Когда заключается договор коммерческого найма?

Содержание

8(499)938-71-68

Как сдать жилье в коммерческий наем

Когда заключается договор коммерческого найма?

Аренда на недвижимость подразумевает различные цели. Арендодатель обычно сдает помещение гражданским лицам (и физическим, и юридическим):

  • для временного проживания;
  • для использования в иных целях (офис, коммерческая деятельность, складское помещение).

При этом заключается договор на аренду, оговаривающий в первых пунктах, будет ли использоваться помещение для проживания или как нежилое.

Однако если жилое помещение сдается исключительно для проживания, порой целесообразно заключать соглашение о найме жилого помещения. Есть три типа договоров о найме:

  • коммерческий
  • социальный
  • специализированный

Как и для чего заключается договор коммерческого найма?

Общие требования к договору коммерческого найма

Договор коммерческого найма легально дает право наймодателю извлекать прибыль из недвижимости путем сдачи ее в поднаем. Таким образом его можно заключать как с гражданским, так и с юридическим лицом, которое намерено использовать помещение только для проживания.

Предметом является изолированное жилое помещение, отвечающим всем требованиям:

  • строительным стандартам;
  • противопожарным и санитарно-гигиеническим нормам;
  • обязательной регистрации в МБТИ (п. 1 ст. 673 ГК РФ).

Когда лучше заключать договор коммерческого найма

Если вы всегда сдавали свою квартиру исключительно семьям или студентам по договору аренды, и дальше так собираетесь делать, то волноваться вам не о чем.

Но если вы нюхом чуете, что человек, которому вы сдаете свое жилье, не обычный семьянин, а в нем явно предпринимательская жилка, или за его спиной незримо маячит целая бригада гастарбайтеров, то лучше сразу оформить договор коммерческого найма.

Конечно, если наниматель сразу признается вам, что намерен сдавать вашу квартиру посуточно, то проще заключить договор на аренду, с правом арендатора на субаренду, то есть на повторную сдачу.

Отличия договора коммерческого найма

  1. В отличие от бессрочного договора социального найма, коммерческий найм является срочным:
    • краткосрочным, если заключается сроком на год;
    • долгосрочным — на один-пять лет.
  2. Предусматривается возможность проживания и пользования помещением не только нанимателю, но любым другим лицам, в отличие от социального найма, который разрешает проживание только членам семьи нанимателя.

  3. Плата по коммерческому найму не нормируется, как в социальном: она устанавливается по согласию сторон.

  4. Арендная плата при коммерческом найме выгодней для арендодателя, чем при обычной аренде, так как вы можете сразу согласовать с нанимателем:
    • зависимость оплаты от количества проживающих в квартире человек;
    • возможность изменять сумму оплаты, в связи с изменившимися условиями.

Однако менять арендную плату в одностороннем порядке вы все равно не сможете.

Сонаниматели при коммерческом найме

  • Нанимателем по коммерческому найму может быть любое гражданское лицо или группа лиц (допустим, группа мигрантов без «насяльника» решила снять квартиру).
  • Если договор заключается группой лиц, то все они разделяют как права, так и обязанности на основании солидарной ответственности (п. 4, ст. 677 ГК РФ).
  • Все сонаниматели должны быть указаны в документе.
  • Требовать выполнения этих обязательств, например, по оплате, выселению в срок, возмещения материального ущерба и т. д., наймодатель может с каждого сонимателя.

С одной стороны, проще, когда есть с кого спросить и все «на учете», а с другой — сложнее вести дела не с одним, а с несколькими сонанимателями.

Ответственность нанимателя

Наниматель при составлении договора на коммерческую аренду указывает всех лиц, которые вселяются в помещение вместе с ним и будут постоянно проживать.

Эта категория жильцов не несет никаких обязательств, хотя пользуется такими же правами, как и наниматель, кроме коммерческого использования помещения.

Вся ответственность по договору коммерческого найма и за проживающих совместно с нанимателем граждан целиком лежит на нанимателе (ст. 677 ГК РФ).

Права нанимателя

  1. На основании ст. 664 наниматель пользуются преимуществом при пролонгации договора:
    • Наймодатель за 3 месяца до истечения срока действия должен предупредить нанимателя о необходимости продления или о своем решении не продлевать соглашение.
    • Если предупреждения не поступает, договор автоматически продлевается.
    • Если наймодатель отказался от продления, сославшись, что более не намерен сдавать помещение в наем, а затем сдал его ранее, чем истек год после окончания срока прежнего договора, другому лицу, прежний наниматель имеет право, на основании ст. 684 ГК РФ, предъявить претензии, требуя либо признания нового договора недействительным, либо возмещения убытков.
  2. При продлении соглашения на старых или новых условиях наниматель не вправе самовольно изменять количество проживающих с ним лиц или требовать такого изменения.

Временные жильцы и поднаниматели

  • Нанимателю по договору разрешено подселять в течение срока найма других лиц — временных жильцов или поднанимателей.
  • Для вселения их не требуется разрешения наймодателя, однако нужно согласие всех постоянных жильцов, вселившихся вместе с нанимателем.
  • Наниматель должен известить наймодателя о появившихся у него новых жильцах.

Права и обязанности временных жильцов

  • Временные жильцы (например, это могут быть родственники или члены бригады) живут безвозмездно, то есть бесплатно.
  • Часть помещения в личное пользование им не выделяется.
  • Срок проживания либо согласован, либо не определен.
  • При неустановленном сроке проживания временный жилец должен покинуть помещение в течение семи дней после извещения его об этом нанимателем.

