Оспаривание кадастровой стоимости земельного участка

Содержание

8(499)938-71-68

Оспаривание кадастровой стоимости земельного участка для ее уменьшения, снижения | Юридические Советы

Оспаривание кадастровой стоимости земельного участка

Последнее обновление Март 2018

Кадастровая стоимость недвижимого имущества устанавливается государством и влияет на многие финансовые вопросы, связанные с использованием недвижимости. Зачастую она завышена. Пользователи и собственники недвижимости заинтересованы в реальной стоимости для:

  • установления меньшего размер земельного налога;
  • определения меньшей выкупной цены за земельный участок при приобретении в собственность;
  • расчета меньшей арендной платы;
  • формирования меньшего размера налога на имущество организаций;
  • иных ситуаций.

С начала 2015 года налог на недвижимое имущество физических лиц определяется исходя из кадастровой стоимости, поэтому у собственников появится прямая заинтересованность в установлении адекватной стоимости и на квартиры. Правда, не все регионы еще перешли на такой расчет налога, но к 2020 году он будет по всей РФ.

Бывают случаи, когда наоборот собственник заинтересован в ее увеличении (в основном это связано с судебными спорами относительно прав на недвижимость, вопросами кредитования и залога, определения размера страховых выплаты, сумм материального ущерба и пр.). Так или иначе, ставить вопрос об оспаривании кадастровой стоимости может заинтересованное лицо, которым может являться:

  • собственник земельного участка;
  • хозяин квартиры;
  • арендатор земли;
  • собственник квартиры;
  • собственник нежилых зданий, сооружений, строений;
  • арендатор нежилых помещений;
  • претендент в правах на недвижимость (например, лицо, обратившееся в муниципалитет за выкупом земельного участка), бывший собственник земли (который, допустим, пересматривает размер налогов) и др..

Как показывает практика, наиболее часто интерес оспаривания проявляется в отношении земельных участков.

Как определить необходимость оспаривания

Кадастровая стоимость изменяется раз в пять лет (может чаще 1 раз в три года, но не реже). В каждом регионе оценку проводят свои оценочные организации, и ее результаты утверждаются постановлением главы субъекта РФ.

В этом постановлении указываются категории земель и согласно географическому принципу (в зависимости от того или иного населенного пункта) устанавливается удельная единица кадастровой стоимости на один квадратный метр земли. Также указывается дата, с которой применяется новая оценка.

Чтобы подтвердить целесообразность оспаривания сначала необходимо узнать действующий размер кадастровой величины земельного участка. Это можно сделать:

  • получив справку о кадастровой стоимости в кадастровой палате;
  • войдя на сайте росреестра в разделе «Публичная карта» (в поисковом поле ввести кадастровый номер земельного участка, после чего участок будет отображен на карте с описанием, в том числе со стоимостью);
  • рассчитав самостоятельно, сопоставляя сведения своего земельного участка (площадь, категория земель и место нахождения) с данными постановления губернатора об утверждении результатов оценки.

Далее необходимо обратиться в оценочную компанию, где ориентировочно Вам скажут соответствует ли цена земли рыночной или нет. После этого можно принимать решение о целесообразности ее уменьшения.

Способы снижения кадастровой стоимости

В соответствии с законодательством существует два способа изменения:

  • через комиссию по переоценке;
  • в судебном порядке.

Забегая вперед скажем, что наиболее эффективным способом является обращение в суд, так как комиссии это по сути тот же административный орган, который заинтересован в оставлении ранее утвержденного результата кадастровой оценки.

Хотя формально законом устанавливается, что комиссия по спорам состоит из независимых и незаинтересованных членов, в то же время практика оспаривания насчитывает редкие случаи, когда принимают сторону правообладателей, оставлении прежней кадастровой стоимости.

Тем не менее, рассмотрим поподробнее указанные процедуры изменения стоимости земли.

Уменьшение стоимости в комиссии

В каждом регионе России создается специальная комиссия по оспариванию кадастровой стоимости. В указанную структуру могут обращаться как юридические, так и физические лица – собственники или иные правообладатели недвижимости.

С 2015 года для организаций ввели обязательной такую процедуру в комиссию перед обращением в суд. Для граждан и индивидуальных предпринимателей такой обязанности нет, это их право.

Поэтому в целях экономии времени и сил физлицам лучше сразу обращаться в суд, минуя спор в комиссии.

Срок обращения – в течение пяти лет с момента утверждение результатов кадастровой оценки и до утверждения очередной оценки.

Кадастровая стоимость земли оспаривается по двум основаниям:

  • недостоверные сведения, учтенные при кадаст.оценке (чаще всего это касается строений, сооружений нежели земельных участков);
  • уравнивание кадастровой стоимости земли с её рыночным уровнем.

Для начала работы комиссии Росреестра необходимо подготовить документы и подать заявление. Форма заявления о пересмотре цены является свободной. К нему прикладывается:

  • нотариально заверенные документы на землю (свидетельство о праве собственности, договор купли-продажи, дарения, мены, аренды и прочее, что подтверждает право на землю заявителя);
  • отчет оценщика, в котором четко установлена рыночная стоимость участка и которая отличается от кадастровой (в письменном виде и в электронной форме);
  • экспертиза отчета оценщика как на бумаге, так и на диске (проводится союзом оценщиков и такая экспертиза подтверждает, что отчет о рыночной оценке обоснованный) ;
  • информация о недостоверных сведениях, использованных при кадастровой оценке (предоставляются, если кадаст.оценка обжалуется на этом основании, а не по уровню рыночной стоимости);
  • кадастровая справка о стоимости объекта недвижимости.

Без указанных документов заявление рассматриваться не будет.

Участие гражданина или юридического лица на заседание комиссии не предусматривается. Свое решение она выносит в течение одного месяца. Результатами работы комиссии могут быть:

  • отклонение заявления;
  • изменение стоимости.

