Какие «подводные камни» при покупке квартиры на вторичном рынке?

Содержание

8(499)938-71-68

Советы юриста о том, что нужно знать при покупке квартиры на вторичном рынке

Приобретение жилья – это серьезный процесс, требующий особого подхода. Расскажем, что нужно знать при покупке квартиры на вторичном рынке, на что обратить внимание и чего стоит опасаться.

В первую очередь покупателю стоит насторожиться, если квартира часто меняла собственников. В этом случае на 90 % можно утверждать, что с недвижимостью что-то нечисто с юридической точки зрения.

Процесс покупки квартиры на вторичном рынке

Особое оживление на рынке недвижимости отмечается весной и осенью. Именно в эти времена года появляется большинство предложений. В разгар новогодних праздников или в сезон отпусков шансов заключить выгодную сделку значительно меньше.

Процесс покупки квартиры на вторичном рынке можно отразить в следующем алгоритме:

  1. Поиск варианта. Задачу можно упростить, обратившись к риелтору. Без помощи специалиста поиск осуществляется в объявлениях на досках в интернете или в печатных изданиях вашего населенного пункта.
  2. Осмотр выбранного объекта. На этом этапе изучается техническое состояние здания и самой квартиры.
  3. Проверка документов и продавца. На этом этапе осуществляется проверка юридической чистоты квартиры.
  4. Обсуждение деталей сделки. На переговорах уточняется стоимость, сроки передачи объекта и другие нюансы.
  5. Оформление договора. Можно составить самостоятельно или воспользоваться помощью юриста или нотариуса.
  6. Регистрация перехода права собственности в Росреестре.

Все эти этапы стандартные. Их проходят все покупатели жилья на вторичном рынке. Подводные камни и неприятные нюансы возможны практически на каждом из них.

Выбор квартиры для покупки

Грамотный выбор квартиры – фундамент для успешного завершения сделки. Любой покупатель в первую очередь обращает внимание на качественные характеристики жилья:

  • желаемое количество комнат;
  • этажность здания;
  • район расположения;
  • наличие развитого транспортного сообщения;
  • наличие парковых зон;
  • характеристики дома;
  • качество ремонта.

Определив желаемые параметры, следует исследовать рынок недвижимости на предмет ценообразования. Не стоит «вестись» на жилье, предлагаемое по заметно сниженной стоимости. Скорее всего с ним не все корректно.

Еще одна крайность – очевидно завышенная стоимость. Чтобы не переплатить, проанализируйте цены на аналогичные объекты. Найти их можно в интернете или в местной газете.

Обязательно нужно осмотреть квартиру, которую вы собираетесь приобретать. Переговоров по телефону недостаточно. При посещении жилья настаивайте на присутствии собственника.

Осмотрите не только саму квартиру, но и подъезд, двор. Пообщайтесь с соседями. Плохие люди, живущие поблизости, могут отравить существование даже в квартире вашей мечты.

Проверка юридической чистоты

Это наиболее ответственный этап. От него зависит, будет ли сделка признаваться законной и не возникнет ли каких-либо неприятностей и посягательств на квартиру со стороны третьих лиц.

Проверить нужно все – от корректности оформления документов до наличия долгов по коммунальным платежам. Остановимся на этом подробнее.

Документы

Какие документы нужны от продавца:

  • свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН, если имущественные права возникли с 2017 года;
  • правоустанавливающий документ – договор купли-продажи, дарственная, свидетельство о вступлении в права наследования, решение суда и т.п.;
  • кадастровая документация;
  • техническая документация из БТИ.

Это основные документы, без которых заключение сделки невозможно. Если квартира была приобретена на основании решения суда, посмотрите, когда это прошло. Срок исковой давности по гражданско-правовым делам составляет чаще всего три года. То есть до окончания этого периода возможно оспаривание решения суда третьими лицами.

Дополнительно требуйте:

  • расширенную выписку из ЕГРН;
  • выписку с лицевых счетов или справку об отсутствии задолженности за услуги ЖКХ;
  • расширенную выписку из домовой книги.

Обратите внимание на наличие штампов и подписей на всех бумагах. В документах не должно быть описок и помарок. Если они есть – требуйте восстановления бумаг через государственные учреждения.

Продавец

Продать квартиру может только собственник или его представитель на основании генеральной доверенности, заверенной нотариально. Если имущество находится в совместной собственности, продавцов будет несколько.

Попросите продавца предъявить паспорт и сверьте его данные с тем, что написано в правоустанавливающих документах.

Если от имени продавца действует доверенное лицо, настаивайте на встрече с владельцем. Вам важно убедится, что он действительно намерен продать квартиру и выдал доверенность. В дальнейшем вопросы можно решать с представителем, но познакомится с собственником нужно обязательно. Если вам отказывают – ищите другой вариант.

Нужно также проверить доверенность. Для этого посетите нотариуса, выдавшего документ.

Если собственником является несовершеннолетнее лицо, необходимо письменное согласие на сделку от органов опеки и попечительства. Без наличия этого документа сделка недействительна.

Когда продавец находится в браке, требуется согласие мужа/жены на проведение сделки, заверенное нотариально. Эта бумага нужна, если продаваемое имущество является совместно нажитым, то есть приобретенным по возмездным сделкам в период брака.