Права и обязанности поднанимателей

Поднанимателем называется лицо, получившее право возмездного пользования части помещения, путем заключения договора о поднайме с нанимателем.

  • Полным право пользователя поднаниматель не обладает, и всю ответственность за его действия несет наниматель.
  • Договор поднайма заключается по правилам п. 2 ст. 685 ГК РФ о соблюдении нормы площади на одного человека (не менее 12 м2, ст. 38 ЖК)
  • Условия проживания (сроки и оплата) устанавливаются нанимателем, при этом срок не может превышать тот, на который был заключен коммерческий найм.
  • Преимущественным правом продления договора поднаниматель не обладает:
    • По истечению срока поднайма его могут выселить без объяснения причин и взять другого жильца.

Условия расторжения договора коммерческого найма

Основные условия расторжения определяются ст. 687 ГК РФ:

  • Договор может быть расторгнут по обоюдной инициативе сторон, причем если она исходит от нанимателя, он должен заручиться согласием всех постоянно проживающих и письменно предупредить наймодателя за три месяца.
  • Преждевременное расторжение договора происходит в следующих случаях:
    • невнесение арендной платы более 6 месяцев (если в документе не указано другое).
    • порча имущества;
    • несоблюдение надлежащего санитарно-технического состояния;
    • использование жилья не по назначению (например, переоборудовали в массажный салон или складское помещение);
    • нарушение прав соседей (шум, скандалы, громкая музыка и т. д.).

Риски для наймодателя

Помимо разборок с недовольными соседями, при сдаче жилья по коммерческому найму неизбежно возникают проблемы:

  1. Постоянная смена состава — одни приезжают, другие уезжают. Отсюда повышенный риск износа и порчи имущества.
  2. Трудности с расторжением договора:
    • если хотя бы одно постоянное лицо, проживающее с нанимателем, который добровольно решил расторгнуть соглашение, закапризничает и решит остаться, договор останется в силе.
  3. Лояльность и терпимость суда к нанимателю:
    • Ему дается льготный срок, один год, для «реабилитации» (погашения долга, возмещение порчи имущества, ремонта и т. д.).
    • Если жилец не исправится, повторный суд выносит решение о расторжении договора.
    • Наниматель может обратиться с просьбой отсрочить исполнение приговора еще на год.

Получается расторжение договора и выселение займет минимум два года.

Впрочем, это трудности практически любого договора об аренде или найме.

: Договор коммерческого найма.

Договор коммерческого найма с передаточным актом (опись имущества).
Скачать договор.

(2 5,00 из 5)
Загрузка…

Источник: https://moezhile.ru/arenda-zhilja/dogovor-kommercheskogo-naima.html

3. Договор найма (коммерческого найма) жилого помещения

Жилые помещения,которые используются их собственникамидля проживания граждан на условияхкоммерческого найма, образуют жилищныйфонд коммерческого использования,который согласно ст.

 19 ЖК можетнаходиться не только в частном, но такжеи в государственном, и в муниципальномжилищных фондах.

Наем жилого помещенияв таком фонде, получивший в юридическойлитературе название коммерческогонайма, урегулирован нормами гл. 35 ГК.

Договор коммерческогонайма является гражданско-правовымдоговором в чистом виде, тогда какдоговор социального найма является,квазидоговором, поскольку его заключениеи все его элементы, права и обязанностисторон предопределены нормативнымиправовыми актами жилищного законодательства.Для свободного волеизъявления сторон,что наиболее характерно длягражданско-правового договора, в нем,как было показано выше, почти не остаетсяместа.

Следует отметить,что термин “коммерческий наем”законодательством не предусмотрен.Используется он только в юридическойлитературе (не нормативной) для того,чтобы отделить его от привычного договоранайма жилого помещения, применявшегосяв прежнем жилищном законодательстве исохранившемся в несколько измененномвиде в действующем.

Согласно ст. 671ГК по договорунайма жилого помещенияодна сторона – собственник жилогопомещения или управомоченное им лицо(наймодатель) – обязуется предоставитьдругой стороне (нанимателю) жилоепомещение за плату во владение ипользование для проживания в нем.

Сторонамидоговора коммерческого найма являютсянаймодатель и наниматель. Наймодателямипо договору коммерческого найма могутвыступать не только юридические лица,но и граждане, а нанимателями – толькограждане.

Особенностидоговора коммерческого найма:

– может быть заключенс любым лицом и в отличие от договорасоцнайма не требует предварительногопризнания гражданина малоимущим инуждающимся в жилом помещении;

– наниматель ичлены его семьи не рассматриваются вкачестве сонанимателей по договору,если иное не установлено их соглашением;

– заключениюдоговора коммерческого найма непредшествует обязательное для соцнаймапринятие собственником жилого помещениярешения о предоставлении конкретнойжилой площади тому или иному лицу;

– в отличие отдоговора соцнайма площадь предоставляемогов коммерческий наем жилого помещенияопределяется по соглашению сторон и ненормируется;

– коммерческийнаем заключается на срок до 5 лет, в томчисле и тогда, когда указание на срок вдоговоре отсутствует. Возможенкраткосрочный наем до одного года;

– коммерческийнаем всегда возмездный договор, в товремя как по социальному найму жилыепомещения для малоимущих предоставляютсябесплатно. Согласно ст.

