Какой правильный алгоритм покупки квартиры?

Содержание

8(499)938-71-68

Какой правильный алгоритм покупки квартиры?

Какой правильный алгоритм покупки квартиры?

Большинство граждан не знают, какой правильный алгоритм покупки квартиры, и совершают серьезные ошибки. Чтобы не допустить проблем с оформлением жилой площади, необходимо определить специфику совершения подобных сделок и просчитать возможные риски, а также наметить алгоритм покупки квартиры.

Анализ спроса и предложения на рынке недвижимости

Приступая к переговорам, оплате и оформлению покупки жилья, рекомендуется проанализировать рынок недвижимости и ценовые предложения. Для этого поставьте себе четкую цель:

  • какой район приоритетнее;
  • на какую сумму рассчитываете;
  • сколько комнат должно быть в квартире;
  • вас интересует первичное или вторичное жилье;
  • допустимы ли предложения от риэлторов и т.д.

Это позволит сузить круг предложений. Так будет гораздо легче подобрать тот вариант, который подходит именно вам.

Проведение деловых переговоров

Чтобы начать договариваться о цене помещения, вы должны его осмотреть и оценить все его достоинства и недостатки. Самостоятельно осуществить данный процесс мало кто способен, поэтому покупатели обращаются за помощью к опытным специалистам.

Грамотный риэлтор сможет визуально определить, проводилась ли перепланировка в квартире.

Если она не узаконена в установленном порядке (изменения не внесены в технический паспорт, переустройство не согласовано с Бюро технической инвентаризации, заявитель получил отказ и т.д.

), это влечет неприятные последствия для покупателя (статья 26-28 Жилищного кодекса Российской Федерации от 29.12.2004 № 188-ФЗ).

При осмотре квартиры следует обратить внимание на состояние придомовой территории:

  • есть ли детская площадка во дворе;
  • оборудован ли подъезд пандусом;
  • исправно ли работает лифт;
  • есть ли парковочное место;
  • есть ли неподалеку магазин, аптека и иные объекты инфраструктуры.

Для семей с детьми определяющим фактором при выборе квартиры будет наличие детского сада, школы и других развивающих секций.

Наличие либо отсутствие конкретных благ, также как и недостатки в самом помещении, могут сказаться на окончательной цене.

На какие документы следует обратить внимание при покупке квартиры?

Проверке подлежат правоустанавивающие документы, в том числе:

  1. свидетельство о регистрации права собственности на недвижимость;
  2. договор о приватизации квартиры;
  3. договор купли-продажи;
  4. документы, подтверждающие вступление в наследство;
  5. решение суда, подтверждающее, что данный объект находится в собственности конкретного лица;
  6. соглашение об участии в инвестиционном проекте.

Эти документы свидетельствуют о возникновении права собственности у лица на жилое помещение.

Также рекомендуется в обязательном порядке получить согласие супруга продавца на продажу недвижимости и всех лиц, которые имеют право на данную собственность.

В некоторых ситуациях придется получить согласие органа опеки и попечительства (это необходимо в случае, когда несовершеннолетний ребенок является полноправным собственником данной квартиры; если же он просто прописан в ней, то такое разрешение не требуется) (статья 21 Федерального закона от 24.04.2008 № 48-ФЗ).

Уточните в территориальном отделении Росреестра, исключена ли возможность нахождения квартиры в залоге, взята ли недвижимость в ипотеку либо наложен ли на нее запрет отчуждения. Проверьте, отсутствует ли задолженность по коммунальным платежам.

В противном случае, все права, получаемые вместе с покупкой квартиры, одновременно повлекут и имеющиеся обязанности.
Выясните не находятся ли родственники продавца, имеющие право на проживание в квартире, в местах лишения свободы, в армии, в интернате или за границей.

Это необходимо для того, чтобы обезопасить себя от возможного претендования на недвижимость (Подробнее см. Как избежать обмана при покупке и купить квартиру без риска?).

Оформление сделки купли-продажи недвижимости

Итак, нюансы выяснены, а состояние квартиры удовлетворяет вашим требованиям. Это является началом оформления сделки купли-продажи.

Договор должен включать следующие положения (Подробнее см. Как составить договор купли-продажи квартиры (скачать бланк, образец)?):

  • адрес местонахождения квартиры;
  • вид объекта недвижимости;
  • общая площадь помещения;
  • назначение;
  • цена.

Данные сведения позволяют определить предмет договора (статья 554-555 Гражданского кодекса Российской Федерации (часть вторая)).

При оформлении и совершении сделки присутствие нотариуса желательно для проверки корректности составленного договора, реквизитов сторон и соблюдением ими действующего законодательства (статья 16 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате). Это позволит обезопасить покупателя от негативных последствий, но повлечет дополнительные траты.

Оформив сделку, все документы передаются в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии, где покупатель забирает расписку. Она содержит перечень предоставленных документов и дату их возврата после регистрации и получения свидетельства о праве собственности.

Передача денежных средств

После того, как договор подписан, можно переходить к оплате покупаемого объекта. Передать деньги продавцу можно двумя способами:

В первом случае продавец должен выдать покупателю на руки расписку о получении денег за конкретную сделку. Однако расчеты наличными средствами – не всегда удобный и не безопасный вариант.
Чаще встречаются ситуации, когда продавец и покупатель подписывают договор в банке и переводят средства с одного счета на другой.