Прописанные лица

В идеале все зарегистрированные лица должны быть выписаны из жилплощади. В дальнейшем принудительная выписка будет возможна только по решению суда.

Требуйте предоставления расширенной выписки из домовой книги. Только в этом документе содержатся сведения о прописанных, но в данный момент не проживающих гражданах. К примеру, зарегистрированное лицо может отбывать наказание, проходить воинскую службу или находится в доме престарелых.

Подобные лица могут в дальнейшем заявить о своем праве на проживание в жилплощади даже после смены собственника. Выписать их можно только через суд.

Узнать о наличии обременений можно из расширенной выписки из ЕГРН. Если они есть, это подразумевает ограничение права собственности владельца квартиры.

До момента заключения договора купли-продажи все обременения должны быть сняты. Еще один вариант – прописать в договоре точную дату, когда они будут сняты. Подтверждением снятия обременения является свежая выписка из ЕГРН.

Если в отношении квартиры велись или ведутся судебные споры, узнать об этом можно в территориальном отделении суда или на официальном сайте ведомства.

Если жилье было получено по наследству, обратитесь к нотариусу, ведшему наследственное дело. Вам нужно подтверждение того, что других претендентов на квартиру нет.

Долги

Задолженность по коммунальным платежам должна оплачиваться тем лицом, которое ее допустило. Тем не менее, сотрудники ЖКХ часто незаконно пытаются получить деньги с нового собственника.

Обезопасить себя можно, потребовав предъявить справку об отсутствии долга. Еще один вариант – прописать в договоре, что продавец оплатил все коммунальные платежи и несет ответственность.

Перепланировка

Если в квартире была сделана перепланировка, нужно удостоверится, что она проведена законно. Для этого сверьте технический план из БТИ с тем, что есть в квартире по факту.

Лучше вызвать для этих целей сотрудника БТИ. Если перепланировка незаконна, собственника могут обязать восстановить исходное состояние за свои средства.

Оформление сделки купли-продажи

После проведения проверки можно заключать договор. Обычно это происходит в несколько этапов:

  1. Оформление предварительного договора купли-продажи.
  2. Выплата аванса или задатка.
  3. Подготовка документации к регистрации.
  4. Заключение договора купли-продажи.
  5. Сдача документов для регистрации.
  6. Окончательные расчеты.
  7. Получение выписки из ЕГРН и других документов на квартиру.

Первые два пункта нужны для закрепления достигнутой договоренности между сторонами. То есть, это юридическая гарантия того, что покупатель не откажется от сделки, а продавец не будет искать другого покупателя.

Лучше всего заключить договор о задатке (ст.ст.380, 381 ГК РФ). Тогда в случае отказа от сделки покупатель потеряет выплаченную сумму, а продавец заплатит ее в двойном размере. Факт передачи денег оформляется распиской. Внесенная сумма идет в зачет при окончательных расчетах.

Документы для регистрации перехода права собственности подготавливает продавец. От покупателя требуется только заплатить государственную пошлину в размере 2000 рублей и принять участие в составлении основного договора купли-продажи.

Передавать деньги следует только после государственной регистрации или одновременно с этой процедурой. О факте получения средств продавцом должна свидетельствовать расписка с указанием на отсутствие материальных претензий.

В указанную дату нужно явиться для получения готовых документов. С этого момента покупатель будет полноправным собственником.

Мошеннические схемы и подводные камни

Аферистов на рынке недвижимости предостаточно. Рассмотрим, какие мошеннические схемы наиболее популярны.

Продажа квартиры по поддельной, отозванной или просроченной доверенности – частая ситуация. Требуйте встречи с собственником или удостоверьтесь в действительности доверенности в нотариальной конторе.

Жилье может продаваться по поддельному или украденному паспорту. Просите предъявить какой-либо другой документ дополнительно. К примеру, военный билет, водительское удостоверение.

Вас должно насторожить, если:

  • квартира перепродавалась много раз за короткий промежуток времени;
  • личность продавца вызывает у вас сомнения;
  • продавец скрывает информацию или не предоставляет документы;
  • квартира продается по доверенности;
  • цена на объект значительно ниже аналогов на рынке.

Если многоквартирный дом подлежит сносу, продажа квартир в нем запрещена. Подобные сделки будут признаны недействительными.

Предельно внимательными стоит быть, если квартира была получена по наследству. Обязательно убедитесь в отсутствии лиц, чьи интересы или права были нарушены.

Советы юриста

Перед покупкой квартиры на вторичном рынке обратите внимание на следующие нюансы:

  • количество собственников;
  • наличие среди собственников несовершеннолетних или недееспособных граждан;
  • кто прописан на жилплощади, где он находится сейчас и его готовность выписаться;
  • актуальность и корректность всех документов продавца.

Копируйте себе абсолютно все документы, касающиеся сделки. Задавайте вопросы и уточняйте все непонятные моменты. К дате заключения основного договора купли-продажи у вас не должно быть неясностей.

При возникновении вопросов обращайтесь за юридической консультацией. Получить бесплатную правовую помощь можно на нашем сайте. Задайте вопрос эксперту в специальном окне.

