Каковы особенности долевого участия в покупке квартиры (покупка доли)?

Содержание

8(499)938-71-68

Каковы особенности долевого участия в покупке квартиры (покупка доли)?

Если говорить юридическим языком, то правильнее – не «доля в квартире», а «доля в праве собственности на квартиру».

Гражданский кодекс устанавливает, что все имущество, которое находится в собственности двух и более лиц, принадлежит им на праве общей собственности.

Общая собственность бывает двух видов: совместная и долевая. Отличие между ними только в том, что в долевой собственности четко определены доли каждого собственника, а в совместной – нет, но это возможно сделать.

Приведем простой пример. После вступления в брак супруги приобрели квартиру, собственником которой стала жена.

Но, несмотря на то, что право собственности оформлено на одного человека, квартира находится в общей совместной собственности мужа и жены; соответственно, все операции с недвижимостью жена может совершать только с согласия мужа, которое должно быть надлежащим образом удостоверено нотариусом.

Если у супругов возникло желание разделить совместное имущество, то можно составить брачный договор (соглашение), в котором будут четко указаны доли каждого из них. В этом случае при совершении любых действия с квартирой согласие второго супруга не требуется.

Выше был рассмотрен внесудебный порядок выдела доли из общего имущества. В случае если между сторонами не найден компромисс, то они могут обратиться с соответствующим заявлением в суд. При этом следует обратить внимание на то, что выдел доли производится только в том случае, если это не нанесет несоразмерного ущерба общему имуществу.

Покупка доли в квартире

Если вы собираетесь покупать не всю квартиру целиком, а только лишь долю в ней, следует помнить о некоторых специфических моментах.

Начнем с того, что если один из участников долевой собственности решил продавать свою часть, то он обязан в первую очередь предложить выкупить его долю остальным собственникам.

Как правило, это предложение делается в письменной форме и вручается всем нарочно или отправляется по почте. Исключение составляет случай, если доля выделена в натуре.

После предложения вы должны получить либо письменный отказ, либо согласие на покупку доли. Но на размышление гражданам дается 1 месяц. Если по истечении этого срока ответа не поступило, то собственник может продавать свою долю третьим лицам.

Но здесь стоит быть очень внимательным: цена и условия продажи доли третьим лицам должны соответствовать тем условиям, которые были указаны в предложении другим собственникам.

Но как быть в ситуации, когда собственник прописан в квартире, но не проживает в ней? Предложение нужно отправлять по последнему известному адресу проживания этого гражданина.

Чем грозит «неуведомление» собственников о продаже или изменении условий продажи?

Оставшиеся собственники (как вместе, так и по отдельности) вправе подать в суд заявление о переводе на них прав и обязанностей покупателя.

Такое заявление может быть подано в течение 3 месяцев после совершения сделки купли-продажи доли третьему лицу.

Но и здесь есть свои тонкости: если продавец изменил цену на долю для третьих лиц в сторону увеличения, то это не является нарушением прав «соседей».

Соответственно, если получен отказ, то он приобщается ко всем документам при регистрации. Если такого отказа нет, то доказательством уведомления остальных собственников будут почтовые уведомления о вручении им заказных писем.

Уже на стадии переговоров о продаже доли убедитесь, что другие собственники были уведомлены о продаже, так как впоследствии в случае невыполнения этой обязанности вас как приобретателя доли ждет судебный процесс.

Приобретение доли: риски и последствия

После того, как вы купили долю в квартире, вы, в соответствии с гражданским кодексом, подпадаете под действие норм об общей долевой собственности. Поэтому дальнейшее распоряжение, владение и пользование имуществом, которое принадлежит всем, осуществляется с согласия остальных членов.

Доля – это неосязаемая субстанция. Ее мы можем «ощутить» только на бумаге о праве собственности. Соответственно и в общей квартире нельзя начертить линию и сказать: «Это мое и не ходите сюда». Если собственники не определяют между собой порядок пользования общим имуществом, то и пользование всем имуществом определяется в равной степени.

Для того, чтобы выделить долю в квартире, потребуется очень много усилий: отдельных вход, изолированное помещение и т.д. Поэтому и видим мы свою собственность только на бумаге.

Если за выделом доли вы все же обращаетесь в суд, то судья в каждом конкретном случае учитывает следующие обстоятельства:

  • есть ли у собственника иная квартира для проживания;
  • если ли у собственника семьи, дети, родители, иждивенцы;
  • финансовое положение собственника и т.д.

Поэтому и может получиться на практике, что у собственника, у которого по документам доля больше, будет всего лишь маленькая комната для проживания и наоборот.

Регистрация собственника квартиры, который приобрел в ней долю, осуществляется в общем порядке в органах ФМС без согласия других собственников. Если же владелец решит зарегистрировать в квартире жену и детей, то следует спросить согласия остальных собственников. Поэтому и будет разумным выходом приобретение доли и деление ее на всех, кто будет проживать в квартире.

На практике встречаются случаи, когда сособственники квартиры не хотят «принимать» нового жильца, и стараются всеми возможными способами отсрочить это.