Наиболее совершенным способом являются расчеты с помощью банковской ячейки (покупатель в оговоренный срок вносит денежные средства в ячейку, а продавец может вскрыть ее только после регистрации сделки). Если выбран такой способ оплаты недвижимости, то в договор купли-продажи вносится соответствующее положение (Подробнее см. Нюансы передачи денег с помощью банковской ячейки при покупке квартиры).

Итак, все процедуры успешно пройдены. Максимум через 30 дней вы станете счастливым обладателем объекта жилой недвижимости. Однако не забудьте в день, когда продавец выезжает из квартиры оформить акт передачи жилого помещения.

Источник: https://consultant-jur.ru/kakoy-pravilnyy-algoritm-pokupki-kvartiry/

Как приобрести жилье самому в деталях и шагах!

Как приобрести жилье самому в деталях и шагах!

Многие задаются вопросом: как самому купить квартиру без помощников, риэлторов, посредников, в общем, чтобы не мешали. Сегодня разберем, как сделать все самому. Так же в процессе найдем наиболее эффективную стратегию, для поиска подходящего варианта, при покупке квартиры.

Всегда есть выбор: самому покупать жилье или делегировать часть действий и только контролировать

Так или иначе объем проделанной работы будет варьироваться, как и степень ответственности и риска за принятие решения по тому или иному вопросу.

Итак, какие варианты действий, у вас как покупателя?

Пусть меня закидают китайскими помидорами, но всё же первое, что предложу при купле квартиры — это воспользоваться посредниками. Вот вижу, уже у кого-то потянулась рука… не спешите — читайте далее:)

Покупатель может купить квартиру сам — есть варианты!

Вариант №1

Нанять риэлтора!

Заключаете договор подбора с профессиональным и грамотным риэлтором, которого еще надо найти. В нашей профессии не принято афишироваться, особенно при негативном отношении к риэлторам.

К тому же публичность неизбежно ведет не только к выявлению положительной, но и неудачной практики, что влияет на бренд и вредит позиционированию.

Однако, кто понял, что он готов работать добросовестно и отдавать себе отчет в своих действиях, а также помнит, что при этом он всего лишь человек, но профессионал своего дела — тот рискует выйти на свет:)

Вот написал-то:)) Итак, к делу.

Плюсы:

  • если риэлтор достаточно замотивирован, ответственен, и профи в своем деле, то высока вероятность, что вы купите квартиру по самой подходящей для вас цене;
  • он поможет отбросить все подозрительные и невыгодные вариант. Один из щекотливых примеров, когда квартиру продают по доверенности;
  • хороший риэлтор знает рынок и объекты которые построены в удачных или неудачных местах, вплоть до земли на которой они стоят. Эта информация позволит купить квартиру с наиболее выгодными параметрами. Например, какие дома построены на насыпной земле, песке, на месте свалок или кладбищ. Вы получите не только эту информацию и она поможет приобрести жилье с наименьшими нервозатратами в перспективе. А вот принимать ее к сведению или нет — ваше дело. Особенно актуально, если еще не решили брать или не брать квартиру.

Минусы:

  • если вы выберете ни того специалиста, то перечисленных выше плюсов не будет.

Да, вот так просто. Это вариант плох тем, что покупатель ни сам покупает — ему помогают, делая за него каждый шаг по покупке квартиры.

Риск прост: «Ни на ту лошадку поставили!», отдала богу душу, так и не дойдя с вами до финиша или дошла, но только вам самим пришлось все делать. Подобные случаи нередки, т.к.

ко мне за консультациями обращаются и покупатели и продавцы, которые уже работают с риэлторами.

А почему? А потому, что нет доверия, и коней, как известно на переправах не меняют

Сначала это меня удивляло, потом обижало, а теперь я понял, что подобное явление лишь тенденция свободных рыночных отношений. Что-то отвлекся опять…

Важно: уметь найти и выбрать человека, который профессионально и добросовестно выполнит ваше поручение и купит ту квартиру, которая вам нужна. В идеале, если он будет делать так, как сделал бы для себя. Ваша ответственность здесь — выбор специалиста.

Читайте о 11-ти распространенных рисков покупателя квартиры

Цена вопроса, если не сам: 30 — 80 тыс рублей.

Вариант №2

Можно как самому, так и часть делегировать

Плюсы:

  • купите квартиру почти сам и сэкономите от 10 — 30 тыс рублей;
  • получите часть информации и опыта, который пригодится при следующей покупке квартиры, если к тому времени правила игры на рынке не поменяются, либо вы его не забудете, как страшный сон;
  • грамотный риэлтор может проверить документы на соответствие заявленным вами и банком требований, а так же подскажет, что еще проверить. Такая помощь при покупке квартиры может хорошо сэкономить ваше время и нервы;

Минусы:

  • необходимо самому изучить информацию по объектам (плюсы и минусы планировок, районов);
  • ваши интересы никто кроме вас самого не блюдет, а значит, если со стороны продавца будет риэлтор, то с вами могут поступить, как с запасным вариантом;
  • по времени это будет дольше, по эффективности меньше, понравившиеся объекты, пока вы будете думать, могут быть раскуплены;
  • сотни звонков в день и отсутствие подстройки под ваш график, в результате вместо 4-5 эффективных просмотров квартир 1-2, которые, как потом выясниться не готовы к продаже;
  • согласно практике продавцы и риэлторы продавцов, не будут вам говорить всей правды, либо давать не полную информацию, исходя из своих убеждений и интересов;
  • готовьтесь к тому, что одни и те же квартиры будут показывать по нескольку раз, хотя каждый риэлтор будет клясться и божиться, что это другая квартира. Другого риэлтора они так накалывать не будут, если, конечно не полные отики:))

Один мой знакомый рассказывал, что таким образом ему показали одну квартиру три раза — он уже успел с хозяином подружиться, но не купил, дорогова-то было:));

Еще напомню, что вы обращаетесь за сопровождением сделки, но не подбора объекта. Риэлтор только посмотрит соответствие документов, предъявляемым Регистрационной палатой требований и составит ДКП (договор купли продажи). Его не будет интересовать какую квартиру вы купите — это не относится к услуге «сопровождение сделки».