В статье рассказано о том, что нужно знать при покупке квартиры на вторичном рынке. Однако каждая сделка имеет свои особенности. Чтобы выгодно и безопасно купить квартиру, обращайтесь к профессиональному юристу.

Источник: https://estatelegal.ru/nedvizhimost/voprosy-kupli-prodazhi/sovety-yurista-pri-pokupke-kvartiry/

Что нужно знать при покупке квартиры на вторичном рынке? :

В современном мире, наверное, нет такого человека, который бы не хотел иметь свое собственное жилье. Вот только не у всех есть возможность приобрести его в комфортабельных новостройках с развитой инфраструктурой, так как цены там очень высокие.

Покупка квартиры на вторичном рынке — это один из вариантов приобретения жилой площади, который с каждым годом становится все актуальнее. Это обусловлено ростом цен на новое жилье и падением покупательской способности населения.

Однако при покупке такого вида недвижимости необходимо быть предельно осторожным и учитывать множество нюансов, поскольку покупатель сталкивается с определенными рисками.

Давайте постараемся разобраться со всеми аспектами приобретения вторичной недвижимости, которые позволят избежать множества подводных камней.

С какими рисками сталкиваются покупатели вторичного жилья?

Итак, какие риски при покупке квартиры на вторичном рынке берет на себя покупатель?

Основными среди них являются следующие:

  • приобретение недвижимости по фиктивной доверенности;
  • покупка жилой площади, на которой проживают лица, не достигшие совершеннолетия, а также временно выписанные жильцы;
  • оформление сделки с несоблюдением юридической базы;
  • покупка жилья, с которым запрещено совершение каких-либо операций;
  • приобретение квартиры, в которой была выполнена незаконная перепланировка.

Все эти нюансы могут доставить множество проблем покупателю, поэтому каждый человек, который задумывается о покупке вторичного жилья, должен иметь подробное представление обо всех нюансах оформления сделки.

Ключевые особенности приобретения вторичного жилья

Чтобы не попасть в неприятную ситуацию необходимо при покупке проверить квартиру. Вторичный рынок является очень привлекательным для огромного количества покупателей, поэтому на нем работает множество недобросовестных риелторов и мошенников, которые хотят поживиться на неосведомленных гражданах.

Поэтому перед подписанием документов, вы должны в обязательном порядке проверить:

  • не фигурирует ли квартира в каких-либо спорах;
  • кто является собственником жилья;
  • есть ли у недвижимости какие-либо обременения (наследники, несовершеннолетние владельцы и т. д.);
  • соответствие жилой площади технической документации;
  • репутацию риелтора, юридической фирмы или нотариуса.

Если со всеми перечисленными выше нюансами все в порядке, то покупка квартиры на вторичном рынке может быть осуществлена. Также не забывайте обращать внимание на инфраструктуру и транспортную развязку, ведь от удобного месторасположения вашего дома зависит и комфортабельность проживания в нем.

Проверка документов

Чтобы сделка была законной, документы при покупке квартиры на вторичном рынке должны быть подлинными. Их проверка позволит избежать черных риелторов и их мошеннических схем, а также значительно снизить сопутствующие риски.

К тщательному изучению подлежат следующие бумаги:

  • договор;
  • завещание;
  • документ, подтверждающий переход жилья по наследству или дарению;
  • документ, удостоверяющий право собственности;
  • акт о приватизации жилья.

Очень важно, чтобы каждый из перечисленных выше документов был составлен с полным соблюдением всех юридических формальностей, поскольку в противном случае он попросту будет фиктивным.

Помимо этого, вам должны предоставить оригиналы всех договоров и свидетельств. Ни в коем случае не работайте с ксерокопиями.

Если знаний законодательной базы у вас недостаточно, то лучше воспользоваться услугами квалифицированных юристов, специализирующихся в этом вопросе.

Проверка личности и документов продающей стороны

Покупка квартиры на вторичном рынке должна происходить только у добросовестного продавца, поэтому нужно проверить его личность и документы, а именно гражданский паспорт и карточку налогоплательщика. В документах на сделку должны быть внесены актуальные данные с этих бумаг.

Старайтесь избегать людей с неопрятным или подозрительным внешним видом, а также от которых разит алкоголем.

Эта проверка является очень важной, поскольку если в законоустанавливающие документы будет внесена неактуальная информация, то в случае судебного разбирательства, инициатором которого может стать продавец, вы проиграете дело и лишитесь законного права на владение жилой площадью. В этом случае вернуть уплаченные деньги будет практически невозможно.

Если продавец находится в браке, то следует запросить у него письменное согласие на продажу квартиры со стороны супруга или супруги. Это касается даже тех случаев, если кто-то из пары не прописан в квартире. Чтобы получить информацию обо всех лицах, проживающий в жилище и имеющих право на нее, попросите продавца предоставить справку формы № 3.

Проверка права собственности через реестры

Независимо от того, осуществляется покупка квартиры в ипотеку на вторичном рынке или за наличные, сделка будет считаться законной только в том случае, если продавец имеет реальные права собственности на жилую недвижимость.

Проверить это можно следующими способами:

  • запросите выписку в Реестре прав собственности на недвижимость;
  • получить справку в Едином реестре запретов отчуждения жилья;
  • подать запрос в Государственный ипотечный реестр.