Например, дают свое согласие на покупку доли, тянут время и не покупают ее. Вроде ничего криминального, а продавец теряет своих потенциальных покупателей. В данном случае стоит провести переговоры с соседями и выяснить причины их недовольствий.

Зачем покупать долю и как определить ее стоимость?

Для того чтобы выставить долю в квартире на продажу, необходимо определить ее стоимость.

Как обычно считается сума доли: берется стоимость 1 кв.м. жилья по региону и умножается на количество квадратных метров в доле. В результате получается завышенная стоимость доли.

Стоимость жилья по региону определяется в среднем, без учета отдельных показателей, например, ветхости жилья, наличия/отсутствия ремонта, района нахождения недвижимости и т.д.

Поэтому в данном случае за подсчетом суммы лучше обратиться в риэлтерское агентство.

Зачем же нужно покупать именно долю, а не всю квартиру целиком?

До 2005 года действовало правило: если вы покупаете долю в квартире, то вы имеете право там прописаться. После принятия Жилищного кодекса прописать иных лиц в этой «доле» стало возможным только с согласия собственников. Поэтому прежде чем покупать долю, познакомьтесь с соседями, с которыми вам придется делить крышу над головой.

Если все собственники против вселения нового «соседа», то он может, например, потребовать компенсацию за невозможность проживания в данной квартире. Но если у него есть несовершеннолетний ребенок, то суд обяжет собственников «принять» его в свою квартиру для проживания.

Если один из сособственников выразил желание купить долю, но в силу финансовых возможностей сможет ее оплатить через 2 месяца, как поступить владельцу?

Согласно Гражданскому кодексу, у собственника, желающего приобрести долю, есть ровно 1 месяц для ее приобретения. Все остальные сроки оговариваются с продавцом: если он согласен, никаких вопросов нет; а если нет – то он вправе продать долю третьим лицам.

Подведем итоги!

  1. Покупка доли в квартире является специфическим вариантом приобретения собственности, где стоит учитывать все особенности действующего законодательства.
  2. При продаже доли обязательно должно быть уведомление собственников о такой продаже и получен соответствующий отказ/согласие на покупку.
  3. Выделить долю в отдельную комнату не представляется возможным в большинстве случаев в связи с отсутствием необходимых технических моментов: отдельного входа, изолированной комнаты и т.д.
  4. Долю в квартире лучше оформить на всех, кто в дальнейшем будет проживать в этой квартире.
  5. Все собственники квартиры пользуются жилым помещение в равной степени, если соглашением между ними не установлено иное.

Источник: https://jur24pro.ru/vestnik-jur-portala/kuplya-prodazha-kvartiry-/kakovy-osobennosti-dolevogo-uchastiya-v-pokupke-kvartiry-pokupka-doli-/

Каковы особенности долевого участия в покупке квартиры (покупка доли)?

  • Отметить долю в отдельную комнату не видется возможным в большинстве случаев в связи с отсутствием важных технических моментов: отдельного входа, изолированной комнаты и т.д.

  • Остальные собственники (как вместе, так и по отдельности) вправе подать в трибунал заявление о переводе на них водительских удостоверений и обязанностей покупателя. Такое заявление имеет возможность быть подано в течение 3 месяцев в последствии совершения сделки купли-продажи толики третьему лицу.

    Но и здесь есть средства тонкости: если продавец изменил стоимость на долю для третьих лиц в сторону роста, то это не является нарушением водительских удостоверений «соседей».

    Если за выделом толики вы все же обращаетесь в трибунал, то судья в каждом конкретном случае предусматривает следующие обстоятельства:

    Общая собственность, собственно что это такое?

    Уже на стадии переговоров о перепродаже доли убедитесь, что другие владельцы были уведомлены о продаже, так как потом в случае невыполнения этой обязанности вас как приобретателя толики ждет судебный процесс.

    Если произносить юридическим языком, то правильнее – не «толика в квартире», а «доля в праве принадлежности на квартиру».

  • Покупка толики в квартире является специфическим вариантом покупки собственности, где стоит учитывать все особенности деятельного законодательства.
  • Удостовериться в добросовестности застройщика сейчас можно в онлайн-режимеПродать долю в жилплощади может будет только с разрешения судаНа рынке недвижимости возникнет жилье класса «эконом-минус»

    Приобретение квартиры не всегда осуществляется одним владельцем; на практике возможно долевое роль в покупке квартиры. Безусловно, в этом случае используются дополнительные «гарантии» водительских удостоверений всех покупателей и оформляются дополнительные бумаги. Но бояться этого не стоит!

    Чем угрожает «неуведомление» собственников о перепродаже или изменении условий продажи?

    Штатский кодекс устанавливает, что все актив, которое находится в собственности двух и больше лиц, принадлежит им на праве совместной собственности.

    Покупка доли в квартире

    До 2005 года действовало правило: в случае если вы покупаете долю в квартире, то вы имеете право там прописаться. В последствии принятия Жилищного кодекса прописать прочих лиц в этой «доле» стало вероятным только с согласия собственников. Поэтому сначала чем покупать долю, познакомьтесь с соседями, с которыми для вас придется делить крышу над башкой.