Важно: вы экономите 10-50 тысяч рублей на покупке квартиры, но вложитесь временем на поиск достоверной информации и ее усваивание, получение опыта в осмотре и выборе квартир, ведения переговоров, торгов и выявления достоверной информации у риэлторов и продавцов.

Ваша ответственность на выборе грамотного риэлтора, который посмотрит документы и сопроводит сделку + ответственность за выбранное вами жилье полностью на вас.

Цена вопроса, если самому наполовину: 20 — 30 тыс рублей + время на изучение рынка недвижимости и правил работы с ним

Покупателям на заметку 6 правил выбора квартиры своей мечты!

Вариант №3

Сам плюс консультация по ключевым вопросам

Плюсы:

  • купите квартиру, сэкономив от 20 — 50 тыс рублей;
  • получите опыт поиска информации об объектах, о рынке недвижимости и правил работы на нем — что говорить, что спрашивать, чтобы выявить просмотры, которые заранее «не результативные»;
  • на консультациях по покупке квартиры, получите сухую выдержку и алгоритмы действий на основе практического опыта грамотного риэлтора по ключевым вопросам. Например, как выбирать объект на рынке, как вести переговоры и торги, как выявить подводные камни, как из всего перечня предложений найти свой объект и прочее.

Есть небольшое заблуждение, касающееся оформление покупки через ипотеку в банке. Считается, что банк проверяет объект, а страховая компания нивелирует ваши риски, предлагая страхование титула. Но как по факту выясняется, банку от вас нужны только выплаты, а страхование титула не работает.

Если заинтересовало, читайте Почему не работает страхование титула

Минусы:

  • звонки в любое время дня и ночи, по одним и тем же объектам, но разными агентами, график придется выстраивать самим;
  • изучение информации по объектам (плюсы и минусы планировок квартир, районов);
  • ваши интересы никто кроме вас не блюдет, а значит, если со стороны продавца будет риэлтор, то с вами могут поступить, как с запасным вариантом;
  • по времени это будет дольше, по эффективности меньше, понравившиеся объекты, пока вы будете думать могут быть раскуплены;
  • согласно практике продавцы и риэлторы, иногда, часто перед или после внесения аванса, будут забывать сказать вам что-нибудь важное (например, может быть в квартире не узаконена перепланировка, которую узаконить нельзя в принципе, но документы делают и продают такие квартиры даже через банк, потом незадачливые покупатели сталкиваются с этой проблемой при перепродаже объекта, но винить некого — риэлтор продавца (а тем паче, работающий без договора риэлтор) или сам продавец, преследовали свои интересы — продать). Особенно, если люди продают квартиры, в связи с отъездом в другой регион. Хотя, я непоколебимо верю в добросовестность клиентов! Может быть поэтому мне всегда встречаются только хорошие люди:);

Важно: экономия от 20 — 50 тыс рублей. При этом вы полностью в процессе поиска, даже когда находитесь на работе или спите. Ответственность за ваши решения полностью на вас, но грамотный риэлтор может проконсультировать вас по ключевым вопросам и тогда вам будет уже легче работать по отработанным алгоритмам.

Цена вопроса, когда сам + консультация: купите квартиру, дополнительно потратив от 1 — 3 тыс. руб

Вариант 4

Только сам покупаете квартиру!

Для этого варианта покупки квартиры некоторые покупатели берут отпуск, в который обычно не укладываются. Чтобы уложиться в срок и сэкономить не только время, но и до 300 тысяч рублей, посмотрите 10 видео, которые записал специально для этого на странице Самостоятельные в недвижимости

Плюсы:

  • покупка квартиры полностью бесплатно (кроме ее стоимости, конечно);
  • вы вольны поступать так, как посчитаете нужным. Впрочем, вас и так в этом никто не ограничивал:)

Минусы:

  • купите квартиру удачно или нет — все зависит от вас. А может это даже и к лучшему? Если вы удачливый человек и хватит на все терпения и сноровки, то вам обязательно повезет — вы купите квартиру и именно ту, что хотите, без неприятных последствий;

Важно: вы полагаетесь только на себя и свою самодостаточность. Полная ответственность за свои решения и действия, хотя на самом деле, она у вас всегда полная.

Резюме: Как бы вы не решили купить квартиру — самому или с помощью, одно остается неизменным — решение о покупке того или иного объекта вы принимаете сам и ответственность за принятие этого решения полностью ваша. Не надо питать излишние иллюзии.

Читайте так же Покупателю на заметку

Специалист, который в помощь — это инструмент. Он сродни лопате, которая может быть острой или с гнилым черенком. Конечно, не исключаем случая, когда не правильно приложены руки к этому инструменту:)

Эффективность его работы зависит от того, какого качества вы подобрали инструмент и как умеете им пользоваться. Но ваша задача облегчается, если этот снаряд самонаводящийся:))

Вы управляете процессом, даже если он осуществляется не вами.