 682 ГК размерплаты за жилое помещение и сроки еевнесения устанавливаются, как правило,соглашением сторон. В отсутствии такогосоглашения плата вносится в порядке,предусмотренном Жилищным кодексом.

Иные вопросы внесения платы за жилоепомещение и коммунальные услуги подоговору коммерческого найма такжерегулирует Жилищный кодекс.

Форма договора– письменная, несоблюдение которой невлечет его недействительности. Переходправа собственности на занимаемое подоговору найма жилое помещение не влечетрасторжения или изменения ранеезаключенного договора. В этом случаеновый собственник становится наймодателемна условиях ранее заключенного договоракоммерческого найма.

Права и обязанностисторон в договоре найма жилого помещения.Они аналогичны правам и обязанностямнаймодателя по договору соцнайма. Вместес тем иное распределение обязанностейможет предусматриваться соглашениемсторон в конкретном договоре найма.

Наниматель ипостоянно проживающие с ним граждане(ст. 677, 679 ГК). В отличие от договорасоцнайма, ГК не называет вселяющихся снанимателем (к нанимателю) лиц членамиего семьи.

Вселяться с нанимателем либок нанимателю и проживать вместе с ниммогут любые граждане, но они должны бытьуказаны в договоре коммерческого найма.

Независимо от того, в каких родственных(сестра, мать) или иных (супруг, иждивенец)отношениях состоит наниматель с этимлицом, его вселение требует соблюдениядвух условий: согласия наймодателя играждан, постоянно проживающих снанимателем.

Вселение возможно приусловии соблюдения требований о нормеобщей площади, приходящейся на каждогопроживающего. Исключением являетсявселение несовершеннолетних детейлюбого лица, постоянно проживающего вжилом помещении. Они вселяются независимоот согласия наймодателя, нанимателя идругих лиц, постоянно проживающих снанимателем.

Граждане, постояннопроживающие совместно с нанимателем,обладают равными правами пользованияжилым помещением.

Вместе с тем по общемуправилу ответственность этих гражданпо обязательствам, вытекающим из договоракоммерческого найма, не являетсясолидарной: ответственность за ихдействия, связанные с нарушением условийдоговора коммерческого найма, несетсам наниматель.

Это не исключаетвозможности заключить соглашение снанимателем, по которому граждане,постоянно с ним проживающие, обязуютсянести солидарную ответственность переднаймодателем; последний должен бытьуведомлен о состоявшемся соглашении.

Изменение договоракоммерческого найма (ст. 686ГК). В ГК предусматривается единственноеоснование изменения договора коммерческогонайма: замена первоначального нанимателядругим совершеннолетним лицом, постояннопроживающим с нанимателем.

Такая заменавозможна по требованию нанимателя играждан, постоянно проживающих снанимателем, и с согласия наймодателя.Нанимателем может стать любой гражданиниз числа постоянно проживавших снанимателем, если будет достигнутосоглашение между ними.

В противномслучае все постоянно проживающиестановятся сонанимателями, а заключенныйранее договор продолжает действоватьна тех же условиях.

Право нанимателяна заключение договора на новый срок(ст. 684 ГК). Окончание срока договоракоммерческого найма не являетсябезусловным основанием для егорасторжения.

В целях защиты правнанимателя как более слабой стороныдоговора ГК предусматривает егопреимущественное право заключитьдоговор на новый срок.

Вместе с темнаймодатель вправе предложить нанимателюзаключить договор на иных условиях.

На тех же условияхи на тот же срок договор продлевается:

1) если нанимательне отказался от продления договора;

2) если наймодательне позднее чем за 3 месяца до окончаниясрока договора не предложил нанимателюзаключить договор на иных условиях.

Для продлениядоговора на других условиях, в том числеи по сроку его действия, необходимосогласие нанимателя. При согласованииусловий договора наниматель не вправетребовать увеличения числа лиц, постояннос ним проживающих.

Дополнительнойгарантией защиты прав нанимателей отнеобоснованного отказа наймодателяпродлить ранее заключенный договорслужит положение п. 4 ст.

 684 ГК, всоответствии с которым отказ отпролонгации договора обусловливаетсяневозможностью для наймодателя в течениегода сдавать это жилое помещение внаем.

Невыполнение данной обязанности и сдачавнаем жилого помещения другому лицуможет повлечь за собой признание такогодоговора недействительным в судебномпорядке по требованию первоначальногонанимателя. Кроме того, нанимательвправе требовать возмещения убытков.

Обязанностинанимателя(ст. 678 ГК):

– обеспечиватьсохранность жилого помещения, поддерживатьего в надлежащем состоянии;

– своевременновносить наймодателю плату за жилоепомещение (плату за наем). Что касаетсяплаты за содержание и ремонт жилогопомещения, а также за коммунальныеуслуги, то она вносится управляющейорганизации, если многоквартирный дом,в котором находится сданное в коммерческийнаем жилое помещение, управляется такойорганизацией (ч. 4 ст. 155 ЖК).