    После предложения вы должны получить или письменный отказ, либо согласие на покупку толики. Но на размышление гражданам дается 1 луна. Если по истечении этого срока ответа не поступило, то собственник имеет возможность продавать свою долю третьим лицам.

  • экономическое положение собственника и т.д.
  • Приведем простой образчик. После вступления в брак супруги купили квартиру, собственником которой стала супруга.

    Но, несмотря на то, собственно что право собственности оформлено на 1-го человека, квартира находится в общей общей собственности мужа и жены; соответственно, все операции с недвижимостью супруга может совершать только с согласия супруга, которое должно быть надлежащим образом удостоверено нотариусом.

    В случае если у супругов возникло желание разделить совместное актив, то можно составить брачный соглашение (соглашение), в котором будут четко указаны толики каждого из них. В этом случае при совершении каждых действия с квартирой согласие второго жена не требуется.

    Регистрация собственника жилплощади, который приобрел в ней долю, исполняется в общем порядке в органах ФМС без согласия иных собственников.

    Если же владелец решит зарегистрировать в жилплощади жену и детей, то следует задать вопрос согласия остальных собственников.

    Поэтому и несомненно будет разумным выходом приобретение доли и разделение ее на всех, кто несомненно будет проживать в квартире.

  • Долю в квартире чем какого-либо другого оформить на всех, кто в последующем будет проживать в этой квартире.
  • Все владельцы квартиры пользуются жилым помещение в равной степени, в случае если соглашением между ними не установлено другое.
  • Подведем итоги!
    Зачем же надо покупать именно долю, а не всю жилплощадь целиком?

    Общая собственность бывает 2-ух видов: совместная и долевая. Отличие меж ними только в том, что в долевой принадлежности четко определены доли каждого владельца, а в совместной – нет, но это вполне вероятно сделать.

    Если все собственники напротив вселения нового «соседа», то он имеет возможность, например, потребовать компенсацию за невозможность проживания в предоставленной квартире. Но если у него есть не достигший совершеннолетия ребенок, то суд обяжет владельцев «принять» его в собственную квартиру для проживания.

    Зачем приобретать долю и как определить ее цену?

    Если вы собираетесь покупать не всю жилплощадь целиком, а только лишь долю в ней, идет по стопам помнить о некоторых специфических моментах.

    Как как правило считается сума доли: берется цену 1 кв.м. жилья по региону и множится на количество квадратных метров в доле. В итоге получается завышенная стоимость доли.

    Цену жилья по региону определяется в среднем, без учета отдельных характеристик, например, ветхости жилья, наличия/недоступности ремонта, района нахождения недвижимости и т.д.

    Потому в данном случае за подсчетом суммы чем какого-либо другого обратиться в риэлтерское агентство.

    Например, предоставляют свое согласие на покупку толики, тянут время и не покупают ее. Вроде ничего преступного, а продавец теряет своих потенциальных клиентов. В данном случае стоит провести переговоры с соседями и узнать причины их недовольствий.

  • есть ли у владельца иная квартира для проживания;
  • Для такого, чтобы выделить долю в квартире, понадобится очень много усилий: отдельных вход, изолированное здание и т.д. Поэтому и видим мы свою имущество только на бумаге.

    Если раз из сособственников выразил желание приобрести долю, но в силу финансовых вероятностей сможет ее оплатить через 2 месяца, как поступить хозяину?

  • если ли у собственника семьи, малыши, родители, иждивенцы;
  • Начнем с того, собственно что если один из участников долевой принадлежности решил продавать свою часть, то он должен в первую очередь предложить выкупить его долю оставшимся собственникам.

    Как правило, это предложение делается в письменной форме и вручается всем Специально или отправляется по почте. Исключение составляет случай, в случае если доля выделена в натуре.

    Приобретение толики: риски и последствия

      На практике видятся случаи, когда сособственники квартиры не желают «принимать» нового жителя, и стараются всеми возможными способами отсрочить это.Хотя здесь стоит быть очень заботливым: цена и условия продажи доли 3 лицам должны соответствовать тем условиям, коие были указаны в предложении другим собственникам.Хотя как быть в ситуации, когда собственник прописан в жилплощади, но не проживает в ней? Предложение надо отправлять по последнему известному адресу проживания сего гражданина.Выше был рассмотрен внесудебный порядок выдела толики из общего имущества. В случае в случае если между сторонами не найден компромисс, то они имеют все шансы обратиться с соответствующим заявлением в суд. При данном следует обратить внимание на то, собственно что выдел доли производится только в что случае, если это не нанесет непропорционального ущерба общему имуществу.Соответственно, в случае если получен отказ, то он приобщается ко всем документам при регистрации. В случае если такого отказа нет, то подтверждением уведомления остальных собственников будут почтовые извещения о вручении им заказных писем.Сообразно Гражданскому кодексу, у собственника, желающего купить долю, есть ровно 1 месяц для ее покупки. Все остальные сроки оговариваются с торговцем: если он согласен, никаких вопросов нет; а в случае если нет – то он вправе реализовать долю третьим лицам.Доля – это неосязаемая субстанция. Ее мы можем «почувствовать» только на бумаге о праве принадлежности. Соответственно и в общей квартире нельзя начертить линию и заявить: «Это мое и не ходите сюда». В случае если собственники не определяют между собой порядок использования общим имуществом, то и пользование всем имуществом ориентируется в равной степени.

