться в реальности получаемых прав и способности застройщика исполнить свое обязательство.

      Порядок оформления переуступки находится в зависимости от того, полностью ли цедент заплатил застройщику за жилплощадь. Если оплата уже произведена, при решении договора цессии продавец передает клиенту только права по основному соглашению (Гражданский кодекс называет это уступкой запросы).

      По общему правилу ГК РФ в подобный ситуации нет необходимости получать единодушие застройщика на переуступку — довольно его письменного уведомления.

      Однако обязательность согласия имеет возможность быть прописана в договоре с застройщиком, потому стоит проверить данный факт перед решением сделки и действовать соответственно правилам главного договора.

      ДДУ по ФЗ № 214

      В мощь рискованности самой схемы с предварительным контрактом и векселем сомнительны и права, получаемые цессионарием. К примеру, застройщик, даже достроив дом и введя его в использование, может обанкротиться.

      В таком случае клиент по предварительному договору останется с правом на заточение договора, который заключать не с кем, и векселем, кот-ый оплачивать некому; а дом же элементарно продадут, чтобы удовлетворить требования главный массы застройщиков.

      Таким образом, в случае если стоит вопрос о переуступке пая в ЖСК, его стоит улаживать с руководством кооператива и оформлять все самая через кооператив по вышеуказанному порядку.

      Вполне вероятно, общее собрание, учитывая уплату мотивированных взносов предыдущим членом, согласится высвободить нового члена от этой процедуры.

      Подписание же контракта цессии пая в ЖСК просто не тянет за собой никаких правовых результатов и превращает договор в бесполезную бумажку.

      У дольщика, заключившего соглашение долевого участия в строительстве, есть право спрашивать передачи квартиры в оговоренный договором срок. Так как договор долевого участия подлежит гос регистрации, права дольщик приобретает лишь только с момента такой регистрации. Соответственно, передать права по соглашению цессии он может только в последствии регистрации договора долевого участия.

      ДДУ по ФЗ № 214
      ЖСК

    • Налоговый вычет. В случае если речь идет об уступке права по соглашению долевого участия в строительстве, продавец содержит право на налоговый вычет в границах 1 млн руб.
    • Налоговый нюанс

      К уведомлению нужно отнестись очень заботливо. Например, необходимо позаботиться о доказательствах его направленности и получения застройщиком. В противном случае что имеет право с чистой совестью заявить, что ничего не знал о переуступке, и передать жилплощадь по завершении строительства первоначальному клиенту.

      Что такое переуступка?

      Предварительный соглашение

      Несмотря на то что юристконсульты сомневаются в правомерности переуступки пая в ЖСК, на практике эти сделки встречаются. Впрочем, жилищно-строительный кооператив вообщем страдает от невнимания законодателя. Неувязка в том, что запрет на уступку пая в законодательстве отсутствует, хотя вместе с тем и порядок вступления в ЖСК на основании уступки пая не учтен.

      Сама переуступка заключается в письменной форме, при этом в отдельных случаях она подлежит гос регистрации. В тексте цессии обязательно указываются реквизиты (номер и дата) контракта, права по которому передаются.

      Цессионарий практически заменяет первоначального покупателя в договоре с застройщиком, потому по соглашению переуступки он получает только тот объем прав, который был у его предшественника. Данный объем может сильно различаться в зависимости от такого, по какому договору работает с клиентами застройщик.

      В налоговую инспекцию необходимо до 31 апреля года, идущего незамедлительно за годом получения дохода, подать декларацию 3-НДФЛ, коию нужно заполнить с учетом налогового минуса или разницы в стоимости покупки и реализации. К декларации прилагаются копии документов, подтверждающих право на сокрашение налога. Уплата налога производится до 15 июля надлежащего года.

      Удостовериться в добросовестности застройщика сейчас можно в онлайн-режимеПродать долю в жилплощади может будет только с разрешения судаНа рынке недвижимости возникнет жилье класса «эконом-минус»

      Симпатичные для инвестиций квартиры в строящихся жилых ансамблях часто еще до ввода в использование здания несколько раз переходят из рук в руки. Для такого чтобы продать жилье, которого ещё не существует, пользуются таким методикой, как продажа жилплощади по переуступке. Особенности данного облика сделок мы рассмотрим в нашей заметке.

      Что такое переуступка?

      Порядок решения и оформления договора переуступки, в т. ч. переуступки жилплощади в новостройке

      Дело в том, что вексель, выданный застройщиком цеденту, только подтверждает возникшее между ними ничем не обусловленное валютное обязательство, никак не связанное с подготовительным договором.

      Именно поэтому при переуступке с применением вексельной схемы необходимо не лишь только оформить договор цессии (уступки водительских удостоверений по предварительному договору), но и передать вексель новенькому покупателю посредством индоссамента.

    • уплата вступительного взноса,
    • Юристконсульты называют договор уступки права цессией, клиента по нему — цессионарием, а торговца — цедентом. Иногда, если жилплощадь оплачена не полностью, в данный соглашение вводятся элементы договора перевода долга (наличествует в виду долг перед застройщиком, в т. ч. непросроченный).