Во все эти государственные органы потребуется подать заявление установленного образца, а также предоставить данные о продавце квартиры и адрес объекта недвижимости.

Но здесь важно понимать, что все эти организации могут не иметь полной информации, поэтому лучше всего получать эти выписки через нотариуса.

Помимо этого, жилая площадь может быть просто не занесена ни в один из перечисленных выше реестров. В этом случае получить нужные справки можно через БТИ.

Предварительное заключение сделки

Одним из самых проблематичных и сложных способов приобретения собственного жилья является покупка квартиры на вторичном рынке. Пошаговая инструкция этого процесса подробно описана в Гражданском кодексе. Согласно законодательству, сделка должна осуществляться исключительно в письменном виде, а также быть нотариально заверена.

Если вы настроены на покупку недвижимости, то можно заключить с продавцом предварительную договоренность, подкрепленную документально, которая будет выступать гарантией того, что хозяин жилья в строго установленные временные рамки заключит сделку с покупателем по продаже объекта жилой недвижимости на заранее оговоренных условиях. Это позволяет покупателям снизить потенциальные риски и перестраховать себя от того, что недвижимость будет куплена другим человеком.

Что следует учитывать при предварительном заключении сделки?

Если покупка квартиры на вторичном рынке происходит по предварительному договору, то при подписании документа следует брать во внимание следующие нюансы:

  • договор должен заключаться в присутствии всех лиц, прописанных в продаваемой квартире;
  • продавец должен предоставить все документы, предусмотренные законодательством;
  • реквизиты, указанные в договоре, должны быть актуальными;
  • сроки, в течение которых должна быть оформлена продажа следует оговаривать заранее;
  • оплата должна происходить в национальной валюте;
  • обязанности и ответственность обеих сторон следует оговаривать заранее;
  • на всех страницах документа должны быть подписи покупателя и продавца.

Стоит отметить, что если продавец хочет заключить с вами договор о намерениях, то не спешите делать это, поскольку эта бумага имеет множество юридических формальностей. Поэтому сперва лучше проконсультируйтесь с квалифицированным специалистом.

Страхование вторичного жилья

Страхование жилой недвижимости при оформлении покупки является надежной гарантией того, что в случае срыва сделки по каким-либо причинам человек получит денежную выплату, размер которой указывается в страховом договоре. Это позволяет снизить любые категории рисков при совершении операций с недвижимостью, поэтому подобные услуги пользуются большой популярностью.

Оформление страховки будет актуальным в следующих случаях:

  1. Если сделка совершается не с владельцем квартиры, а с доверенным лицом.
  2. Одним из участников сделки является лицо, не достигшее совершеннолетнего возраста. Если продажа жилья в значительной степени ухудшит условия проживания детей, то органы опеки имеют законные основания для юридической отмены сделки даже после официального оформления покупки.
  3. Заниженная стоимость жилой площади. Чаще всего цену занижают с целью снижения размера налоговых отчислений. В этом случае покупатель одну часть суммы передает продавцу официально, а другую в конверте, поэтому если сделка по каким-либо причинам будет отменена, то покупатель сможет вернуть только ту часть, которая указана в документах.

Стоит отметить, что если осуществляется покупка квартиры в ипотеку на вторичном рынке, то оформление страховки также является обязательным условием. Все дело в том, что это требование присуще большинству банков при оформлении ипотечного кредита.

Процесс оформления покупки вторичного жилья

Чтобы безопасно приобрести вторичное жилье необходимо четко придерживаться основных правил по совершению сделки.

Порядок покупки квартиры на вторичном рынке выглядит следующим образом:

  1. Поиск привлекательного объекта недвижимости.
  2. Изучение подлинности документации.
  3. Проверка личности продавца.
  4. Оформление сделки и внесение аванса.
  5. Подготовка необходимого пакета документов.
  6. Подписание бумаг обеими сторонами.
  7. Регистрация нового владельца в государственном органе.
  8. Составление акта приема/передачи квартиры.

Эта процедура является стандартной, поэтому очень важно последовательно соблюдать все ее этапы.

Льготы на приобретение вторичного жилья

В наши дни государство оказывает поддержку малообеспеченной категории граждан, выдавая материнский капитал.

Покупка квартиры на вторичном рынке в этом случае возможна только тогда, если недвижимость соответствует следующим требованиям:

  1. Жилье переходит в полную собственность семьи.
  2. Недвижимость находится на территории России.
  3. Санитарное состояние соответствует всем требованиям.
  4. Оформление сделки осуществляется в полном соответствии с законодательством.
  5. Право собственности на квартиру будет у всех членов семьи, в том числе и у несовершеннолетних.

Покупка объекта жилой недвижимости в этом случае может осуществляться как за наличный расчет, так и в кредит.

Заключение

Итак, мы рассмотрели, как происходит покупка квартиры на вторичном рынке жилья.

Как вы уже могли догадаться, с одной стороны это выгодно, поскольку стоимость такого недвижимого имущества намного ниже, чем в новостройках, но с другой, покупателям приходится брать на себя более высокие риски.