Основаниярасторжениядоговора коммерческого найма:

– по заявлениюнанимателя, которое может быть сделанов любое время с согласия проживающих сним граждан, но при условии, чтосоответствующее заявление будет сделанонаймодателю не менее чем за 3 месяца;

– по требованиюнаймодателя договор коммерческогонайма может быть расторгнут только всудебном порядке и по следующемуисчерпывающему перечню оснований:

  • невнесение нанимателем платы за жилое помещение в течении за 6 месяцев;
  • разрушение или порча жилого помещения нанимателем или гражданами, за действия которых он отвечает, однако его регламентация в отличие от договора соцнайма имеет особенности (расторжению договора в этом случае предшествует назначение судом срока (до года) для устранения повреждений. Если в течение назначенного судом срока допущенные нарушения не будут устранены, суд (по повторному обращению наймодателя) принимает решение расторгнуть договор найма);
  • если наниматель либо другие граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению, а также систематически (т.е. неоднократно) нарушают права и интересы соседей. При этом суд также может предоставить срок (до года) для устранения нарушений и отсрочку исполнения своего решения на этот же срок.

ГК предусматриваетряд случаев, когда требование о расторжениидоговора коммерческого найма в судебномпорядке может быть заявлено и нанимателем,и наймодателем. К их числу относятсяаварийность жилья, иная непригодностьего для постоянного проживания.Последствием расторжения договораявляется выселение нанимателя и всехграждан, проживающих с ним, безпредоставления другой жилой площади.

В данной теме небыл рассмотрен договор наймаспециализированного жилого помещения,так как информация о нем содержится вконсультационном курсе.

Подробнеесм.: 4 (гл.37), 5 (гл.32), 7 (гл.36).

Источник: https://StudFiles.net/preview/5714954/page:6/

Коммерческий найм жилья – что это такое?

Коммерческий найм жилого помещения является одним из законных вариантов предоставления недвижимости для временного проживания. Указание на коммерческий характер данного вида договора не подразумевает наличие между сторонами предпринимательских отношений, а свидетельствует о возможности устанавливать возмездный характер проживания для временных жильцов.

Что это такое

Законодательство не содержит специальных норм, регламентирующих порядок оформления договора коммерческого найма. По этой причине контрагентам необходимо использовать требования, установленные в главе 35 ГК РФ, за исключением нормативных правил, прямо относящихся к найму жилфонда социального использования.

Под наймом статья 671 ГК РФ подразумевает предоставление нанимателю и членам его семьи недвижимого объекта во временное пользование. Договор коммерческого найма жилого помещения носит возмездный характер, на это прямо указывает ст. 671 ГК РФ. Можно выделить особенности данного вида соглашений:

  • наймодателем может выступать законный владелец (собственник) или уполномоченное им лицо;
  • нанимателем жилья по договорам данного типа может являться только физическое лицо, так как организациям любых форм собственности такие объекты могут передаваться во временное пользование на основании аренды;
  • целевым назначением данного вида правоотношений является использование недвижимости только для проживания граждан, ведение предпринимательской или производственной деятельности в жилых помещениях не допускается.

Наличие права собственности на жилую недвижимость предоставляет весь комплекс полномочий по распоряжению недвижимостью, в том числе путем оформления договора найма. Иные владельцы жилья (например, наниматели) не обладают правом распоряжения, поэтому лишены возможности использовать квартиру для найма сторонним лицам.

Наши юристы знают ответ на ваш вопрос

Если вы хотите узнать, как решить именно вашу проблему, то спросите об этом нашего дежурного юриста онлайн. Это быстро, удобно и бесплатно!

или по телефону:

  • Москва и область: +7-499-350-97-04
  • Санкт-Петербург и область: +7-812-309-87-91
  • Федеральный: 8 (800) 333-45-16 доб. 149

Как заключить договор

Для оформления договорных отношений сторонам необходимо соблюдать требования, регламентированные гражданским законодательством. Прежде всего, нужно установить, какие объекты недвижимости могут передаваться во временное пользование на условиях коммерческого найма.

Согласно статье 673 ГК РФ объект, передаваемый на условиях найма, должен отвечать следующим требованиям:

  1. изолированность – помещение для проживания должно быть огорожено строительными конструкциями и иметь самостоятельный вход (выход) к общему имуществу дома иди квартиры, либо прямой выход на улицу;
  2. помещение должно быть пригодно для постоянного проживания, т.е. соответствовать правилам и стандартам, предусмотренным жилищным законодательством;
  3. в найм может передаваться не только целый объект, но и его изолированная часть (например, изолированная комната в квартире).

Таким образом, в состав помещений, которые будут выступать предметом коммерческого найма, входят: квартира, частный дом, часть квартиры или дома.

Для заключения договора контрагентам необходимо согласовать существенные и дополнительные условия сделки. В их состав будут входить:

  • предмет сделки – передача во временное пользование конкретно оговоренного жилого помещения;
  • срок найма – максимальный период действия договора не может превышать пять лет, такое правило установлено в ст. 683 ГК РФ (если срок вообще не указан в соглашении, будет применяться пятилетний срок);
  • размер регулярных платежей за пользование жилым помещением – определяется по соглашению сторон (плата за коммунальные услуги будет оплачиваться отдельно, в зависимости от фактического потребления ресурсов или количества проживающих жильцов);
  • состав лиц, которые могут быть вселены временным жильцом на весь срок найма (для вселения и регистрации несовершеннолетних граждан это условие не нужно специально оговаривать, такое правило предусмотрено законом);
  • состав имущества, которое находится в жилом помещении и передается на весь срок найма;
  • иные условия, которые согласуют стороны (в том числе порядок выполнения текущего ремонта и т.д.).

Для составления договора подобного рода необходимо соблюдать письменную форму документа, нотариальное удостоверение не требуется.

Также нужно учитывать, что в результате заключения найма возникает ограничение (обременение) права собственности, которое подлежит обязательной государственной регистрации в службе Росреестра.