    • При продаже толики обязательно должно быть уведомление владельцев о такой продаже и получен соответствующий отказ/единодушие на покупку.
    • Поэтому и может выйти на практике, что у собственника, у которого по документам толика больше, будет всего лишь небольшая комната для проживания и наоборот.В последствии того, как вы купили долю в жилплощади, вы, в соответствии с гражданским кодексом, подпадаете под воздействие норм об общей долевой принадлежности. Поэтому дальнейшее распоряжение, владение и использование имуществом, которое принадлежит всем, исполняется с согласия остальных членов.Для такого чтобы выставить долю в квартире на перепродажу, необходимо определить ее стоимость.

    Источник: http://jurgeek.ru/kakovy-osobennosti-dolevogo-uchastiya-v-pokupke-kvartiry-pokupka-doli/

    Покупка жилья с долевым участием

    Строительство многоквартирных домов далеко не всегда осуществляется за счет собственных денежных средств застройщика – достаточно часто финансирование происходит с привлечением сторонних денег, которые могут принадлежать кредитным учреждениям либо дольщикам. Последние охотно заключают договор, так как покупка с долевым участием гораздо выгоднее.

    Но приобретение жилья таким способом не только выгодно, но и, к сожалению, не безопасно, так как далеко не все строительные компании отличаются порядочностью – именно поэтому при покупке по договору долевого участия необходимо учесть все нюансы.

    Большинство граждан, перед приобретением квартиры в новостройке, предпочитают обратиться за помощью к юристам, которые подскажут, на что следует обратить внимание при заключении договора.

    Этапы заключения договора  и получения квартиры

    Этапы сделки:

    1. Изучение сведений о застройщике и проверка необходимых документов;
    2. Оформление договора;
    3. Подписание акта приемки (при условии, что нет претензий к качеству);
    4. Оформление права собственности и прописки в квартире.

    На что необходимо обратить внимание перед заключением договора

    Важно знать, что согласно ФЗ-214 застройщик вправе привлекать денежные средства дольщиков только в определенных случаях:

    • Застройщик должен осуществить государственную регистрацию права на участок земли, на котором он планирует построить дом и продавать жилье. Не важно, будет это арендованная земля или же участок находится в собственности у строительной компании. Но важно учесть, что земельные участки имеют разные категории – к примеру, на земле промышленного назначения не может быть построен многоквартирный дом (данные положения регулируются Градостроительным кодексом). А перевод земель в другую категорию, процесс длительный и трудоемкий (должны быть организованы слушания и т.д.).
    • Компанией должно быть получено разрешение на постройку дома, выдаваемое органами местного самоуправления. Это разрешение является подтверждением, что проектная (и иная) документация находится в полном порядке и строительная компания имеет право построить дом и продать в нем жилье гражданам (или юридическим лицам).
    • Уставной капитал, имеющийся у строительной компании, должен быть не менее, чем минимальный размер, установленный законодательством (его размер меняется в зависимости от количества квадратных метров, к примеру, – до 1500 кв.м – 2 млн. 500 тыс. рублей, свыше 500 тыс. кв.м. – 1,5 млрд. рублей). В противном случае компания сможет продать жилье только по завершению строительства.
    • В отношении строительной компании не осуществляется процедура ликвидации;
    • Застройщик не признан банкротом (на основании решения арбитражного суда);
    • Отсутствует решение суда о приостановлении деятельности данной строительной компании;
    • Компания не занесена в реестр недобросовестных поставщиков (данные сведения находятся в открытом доступе на официальном сайте единой информационной системы в сфере закупок (ЕИС) либо участников аукционов;
    • У застройщика отсутствует задолженность по налогам и сборам.

    Если строительная компания предлагает заключить договор при отсутствии хотя бы одного из вышеперечисленных пунктов – данные действия противоречат закону, а, соответственно и шанс получить желаемое жилье и заселиться в квартире резко снижается.

    Важные нюансы в договоре

    Договор должен быть заключен в письменной форме. В нем обязательно должны содержаться следующие сведения:

    • дата, когда застройщик обязуется передать жилье дольщику;
    • полное описание квартиры (в том числе этаж, на котором она будет располагаться и номер);
    • гарантийный срок (застройщик обязан указать гарантийные сроки, которые составляют 3 года на коммуникации и инженерно-техническое оборудование, минимум 5 лет на квартиру);
    • размер и график выплат (важно знать, что стоимость может измениться, но только при изменении метража);
    • ответственность застройщика.

    В договоре на долевое участие не должно быть неточностей и разночтений. Будущий участник вправе перед заключением показать договор юристу, который подробно с ним ознакомится и даст необходимые рекомендации.