Поэтому, чтобы обезопасить себя и не потерять деньги, лучше всего покупать недвижимость через опытных юристов, обладающих большим опытом работы в этой области. В наши дни на рынке работает множество компаний, занимающихся этим видом деятельности.

Источник: https://BusinessMan.ru/chto-nujno-znat-pri-pokupke-kvartiryi-na-vtorichnom-ryinke.html

Покупка квартиры на вторичном рынке без агентств

Покупка квартиры – дело особой семейной важности. Покупателям придется решить огромное количество вопросов, начиная с порядка определения долей в будущей собственности, до выбора банка, в котором взять ипотеку. Все немного упрощается, если подбором вариантов и организацией просмотров, заключения договора и сопровождением сделки занимается агентство.

Однако услуги агентства недешевы – трудно найти кого-то, чья работа обойдется дешевле 100-200 тысяч рублей. В этой ситуации многие семьи, желая сэкономить деньги, решают сами подыскать себе квартиру и сами провести заключение договора.

Это достаточно рискованно, но, имея представление о подводных камнях, с такой задачей может справиться любая семья, готовая приложить усилия.

Купить квартиру в только что построенном доме не так уж сложно – здесь продавцом будет, скорее всего, компания-застройщик, которая предложит типовой договор, предоставит весь пакет документов и вообще возьмет на себя большую часть формальностей. Сложнее купить квартиру у частных лиц на вторичном рынке. Именно об этом и пойдет речь.

В первую очередь при покупке квартиры без агента вам придется запастись временем и терпением. Будьте готовы несколько недель посвятить покупке квартиры. Вам придется постоянно мониторить базу объявлений, оперативно ездить на просмотры, самостоятельно готовить документы для сделки и т.д.  Необходимо найти базу недвижимости, в которой выложены объявления о продаже квартир.

По базе найти то, что вас интересует – например, трехкомнатные квартиры в определенном районе. После следует позвонить по каждому из объявлений, уточнив характеристики квартиры и договориться о дате и времени просмотра. В идеале вы должны быть готовы сразу заключить соглашение о задатке и внести сам задаток.

В противном случае есть риск, что завтра квартира «уйдет» другому покупателю.

До внесения задатка важно внимательно просмотреть все документы на квартиру, чтобы потом не было неприятных сюрпризов. Необходимо:

• установить точное число собственников квартиры (в этом помогут свидетельства о праве собственности);• понять, нет ли среди собственников несовершеннолетних детей (если есть – понадобится согласовать сделку с органами опеки и попечительства);• убедитесь, что никто из собственников квартиры не служит сейчас в армии, не находится в местах лишения свободы, не лишен дееспособности – такие нюансы могут сделать покупку квартиры практически невозможной;• посмотреть на количество зарегистрированных в квартире и их готовность к «выписке» из квартиры;• увидеть технический паспорт (проверьте его актуальность, отсутствие несогласованных перепланировок – если они есть, банк может не выдать ипотечный кредит на покупку такой квартиры);

• посмотреть документы о сроках капитального ремонта дома.

Внимательно осмотрите саму квартиру, ее состояние. Стесняться заглядывать в потайные месте не стоит – продавец морально к этому готов, а вам важно понимать, что вы покупаете. Обязательно проверьте состояние окон, полов, трещины и подтеки на потолке, состояние труб в санузле и на кухне, электропроводку, состояние системы отопления. Это поможет вам прикинуть затраты на ремонт.

Если квартира расположена на последнем этаже, имеет смысл сходить на чердак, проверить состояние крыши. Как правило, жители последних этажей в курсе, какие ремонтные работы и когда именно на крыше проводились. То же самое касается квартиры на первом этаже.

Постарайтесь проверить состояние подвала, осмотрите полы в квартире – в старом фонде (если дом в плохом состоянии) нередки трещины и практически дыры в полу.

Не стесняйтесь попросить телефон ЖЭКа, ДЕЗа, управляющей компании – туда имеет смысл позвонить с целью поподробнее разузнать все о состоянии дома и ремонтных работах.

При заключении соглашения о задатке (статьи 380-381 Гражданского кодекса РФ), нужно помнить, что такое соглашение может быть только в письменной форме) туда следует вписать все официальные данные квартиры и всех ее сособственников, чтобы не получилось, что задаток принял собственник половины квартиры, а половину вам продавать потом не захотят. В соглашении о задатке следует обговорить срок заключения основной сделки – указать дату, когда вы пойдете заключать договор купли–продажи, и сумму, за которую квартира продается – это поможет избежать повышения цены в процессе переговоров.

До или после того, как задаток внесен, следует обговорить детали договора купли-продажи – сроки передачи квартиры, сроки уплаты за нее денег, порядок передачи денег, расходы на оформление договора, на аренду банковской ячейки и т.

д. Все эти переговоры могут занять некоторое время, поэтому задаток лучше внести до их начала, т.к. пока вы обсуждаете технические моменты, за «вашу» квартиру могут предложить более высокую цену и все ваши усилия будут напрасны.

Допустим, квартиру вы нашли, задаток внесли и сама сделка не за горами. Вы должны подготовить договор купли-продажи квартиры. Имеет смысл поискать образцы таких договоров в сети.