Правило о регистрации должно соблюдаться только при заключении договора более чем на один год, на краткосрочные договоры это условие не распространяется.

Скачать образец договора коммерческого найма жилого помещения

Для оформления договора сторонам потребуются следующие документы:

  • документы, удостоверяющие личность обеих сторон (общегражданские паспорта, свидетельство о рождении детей и т.д.);
  • правоустанавливающие документы на жилое помещение (свидетельство о праве, выписка из ЕГРН и т.д.);
  • договор коммерческого найма и акт приема передачи.

При обращении за регистрацией обременения в службе Росреестра потребуется представить платежный документ, подтверждающий оплату госпошлины.

Использование жилья

В процессе проживания на условиях найма наниматели обязаны соблюдать не только условия договора, но и прямые требования законодательства. При существенном нарушении порядка использования жилого помещения может последовать досрочное расторжение договора и принудительное выселение.

Можно сформулировать основные обязанности нанимателей, которые зафиксированы в Гражданском кодексе РФ:

  • использование объекта недвижимости только по прямому назначению, т.е. для проживания граждан;
  • обеспечивать надлежащее состояние переданного в наем помещения;
  • своевременное исполнение обязанности по внесению платы за пользование жилым помещением.

Помимо этого, установлен прямой запрет на проведение строительных работ по перепланировке и переустройству жилья, это можно сделать только с согласия наймодателя.

Поскольку в содержании договора найма обязательно указывается перечень субъектов, приобретающих возможность пользования жилой недвижимостью, они имеют легальную возможность вселиться и зарегистрироваться в местном отделе ФМС.

Регистрация является обязательным требованием миграционного законодательства, отсутствие прописки повлечет административную ответственность.

Для оформления регистрации нужно предъявить оригинал договора найма, прописка будет оформлена на весь срок действия соглашения.

Если обе стороны надлежащим образом исполняют свои обязательства, договор будет прекращен только по завершении его срока действия. При этом законодательство предусматривает для нанимателя преимущественную возможность на продление соглашения о найме на новый срок на прежних условиях, если у наймодателя отсутствует более выгодное предложение от третьих лиц.

Помимо стандартной ситуации с истечением срока действия договора, он может быть досрочно расторгнут сторонами по основаниям, указанным в Гражданском кодексе РФ.

Доскональное изучение вопроса не всегда гарантирует положительный исход дела. У нас на сайте вы можете бесплатно получить максимально подробную консультацию по вашему вопросу от наших юристов через онлайн форму или по телефонам в Москве (+7-499-350-97-04) и Санкт-Петербурге (+7-812-309-87-91).

Как расторгнуть

Расторжение договора коммерческого найма жилого помещения осуществляется по правилам, регламентированным ст. 687 ГК РФ. Для одностороннего прекращения договора нанимателю нет необходимости указывать на какие-либо причины или обстоятельства, достаточно письменно уведомить наймодателя за три месяца.

Принудительное прекращение договорных отношений по требованию наймодателя потребует подтверждения следующих обстоятельств:

  • просрочка по внесению платы за жилое помещение на протяжении шести месяцев подряд (при краткосрочном найме для расторжения договора достаточно доказать два месяца просрочки подряд);
  • порча или разрушение жилого помещения, переданного по условиям найма.

Если указанные основания возникли и достоверно подтверждены, наймодатель вправе предъявить требование об освобождении жилого помещения. Если такое требование не исполняется в добровольном порядке, принудительное выселение будет осуществляться через суд.

Для судебного порядка расторжения договора найма предусмотрены специальные особенности:

  1. суд имеет право предоставить нанимателю срок (не более одного года) для устранения нарушений, которые послужили основанием для принудительного выселения (например, погашение задолженности или ремонт жилого помещения);
  2. если за предоставленный судом срок нарушения не устранены, повторное обращение наймодателя повлечет безусловное выселение в принудительном порядке;
  3. при вынесении решения о расторжении договора, суд по ходатайству нанимателя имеет право предоставить отсрочку о выселении (как правило, это связано с необходимостью поиска нового жилья или на зимний период).

Если доказывание нарушения условий оплаты не вызывает сложностей, то для расторжения договора по причине ухудшения состояния объекта недвижимости потребуется представить в суд надлежащие доказательства.

Для этих целей важное значение будет иметь передаточный акт, который стороны подписывали при заключении договора.

В содержании акта обе стороны должны фиксировать фактическое состояние жилья, передаваемого в пользование нанимателю.

В случае, если происходит существенное ухудшение состояния жилья, наймодатель обязан это доказать суду путем сравнения передаточного акта и документа о текущем состоянии помещения.

Составление акта о текущем состоянии может осуществляться самим наймодателем с участием жильцов, либо по его просьбе уполномоченными органами жилищного контроля и надзора (например, Государственной жилищной инспекцией).

Закон не содержит точных формулировок по определению степени повреждений, которые порождают право на досрочное расторжение договора. В каждом конкретном случае эти обстоятельства будет оценивать суд на основании представленных доказательств. Если на стадии судебного процесса наниматель устраняет претензии к сохранности качества жилья, иск будет оставлен без удовлетворения.

Также закон устанавливает основания, при которых договор может досрочно расторгаться по требованию любой стороны:

  • возникновение обстоятельств, вызывающих непригодность жилого помещения для постоянного проживания;
  • аварийное состояние жилья;
  • иные основания, указанные в нормах жилищного законодательства.