Если решение комиссии будет положительным, то она сама направляет необходимые сведение в кадастровый орган, где вносятся изменение в кадастр.

Об отрицательном результате приходит уведомление. После его получения, в случае несогласия с решением комиссии, заявитель может обжаловать его в суде или непосредственно обратиться в суд с требованием об изменении кадастровой стоимости (не ссылаясь на решение комиссии).

Уменьшение стоимости в суде

Порядок снижения в суде не предусматривает обязательного предварительного обращения в комиссию по оценке только для граждан. Юрлица должны предварительно обратиться в комиссию, иначе делу ходу не будет.

С 2015 года дела о кадастровой стоимости (так называемые административные дела) рассматривают областные, краевые, республиканские федеральные суды. В суд можно обратиться в любое время с момента утверждения оспариваемой стоимости и до утверждения следующей оценки.

Например

Источник: http://juresovet.ru/osparivanie-kadastrovoj-stoimosti-nedvizhimosti/

Порядок оспаривания кадастровой стоимости земельного участка в 2017-2018 году

Порядок оспаривания кадастровой стоимости земельного участка в 2017-2018 году

Процесс оспаривания кадастровой стоимости земельного участка в 2017 году потерпел некоторые изменения, так как была скорректирована работа Росреестра. Расскажем в статье, как действовать гражданам, чтобы оспорить стоимость, установленную по данным кадастра.

Заинтересованные лица вправе оспорить результаты кадастровой оценки земли. Если говорить о досудебном порядке – следует обращаться в Росреестр. Когда комиссия отказывает в пересмотре данных оценки, потребуется обращение в судебные органы.

Инициаторами процедуры оспаривания могут быть:

  • физические лица, чьи интересы напрямую затрагиваются установленной стоимостью;
  • организации;
  • государственные органы или муниципалитет.

Наиболее частая причина для инициирования пересмотра цены земли по кадастру – желание снизить налоговое бремя. Дело в том, что земельный налог напрямую зависит от установленной кадастровой стоимости. Помимо этого, данные о цене оказывают влияние на размер арендных платежей и стоимость выкупа участка из собственности государства или муниципалитета.

Таким образом, если кадастровая стоимость завышена, увеличиваются расходы землепользователя. Однако одного лишь желания владельца для возможности оспаривания недостаточно. Основанием может стать:

  • недостоверность данных об участке в процессе проведения оценки;
  • наличие некорректных сведений в документе, которые стали причиной завышение стоимости;
  • изменение характерных особенностей земли.

Обращение в Росреестр целесообразно только в последнем случае. К примеру, если была изменена категория земельного участка. При наличии других оснований обращаться следует в суд.

Оспаривание кадастровой стоимости с 2017 года

С 2017 года в действующее законодательство были внесены изменения. Основное из них – теперь нет необходимости досудебного урегулирования споров для организаций и физических лиц. ФЗ № 237 «О государственной кадастровой оценке» прямо указывает на отмену обязательного предварительного обращения в Росреестр, как это было раньше.

Помимо этого изменился и перечень документов, необходимых для оспаривания. По новым требованиям достаточно предоставить лишь три бумаги:

  1. Выписка из ЕГРН, в которой будет указана кадастровая стоимость недвижимости (можно получить в Росреестре или МФЦ).
  2. Правоустанавливающий документ на земельный участок (выписка из ЕГРН, свидетельство о праве собственности, договор аренды, договор безвозмездного пользования и проч.).
  3. Отчет об оценке на бумажном и электронном носителях.

В некоторых случаях может потребоваться также документ, который подтвердит, что существующие сведения о земельном участке некорректны.

Несмотря на такое упрощение, законодатель допускает, что переходный период может затянуться до 2020 года, поэтому, вероятно, что до этого времени организациям все же придется соблюдать досудебный порядок оспаривания.

Может ли арендатор земли оспорить кадастровую стоимость?

В первую очередь, в корректности расчета заинтересован собственник участка. Однако в некоторых случаях допускается подача соответствующего заявления арендатором земли.

Это возможно, если на основе кадастровой стоимости происходит расчет арендного платежа. Еще одно основание – расчет арендного платежа на основе земельного налога, который устанавливается исходя из данных кадастровой оценки.

Как правило, если участок арендуется у государства или муниципалитета действует именно такой порядок расчета. Для уточнения этого момента следует внимательно изучить договор аренды.

Потребуется обязательно обсудить намерение оспорить кадастровую стоимость с собственником. После пересмотра цены арендная ставка снизится.

Действовать надо следующим образом:

  1. Получение выписки из ЕГРН в Росреестре или МФЦ. Госпошлина для граждан составляет 300 рублей, для организаций – 950 рублей.
  2. В выписке необходимо проверить все указанные сведения – адрес, целевое назначение и вид разрешенного использования, информация о наличии или отсутствии построек.
  3. Обсуждение вопроса с собственником участка. Он должен дать письменное согласие на оспаривание. Если собственником является государство или муниципалитет, получать согласие не нужно.
  4. Получение отчета об оценке. Документ подготавливается независимым оценщиком, имеющим лицензию на осуществление такой деятельности.
  5. Если на участке есть строения, то дополнительно нужно подготовить правоустанавливающие документы на них, а также технические паспорта.

При досудебном оспаривании пакет документов потребуется отнести в Росреестр. Будет собрана специальная комиссия, которая будет рассматривать заявление в течение месяца. Однако с 2017 года это не обязательно – можно сразу обращаться в суд.

Наиболее распространенное исковое требование – установка кадастровой стоимости на уровне среднерыночных показателей. Стоит отметить, что за первую половину 2017 года суд отклонил только 7 % таких исков.