Образцы договоров нередко выложены на сайтах крупных компаний, работающих с недвижимостью, на различных правовых ресурсах.

Выберите наиболее полный вариант договора, внимательно изучите его, внесите нужные вам правки и передайте на изучение продавцу.

В договоре обязательно должна быть указана сумма сделки – стоимость квартиры. Покупателю ни в коем случае не следует соглашаться на указание стоимости по оценке БТИ. Во-первых, вы можете вернуть часть стоимости квартиры за счет подоходного налога.

Эта процедура предусмотрена пунктом 2 статьи 220 Налогового кодекса РФ.

Если в договоре будет указана не реальная стоимость квартиры, а более низкая стоимость по оценке БТИ, сумма налогового вычета будет меньше (всего можно таким образом вернуть до 2 000 000 рублей).

Во-вторых, помните, что любая сделка может быть оспорена в суде. В случае, если сделка окажется недействительной, по судебному решению стороны, скорее всего, должны будут вернуть друг другу все, полученное по сделке. То есть продавец получит обратно квартиру, а вы – свои деньги в сумме, указанной в договоре.

Ваш договор должен соответствовать законодательству. Внимательно изучите положения Гражданского кодекса РФ о купле-продаже и о купле-продаже недвижимости. Это поможет вам грамотно составить договор и учесть в нем все необходимые моменты.

Современное законодательство не предусматривает необходимости заключать договор купли-продажи у нотариуса. И регистрировать сам договор в государственных органах тоже не нужно.

Вы можете просто подписать договор с продавцом, отдать документы на регистрацию вашего права собственности на купленную квартиру, а после регистрации продавец получит свои деньги.

Именно такую последовательность действий обычно предпочитают агентства, сопровождающие сделки купли-продажи.

К договору обязательно должен прилагаться акт о передаче квартиры от продавца покупателю. Этот документ подтвердит, что квартира теперь находится в вашем фактическом владении. Обычно вместе с подписанием акта передаются ключи от квартиры.

В ходе проведения сделки продавец и члены его семьи должны выписаться из продаваемой квартиры и принести вам из паспортного стола справку по форме 9, в которой будет указано, что в покупаемой вами квартире уже никто не зарегистрирован.  Также имеет смысл договориться с продавцом, что он представит вам доказательства отсутствия задолженностей по коммунальным и иным платежам.

Важный правовой момент: постарайтесь заключать договор купли-продажи с самими собственниками квартиры, и пусть в договоре будут указаны все они поименно, и каждый из них этот договор сам подпишет. Заключать договор с представителем по доверенности рискованно, на таких документах нередко строятся мошеннические схемы с поддельными доверенностями и прочими нарушениями закона.

Таковы общие правила покупки квартиры без участия агентства. Перед тем, как решаться на это мероприятие, сходите на прием в крупное агентство недвижимости. Подробно расспросите там, в чем именно их услуги заключаются, как они намерены проверять «чистоту» квартиры перед сделкой и какова процедура заключения сделки.

Постарайтесь взять подробный перечень услуг агентства. Это поможет вам сориентироваться и самим сделать бесплатно то, что агентство будет делать за немаленький гонорар. Или найдите знакомого риелтора, который потратит полчаса времени и за символическую сумму расскажет вам, что и как нужно сделать, проверить, написать и т.

д.

Источник: https://letidor.ru/pravo/pokupka-kvartiry-na-vtorichnom-rynke-bez-agentstv.htm

Как купить квартиру на вторичном рынке и обезопасить себя

В силу достаточно большого обилия причин, все больше жителей России отдают свое предпочтение приобретению жилья на вторичном рынке.

Ситуаций, что ведут к таковому решению достаточно много, но общим для всех случаев остается тот факт, что именно вторичный рынок достаточно широко пестрит опасностями и подводными камнями, что способны не только сыграть злую шутку с покупателем, оставив его без жилья, но и лишить его денег, что были заплачены за квадратные метры.

Каким образом можно купить квартиру на вторичном рынке и лишить себя сомнительного счастья быть обманутым и поговорим более основательно в данной статье нашего официального ресурса.

Купить квартиру на вторичном рынке: сколько подводных камней вас ждет?

Даже опытный юрист вам не сможет дать достоверного ответа на этот вопрос. Справедливости ради, стоит отметить, что уже сегодня в данной сфере существует достаточно много уловок и способов обмануть потенциального покупателя.

Стоит ли говорить о том, что с каждым днем таких методов становится все больше и больше? Однако, жизнь иногда складывается таким образом, что вы можете даже попасть не на мошенников, но все-равно быть без крыши над головой в силу жизненных обстоятельств.

Так почему же это происходит? Во-первых, соответственно действующему законодательству нашей страны, лица, признанные недееспособными не могут заключать сделок. Таким образом, договор купли-продажи может быть признан не действительным и вы будете обязаны вернуть квартиру, а вам – деньги.

Но тут и наступает неприятное последствие, когда в целях экономии в договоре была указана заниженная стоимость жилплощади. Таким образом, разница в сумме может стать искушением для продавца.

Чтобы такой ситуации не возникло, ответом на вопрос о том, как безопасно купить квартиру на вторичном рынке станет такой: всегда указывайте правдивую информацию в документах и факт передачи средств фиксируйте нотариально.