Обратите внимание! Указанные основания не обязательно могут быть вызваны неправомерными действиями нанимателей или наймодателя.

Нередко к такому состоянию приводит естественный физический износ многоквартирного дома или непредвиденные обстоятельства (например, стихийное бедствие, противоправные действия соседей смежных квартир и т.д.).

В этом случае, при отказе второй стороны добровольно расторгнуть соглашение, также необходимо обратиться в судебные органы.

При расторжении договорных отношений должны быть выполнены следующие действия:

  1. наниматель, а также иные лица, указанные в договоре, должны освободить жилое помещение в срок, указанный в судебном решении;
  2. по обращению собственника объекта недвижимости орган ФМС досрочно аннулирует регистрацию членов семьи нанимателя;
  3. наниматель обязан полностью выполнить денежные обязательства на момент освобождения жилого помещения (оплатить коммунальные услуги и погасить задолженность по платежам перед наймодателем).

Также при досрочном расторжении договора наниматель обязан фактически передать жилое помещение обратно собственнику. Для этого должен составляться двусторонний передаточный акт, в котором указывается фактические состояние объекта недвижимости на момент возврата.

В случае, если наниматель выселяется принудительно судебными приставами, акт об освобождении жилого помещения будет составлен должностным лицом ФССП. Необходимо учитывать, что наниматель будет обязан возместить все расходы, связанные с ремонтно-восстановительными работами (если за период найма состояние объекта ухудшилось).

Источник: http://law03.ru/finance/article/kommercheskij-najm-zhilya

Договор коммерческого найма жилья – благо или обман нанимателей? – Сухов Олег – Экспертный клуб

Договор коммерческого найма – весьма «молодой» вид договора, практика по которому начала бурно развиваться только в 2004-2005 гг. На тот момент мало кто имел представление о том, что же это такое – договор коммерческого найма.

Законодательство практически не регулировало данные отношения.

В свою очередь, должностные лица государственной и муниципальной власти, не имея полного и ясного представления о договоре коммерческого найма, частенько неосознанно вводили нанимателей в заблуждение об их правах и обязанностях, вытекающих из указанного договора.

В данном материале мы рассмотрим договор коммерческого найма, заключаемый между органами государственной или местной власти и гражданином, членами его семьи. Такие понятия, как договор аренды на жилое помещение, или предоставление в пользование служебного жилого помещения, нами рассматриваться не будут.

Не стоит путать договор социального и коммерческого найма, это абсолютно разные виды договоров. Дело в том, что договор социального найма заключается без указания сроков (бессрочно) и позволяет осуществлять прописку членов семьи нанимателя и приватизацию жилья. Кроме того, договор социального найма – это безвозмездный договор (оплата жилого помещения не производится).

Договор коммерческого найма – это срочный, временный договор (как правило, сроком на 5 лет), без права на регистрацию членов семьи (не указанных в договоре изначально), без права на приватизацию и выкуп помещения. Договор коммерческого найма – это возмездный договор, т.е. наем жилья осуществляется за плату.

Основания предоставления жилья и по договору социального найма, и по договору коммерческого найма, одинаковы – выделение жилья при сносе дома и/или выделение жилья очередникам.

Правила предоставления жилых помещений по рассматриваемым договорам также едины, однако, после заключения договора, наниматели по социальному и коммерческому найму приобретают абсолютно разный статус, о чем уже было сказано выше.

Пять вопросов, которые волнуют нанимателей договоров коммерческого найма:

1. Может ли наймодатель (собственник жилья – орган муниципальной власти) по истечении срока действия договора коммерческого найма выселить из жилого помещения нанимателя?

Выселение из жилого помещения, занимаемого по договору коммерческого найма, если нет иного жилья в собственности или в пользовании, невозможно, это противоречит принципу жилищного законодательства в части лиц, нуждающихся в жилых помещениях. Выселение нанимателей, имеющих другое жилье – возможно, но практики такой в нашем государстве еще не было.

2. Можно ли переоформить договор коммерческого найма на договор социального найма?

Переоформление Договора коммерческого найма на договор социального найма – невозможно.

3. Можно ли перевести в собственность квартиру, занимаемую по Договору коммерческого найма?

Право на приватизацию квартир, занимаемых по договорам коммерческого найма, законодательство в настоящее время не содержит. Что касается права на выкуп, то существующий Закон его не предусматривает, однако указанное право было разрешено до 2008 года, т.е.

лица, получившие квартиры по коммерческому найму до 2008 года были наделены возможностью выкупа своей квартиры, чего в дальнейшем законодатель лишил нанимателей.

Данное «лишение» противоречит Конституции РФ и Жилищному кодексу РФ, однако судебной практики, положившей бы начало выкупа коммерческих квартир, до настоящего времени нет.

4. Подлежит ли разделу при расторжении брака квартира, полученная супругами по договору коммерческого найма?

Квартира, используемая супругами или бывшими супругами по коммерческому найму, является собственностью государства или муниципалитета, а соответственно, она не может быть объектом, подлежащим разделу между супругами, т.к. при расторжении брака осуществляется раздел лишь того имущества, которое принадлежит супругам на праве собственности.

5. Есть ли основания для прописки родственников в квартиру, занимаемую по договору коммерческого найма?