Целесообразно ли арендаторам тратить время и деньги на оспаривание кадастровой стоимости? Однозначно, да. После пересмотра установленной ценовой планки можно существенно сэкономить на арендных платежах. Рассмотрим пример из судебной практики.

Земельный участок находится в Новой Москве и имеет площадь 14 000 м2. По итогам проведенной оценки его кадастровая стоимость составляла 250 млн. рублей, а рыночная – 150 млн. рублей. Так как арендная плата рассчитывается исходя из расчета ставки на имущественный налог (1,5 %) от кадастровой стоимости, то ее размер составил 3,75 млн. рублей в год.

Арендатор обратился в Росреестр с целью оспаривания кадастровой стоимости, но комиссия ему отказала. Тогда было подано исковое заявление в суд.

В процессе разбирательства рыночная стоимость была пересмотрена и установлена на уровне 165 млн. рублей, а также суд удовлетворил иск и уровнял кадастровую стоимость с ценой участка по рынку. Стоимость аренды за год теперь составляет 2,475 млн. рублей. Уже в первый год арендатор сэкономил больше средств, чем было потрачено на суд, оценщика и юридическое сопровождение разбирательства.

Если суд удовлетворит требование арендатора, то перерасчет арендной платы произойдет с января года, в котором он подал исковое заявление на оспаривание. Способ компенсации необходимо обговорить с собственником. Если он отказывается производить перерасчет, придется вновь обращаться в суд, но уже с иском, ответчиком по которому будет собственник земли.

Нюансы оспаривания кадастровой стоимости в суде

Ответчиком по делу выступает Росреестр или иной орган. Если перед подачей иска заявитель обращался в специальную комиссию, которая отказала в оспаривании, ответчиком может стать иной орган, утвердивший итоги оценки.

Для таких дел установлен определенный срок исковой давности. Он составляет пять лет с момента вынесения результата оценки. По прошествии этого периода стоимость и так будет пересмотрена по требованию законодательства. Оспорить можно будет данные новой оценки. Прежняя стоимость оспариванию не подлежит.

Удовлетворительное судебное решение является основанием для внесения корректировок в Росреестр. В новой выписке должна быть указана кадастровая стоимость, установленная судом. Решение судебных органов вступает в законную силу через месяц.

По закону расчет налога произойдет по новой кадастровой стоимости, так как она станет действительной на год подачи иска. Однако бывает так, что календарный год подачи иска и вынесения решения судом отличается. В этом случае придется доказать в налоговой инспекции правомерность требования о перерасчете.

Как правило, для оспаривания кадастровой стоимости потребуется помощь юриста. Получить бесплатную правовую помощь можно на нашем сайте. Задайте вопрос эксперту в специальном окне.

Оспаривание кадастровой стоимости земельного участка необходимо, если она существенно завышена. Таким способом можно значительно сэкономить собственные денежные средства, затрачиваемые на налоги или выплату арендных платежей.

Источник: https://estatelegal.ru/oformlenie/kadastrovyj-uchet/osparivanie-kadastrovoj-stoimosti-zemelnogo-uchastka-v-2017-2018-godu/

Как оспорить кадастровую стоимость земельного участка в 2018 году – снизить судебная практика, можно ли

Оценка стоимости по кадастру используется во многих операциях, связанных с землей. Но когда показатель чрезмерно завышен, это увеличивает расходы собственника.

Можно ли в 2018 году опротестовать кадастровую оценку участка? Любое недвижимое имущество в России должно состоять на кадастровом учете, в том числе и земельные участки.

Во избежание путаницы и для точной идентификации каждому объекту присваивается кадастровый номер. Но владение недвижимостью обязует собственников к уплате налогов.

А для этого нужно знать, сколько стоит имущество. Требуется знание цены и при иных операциях с землей.

На этом основании определяется стоимость объекта по кадастровой оценке. Как в 2018 году оспорить и изменить кадастровую стоимость земли?

Общие аспекты

В России все сведения о земельных участках хранятся в кадастре, который ведут уполномоченные государственные органы.

Каждый земельный участок или его обособленная доля имеет собственный номер, являющийся уникальным числовым кодом. Это позволяет осуществить идентификацию абсолютно любого учтенного объекта.

Но в соответствии с Конституцией РФ земля это еще и имущество, облагаемое налогами. Кроме того, немалые земельные территории принадлежат государству или субъектам РФ.

Земли сдаются в аренду физическим и юридическим лицам, желающим ими воспользоваться.

С целью правильного исчисления налогов и предотвращения путаницы при определении арендных платежей был учрежден такой показатель, как кадастровая стоимость.

Информация о кадастровой стоимости содержится в ЕГРН. Узнать эту стоимость можно посредством получения выписки из ЕГРН.

Запросить такие сведения вправе любое лицо – лично или через Интернет-ресурсы. Когда результат определения стоимости по кадастру затрагивает интересы заявителя, и он считает оценку завышенной, то можно запросить разъяснение.

Обращение с просьбой разъяснить порядок оценки направляется в государственное учреждение, проводившее определение стоимости.

В тридцатидневный срок предоставляется ответ о том, что стало основанием для установления конкретной цены. Если заявитель по-прежнему уверен в завышении цены, то он вправе оспорить кадастровую стоимость.

Что это такое

Кадастровой стоимостью земельного участка именуется публичный эквивалент его цены. Это среднее значение суммы, которую теоретически заплатили бы за участок на рынке.

Рассчитывается кадастровая стоимость как произведение площади и удельного показателя стоимости.

Удельный показатель устанавливается исходя из совокупности определенных параметров. Основное значение имеют местоположение участка и вид его разрешенного использования.

В каждом субъекте РФ проведение кадастровой оценки земель основано на решении местных властей. Период переоценки устанавливается любой, но не более пяти лет.

Когда местный орган управления принимает решение о необходимости оценки, он в качестве заказчика и при участии территориального отделения Росреестра устраивает публичные торги.