В любом случае, найдете вы квартиру сам или нет, но обязательно проверьте документы и правильно составьте договор купли-продажи квартиры. Конечно, в этом деле вам поможет только квалифицированный юрист, которого можно найти только посредством этой формы.

Бесплатно задать вопрос юристу можно во вкладке «Специалисты»

Сегодня мы поговорили о том, как самому купить квартиру. Выяснили варианты алгоритма покупки квартиры, которые были мною представлены в развернутом виде.

Если у вас «накипело» — выскажитесь под статьей!

Успехов в покупке квартиры!

Источник: https://www.HabRealty.ru/pokupatelyu/kak-kupit-kvartiru-v-habarovske.html

Пошаговые действия при покупке квартиры: способы, критерии выбора, сделка

Пошаговые действия при покупке квартиры: способы, критерии выбора, сделка

Приобретение жилья это самая дорогостоящая из возможных покупок для подавляющего большинства граждан.

Если Вы покупаете недвижимость впервые и хоть в чем то сомневаетесь, то Вам понадобится пошаговая инструкция при покупке квартиры, позволяющая понять с чего начать и какие требования предъявлять к продавцу и самому объекту торга. Есть множество фирм, специализирующихся на помощи в покупке жилья, но можно обойтись и без них.

Способ непосредственной покупки жилья будет зависеть от вашего конкретного случая, финансового положения и личных предпочтений. Кто-то любит все делать сам, а другие доверяют работу профессионалам.

Выбирать придется из следующих вариантов, представленных на рынке:

  • можно заключить Договор долевого участия еще на стадии котлована, что значительно уменьшит стоимость жилья. Риски этого варианта вполне очевидны: затянутые сроки, недострой, банкротство и т.д.;
  • новостройка или т.н. первичный рынок. Уже законченные квартиры в новом доме, которые продает застройщик как юр. лицо;
  • вторичный рынок жилья — приобрести квартиру от хозяина, который уже в ней жил. Строго говоря любые квартиры, продаваемые физическими лицами, а не застройщиками, можно отнести к вторичке;
  • квартира, средства на которою взяты в ипотеку. Как правило это жилье в новых домах, но возможны варианты и с «подержанными» квартирами.

Существовать могут и другие, более экзотические виды покупки, в основном они касаются залоговых витрин (Вы приобретаете те квартиры, которые банк изъял у своих неплательщиков по ипотекам), а также покупки тех квартир, что выставлены на продажу по решению суда и т.д. На рынке недвижимости скидок, в привычном понимании этого слова, практически не существует.

Как выбрать квартиру?

Руководствоваться нужно прежде всего собственными уникальными предпочтениями, беря во внимание также мнение других членов семьи, которые будут с Вами проживать. Среди типовых критериев выделяют:

  • уровень развития городской инфраструктуры на прилегающей территории. Речь идет о детских садах, фитнес центрах, поликлиниках и т.д.;
  • транспортные сети рядом с домом;
  • удаленность от вредных в экологическом плане, производств, высоковольтных линий, городских складов отходов и т.д.;
  • общая «благополучность» жилого района, потенциальные соседи и т.д.

Внимание! Немаловажна и документационная репутация объекта недвижимости. Ведь у каждой квартиры есть своя определенная история. Обратить внимание нужно на следующее:

  • составлены ли все бумаги в соответствие с действующим законодательством;
  • нет ли у жилья обременения в виде прописанных в нем граждан, сохраняющих право собственности на эту недвижимость, включая проживание;
  • нет ли других, помимо продавца, лиц, которые могут претендовать на право владения этой квартирой.

Квартиры, равно как и другое жилье, могут быть куплены и проданы с другими лицами прописанными в нем. Это не запрещается Жилищным кодексом, т.к. не противоречит принципу суверенного права распоряжаться своим имуществом, тогда как прописка не дает такого права, а лишь право проживания.

Внимание! Продавцы подобного жилья обязаны извещать потенциальных покупателей о прописанных лицах. Если происходит уклонение от этого требования, то Вы вправе будете требовать признать сделку ничтожной или самостоятельно выписать всех нежелательных лиц.

Алгоритм действий при покупке квартиры

Конечно предшествовать всему процессу будут осмотр объекта недвижимости, позволяющий дать оценку состоянию жилища, прилегающих территорий, мест общего пользования в многоквартирном доме и т.д. Следом же будут идти переговоры с торгом или без такового. Эти процедуры не регулируются нормами права все тут будет зависеть от вашего желания и предпочтений.

После того как Вы определились с конкретным объектом недвижимости, который хотели бы приобрести, можете связываться непосредственно с продавцом для выхода на совершение непосредственно сделки. Вам потребуется сделать следующее:

  • потребовать предоставить документацию, подтверждающую право этого лица владеть квартирой и совершать с ней имущественные сделки;
  • проверьте гражданские документы продавца, если покупаете жилье у физического лица, прежде всего паспорт, на элементарное соответствие предоставленных данных;
  • если оговорен задаток при покупке квартиры (в зависимости от ситуации, наиболее заинтересованной в задатке стороной может быть как продавец, так и покупатель), то нужно на этом этапе его внести, составив соответствующий договор;
  • обе стороны формируют необходимую документацию;
  • составляется договор купли-продажи. Всегда рекомендуется пользоваться помощью опытного юриста;
  • учитывая мнение обеих сторон вносятся необходимые дополнения и поправки. Скрепляется подписями;
  • происходит перевод суммы сделки продавцу установленным способом. Расчет же, согласно статьи № 486 Гражданского кодекса, может быть произведен и ранее, но на практике принято делать это при заключении договора или несколько позже;
  • подписание акта приема-передачи жилья;
  • регистрация Вас как нового владельца в Регпалате.