    Перечень документов, которые должны быть у строительной компании

    Также перед заключением договора рекомендуется проверить документы, имеющиеся у застройщика, так как достаточно часто встречаются случаи мошенничества. У строительной компании должен быть следующий пакет документов:

    1. Учредительные документы (в частности – устав, ИНН/ОГРН, выписка ЕГРЮЛ, коды ОКВЭД, сведения об учредителях);
    2. Свидетельство о государственной регистрации компании;
    3. Постановление о выделении компании земельного участка под строительство;
    4. Декларации и лицензии.

    Обычно они размещаются в открытом доступе на официальном сайте застройщика, но если их нет, потенциальный участник вправе с ними ознакомиться при посещении офиса.

    Если строительная компания уклоняется от предоставления вышеперечисленных документов, то это повод лишний раз задуматься – стоит ли заключать с ними договор на долевое участие или нет.

    Также перед тем, как будет осуществлена покупка квартиры, рекомендуется поискать отзывы о компании в сети интернет – особое внимание нужно уделить отрицательным отзывам т.к. именно они, как правило, содержат в себе много полезной информации. Если компания существует на рынке давно, отзывы о ней будут в любом случае.

    Какое жилье покупать наиболее безопасно

    Новостройки ДДУ с готовностью свыше 50% считаются наиболее безопасными (они и на порядок выше по цене), но это не повод отказываться от приобретения жилья на более раннем этапе.

    Если компания осуществляет одновременно постройку нескольких домов, а также есть уже готовые, это значительно увеличивает шанс того, что строительство не будет внезапно остановлено из-за недостатка финансирования (ведь именно отсутствие денежных средств, в большинстве случаев, препятствует завершению проекта).

    Также важно учесть скорость строительства – если компания имеет достаточное финансирование, то монолитный дом «растет» на 2-3 этажа ежемесячно, кирпичный – 4-5.

    Многие застройщики выкладывают на своих сайтах фотографии этапов строительства или же организуют онлайн трансляции.

    Если участник заметил, что темпы снизились, он вправе обратиться в компанию для разъяснения (также возможно обратиться к конкурентам застройщика – если существуют проблемы они, в любом случае, осведомлены, и не будут скрывать правду).

    В независимости от того, где заключается ДДУ – Москва или же другие регионы России, важно учесть все вышеперечисленные нюансы – именно они помогут  избежать значительных финансовых потерь.

    Если Вы решили приобрести квартиру по ДДУ в Москве и хотите обезопасить себя от непорядочных застройщиков, Общество защиты прав дольщиков поможет Вам! Кроме того, мы помогаем в решении уже возникших проблем. Благодаря профессионализму наших сотрудников и большому опыту работы в данной отрасли, мы можем гарантировать качественное предоставление услуг. Для связи с нами Вы можете использовать раздел «Контакты».

    Источник: https://help-ddu.ru/dogovor/pokupka-zhilya-s-dolevym-uchastiem

    Возможные проблемы и риски при покупке доли в квартире

    Вы желаете продать или купить долю в квартире, но возникают опасения, все ли будет чисто и честно, ведь помимо вас этой квартирой будут владеть и другие люди, порой совершенно незнакомые. И эти опасения не напрасны.

    Продажа и покупка доли в квартире – одни из самых сложных сделок в сфере недвижимости и здесь можно нащупать множество “подводных камней”.

    Наиболее спорные вопросы касаются отношений между сособственниками (содольщиками), возможных препятствий купле-продаже квартиры, а также невозможности определить реальную территорию, принадлежащую каждому дольщику.

    Кроме этого могут возникнуть сложности с правильным оформлением договора и вариант, когда один из владельцев доли отдает свою долю на правах не продажи, а “дарения”.

    Все риски при покупке или продаже доли в квартире необходимо рассмотреть заранее, чтобы в последний момент не бороться за выживание, оставшись “без угла”.

    Прежде обратимся к формулировкам – доля в квартире – что это такое, имеет ли она какие-то границы и почему ее можно продавать покупать и даже дарить.

    Что такое доля в квартире?

    Доля в квартире, если говорить юридически правильно, это доля в праве собственности на квартиру.

    Согласно Гражданскому кодексу РФ, недвижимость может является общей собственностью в том случае, если это имущество, которым владеют двое или несколько человек.

    Общая собственность может быть оформлена в качестве совместной – когда владельцы не определяют в ней свои доли, а есть вариант собственности долевой, когда эти доли закрепляются за каждым из владельцев.

    Распространенный пример совместной собственности: квартира, которую супруги купили совместно, однако, “записана” она на кого-то одного.

    И несмотря на это, какие-либо сделки в отношении квартиры могут совершаться только при согласии обоих супругов, что должно быть заверено нотариально. Та же семейная пара может переоформить эту собственность на долевую, определив размер долей для каждого.

    Во втором случае каждый из супругов вправе распоряжаться собственной долей в квартире, не опираясь на согласие второго владельца.

    Следовательно, долей в квартире можно назвать часть в праве собственности на квартиру. И это некая незримая территория, которую невозможно закрепить за какой-либо комнатой или даже ее частью. Речь идет исключительно о размере этой части, которая выражается дробно, то есть, вы можете владеть, скажем, 1/2 или 1/10 квартиры.