Жилищный и гражданский кодексы предусматривают право на прописку (регистрацию) в коммерческие квартиры несовершеннолетних детей, это исключительная категория лиц, которая может быть включена в договор коммерческого найма и прописана в коммерческой квартире. Все иные родственники подлежат регистрации только при наличии согласия наймодателя (т.е. собственника жилищного фонда, к которому отнесена коммерческая квартира), а также при наличии согласия нанимателей коммерческой квартиры.

Традиционно принято считать, что на покупательский спрос на загородном рынке недвижимости влия…

Несмотря на то, что объем предложения эконом-класса в 2017 году вырос в 1,5 раза и на конец го…

Источник: https://www.mesto.ru/experts/person/suhov-oleg/dogovor-kommercheskogo-najma-zhil_ya--blago-ili-obman-nanimatelej

Договор коммерческого найма жилого помещения тема диссертации и автореферата по ВАК 12.00.03, кандидат юридических наук Васин, Валерий Владимирович

Актуальность темы исследования. Современный период развития общества и государства характеризуется возрастанием внимания к социальным проблемам, прежде всего, в сфере обеспечения граждан жильем.

В существующих экономических условиях приобретение жилья в собственность является практически единственным способом обеспечения граждан жилыми помещениями. Высокие цены на жилые помещения не позволяют сделать упомянутый способ доступным для большинства населения в Российской Федерации.

Это влечет необходимость теоретической разработки и практического применения новых договорных конструкций, обеспечивающих предоставление жилых помещений нуждающимся гражданам.

Наряду с договорами, опосредующими отчуждение жилья в собственность, целесообразно расширение практики применения договоров, по которым жилое помещение передается во временное владение и пользование на возмездной основе. Одним из таких договоров является договор коммерческого найма жилого помещения.

Договор коммерческого найма жилого помещения имеет преимущества перед иными договорным конструкциями, обладающими социальной направленностью в жилищно-правовой сфере, которые заключаются в том, что целевая аудитория граждан не ограничивается критериями их материальной обеспеченности.

Более того, доход, аккумулируемый с возмездного владения и пользования жилыми помещениями по договорам коммерческого найма, может быть направлен на строительство новых объектов государственного и муниципального жилищного фонда коммерческого использования, что в свою очередь позволит снизить срок ожидания гражданами жилых помещений. Указанные, а также иные преимущества договора коммерческого найма позволят иным образом подойти к обеспечению нуждающихся граждан жилыми помещениями.

В настоящий момент в Российской Федерации договор коммерческого найма жилого помещения начинает использоваться в качестве механизма обеспечения жилыми помещениями нуждающихся граждан в рамках Федеральной целевой программы «Жилище» 2011-2015 г.г., Среднесрочной жилищной программы «Москвичам – доступное жилье», Московская программа «Молодой семье – доступное жилье».

В отличие от договора социального найма, научное изучение договора коммерческого найма не получило должного внимания как в практическом, так и в теоретическом аспектах.

В связи с этим существует ряд следующих проблем: отсутствие необходимого федерального законодательства, регулирующего порядок предоставления жилого помещения, процедуру постановки на учет нуждающихся в жилом помещении граждан по договорам коммерческого найма, полномочия исполнительных органов власти различного уровняв области заключения договоров коммерческого найма жилого помещения из государственного и муниципального жилищного фонда коммерческого использования; отсутствует единое понимание жилищно-правовых терминов и категорий применительно к анализируемому кругу жилищных правоотношений; не сложилась должным образом единая практика применения договоров коммерческого найма жилых помещений государственного и муниципального жилищного фонда; не ведется учет и регистрация договоров коммерческого найма в частном жилищном фонде. Кроме того, отсутствие гражданско-правовых механизмов, позволяющих привлечь коммерческие организации, целями деятельности которых является сдача жилых помещений во временное и возмездное владение и пользование гражданам, к участию в формировании жилищного фонда коммерческого использования, также усугубляет сложившуюся ситуацию в рамках исследуемых отношений.

Таким образом, действующее законодательство, регулирующее договор коммерческого найма жилого помещения, нуждается в дальнейшем совершенствовании, что, несомненно, подтверждает актуальность темы настоящего исследования

Степень научной разработанности темы исследования. Отношения коммерческого найма жилого помещения получили свое развитие с принятием II части Гражданского кодекса Российской Федерации в 1996 г.

Однако за прошедший период научным проблемам коммерческого найма жилых помещений не было уделено должного внимания.

При написании работы были использованы труды ученых-цивилистов, исследовавших проблемы имущественного и коммерческого найма, в частности, С.В.Вишневской, Б.К.Комарова, П.В.Крашенинникова,

В.Н.Литовкина, Р.А.Ремидовского, В.Ф.Чигира. В рамках указанных работ были изучены проблемы практического применения договорных конструкций коммерческого найма жилых помещений.

Кроме того, были проанализированы материалы диссертационных исследований посвященные договору коммерческого найма жилого помещения Е.В.Поповой, И.В.Чечулиной. Однако указанные исследования были проведены до принятия в 2005 г. Жилищного кодекса Российской

Федерации и жилищных программ, которые разрабатывались применительно к новому федеральному законодательству.

В 2010 г. были защищены диссертации О.С.Кириченко «Договор коммерческого найма жилого помещения как один из основных способов удовлетворения жилищных потребностей граждан» и Е.В.Садовниковой

Проблемы правового регулирования договора коммерческого найма жилого помещения».