Внимание! Способ передачи непосредственно денег это еще одни способ подстраховаться от попыток обмана. Перевести их продавцу Вы можете любым, о котором договоритесь. Существуют три самых популярных из них:

  • наличный расчет. Самый опасный и практически ушедший способ расчета. Если все же выбран он, то Вы заинтересованы в получении рукописной расписки от продавца при получении средств, а также присутствии свидетелей при этой процедуре;
  • безналичный перевод. Вы переводите денежные средства на дебетовый счет продавца в одном из банков. Реквизиты его можно указать в договоре;
  • размещение денег в банковской ячейке. Вы помещаете оговоренную сумму в банк, но забрать ее имеет право только продавец, после того, как предъявит заключенный договор купли-продажи.

Схема с ячейками наиболее популярная и надежная. В ней будет задействовано третье лицо — это банк, который также заинтересован в ее благополучном завершении, т.к. это вопрос репутации, и будет препятствовать всем мошенническим действиям. Оплату аренды мини-сейфов продавец и покупатель осуществляет на договорной основе.

Какие нужно смотреть документы у продавца?

Что касаемо документации, которую Вам нужно ожидать от продавца, то предусмотрен следующий перечень:

  • технические документы. Среди них справка из БТИ и документы о перепланировке (если была);
  • выписка из домовой книги, призванная дать полный перечень прописанных в квартире лиц, включая временно отсутствующих (осужденные, военнослужащие и т.д.). Крайне важно не допустить наличия «лишних» людей в квартире;
  • свидетельство о праве собственности. Именно оно дает право совершать с жильем сделки;
  • правоустанавливающий документ, который разъясняет как жилье попало к прежнему владельцу;
  • если один из нынешних владельцев ребенок, не достигший 18 лет, то необходимо получение разрешения от органов опеки и попечительства на совершение данной сделки.

Внимание! В особых случаях Вы можете потребовать продавца предоставить документы о дееспособности. Сделка проведенная таким лицом может быть впоследствии признана ничтожной. Денежные средства Вы практически гарантировано вернете, но потраченное время уже нет.

Оплату госпошлины берет на себя всегда собственник жилья. Все документы должны быть представленным подлинниками. Если владельцев несколько, то они все должны присутствовать при оформлении. Допускается представление их интересов доверенным лицом, либо одним из собственников, но для этого должна наличествовать соответствующая доверенность, заверенная нотариусом.

Источник: https://zakonupravo.ru/zhilishhnoe-pravo/poshagovaya-instruktsiya-pokupki-kvartiryi/

Алгоритм действий при покупке квартиры

Алгоритм действий при покупке квартиры

24.10.2012 Без рубрики

Внимание! В настоящее время на сайте есть развернутый цикл статей о покупке квартиры, в котором тема разжевана очень подробно профессионалом. Написано простым и понятным языком. Рекомендуем прочитать их все. Вот оглавление цикла.

Покупка квартиры – это серьезное вложение средств, порой самая весомая трата в жизни человека. Поэтому стоит отнестись к этому процессу со всей серьезностью и ответственностью. Совершенные при покупке ошибке, могут обойтись весьма дорого.

Непосредственно процесс покупки квартиры включает в себя множество этапов. И проводить их можно самостоятельно, а можно, прибегнув к помощи агентств недвижимости.

При выборе самостоятельного варианта, необходимо запастись всем багажом знаний для совершения покупки недвижимости, оценить все сложности и сопоставить их преодоление с собственными силами.

Если вы хоть немного не уверенны в одном из этапов, что можете справиться с ним самостоятельно, не стоит упираться, лучше привлечь профессионалов для его выполнения со всеми вытекающими отсюда юридическими последствиями.

Ну, что же начнем рассматривать по порядку каждый из этапов.

Поиск варианта для покупки

Все вполне логично, как и при любой покупке, начать надо с поисков подходящего варианта. Здесь есть опять же вариации: искать самостоятельно или обращаться в агентство.

При самостоятельном поиске стоит обратить свой взор на газеты и журналы объявлений о недвижимости, тематические ресурсы в интернете, объявления на остановочных пунктах и досках объявлений.

Также в качестве варианта можно обзвонить друзей и знакомых, на предмет обладания ими информации о продающихся квартирах. Для системного подхода к этому этапу, вы должны четко сформулировать свое виденье будущей квартиры и сгруппировать все ее характеристики.

Далее, из существующих предложений, отсортировать все подходящие, начать обзванивать контактных лиц по таким предложениям и приступать к визуальному осмотру квартир.

Что касается обращения в агентство недвижимости, то здесь также надо подготовиться, прийти туда не с виртуальным желанием, а с конкретным перечнем всех своих пожеланий по покупке квартиры. Следующий этап в этом случае, является подписание договора с агентством.

Как водится, они уже предлагают стандартный (шаблонный) вариант своего договора. Но, ведь никто не запрещает вам вносить в него свои коррективы. Для этого, сначала внимательно изучите предложенный договор и представьте свой список корректировок. Плюс не забудьте настоять на внесении в него, заявленных вами характеристик для поиска объекта недвижимости.

Договор подписан, теперь агентство должно предложить вам варианты для выбора.

Если вы считаете, что они не соответствуют заявленным характеристикам, или не подходят по каким-либо причинам, не стесняйтесь об этом говорить и более того, даже требовать более продуктивной работы от них.