    Покупка доли сейчас очень популярна на рынке недвижимости, что нетрудно объяснить, ведь это хорошее вложение инвестиций. Еще одна причина – когда нет возможности купить целую квартиру, то на долю денег найти проще. В дальнейшем её можно продать или же со временем выкупить квартиру целиком.

    Кто может претендовать на покупку первым?

    Следующим важным моментом в случае продажи доли в квартире становится правило определения преимущественной покупки доли. Смысл его в том, что каждый дольщик, желая продать принадлежащую ему часть квартиры, прежде всего должен предложить ее другим сособственникам.

    Необходимо письменно уведомить их о своем желании продажи доли, тем самым давая им возможность выкупить ее до того, как она может “уйти” к кому-то постороннему. На принятие решения о покупки доли дается один месяц, а точнее – ровно 30 дней.

    Если никто из совладельцев не сообщил о своем желании выкупить эту долю, она может быть выставлена в свободную продажу.

    И вот тут-то мы и натыкаемся на первый “камень”. В чем же может возникнуть проблема? С ней может столкнуться продавец, а сложность возникает в самом вопросе оповещения других собственников.

    Если дольщика невозможно найти

    Порой всех дольщиков не так просто найти. Это вопрос решается путем наличия доказательств о том, что уведомление было отправлено по всем известным адресам.

    Если сведения о проживания участника долевой собственности полностью отсутствуют, необходимо это официально подтвердить справкой из администрации, адресного бюро или прибегнуть к иным способам подтверждения невозможности связаться с тем или иным дольщиком.

    Может возникнуть ситуация, когда кто-то из участников долевой собственности сознательно избежал получения уведомления. Каких либо законов, которые позволяют заставить содольщика получить уведомление, не существует.

    На этот счет есть обходной маневр, очень популярный у риэлторов. Доля в квартире оформляется по договору дарения. И для того, чтобы отдать свою долю даром не требуется соглашений участников собственности.

    Риск для последних в том, что таким образом в их квартире может в любой момент появиться совершенно незнакомый человек.

    Еще одной “больной точкой” темы покупок-продаж долей в квартире становится вопрос отношений между собственниками.

    Что опасно как для покупателя, так и для живущих в квартире? Нередко продать долю решают из желания навредить родственникам вследствие какой-либо непримиримой ситуации, как например, развод, вопросы наследства или раздела имущества.

    Логику продавца понять просто, ведь у купившего долю появляется шанс впоследствии выкупить и всю квартиру. А главное – покупать квартиру частями гораздо дешевле, ведь доля не ценится так, как отдельная квартира, если пересчитать стоимость на квадратный метр.

    Цена доли как правило, значительно занижена. Если комнату можно купить, например, за 2,5 млн. рублей, то за 1/3 квартиры можно получить не более 1,5 млн. рублей, то есть, на миллион рублей меньше, а это довольно существенно.

    Тем, кто задумался приобрести долю, нужно хорошо подумать и понять, для чего это делается. Если цель – проживание, то нужно узнать что-либо о будущих соседях.

    Желая купить квадратные метры дешево, можно оказаться в центре чьего-то конфликта. Если купить долю нужно для оформления прописки, здесь проблем возникнуть скорее всего не должно.

    Дешевизна долей относительно цен на комнаты не случайна, и об этом необходимо помнить.

    В чем же риск?

    Подытоживая размышления на тему покупки доли в квартире, еще раз зададимся вопросом – в чем риск и как избежать негативных последствий?

    Необходимо все оформлять на основании закона, то есть, через договор купли-продажи. Если продавец отдает долю в качестве дара, такая сделка весьма рискованна, ведь в случае признания ее недействительной, деньги будет не вернуть, ведь дарение – безвозмездный процесс.

    Пример действий мошенников при продаже доли в квартире

    Одна из мошеннических схем такова: после продажи доли продавец вдруг оказывается якобы недееспособным, утверждая, что в момент совершения сделки просто не мог контролировать свои действия и отдавать отчет поступкам.

    Он обращается в суд, прикладывает нужные документы. Суд признает сделку недействительной, отменяя ее. Продавец вселяется в свою комнату, а суд обязует вернуть деньги покупателю.

    Однако, у продавца, при всем желании вернуть деньги, их может просто не быть!

    На что нужно обратить внимание при покупке?

    • Через договор дарения долю отдают с целью избежать налогов, а зачастую по причине того, что другие содольщики пожелали выкупить эту долю, но продавец не хочет идти им навстречу. Это должно настораживать покупателя.
    • Обсудите все возможные проблемные моменты до заключения сделки. Возможно, необходимо серьезно поговорить с  другими владельцами долей. Не стоит пренебрегать этим, в будущем это может значительно упростить ваше проживание с ними.
    • О правилах совместного “общежития” можно договориться как в устной, так и письменной форме, заверив соглашение у нотариуса.
    • Узнайте как можно больше о личности продавца, внимательно проверяйте документы и обращайте внимание на самые элементарные вещи, которые могут помочь предотвратить возможные риски.