Во-вторых, причиной вашей неудачи может стать мошенничество или жилищные нюансы. Таким образом, купив квартиру по ложным документам вы рискуете попросту потерять все свои финансовые средства. Относительно нюансов, то тут стоит проявить свою максимальную бдительность.

Соответственно законодательству, вы можете вмиг оказаться владельцем только части жилья. Так как же покупателю себя обезопасить? Для этого внимательно проследите за тем, куда и как были выписаны несовершеннолетние из квартиры.

Если жилищные условия таких детей ухудшились или они попали в интернат, то они имеют законное право претендовать на свою часть вашего жилья.

Точно также стоит внимательно отнестись к жителям квартиры, которые любят пригубить спиртного или состоят на учете в псих-неврологическом диспансере. Такие личности могут заявить, что в момент подписания договора купли-продажи были невменяемыми.

Как безопасно купить квартиру на вторичном рынке и не прогадать?

Для того, чтобы не прогадать, вам стоит перед покупкой поговорить с продавцом и выяснить все те нюансы, о которых мы уже говорили выше в данной статье. Кроме того, внимательно отнеситесь к самой личности продавца, а полученную во время беседы информацию постарайтесь проверить в соответствующих органах и благодаря соседям.

Ответом на вопрос о том, как покупателю себя обезопасить может стать и проверка документов как на квартиру, так и подтверждающих личность продавца. Безусловно, уловок может быть нескончаемое количество, а актерское мастерство продавца не оставит вас равнодушными, а потому, по возможности, обратитесь за помощью к специалисту, который сможет проверить все указанные аспекты.

Каков правильный порядок действий покупателя квартиры на вторичном рынке?

Для того, чтобы произвести сделку купли-продажи квартиры на вторичном рынке, вам стоит выстроить подробный план своего поведения – порядок действий покупателя квартиры на вторичном рынке. Руководствуясь указанным планом вы сможете эффективно и максимально безопасно произвести сделку, если данным вопросом вы занимаетесь самостоятельно.

Прежде всего, вам стоит встретиться с продавцом и выяснить нюансы, о которых мы уже говорили выше – относительно несовершеннолетних детей, стариков и невменяемых жильцов. Также следует выяснить – единственный ли продавец у этих квадратных метров.

Следующий ваш шаг – обязательный поход в ЖЭК, чтобы получить справку, где будут указанны все лица, что зарегистрированы на проживание в данной квартире. После этого, стоит сделать запрос в Единый Судебный Реестр, чтобы убедиться, что данная жилая площадь не есть предметом судебных разбирательств.

Обратите также внимание на то, как давно продавец является владельцем квартиры. Чем меньше срок – тем больше рисков, что предыдущий договор купли-продажи может быть оспорен соответственно тем причинам и нюансам, которые уже были описаны выше в данной статье.

Вместо вывода: быть или не быть?

Выше мы описали только основные нюансы, которые вам стоит проверить. Но на деле их может быть больше. Не у всех есть настолько много свободного времени для того, чтобы заниматься данными вопросами самостоятельно. Кроме того, зачастую не хватает и знаний в этой сфере. Таким образом, для гарантированной безопасности мы рекомендуем обратиться к профессионалу своего дела.

Важно! По всем вопросам приобретения жилья на вторичном рынке, если не знаете, что делать и куда обращаться:

Звоните 8-800-777-32-63.

Юристы по жилищным вопросам, и адвокаты, кто зарегистрирован на Российском Юридическом Портале, постараются Вам помочь с практической точки зрения в сложившемся вопросе и проконсультируют Вас по всем интересующим вопросам.

как купить квартиру на вторичном рынке и обезопасить себя купить квартиру на вторичном рынке сколько подводных камней вас ждет как безопасно купить квартиру на вторичном рынке и не прогадать каков правильный порядок действий покупателя квартиры на вторичн

Источник: https://jur24pro.ru/populyarnye-temy/zhile-kvartiry-doma/kak-kupit-kvartiru-na-vtorichnom-rynke-i-obezopasit-sebya/

Рассмотрим подводные камни при покупке квартиры на вторичном рынке и в новостройках – Недвижимое имущество – юридический ликбез

При покупке жилья всегда встает проблема, где его покупать: на первичном рынке (строящееся) с нуля или на вторичном (у владельца).

Каждый из способов имеет свои плюсы: например, «первичка» существенно дешевле, да и психологически приятно осознавать, что ты первый владелец жилья.

Зато «вторичка» обычно не требует никаких дополнительных работ и уже готова к заселению, да и возможностей выбрать масса.

Неудивительно, что многие останавливаются именно на этом варианте.

Но, как часто бывает, при любой сделке существуют риски.

Риски можно условно разделить на технические и юридические:

  • технические риски связаны с состоянием квартиры, ее характеристикой и технической документацией, обычно не являются препятствием к сделке, но могут сделать проживание покупателя в квартире не совсем комфортным и для их решения потребуются дополнительные финансовые затраты, иногда довольно значительные;
  • юридические риски связаны с так называемой «юридической чистотой» осуществления
    сделки и могут повлечь за собой как ограничение прав собственности на приобретенное жилье, так и вовсе его потерю с утратой энной суммы денег.