Ведь вы не забыли в договоре указать сроки, по исполнению обязанностей агентства по поиску и соответственно штрафные санкции за нарушения этого пункта.

Проверка квартиры

Ну, что же вариант подобран самостоятельно, тогда самое время заняться проверкой этого объекта недвижимости на предмет «юридической чистоты».

Что можно понимать под «юридической чистотой»? Если описать данное понятия весьма простыми словами, то это значит, что после покупки квартиры вас не должны настигнуть никакие негативные юридические аспекты: признание сделки недействительной, возможность появления новых или действительных собственников недвижимости или лиц, чьи права при этой сделке были ущемлены. И другие возможные негативные последствия.
Этапы проведения проверки «юридической чистоты»:

— Проверить свидетельство о собственности на объект недвижимости, причем обязательно оригинал; — Сверить данные свидетельства о собственности с паспортом владельца; — Взять выписку из домовой книги и проверить на факт прописанных людей в квартире.

А также, проследить всю хронологию прибытия и выбытия из нее людей;

— Заказать выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРП), которая позволит наглядно обозреть всю историю этой квартиры.

А заодно и сверить данные представленного права на собственность с этим документом.

https://www.youtube.com/watch?v=yEWD2BSGoew

Так выглядит структура проверки юридической чистоты, но для более глубокого анализа всех документов, стоит быть в курсе некоторых моментов законодательства, которые смогут создать проблемы после покупки квартиры.

Для начала, вам следует убедиться в дееспособности продавца квартиры, обязать предоставить его соответствующую справку. Ведь в случае, если он окажется недееспособным, то такая сделка уже после покупки будет оспорена в суде и вас лишат недвижимости, возвратив его владельцу.

Далее, исходя из собранных документов, надо определить не существует ли по этой квартире временно выбывших жильцов. Ну, например, по причине прохождения срочной службы или отбывания в местах лишения свободы. Таковые могут быть выписаны на время и потом смогут заявить свои права и будут совершенно правы, с точки зрения законодательства.

Отдельной историей являются несовершеннолетние дети на момент покупки квартиры. Если они прописаны в ней, то ущемление их прав будет восстановлено. Т.е. они должны быть выписаны по новому месту жительства.

Даже в том случае, если квартира уже прошла несколько продаж, и ущемление прав несовершеннолетних произошло при покупке квартиры предыдущим собственником, то все претензии по закону предъявляются к последнему владельцу.

Вполне возможно, что купив квартиру, человек узнал об этом обстоятельстве и теперь пытается избавиться от последствий и перепродать ее.

Если нет стеснённости в средствах, то имеет смысл рассмотреть возможность обращения к профессиональным юристам. Юридическое обслуживание (сопровождение) сделки в этом случае полностью ложится на плечи конторы.

Следующий нюанс связан с возможными перепланировками в квартире. Для выявления таких проблем, надо сверить паспорт, выданный ТБТИ и действительную планировку квартиры. Если есть несоответствия, т.е. была сделана перепланировка, а не была узаконена, то все проблемы в будущем, могут лечь на ваши плечи.

Поэтому надо ставить условие владельцу, что он обязан узаконить перепланировку перед покупкой.
Если собственник состоит в браке, то надо заручиться нотариальным согласием на продажу квартиры супруга (супруги), ведь по законодательству все имущество, нажитое в браке, в равных долях принадлежит супругам.

После продажи квартиры от одного из супругов может последовать иск о несогласии на продажу.

В квартире, на момент совершения сделки, не должно быть прописан никто. Если все-таки вы договорились при сделке, что на время кто-то останется прописанным, то закрепите нотариально намерения этих лиц выписаться, спустя определенный срок, т.е. фактически их отказ от претензий на квартиру. Хотя учтите, что в период прописки, они могут заявить свои права на пользование помещением.

Все подобные риски также можно обезопасить при помощи страхования. Т.е. попросту оформите страховку от рисков потери недвижимости, в результате указанных обстоятельств и в случае их возникновения вы вернете все свои деньги, хотя квартиру, возможно, и потеряете.

Расчеты при покупке квартиры

Все этапы пройдены, осталось дело только за расчетами за квартиру. Здесь тоже есть ряд нюансов. Нежелательно просто передать деньги в руки собственника, ведь потом он может сказать, что вы не выполнили условия оплаты и вернуть себе квартиру, при этом, оставшись с вашими деньгами.

Для проведения безопасных расчетов по сделке приобретения недвижимости, есть несколько вариантов. Можно воспользоваться услугами банка по аренде банковской ячейки.

Вы составите договор, где подробно опишите условия открытия этой ячейки и извлечения из нее денег.

Ну, например, в договоре будет указано, что открыть ячейку продавец имеет право после оформления на вас квартиры, что будет подтверждаться выпиской из ЕГРП, или открыть ее можно по факту передачи вам в руки права собственности на квартиру и выписки ЕГРП.

Второй вариант – это расчеты через нотариуса. Это значит, что контроль над расчетами будет производится нотариусом. Т.е.

покупатель обязан передать нотариусу на хранение сумму денежных средств, согласно оговоренной в договоре стоимости квартиры, а после оформления сделки и представления нотариусу документов, он может их получить. Или просто зафиксировать факт передачи денег по договору у нотариуса.

Еще, как вариант, можно использовать перевод денежных средств по безналичному расчету через банк на счет продавца.