В них принимают участие организации, имеющие лицензию на занятие оценочной деятельностью.

С выбранным оценщиком заключается государственный договор для проведения массовой оценки участков.

Стоимость определяется на основании таких факторов, как:

  • категория земли;
  • средняя рыночная цена на аналогичные участки;
  • месторасположение;
  • наличие элементов благоустройства.

Утвержденные значения заносятся в базу кадастрового учета территориального отделения Росреестра.

С какой целью определяется показатель

Порядок оценки предполагает расчет удельного показателя кадастровой стоимости за один квадратный метр.

Причем показатель это разнится в зависимости от вида разрешенного использования и категории земли.

После установления удельных показателей для разных типов земель рассчитывается стоимость каждого отдельного участка на основании его площади.

Когда для участка характерно наличие нескольких видов разрешенного использования, то при расчете используется наибольший удельный показатель стоимости из всех дозволенных видов использования.

Определение стоимости необходимо для целей налогообложения. Используется кадастровая оценка и в иных случаях.

В частности на основании цены рассчитывается арендная плата при сдаче в аренду государственных земель.

Правовая база

Устанавливается кадастровая стоимость земель независимыми оценщиками на основании ФЗ от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в РФ», исходя из решения региональных или местных властей, не реже одного раза в пять лет, но и не чаще одного раза в три года.

Источник: http://jurist-protect.ru/kak-osporit-kadastrovuju-stoimost-zemelnogo-uchastka/

Оспаривание кадастровой стоимости земли. Есть ли шанс у собственника?

21 Мая 2014

Как известно, кадастровая стоимость – это некая величина, определяемая путем проведения государственной кадастровой оценки с учетом классификации земель по целевому назначению, функциональному использованию, уровню цен и с использованием других экономических показателей.

Основное назначение кадастровой стоимости земли состоит в том, что согласно положениям ст. 390 и п.1 ст. 391 НК РФ она является налоговой базой по земельному налогу в отношении конкретного земельного участка.

Порядок проведения государственной кадастровой оценки земель устанавливается Правительством РФ, зато органы исполнительной власти субъектов РФ утверждают средний уровень кадастровой стоимости на своих территориях.

Раньше кадастровая оценка проводилась Росреестром за счет федерального бюджета и существовала норма, согласно которой кадастровая оценка проводилась не реже, чем раз в пять лет, и не чаще, чем раз в три года. Сейчас эта норма отменена, и каждый субъект Федерации на своё усмотрение решает, как часто проводить переоценку кадастровой стоимости…

Например, в Московском регионе кадастровая оценка отдельных категорий земель г. Москвы проводилась как в 2012, так и в 2013 годах.

Переоценка кадастровой стоимости земли для субъектов Федерации очень интересна именно с точки зрения оптимизации поступления налогов.

У субъекта Федерации в распоряжении есть два инструмента для того, чтобы регулировать величину налога на землю.

Первый инструмент – это изменение кадастровой стоимости, как базы для налогообложения, и второй инструмент – это изменение ставки налога, которая также в достаточно широких пределах варьируется согласно законодательству.

По опыту можно сказать, что субъекты РФ, как правило, берут либо верхнюю границу, либо нижнюю границу. Органы исполнительной власти субъектов РФ предпочитают выбирать верхнюю границу налога, вот и г. Москва устанавливает максимальную ставку налога.

Что делать, если Вы являетесь собственником какого-либо промышленного предприятия и смогли оформить право собственности на земельный участок под вашим предприятием, но в результате последней кадастровой оценки налоговые платежи за землю выросли в несколько раз и вы считаете, что кадастровая стоимость значительно превышает рыночную?

Существует несколько способов решения данной проблемы.

Если Вы являетесь собственником некрупного имущественного комплекса и у вас небольшая площадка.

Первый шаг, который Вы должны сделать, это обратиться в оценочную или консалтинговую компанию к консультанту по земельным вопросам с предположением, что кадастровая стоимость по вашему объекту является завышенной.

В случае, если кадастровая стоимость объекта превышает его рыночную стоимость, собственник может начать процесс оспаривания кадастровой стоимости.

Стоит сразу отметить, что в случае оспаривания кадастровой стоимости, эксперт, готовящий заключение о реальной стоимости вашего земельного участка, должен ориентироваться на дату кадастровой оценки всех объектов в данном регионе, утвержденную субъектом РФ. Даже в том случае, если начало работ по кадастровой оценке земель осуществлялось два или три года назад, а документ, утверждающий результаты кадастровой оценки принят субъектом РФ лишь в этом году.

Поэтому, чтобы составить грамотный профессиональный отчет, консультант или оценщик должен посмотреть назад на два, а может и три, три с половиной года, понять, какой тогда был рынок, как и вследствие чего изменились налоги, какова вообще была рыночная ситуация на тот момент по подобным объектам. Скажем прямо, это достаточно непростая задача, учитывая количество времени, прошедшего с того момента и стремительно изменяющиеся условия рынка. Успешно справиться с ней может лишь компания, имеющая доступ к достоверным архивным данным.

Консультант или оценщик должен предоставить собственнику Отчет об оценке рыночной стоимости объекта (соответствующий дате массовой кадастровой оценки, проводимой в данном регионе).

Далее собственник или оценщик (по поручению собственника) должен получить в саморегулируемой организации оценщиков нормативно-методическое экспертное заключение, подтверждающее, что отчет соответствует закону и стандартам Российской Федерации в области оценочной деятельности.

Следующим шагом является обращение собственника с собранным пакетом документов в комиссию по оспариванию кадастровой стоимости объектов. В случае отказа комиссии, собственник обращается в суд.

Здесь особое внимание хочется обратить на то, что очень многое зависит от того, как составлено исковое заявление, какие ходатайства собственник или его представитель пишет по ходу дела, а также учесть многие важные нюансы, влияющие на исход дела.