    Источник: http://law03.ru/housing/article/riski-pri-pokupke-doli-v-kvartire

    Нюансы покупки квартиры по договору долевого участия

    По большей части многие граждане вступают в долевое строительство с целью приобретения собственного жилья.

    Желая приобрести жилье, они начинают интересоваться, что такое долевое участие в покупке квартиры, что оно дает, в чем выгода такого рода строительства.

    Ответы на указанные вопросы можно найти в соответствующих нормативно-правовых актах.

    Что это такое?

    Под словосочетанием «долевое участие» подразумевается приобретение жилья в возводимом многоквартирном доме путем вложения материальных средств до его ввода в эксплуатацию.

    Они передаются застройщику, который обязуется построить дом на собственном земельном участке.

    Все жилые помещения дома подлежат передаче дольщикам соразмерно их вложениям.

    Вся проектная документация на строительство должна быть доступна для дольщиков, что значит, она должна предоставляться им по первому требованию.

    Правовые акты

    Законодатель издал ряд соответствующих нормативно-правовых актов, позволяющих регулировать отношения, возникающие между участниками долевого строительства.

    Основополагающим актом является Федеративный закон ««Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ».

    Акт испущен законодателем 30 декабря 2004 года за номером 214-ФЗ.

    Его указания позволяют обезопасить интересы, имущество и вклады дольщиков, которые вложили в строительство материальные средства.

    В соответствии с положениями вышеуказанного закона в редактуре от 30 декабря 2004 застройщик имеет право вовлекать материальные средства граждан, принимающих участие в строительстве при определенных условиях.

    Застройщик имеет право строить объекты:

    Законодатель в целях ограждения граждан от непредвиденных ситуаций обязал застройщика застраховать свою гражданскую ответственность.

    Страхование предусматривает риск неисполнения либо исполнение обязательств не в полной мере, ненадлежащим образом.

    Норма предусмотрена в положениях статьи 23.1 Федерального закона «О взаимном страховании», который издан 29 ноября 2007 года за номером 286-ФЗ.

    Оформление договора

    Участники долевого строительства заключают договор, основной целью которого является привлечение средств на возведение жилого здания.

    : основные ошибки при покупке квартиры в новостройке

    Его можно заключить как в бумажном варианте, так и в электронном. Форма договора не унифицирована, поэтому каждый застройщик составляет ее на свое усмотрение в произвольной форме.

    Договор подлежит заключению, если застройщик:

     Получил разрешение на строительствоот управления архитектуры и строительства
     Опубликовал в периодической печатина своем официальном сайте информацию относительно возведения жилого дома
      Осуществил регистрацию земельного участкав едином государственном реестре недвижимости, позволяющего обрести право собственности

    Нужно учесть, что договор подлежит заключению в письменной форме.

    Долевое участие в покупке квартиры

    По общепринятым правилам, риски непреднамеренного повреждения либо уничтожения имущества возлагается на застройщика, если жилое помещение не было принято дольщиком.

    Приятие его решения о приобретение жилого помещения у застройщика налагает на него некоторую ответственность.

    Он должен помнить обо всех рисках, которые могут возникнуть в любой момент из-за неправомерных действий застройщика.

    Пошаговая инструкция

    Гражданам надлежит заключить договор, позволяющий принять участие в строительстве жилого здания.

    По общепринятым правилам в нем должны содержаться:

      Подробное описание объекта строительствас указанием геометрических размеров дома и отдельных жилых помещений, в соответствии с проектной документацией, этажности, расположения его в плане
     Сроки завершения строительствас последующей его сдачей в установленное договором время, конкретной даты
     Полная стоимость объекта строительствапорядок погашения оставшихся после первичного внесения средств, срок уплаты
     Гарантийные обязательства по сдаче воздвигнутого дома в надлежащем видев период его эксплуатации, устранению выявленных браков, допущенных при строительстве. Как правило, застройщику отводится 5 лет для полного завершения строительства многоквартирного дома
     Ссылки на проектную документациюнормативные источники, техническую литературу
     Информация об ответственности сторон договорана период строительства дома, его эксплуатации

    Материальные средства вкладываются в строительство со дня его подписания.

    Дольщик обретает право собственности на жилье вслед за его сдачей в эксплуатацию, если исполнены все условия договора.

    Основанием для выдачи свидетельства служит:

    С помощью ипотеки

    Отдельных граждан интересует, как купить жилое помещение в доме, который строится за счет вложения материальных средств физических лиц.

    У многих российских граждан отсутствуют свободные денежные средства, которые они могли бы вложить в строительство.

    Данное обстоятельство не позволяет им купить жилье в собственность за наличные деньги, поэтому они вынуждены брать заем.

    При долевом строительстве допускается оформление ипотечного кредита, но первоначальный взнос в размере 20% для начала строительных работ граждане должны внести самостоятельно.

    Возникающие риски

    Наряду с определенными преимуществами долевое строительство сопряжено с рядом недостатков.

    Они способны вызвать неблагоприятное развитие событий, вследствие которых возникают риски.