      Принципиально помнить, что согласие застройщика надлежит быть письменным. Рационально предусмотреть его подпись и в самом договоре цессии: это удобнее, чем формировать отдельный документ, и доказывает, что девелопер действительно видел договор переуступки. Почти все строительные компании даже разработали личные формы подобных соглашений для замены покупателей.

      Порядок заключения и оформления контракта переуступки, в т. ч. переуступки квартиры в новостройке
      2.    Оформление

      Есть только одни двери, через которые возможно попасть в кооператив, — через сплошное собрание. Для этого требуются:

      Для уподобления: в случае банкротства застройщика, работавшего по ДДУ и успевшего зарегистрировать за собой право на свежий дом, дольщики могут стать залоговыми кредиторами. Это обозначает, что их требования будут удовлетворяться в что числе при реализации построенного за их финансы дома (по закону дом, возводимый на финансы дольщиков, находится у них в залоге).

      Этим образом, в случае ДДУ переуступка выполняется с момента регистрации договора до этапа передачи квартиры дольщику. Необходимо принимать во внимание, что ФЗ № 214 от 30.12.2004 напрямик запрещает передавать права по не целиком оплаченному цедентом договору долевого роли без перевода долга на цессионария.

      Подготовительный договор

      Продавец обязан передать клиенту все документы, касающиеся первоначального контракта. Это может быть сам соглашение, предварительный договор, дополнительные соглашения к ним, бумаги, подтверждающие внесение оплаты. Передача оформляется актом, подписанным обеими сторонами контракта цессии.

    • решение общего собрания о принятии свежего члена.
    • Переуступка права облагается НДФЛ в объеме 13% для граждан России и 30% — для жителей других стран. При этом Налоговый кодекс РФ приглашает 2 способа снижения налога:

      Если цедент ещё не полностью рассчитался с застройщиком, то по соглашению цессии цессионарию переходят не лишь только права, но и обязанности по главному договору (наряду с уступкой требования содержит место перевод долга).

      В таком случае непременно требуется согласие застройщика на переуступку.

      Девелоперы, пользуясь тем, что у них есть решающее текст в этой ситуации, нередко требуют оплату за дачу согласия, стандартный величина которой обычно составляет от 1 до 5% стоимости первоначального договора.

      Индоссамент представляет собою передаточную надпись на векселе. чем какого-либо другого воспользоваться именным индоссаментом, то есть в тексте передаточной надписи показать данные нового покупателя.

      Индоссамент прибыльнее получателю векселя: согласно международным общепризнанным меркам права, ратифицированным РФ, лица, коие написали индоссамент, также становятся должниками по векселю совместно с тем, кто его выдал.

      Соглашение цессии и упрощенная процедура передача векселя (индоссамент) в гос регистрации не нуждаются.

      Гражданское право считает переуступку обязательством дополнительным (акцессорным), вытекающим из главного договора (в данном случае — долевого роли), который подлежит государственной регистрации. Сообразно ст.

       389 Гражданского кодекса РФ, в случае если уступаются права по сделке, подлежащей гос регистрации, то сам договор цессии также подлежит государственной регистрации.

      Таким образом, переуступка водительских удостоверений по договору долевого участия является заключенной только с момента ее регистрации в Росреестре.

      В предоставленной схеме продаж строящихся домов у клиента есть лишь право требовать решения основного договора, расчетов по подготовительному договору быть не должно.

      Порой застройщики пробуют обойти данный момент, выдавая вексель (документ на валютное требование) против оплаты денег клиентом, а в рамках предварительного договора не берут практически никаких денег. Это довольно рискованная схема, т. к.

      в случае передачи водительских удостоверений по предварительному договору в такой истории велик риск, что цессионарию будет необходимо повторно платить за квартиру в последствии заключения основного договора.

    Переуступка не считается способом купли-продажи недвижимости — это метод, с помощью которого лишь меняется сторона (клиент или дольщик) в договоре с застройщиком.

    То есть свежий покупатель, платя деньги по соглашению переуступки, приобретает права и обязанности по главному договору — договору с застройщиком.

    Это имеет возможность быть, к примеру, право требования передачи жилплощади и обязанность по выплате суммы контракта, внесенной первоначальным покупателем не целиком.

    Даже частично или полностью оплаченный пай не передается практически по договору: паевой взнос ворачивается выходящему из кооператива пайщику и поновой вносится пайщиком, вступающим вместо него в кооператив. Помимо того, невозможно передать уплаченные вступительные, мотивированные и дополнительные взносы (их даже не возвращают при выходе из кооператива).

    3.    Особенности переуступки права в зависимости от заключенного с застройщиком контракта
    1.    Волеизъявление застройщика

    Источник: http://jurgeek.ru/kakie-osobennosti-pri-prodazhe-kvartiry-po-pereustupke/

    Добавить комментарий