Имея негативный собственный опыт, многие наши клиенты предпочитают использовать юридическое сопровождение в суде в действиях по оспариванию кадастровой стоимости принадлежащих им объектов.

Крупные корпорации и собственники, у которых оформлено большое количество объектов в собственности, могут идти по принципиально другому пути.

У крупной корпорации сотни земельных участков и, возможно, тысяча зданий на этих земельных участках.

Крупный собственник должен разобраться, какие здания и земельные участки в настоящий момент имеют максимальную кадастровую стоимость, и вносят максимальный вклад в его налогообложение, т.е. формируют фактически налоговую базу по всему предприятию.

По опыту можно сказать, что 20% земельных участков формируют 80% налога на землю. Эти участки собственник должен, как говорится, «знать в лицо».

Их необходимо идентифицировать и основную работу проводить в дальнейшем по этим участкам.

Далее предполагается, что оценщик проводит ежегодный расчет стоимости в рамках неких консультационных заключений о стоимости (промежуточный консалтинг), не формируя при этом отчет об оценке рыночной стоимости (действителен в течение шести месяцев с даты оценки), информируя, таким образом, собственника, как меняется рыночная стоимость его объектов. При подготовке консультационного заключения проводится полноценный мониторинг рынка, собирается вся необходимая информация и доказательная база, которая в дальнейшем будет являться основанием для формирования полноценного отчета об оценке. В тот момент, когда в регионе происходит очередной тур кадастровой оценки, вне зависимости от того, проводится ли кадастровая оценка земель или объектов капитального строительства, и утверждаются результаты данной кадастровой оценки, собственник достает из архива консультационное заключение о стоимости, за соответствующий год. Далее происходит самое интересное: собственник сверяет кадастровую стоимость, рассчитанную государством и рыночную, указанную в консультационном заключении о стоимости с кадастровой стоимостью и принимает решение о своих дальнейших действиях.

Если кадастровая стоимость объекта значительно превышает рыночную стоимость, и собственник принимает решение оспаривать кадастровую стоимость в суде, оценщик, на основании всей уже собранной информации, содержащейся в консультационном заключении о стоимости, готовит полноценный отчет об оценке на дату проведения массовой кадастровой оценки.

В результате промежуточного консалтинга решаются те же задачи, что и при подготовке полноценного отчета об оценке. Стоимость промежуточного консалтинга ниже, в его результате собственник может принимать правильные управленческие решения.

Можно сказать, что промежуточный консалтинг с последующим написанием полноценного отчета об оценке для предоставления его в суде, является для собственника оптимальной мерой по защите своих прав перед государством.

Часто у собственников возникает вопрос, насколько трудно отстоять свои права в суде и какова вероятность получения положительного решения по своему объекту.

Сразу надо сказать, что в регионах дела по этому вопросу обстоят по-разному.

Иногда бывает, что суд первой инстанции, выносит не окончательное решение, потому что ответчик – Федеральная кадастровая палата обязан обжаловать решение в апелляционной инстанции и потом подать документы на кассацию. Это означает, что дела по оспариванию кадастровой стоимости могут в дальнейшем рассматриваться в Высшем Арбитражном Суде.

Безусловно, с точки зрения юридического сопровождения, процедура непростая, требующая особого подхода и знаний в этом вопросе, но при правильном подходе вероятность выиграть судебное дело достаточно высока. Не стоит забывать, что все судебные издержки в дальнейшем с лихвой окупятся за счет снижения налогооблагаемой базы и как следствие – экономии на налогах в долгосрочном периоде.

Источник 

Источник: http://sroroo.ru/press_center/news/845127/?day=5&month=10&year=2017

Пошаговая инструкция по оспариванию кадастровой стоимости земли: 3 ключевых этапа

В зависимости от ряда качественных показателей и критериев, каждому земельному участку назначается определенная стоимость — результат оценки государственных органов. Эта величина играет серьезную роль при исчислении налогов, аренды, выкупа и т.д. Не удивительно, что почти каждый собственник считает цену на свой участок завышенной и желает ее оспорить.

Что это такое?

Как оспорить кадастровую стоимость земельного участка?

Обжалование стоимости земельного участка — распространенная юридическая практика в Российской Федерации. Инициируется, преимущественно, для снижения цены и, как следствие, налога на землю. Величины эти взаимосвязаны, согласно ст. 387 Налогового Кодекса России.

Основной причиной возникающих споров, является неправильная, точнее сказать упрощенная, оценка стоимости участка со стороны государства.

Кадастровая стоимость земли базируется, при этой оценке, на установленной органами исполнительной власти средней цены на землю, исходя из второго пункта 66 статьи Земельного Кодекса.

О том, что такое кадастровая стоимость участка, вы можете узнать в этой статье.

Однако в реальности участки вовсе не являются идентичными, и средняя оценка не дает адекватного отражения фактическому состоянию дел.

Кто может оспорить кадастровую стоимость земельного участка?

Результаты оценки могут быть оспорены собственником участка, которым может быть:

  1. физическое лицо, если завышенная стоимость затрагивает его интересы;
  2. юридическое лицо, если земельный участок находится в его собственности;
  3. властные органы, если объект спора находится во владении соответствующих органов.

Особенностью разделяющей процесс оспаривания для юридических и физических лиц является необходимость подачи заявки в комиссию по пересмотру стоимости для первых. В то время, как «физики» могут обращаться напрямую в суд, минуя этот шаг.

То же касается и органов власти — собственников земли. Обратиться в суд они имеют право лишь при отказе в пересмотре стоимости, полученном от комиссии.