    В зависимости от конкретных обстоятельств виновником такого положения дел может быть как застройщик, так и дольщик.

    Его риски проявляются в том, что:

     Застройщик может умышленно не исполнять взятые на себя обязательствалибо исполнять их ненадлежащим образом, совершать мошеннические действия. Например, продать один и тот же виртуальный объект долевого строительства нескольким лицам, которые приняли участие в проекте
     На строительство начинают негативно влиять внешние факторыв число которых входит разразившийся в стране экономический кризис, политические изменения в приоритетах
     Существенное различие характеристик воздвигнутого дома от проектных данныхнесоответствующее качество строительных работ

    Застройщиком вопрос, как продать жилье в строящемся доме должен быть решен без каких-либо последствий для него.

    Он должен заранее предусмотреть все риски, чтобы не обанкротиться в ходе строительства.

    Права и обязанности

    Готовое к эксплуатации многоквартирное здание должно быть сдано застройщиком в установленный договором срок.

    Оно передается на основе акта приема-передачи, который подписывают застройщик и участник долевого строительства.

    Дольщик обязан принять жилой дом сообразно условиям договора на участие в строительстве.

    Он наделяется правом его расторжения, если застройщик не исполняет принятые на себя обязательства.

    В соответствии с условиями договора обязательства застройщика считаются исполненными со дня подписания сторонами акта приема-передачи либо другого вида документа, который предусмотрен договором.

    Данная норма предусмотрена положениями статьи 12 Федеративного закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ».

    В договоре ДУ предусматривается обязанность:

     Застройщика в установленный договором срок возвести зданиесдать его в эксплуатацию, передать жилое помещение, расположенное в нем дольщику на праве собственности
      Лица, вложившего в строительство свои денежные средствавыплатить в полном объеме стоимость жилого помещения, принять его по акту приема-передачи

    По своей сути долевое строительство является одной из форм инвестиционной деятельности, которая распространена в сфере строительства.

    Застройщик обязан соблюсти условия договора, иначе он привлекается к административной ответственности.

    Действия по проверке безопасности

    Законодатель осуществляет контроль над ходом строительства путем проверок соответствия проектной документации, законности заключаемой с дольщиками сделки.

    Договор на участие в долевом строительстве должен быть зарегистрирован в государственных органах.

    Он расценивается в качестве заключенного со дня, когда был подписан заинтересованными сторонами.

    Указанные выше меры предпринимаются в целях обеспечения безопасности прав дольщика.

    К тому же, законодатель ввел в обязанность оформление страховки такого рода объекты в страховой компании либо банке.

    Законодатель ввел меры, способствующие минимизации риска продажи одного жилья нескольким лицам путем страхования.

    В такой ситуации приобретаемое по договору ДУ жилье становится предметом залога.

    Застройщик лишается возможности осуществления каких-либо сделок с ним, потеряв право распоряжения жилой площадью.

    Страхованию подлежит гражданская ответственность застройщика, покупаемое у него жилое помещение.

    Его постановка на учет в государственном органе регистрации осуществляется при наличии страхового полиса.

    В отдельных случаях застройщик вместо полиса страхования может представить поручительство, выданное банком.

    Нужно заметить, что выплата страхового возмещения осуществляется при стечении обстоятельств, утвержденных в нормативах законодательных актов.

    В их число входит:

     Срыв срока сдачи жилого дома на 6-12 месяцевнеоднократная перепродажа одного жилого помещения нескольким дольщикам
     Наступление банкротства застройщикаи разрушение воздвигаемого объекта
     Неосуществление регистрации права собственностина покупаемое жилье
     Возникновение потребности дополнительной платыза приобретаемое жилое помещение поверх установленной договором стоимости

    В любой ситуации дольщик вправе обратиться к своему страховщику, чтобы он возместил убытки.

    Как правило, он исполняет свои обязательства, если дольщик представить документы.

    Налоговый вычет

    Российские граждане могут претендовать на получение имущественного вычета, если покупают жилое помещение на основе договора ДУ.

    Право на него возникает со времени подписания дольщиком акта приема-передачи.

    Норма предусмотрена в положениях акта:

    Налогоплательщик должен подать заявление в районное отделение ФНС, чтобы ему предоставили имущественный налоговый вычет со времени подписания передаточного акта.

    Он должен представить:

     Договор долевого участия на строительство жилого домаили договор уступки права требования
     Актприема-передачи жилого помещения
      Платежные поручениябанковские выписки, удостоверяющие об осуществлении перечисления денег со счета дольщика на счет застройщика

    И в добавлении к вышесказанному следует отметить, что любой российский гражданин имеет право на покупку квартиры по договору долевого участия в сданном доме, если изъявит желание.

    Но он должен учесть все нюансы предстоящей сделки, чтобы избежать осложнений в будущем.

    Государство стремится обеспечить сохранность жилья, которое строится застройщиком в доле с гражданами за счет их средств.

    Источник: http://domdomoff.ru/pokupka-kvartiry-po-dogovoru-dolevogo-uchastija.html

    Добавить комментарий