Технические «подводные камни»

К подобного рода проблемам можно отнести:

  • общее состояние дома, его возраст и состояние стен, фундамента, длительное отсутствие капитального ремонта;
  • состояние подвала (угроза подтапливания), подъезда (сырость, грибок);
  • состояние инженерных коммуникаций – отопления, электропроводки, водоснабжения и водоотведения (в квартире узнать это легко, а вот в доме – не всегда);
  • наконец, важный вопрос – кто будет соседями.

Однако главный «подводный камень», на который следует обратить внимание – это наличие самовольных изменений в квартире: перенос дверей, окон, снесение стен и расширение площади.

По законодательству такие квартиры продавать нельзя, но продавцы зачастую этот факт скрывают. Поэтому рекомендуется потребовать у продавца технический паспорт (готовится специалистами Бюро технической инвентаризации), и внимательно его сверить с фактическим расположением комнат, окон, дверей, площадью квартиры и т. д.

Невнимательность может дорого обойтись. При выявлении факта незаконной перепланировки уже новый владелец вынужден будет платить солидный штраф, а также за свой счет возвращать помещение к состоянию, указанному в техническом паспорте.

Именно поэтому данная техническая проблема, тесно переплетенная с юридической, считается самой опасной.

Юридические «подводные камни»

Список последних гораздо шире и опаснее, так как часто может привести к потере покупателем квартиры и денег, причем речь даже может не идти о банальном мошенничестве с квартирой, которого сегодня хватает. Негативную роль может сыграть простое незнание законов.

Итак, возможные проблемы:

  • банальное мошенничество с использованием поддельных документов, выписанных на подставное лицо. Особенно часто это происходит при сделках, в которых интересы хозяина представляет другое лицо по доверенности, что является весомым поводом для беспокойства в юридической чистоте сделки;
  • наличие в истории квартиры сделок сомнительного характера – как правило, помочь развеять сомнения может расширенная выписка из Единого госреестра прав собственности на недвижимое имущество (ЕГРП). Если за относительно короткое время жилье сменило несколько хозяев, это также повод задуматься о чистоплотности предыдущих продаж – может найтись обманутый мошенниками владелец (его родственник) и подать в суд. В случае успешного решения дела последнему покупателю, то есть Вам, придется выехать из квартиры;
  • продажа квартиры по договору дарения, пожизненной ренты, наследства и прочие ситуации, в которых будут затронуты интересы третьих лиц – уже после совершения сделки могут появиться люди, чьи интересы пострадали или не были учтены в ходе сделки купли-продажи жилья. Такие люди потому будут оспаривать сделку в суде, и выигрыш владельцу не гарантирован. Но даже в случае победы – это нервы и дополнительные финансовые расходы;
  • занижение собственником цены квартиры, указанной в договоре – довольно распространенная практика, вызванная нежеланием собственника платить налог с продажи недвижимости. Вместе с тем, она может оказаться частью мошеннической сделки, когда в результате выяснившихся обстоятельств, например, отсутствия согласия органов опеки для несовершеннолетнего или супруга/супруги сделка аннулируется. В таком случае покупатель получит назад лишь ту сумму, которая была указана в договоре, а не реальную, переданную продавцу наличными без всяких документов;
  • продажа квартиры с обременением прав в виде ареста, залога, тяжбы и тому подобного скрытого обременения – в принципе, покупка-продажа возможны, но потребуют от покупателя дополнительных расходов, усилий и времени, которые не всегда принесут положительные результаты;
  • необходимость согласия для осуществления сделки третьих лиц – как правило, эта ситуация возникает при проживании в продаваемой квартире несовершеннолетних или супруга/супруги: в первом случае необходимо согласие органа опеки и попечительства, во втором случае необходимо поинтересоваться семейным положением продавца и обстоятельствами получения жилья. Например, дарственная или завещание избавляют от необходимости получения письменного согласия второй половины;
  • продажа жилья, владельцем которого является несовершеннолетний, наркоман, человек страдающий психическими расстройствами и т. д. – подобные сделки, в принципе, не запрещены законодательством, но могут быть оспорены и отменены в судебном порядке;
  • покупка квартиры с собственниками-лицами, проходящими воинскую службу, отбывающими наказание или пропавшими без вести – за всеми этими категориями сохраняется право проживания и пользования квартирой, так что их появление может стать неприятным сюрпризом для нового владельца жилья. Даже если они просто прописаны в квартире, может возникнуть ситуация, когда представитель данной категории подаст в суд на признание сделки недействительной. Поэтому важно потребовать от продавца выписку из домовой книги с перечнем прописанных лиц;
  • нарушения порядка оформления квартиры, купленной за счет средств материнского капитала – согласно требованиям законодательства, в таком случае часть квартиры должна быть зарегистрирована на ребенка, что делается далеко не всегда из-за нежелания собственника и сложности процедуры. Эффективной системы контроля этого требования создать пока не удалось;
  • нарушения, допущенные в ходе приватизации квартиры – могут проявиться спустя годы и стать основанием для расторжения сделки.

Источник: http://nedvigist.ru/kuplya/podvodnye-kamni-pri-pokupke.html

Добавить комментарий