Основания для оспаривания результатов кадастровой оценки

К причинам, которые могут выступить основанием для переоценки стоимости относятся:

  • несоответствие сведений Кадастра Недвижимости реальному положению дел;
  • несоответствие кадастровой стоимости земельного участка, той величине которую установила независимая комиссия;
  • при несоответствии даты установления рыночной стоимости дате, когда проводилась оценка кадастровой;
  • при других нарушениях порядка и правил оценки земельных участков, нарушающих установленные нормы.

При наличии одного или нескольких из этих оснований собственник земельного участка вправе обратиться с заявлением об обжаловании. Как упоминалось выше, физ. лица могут идти напрямую в суд, пропустив этап досудебного разбирательства.

Если вам интересно узнать, как самостоятельно оценить стоимость земельного участка, то вы можете прочитать руководство по этому вопросу по ссылке.

Как оспорить кадастровую стоимость земельного участка?

Основания для оспаривания кадастровой стоимости земельного участка.

Прежде всего потребуется пакет документов, удостоверяющих Вас в качестве собственника и бумаги с информацией о текущей стоимости. Это должны быть:

  • кадастровый паспорт на объект недвижимости, являющегося предметом спора;
  • справку о кадастровой стоимости земельного участка, с указанием оспариваемой величины;
  • бумаги служащие подтверждением неправильных расчетов кадастровой стоимости земельного участка;
  • если была установлена рыночная стоимость, которая явилась причиной оспаривания кадастровой, то подается отчет о расчетах;

В этой статье вы можете узнать, как рассчитать рыночную стоимость земельного участка.

  • экспертное заключение о вышеупомянутом отчете, если таковой имеется;
  • грамотно составленное заявление о пересмотре кадастровой стоимости.

Наличие полного пакета перечисленных документов является обязательным для принятия заявления к рассмотрению. Неправильно заполненные бумаги, либо их недостаток может служить основанием для отказа.

О том, как и где можно получить кадастровую справку на участок, вы можете узнать по ссылке.

Порядок внесудебного процесса оспаривания кадастровой стоимости

Оценка земельного участка для оспаривания кадастровой стоимости.

При процедуре переоценки величины стоимости земельного участка нужно следовать в указанном порядке:

Первым шагом направить обращение в комиссию по рассмотрению споров о результатах оценки кадастровой стоимости

Комиссия находится при отделении РосРеестра того региона, за которым закреплен интересующий Вас участок. Сделать это можно в течение 5 лет со дня установления нынешней кадастровой стоимости и до ее переоценки.

Обращение нужно составить в виде заявления, в котором указывается:

  • ФИО заявителя;
  • адрес места проживания или регистрации обращающегося лица;
  • указываются причины, являющиеся основанием для пересмотра кадастровой стоимости.

Заявление можно скачать по этой ссылке.

Следует быть внимательным при составлении данного документа, так как при указании неверных данных возможен отказ.

Если вам интересно узнать, как перевести землю из одной категории в другую, предлагаем вам перейти по ссылке.

Вторым шагом нужно дождаться решения комиссии по Вашему заявлению

В течение месяца, после поданного заявления комиссия обязана вынести решение по интересующему Вас земельному участку. За подавшим заявление также закрепляется право лично присутствовать на заседании комиссии. О дате Вам сообщат заранее.

Результатом может стать либо удовлетворение требований по пересмотру стоимости объекта недвижимости, либо отказ в требованиях. Если заявитель не присутствует на заседании, то он будет уведомлен о решении одним из установленных способов, также информируются местные органы власти.

Если результат рассмотрения Вас не устроил, то следующей инстанцией будет выступать суд.

Порядок судебного оспаривания кадастровой стоимости

Оценка земельного участка для оспаривания кадастровой стоимости.

Первым шагом составляется заявление в суд и собирается поток необходимых документов

В заявлении могут обозначаться следующие основания для пересмотра:

  • несогласие с установленной кадастровой стоимостью земельного участка, по одной из установленных причин;
  • несогласие с решением ранее заседавшей комиссии.

Исходя из требований, изложенных в заявлении будет определяться алгоритм судопроизводства.

При заполнении заявления в суд нужно помимо обоснования требований указать следующее:

  • отделения суда, куда отправится иск;
  • ФИО заявителя, адрес проживания, телефон почта и т.д. Или данные юр. лица, если заявителем выступает таковое;
  • сведения об ответчике (ранее заседавшей комиссии или отделения РосРеестра);
  • основания для обращения, из списка тех, что были указаны выше;
  • если ранее имело место рассмотрение комиссией, то указываются сведения о нем.

Узнать, какие документы нужны для приватизации квартиры вы можете здесь.

Вторым шагом нужно предоставить собранные документы и составленное заявление в суд

Сроки установленные для подачи заявления схожи с таковыми для комиссии — не позднее пяти лет с момента назначения текущей стоимости. Однако, если подаче иска предшествовало заседание комиссии, то подать заявление оспаривающее ее решение можно только в следующие 3 месяца.

Третьим шагом нужно принять участие в суде

Срок с подачи заявления и до последующего его рассмотрения не может превышать 2 месяца.

Само обращение в суд, как способ решения вопроса в с пересмотром кадастровой стоимости объекта рекомендуется делать только в крайнем случае.

Для того, чтобы достичь успеха в судебном заседании нужно помимо грамотно составленного заявления, предоставить все требующиеся документы и умело выстроить доказательство неправильности оценки.

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть!Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать – напишите вопрос в форме ниже: Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть!Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать – напишите вопрос в форме ниже:

Источник: http://ProNovostroyku.ru/yuridicheskie-voprosy/zemlya/kak-osporit-kadastrovuyu-stoimost-zemel-nogo-uchastka-zayavlenie-sudebnaya-praktika-otsenka.html

Снижение кадастровой стоимости земельного участка

Кадастровая стоимость недвижимости устанавливается на государственном уровне и значительно влияет на большинство финансовых вопросов, непосредственно связанных с эксплуатацией объекта. Зачастую, её значение завышено, что невыгодно для собственников.