Следующий нюанс, связанный с расчетами за покупаемую квартиру – это указание заниженной стоимости в договоре и фиксация такой же заниженной суммы при расчетах. В качестве мотивации таких действий, покупатели или продавцы выдвигают аргумент слишком высокого налогообложение или желание скрыть истинные доходы.

Не забывайте о том, что в случае признания сделки недействительной или возникновении других обстоятельств, отмены продавцом сделки в судебном порядке со ссылкой не выполнения вами отдельных пунктов договора, к возврату будет полагаться сумма, указанная в договоре.

Это достаточно распространенная схема мошенничества, на которую очень часто попадаются покупатели.

Завершающим этапом покупки квартиры станет оформления акта приема-передачи, в котором надо указать все нюансы, включая и полученную документацию.

Вот таков набор советов, которые необходимо применять, покупая квартиру. Все они направлены на защиту прав и интересов покупателя, минимизацию рисков при такой весомой денежной страте. Не ленитесь и не пренебрегайте этими советами, ведь они сослужат вам только хорошую службу.

Источник: http://www.money-talks.ru/moj-personalnyj-blog/2012/10/24/algoritm-deystviy-pri-pokupke-kvartiry.html

Последовательность действий после нотариуса при оформлении покупки квартиры

  • почтовым отправлением;
  • в электронном виде. Правда, документы, таким образом, подаются предварительно, однако такой способ ускоряет процесс обработки документов при регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним.

  • Раздел “Куда подаются документы” Автор пишет: “Документы оформляемые, при покупке квартиры получают в Регистрационной палате вне зависимости от того, куда они сдавались.

    Итоговый документ о регистрации права собственности можно получить 2 способами:

  1. в офисах Росреестра;
  2. через выездное обслуживание Росреестра.

Раздел “Нюансы” Автор пишет: “При передаче задатка нужно составить предварительный договор купли-продажи, в котором нужно полно описать предмет продажи (квартиру), привести паспортные данные продавца и покупателю, точную сумму будущей сделки, сроки, штрафные санкции при нарушении условий договора”.

Оформление купли продажи квартиры: пошаговая инструкция

Важно Передавать в качестве задатка рекомендуется не слишком большую сумму – около 50-100 тысяч рублей, только продавцу и под расписку. Если от имени продавца действует посредник, то у него должна быть правильно оформленная доверенность.

Внимание В таком случае в договор включаются данные не самого продавца, а его доверителя с указанием персональных данных этого лица и документа, на основании которого тот действует. Иногда продавец просит в договоре указать более низкую цену, чем та, которая передана фактически.

Обычно это делается с целью избежать уплаты налогов. Дело покупателя – соглашаться ли на это предложение. Ведь если ситуация обратиться не в его пользу, и придется обратиться в суд, то с продавца удастся взыскать назад только ту сумму, которая указана в договоре.

Проверить чистоту сделки можно не только на основании документов на квартиру и слов продавца или риэлторов.

Как оформить покупку квартиры через нотариуса?

БТИ). Следует обратить особенное внимание на правильность оформления всех документов, если:

  • в числе собственников – дети до 18 лет, недееспособные, находящиеся в местах заключения, пропавшие без вести;
  • квартира находится под залогом или под арестом;
  • квартира приобретена по материнскому капиталу;
  • в квартире произведена перепланировка (она обязательно должна быть узаконена);
  • квартира находится не в долевой, а совместной собственности;
  • квартира получена по наследству (могут объявиться неизвестные ранее наследники, и они при соблюдении ряда условий вполне могут отсудить квартиру).

Как получить остатки материнского капитала? Куда для этого нужно обратиться? Отзыв из отпуска и перерасчет отпускных: как его осуществить? Какие документы нужны для оформления инвалидности? Подробности смотрите в статье.

Оформление продажи квартиры через нотариуса

А если дело дойдет до разбирательства с продавцом или регистратором, который на незаконных основаниях отказывается выполнять свои обязанности, то всегда можно обратиться в суд для защиты своих интересов. Какую форму договора выбрать при приобретении квартиры? Критика эксперта-юриста Комментирует материал Мария Спатарис:

  • юрист;
  • автор юридической колонки газеты «Cyprus Expert»;
  • бакалавр Российского государственного института интеллектуальной собственности;
  • магистр Московской государственной юридической академии имени О.Е.

    Кутафина.

Стаж юридической деятельности – 8 лет. Подробнее о наших экспертах вы можете узнать здесь.

Процедура оформления покупки квартиры

Вам понадобится содействие владельца квартиры, а также время. Подлинность документов можно подтвердить у нотариуса на консультации, что будет в разы дешевле оформления.

Покупатель может сам обратиться в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и заказать справку по интересующей его квартире. Это документ, содержащий имя собственника недвижимости и юридические основания, на которых он стал таковым.

Лучше это сделать накануне подписания договора купли-продажи, так как изготовление этой выписки занимает обычно до десяти дней. Если вы решите все же прибегнуть к помощи нотариуса, он, во-первых, станет гарантом юридической чистоты сделки.

Во-вторых, такая помощь избавит участников от необходимости вникать в многочисленные юридические тонкости. После того, как нотариус тщательным образом проверяет все документы, составляется договор купли-продажи.

Алгоритм покупки недвижимости в 2018 году

Как её правильно составлять читайте тут.