Указанные диссертационные исследования осветили проблематику договорных отношений коммерческого найма жилого помещения не полном объеме, в частности, не уделено внимание возможности участия юридических лиц на стороне наймодателя жилого помещения, предметом научного анализа не выступало региональное законодательству, регулирующего заключение договоров коммерческого найма жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном 5 фондах, не выработан единый научный подход научный подход к правовой природе жилищных прав, возникающих с момента заключения договора коммерческого найма жилого помещения, отсутствует анализ правового положения различных групп нанимателей, которые являются участниками федеральных и региональных жилищных программ по обеспечению нуждающихся граждан жилыми помещениями и пр.

Необходимо отметить, что системного изучения правовых проблем коммерческого найма жилого помещения в науке гражданского права не проводилось.

Анализ литературных источников позволяет говорить о том, что выбранная диссертантом тема исследования является малоразработанной и требует дополнительного научного анализа и освещения.

Объектом исследования выступают общественные отношения, опосредуемые договором коммерческого найма жилого помещения.

Предметом диссертационного исследования являются нормы гражданского и жилищного законодательства, регулирующие договор коммерческого найма жилых помещений, а также практика их применения.

Целью диссертационного исследования является разработка теоретических предложений и практических рекомендаций, направленных на совершенствование российского законодательства, регулирующего договор коммерческого найма жилого помещения.

Поставленная цель определила основные задачи исследования: -исследовать юридическую природу договора коммерческого найма жилого помещения для выявления особенностей и целевого назначения исследуемой договорной конструкции;

-провести сравнительную характеристику со схожими договорными конструкциями по передаче жилого помещения во владение и пользование для обоснования необходимости широкого употребления договоров коммерческого найма жилых помещений; б

-определить особенности правового режима жилого недвижимого имущества, как объекта договора коммерческого найма, для разработки новых стандартов строительства объектов жилищной недвижимости, а также для наиболее полной и широкой реализации права граждан на жилище,

-выявить сущность вещных прав и обязательств, вытекающих из договора коммерческого найма жилого помещения для всестороннего изучения природы правоотношений коммерческого найма жилых помещений.

-определить правовой статус субъектов правоотношений для разработки предложений по стабилизации имущественного положения сторон по договору коммерческого найма.

-разработать предложения по совершенствованию российского законодательства, регулирующего договор коммерческого найма жилого помещения.

Методология диссертационного исследования.

В процессе написания работы использовались общенаучные методы – дедукция, индукция, анализ, синтез, абстрагирование, метод комплексного анализа, для исследования юридической сущности договора коммерческого найма жилого помещения, жилищных прав на жилое помещение, разработки классификаций относительно правовой природы обязательств и прав, вытекающих из договора коммерческого найма жилого помещения.

Также автором применялись такие частно-научные методы, как сравнительно-правовой – при исследовании тенденций развития института найма жилого помещения, проведении сравнительной характеристики с зарубежным законодательством и опытом практического применения договоров найма жилого помещения; формально-логический – при толковании норм гражданского и жилищного законодательства. Кроме того, при изучении тенденций формирования, развития правового института коммерческого найма и практического использования договорных конструкций коммерческого найма жилых помещений использовались 7 формально-юридический и историко-правовой методы, а также обработки статистических данных и прогнозирование.

Теоретическая основа исследования составили труды ученых-цивилистов, рассматривавших и изучавших особенности юридической природы гражданско-правовых договоров, договоров по передаче имущества во владение и пользование гражданам, обязательственных отношений, имущественного найма: А.Н.Андреева, В.А.Белова, М.И.Брагинского, В.Н.Васина, В.В.Витрянского, Б.Д.Завидова, О.С.Иоффе, А. Ю.Кабалкина,

B.И.Казанцева, С.М.Корнеева, О.А.Красавчикова, М.И.Кулагина, Д.А.Магеровского, Д.И.Мейер, И.Б.Новицкого, И.Г.Панайотова, А.П.Сергеева, Ю.К.Толстого, В.И. Синайского, Е.А.Суханова, А.В.Чашникова, Г. Ф.Шершеневича и пр.

Также были изучены посвященные проблемам жилищно-правовых отношений научные труды С.И.Аскназия, Т.Ю.Астапова, В.А.Баракова, Ю.Г.Басина, И.Л.Брауде, О.А.Бушуева, В.И.Вегер, И.С.Вишневской, А.Ю.Городова, А.К.Губаева, В.В.Гущина, О.С.Кириченко, Б.К.Комарова, П.В.Крашенинникова, М.И.Кулагина, В.Н.Литовкина, А.И.Пергамент,

C.В.Пчелинцева, Л.М.Пчелинцевой, Г.А.Свердлык, Ю.П.Свит, П.И.Седугина, Е.С. Селивановой, Ю.К.Толстого, В.Ф.Чигир и пр.

В процессе написания диссертации отдельное внимание было уделено, работам таких авторов, как Н.В.Василенко, Ю.С.Васильева, Н.Н.Далбаевой, Е.С.Карпунькиной, В.Н.Литовкина, А.В.Небабина, Е.В.Попова, О.Н.Садикова, Е.В.Садовниковой, Д.А.Формакидова, И.В.Чечулиной, Б.А.Шомахмадова и пр.

Нормативную основу исследования составили: Конституция

Российской Федерации, Гражданский кодекс Российской Федерации,

Жилищный кодекс Российской Федерации, иные федеральные законы, подзаконные акты, а также законодательство субъектов Российской

Источник: http://www.dissercat.com/content/dogovor-kommercheskogo-naima-zhilogo-pomeshcheniya

Добавить комментарий