Реальные цифры необходимы для:

  • Формирования справедливого земельного налога или налога на имущество организаций.
  • Установления меньшей цены при выкупе земли.
  • Оптимизация налога при реализации.
  • Определения наиболее оптимального размера платы за аренду территории и объектов, зданий, находящихся на ней.
  • Иных ситуаций.

Собственники недвижимости напрямую заинтересованы в правильном определении кадастровой стоимости, так как от нее в первую очередь зависит размер налогообложения. Большинство физических или юридических лиц требует ее снижения, чтобы сократить свои траты.

Однако есть и те, кто, наоборот, хочет оспорить и повысить конечный результат. Связано это со спорными ситуациями, которые касаются прав на недвижимость, залоговых вопросов и кредитования, формирования страховых выплат, сумм материального ущерба и так далее.

На сегодняшний день изменить кадастровую стоимость земельного участка актуально и возможно не только для собственников нынешних и бывших, но и тех, кто арендует недвижимость, а также претендентов на выкуп.

Необходимость оспаривания кадастровой стоимости

Законом предусмотрено, что расчет кадастровой стоимости осуществляется как минимум один раз в 5 лет. В каждом регионе оценка проводится своими организациями по итогам проведенного конкурса с учетом определенных нюансов, зависящих от внутренней специфики и конкретики потребностей земельного сегмента, что и формирует рыночные отношения.

Полученные результаты утверждаются специальным постановлением, в котором в обязательном порядке указывается категория земли и рассчитанная по географическому принципу удельная единица кадастровой стоимости на 1 квадратный метр. Кроме того, прописывается дата, с которой начинает действовать итог проверочных мероприятий.

Если возникли сомнения в правильности и корректности работы специалиста, полученных значений, для начала следует ознакомиться с действующей величиной, что позволит в дальнейшем подтвердить целесообразность возможного обжалования, изменения результатов. Как правило, это делается несколькими способами:

  • Справку можно получить непосредственно в кадастровой палате.
  • Посещение сайта Росреестра в разделе «Публичная карта». В специальном поисковом поле вводим номер объекта, который отображается на карте с описанием и числовым значением.
  • Самостоятельный расчет путем сопоставления площади, категории, места расположения земли, используя данные постановления губернатора об утверждении результатов оценки.

Для понимания того, является ли установленная цена земли рыночной или нет, вы можете  обратиться в нашу компанию, и мы бесплатно произведем предварительный расчет рыночной стоимости земли, что бы вы могли принять взвешенное решение о потребности в оспаривании, пересмотре установленной государством величины.

Проведение независимой оценки земельного участка для оспаривания кадастровой стоимости

Независимая оценка – очень важное мероприятие для предстоящего пересмотра кадастровой величины. Для ее осуществления нами привлекаются профессиональные оценщики, которые знают современную методику, ее тонкости и действуют независимо в интересах своего клиента.

Полученный результат позволяет в дальнейшем обжаловать нынешнюю стоимость, снизив ее до рыночного уровня, именно поэтому выбирать оценщиков нужно очень ответственно. При проведении анализа специализированными организациями, союзами учитываются следующие параметры:

  • Тип участка. Для коммерческой, жилой застройки, сельского хозяйства. Каждая специфика, назначение предусматривает индивидуальные условия для подсчета.
  • Расположение. Обязательно учитывается наличие установленных инженерных коммуникаций (водоснабжение, электричество и т.д.), удаленность от транспортной сети.
  • Анализ рыночной конъюнктуры. Специалист делает выборку недвижимого имущества по определенным параметрам, схожим характеристикам для максимально точного расчета коммерческой цены за один квадратный метр в конкретном регионе.
  • Состояние и площадь территории. Учитывается рельеф местности, уровень грунтовых вод. Эти и другие характеристики влияют на возможность строительства в дальнейшем.
  • Форма собственности.

По окончанию проверочных мероприятий оценщик выдает заключение, которое в дальнейшем прикладывается к остальным документам при рассмотрении дела.

Стоимость оспаривания кадастровой стоимости земельного участка

Объект оценкиСрок исп-я, раб. днейСтоимость оценки, рубПодача заявления и защита на комиссии по оспариванию кадастровой стоимости, рубВедение дела в суде, рубОспаривание кадастровой ст-ти с гарантией, руб. (предоплата 80%)Оспаривание кадастровой ст-ти с оплатой за результат, руб (предоплата 20%)
до 50 соток С/Х, ИЖС, СНТ7от 15 00020 000от 30 00080 000100 000
более 50 соток  С/Х, ИЖС, СНТ10от 35 00030 000от 50 000120 000150 000
Участок коммерческого назначения незастроенный до 1 га10от 40 00030 000от 50 000130 000170 000
Участок коммерческого назначения незастроенный до более 1 га15от 50 00030 000от 50 000170 00020 000
Участок коммерческого назначения застроенный до 1 га10от 65 00030 000от 50 000150 000220 000
Участок коммерческого назначения застроенный более 1 га15от 80 00030 000от 50 000200 000250 000
Договоритесь с соседями и мы сделаем вам скидку
От 20 участков10от 330 руб./сот.30 000от 30 00080 000100 000
От 30 участков10от 300 руб./сот.30 000от 50 000150 000220 000
От 50 участков10от 250 руб./сот.30 000от 50 000200 000250 000

Какие причины приводят к неправильным кадастровым величинам и, соответственно, пересмотру? Существует несколько оснований:

  • Неверные результаты расчетов оценщика. Это могут быть завышенные расценки на соседние земельные объекты, не правильно взятые корректировки, использование недостоверной информации из открытых источников и прочее.
  • Некорректное разрешенное использование. Этот параметр может значительно сказаться на стоимости участка.
  • Значительные погрешности, использование методики обобщения. Такие ошибки возникают в результате каких-либо упущений, игнорирования важных особенностей, например, транспортная доступность, рельеф почвы, назначение.