  • Не рекомендуется соглашаться на просьбу продавца специально занижать цену на квартиру. Ситуация может повернуться против покупателя. И если что-то пойдет не так, то с продавца суд сможет взыскать только ту меньшую сумму.
    Хотя обычно до этого не доходит, и продавец идет на это для ухода от налогов.
  • Если квартира приобретается у застройщика, то следует очень тщательно проверить все документы и информацию: — Учредительные документы застройщика (свидетельство о госрегистрации, устав).- Бухгалтерскую отчетность за все периоды.- Проектную декларацию.- Разрешение на строительство, на землю.
  • Если квартира приобретается в ипотеку, то очень важно сначала решить финансовый вопрос с банком. Иногда случается так, что процесс купли продажи уже начался, а банк резко отказывает в займе.

Оформление квартиры у нотариуса: необходимая мера или лишние траты

Как видно из функций работы риелтора, данные вопросы можно решить и самостоятельно (при определенных начальных знаниях). Необходимые документы Чтобы грамотно и без задержек оформить куплю-продажу квартиры, понадобится собрать полный пакет документов.


Без наличия какого-либо одного нужного документа сделка или затягивается, или вовсе прерывается. В таком случае продавец рискует сорвать сделку и потерять покупателя.
К подготовке стоит отнестись со всей внимательностью.

Документы, необходимые для оформления купли-продажи квартиры:

— Документы, удостоверяющие личность (паспорт) и свидетельство о рождении (если имеются несовершеннолетние до 14 лет). — Свидетельство о заключении брака (если продавец состоит в браке), согласие на продажу квартиры от супруга, если продаваемая квартира приобреталась в период брака.

Жилищный консультант

Предыдущий договор купли-продажи. — Справка о дееспособности продавца. Она нужна только в том случае, если продавцом выступает пожилой человек, инвалид или подозрительно эмоциональное лицо.

Обратите внимание! Нередко бывают случаи, когда купленная квартира возвращается через суд владельцу или родственнику владельца в связи с его недееспособностью. Например, очень часто престарелые бабушки, которые уже плохо отдают отчет своим действиям, продают свою квартиру за низкую стоимость посторонним людям.

В итоге оказывается, бабушка просто находилась в это время в неадекватном состоянии. Поэтому рекомендуется всегда требовать от продавца справку о его дееспособности.

Какие документы необходимы для продажи квартиры (видео) В видеосюжете рассказывается об основных документах, необходимых при продаже квартиры. Подробно рассмотрены нюансы сделки. Консультант – директор агентства недвижимости.

Как правильно оформить куплю-продажу квартиры: самая подробная инструкция

Покупатель с продавцом может оговорить любую дату, какая будет им удобна. Процедура передачи денег может происходить следующим образом:

  • Наличными средствами;
  • Безналичным расчётом;
  • С использованием банковской ячейки.

Не рекомендуется проводить оплату первым способом, поскольку она наиболее не защищена и зачастую служит мошенническим схемам.

Передавая деньги таким образом желательно составить расписку. Безналичный расчёт – перевод денег на банковский счёт продавца, в его присутствии.

Банковская ячейка используется чаще всего и является наиболее безопасным способом, поскольку покупатель в присутствии продавца кладёт в неё необходимую сумму. После этого продавец может предъявить в банке заключённый договор, самостоятельно открыть ячейку и изъять деньги.

Нужен ли нотариус при покупке продажи квартиры?  

Минусом этого варианта является трудоемкость и затянутость процедуры, требующей много времени и знания некоторых законов.

Риелтор – специалист, занимающийся операциями с недвижимостью. В процессе оформления купли-продажи он является главным помощником.

Функции, которые выполняет риелтор:

  • помощь в продаже и поиске необходимой квартиры;
  • организация просмотра и показа квартиры;
  • решение о сроках проведения сделки;
  • организация проведения оплаты задатка или аванса;
  • консультация по всем возможным вопросам, связанным с куплей-продажей;
  • проверка предоставленных документов;
  • организация сделки и расчета.

Плюсом работы с риелтором можно считать экономию своего времени. Минус – денежные затраты.

Казалось бы, их было бы вполне достаточно. Ответить на такого рода вопросы и прояснить все задачи, функции, а также обязанности нотариуса в сделках с недвижимостью согласился начальник юр.

отдела Федеральной палаты нотариусов РФ Александр Сагин в своем интервью на сайте «РИА Недвижимость».

Предназначение и роль нотариусов Основными функциями и обязанностями нотариусов в нашей стране являются:

  1. Проверка и подтверждение законности документов и действий лиц правовых отношений;
  2. Обеспечение правовой безопасности участникам сделки;
  3. Заверение правовых актов;
  4. Роль ответственного и квалифицированного свидетеля в сделках с недвижимостью.

Другими словами, при заверении нотариусом сделки риски признания оной недействительной в разы уменьшаются.

  • подлинности всех правоустанавливающих документов (выписки из БТИ, Росреестра, паспортного стола);
  • нахождения квартиры в залоге у кредитных учреждений и прочее.

Покупатель вправе потребовать от продавца:

  • архивную выписку из домовой книги, где отражена информация о том, кто и когда был прописан на этой жилплощади, когда и куда выписан и по какой причине;
  • справки ПНД и НД на всех собственников;
  • кадастровый паспорт, в котором отражены перепланировки в квартире, так называемые «красные линии», если таковые имели место.

Важно знатьПокупатель может самостоятельно обратиться в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) и заказать соответствующую выписку с информацией о продаваемой квартире, которая выдается и без ведома собственника по заявлению покупателя.

Источник: http://advokatdokin.ru/posledovatelnost-dejstvij-posle-notariusa-pri-oformlenii-pokupki-kvartiry/

Добавить комментарий