Уменьшить кадастровую стоимость здания для юридических лиц: варианты

Российское законодательство предусматривает всего 2 действующих способа изменения кадастровой стоимости:

  • Через комиссию Росреестра.
  • В суде.

Наиболее эффективный выход – возможность решения спорной ситуации в суде, так как оценочные комиссии представляют собой административный орган, работа которого нацелена на утверждение, оставление ранее полученного результата оценки.

Конечно, формально установлено, что такие организации состоят из независимых членов, но практика показывает меньшее, чем в суде число случаев, когда решение принималось в сторону правообладателя.

Несмотря на разный подход к спорным ситуациям, оба варианта представляют интерес для пользователей.

Изменение кадастровой стоимости земельного участка в комиссии

Сегодня во всех российских регионах функционируют специализированные комиссии по оспариванию кадастровой стоимости. Отправить запрос в нее для рассмотрения претензии могут и собственники, и иные правообладатели недвижимого имущества.

Если в отношении вашего объекта установленная стоимость превышает рыночную более чем на 30% мы рекомендуем сразу обращаться в суд, минуя разбирательство в комиссии, сэкономив время и средства.

Срок обращения составляет не более пяти лет с момента утверждения кадастровой величины и внесения ее в реестр.

Перед началом работы данного регулирующего органа следует подготовить пакет документации, а также подать заявление о желании оспорить результаты оценки:

  • Документы на земельный объект, заверенные нотариусом (договор купли-продажи, дарения, аренды и другие, которые подтверждают право заявителя).
  • Отчет независимой организации в письменном виде или через электронный носитель.
  • Оценочная экспертиза, подтверждающая обоснованность отчета о рыночной цене.
  • Кадастровая справка о стоимости недвижимого объекта.

Без предоставления данных документов, справок рассматривать заявление не будут. Участие непосредственно физ. или юр. лица на заседании комиссии не предусматривается. Решение принимается в течение одного месяца:

  • Отклонение заявки с указанием причины.
  • Уменьшение стоимости.

При положительном решении, организация самостоятельно направляет результаты в соответствующий орган, где они и вносятся в кадастр.

Отрицательное решение, несогласие с ним дает возможность заявителю обратиться в вышестоящий орган — суд, требуя пересмотра.

Оспаривание кадастровой стоимости земельного участка в суде

Ведут дела, процессы о понижении кадастровой стоимости суды общей юрисдикции. Подать прошение возможно с периода внесения оспариваемого значения в кадастр и до проведения следующей переоценки. Перед этим следует составить и отправить административный иск и предоставить определенные бумаги.

Подготовку иска рекомендуют доверить квалификационным юристам, которые учтут все законодательные моменты и помогут избежать проигрыша. В нем обязательно указывают:

  • Данные об участке.
  • Сведения о кадастровой стоимости (объем и дата внесения в кадастр).
  • Результаты рыночной стоимости земельного объекта.
  • В чем именно были нарушены права собственника, арендатора.

К исковому заявлению прилагают следующие документы:

  • Справка об уплате госпошлины.
  • Ксерокопии бумаг, подтверждающих право на пользование собственностью.
  • Копия отчета из независимого союза оценщиков.
  • Заключение проведенной экспертизы о соответствии отчета правовым нормам. В большинстве случаев оценщик самостоятельно организует данную процедуру.
  • Справка о кадастровой стоимости земельного участка.
  • Бумаги о посещении комиссии, копия решения. Обязательное условие для юр. лиц.
  • Прочие бумаги (определяются в зависимости от тонкостей, особенностей иска).

В роли ответчика, чаще всего, привлекают органы, которые подтверждали результаты оценки в конкретном российском регионе, например, в Московской области или же отказавшая Комиссия.

Если исковое заявление заполнено верно, переоценка произведена надежной компанией максимально точно, представлены все доказательства, то решение 100% будет положительным. При этом иногда возможно дополнительно взыскать с ответчика траты на проведение оценочных мероприятий, экспертизы, услуги нотариусов.

Вступившее в действие судебное постановление отправляется в кадастровую палату, которая должна самостоятельно внести все изменения в реестровые списки. Но эксперты рекомендуют заявителю лично посетить орган с требованием о внесение новых данных с приложенной копией решения, перестраховаться на случай непредвиденных ситуаций.

Уменьшение кадастровой стоимости земельного участка по доступным ценам

«Гильдия независимых консультантов» — это команда опытных профессионалов оценщиков и юристов, предоставляющих полный перечень услуг по оценке любых объектов. Своим клиентам мы предлагаем комплексные решения с гарантией положительного результата.

Наши специалисты проведут все необходимые мероприятия по оспариванию кадастровой стоимости земельного участка с минимальными потерями для собственника, как финансовыми, так и временными.

Наши преимущества:

  • Обширная положительная практика
  • Исчерпывающий перечень услуг.
  • Высочайший профессионализм, большой опыт.
  • Демократичные расценки. На сайте представлен подробный прайс-лист, доступны скидки и акционные предложения.
  • Индивидуальный подход. Каждый отдельный случай рассматривается с учетом особенностей, нюансов, подбираются лучшие пути решения понизить кадастровую стоимость.

Воспользуйтесь услугами компании «Гильдия независимых консультантов», закажите переоценку земельного владения у наших специалистов. Проконсультироваться, оставить заявку или заказать обратный звонок можно на нашем сайте. Сотрудники проведут бесплатную консультацию, а также развернуто ответят на все интересующие вопросы.

Источник: https://notiss.ru/snizhenie-kadastrovoy-stoimosti-zemelnogo-uchastka/

Добавить комментарий