Подводные камни договора долевого участия в строительстве

Содержание

8(499)938-71-68

Договор долевого участия в строительстве ФЗ 214, подводные камни

Подводные камни договора долевого участия в строительстве

Долевое строительство набирает темпы роста с каждым годом. Это не удивительно, ведь зачастую такое предложение намного выгоднее, чем приобретение уже готового жилья.

Казалось бы, законодатель уже досконально проработал вопросы, возникающие при участии в «долевке», а связанные с ним материальные риски сведены к минимуму. Однако, когда, как того требует ФЗ 214, заключается договор долевого участия в строительстве – подводные камни возникают в самый неожиданный момент.

А так как составление этого документа является наиболее важной стадией долевого участия, стоит разобраться в этом вопросе более конкретно.   

Для чего нужен договор долевого участия

ДДУ является неотъемлемой частью оформления гражданско-правовых отношений между застройщиком и непосредственно самим участником долевого строительства. Именно он регулирует права и обязанности сторон по отношению друг к другу. Главными из них являются:

  • построить жилой дом (самостоятельно или с привлечением сторонних специалистов);
  • сдать построенный объект в эксплуатацию;
  • предоставить его дольщику.
  • внести денежные средства как оплату по договору;
  • принять построенный и указанный в договоре объект (квартиру).

Будет справедливо отметить, что участие в долевом строительстве – это риски взаимные. Понести финансовые потери может не только дольщик, но и сам застройщик, если столкнется с недобросовестным гражданином.

Избежать таких конфликтных ситуаций позволяет грамотно составленных договор долевого участия.

Причем, оформление договорных отношений между застройщиком и «дольщиком» – не их право, а прямая обязанность, установленная законом.

Оформление договора долевого участия

Долевое строительство представляет собой привлечение застройщиком финансовых средств нескольких лиц для строительства жилья. ДДУ заключается с каждым участником персонально.

И только после выполнения застройщиком своих обязательств дольщики могут оформить право собственности на недвижимость. Этой процедуре должны предшествовать ввод построенного здания в эксплуатацию, а также прием покупателем своей квартиры по акту приема-передачи.

Нужно иметь в виду, что подписывая этот акт, дольщик соглашается с тем, что у него нет претензий к качеству выполненных работ.

Требования к оформлению такого типа договора перечислены в ст. 4 ФЗ-214. И хотя они расписаны довольно подробно, непрофессионалу разобраться в них довольно сложно и лучше доверить эту работу опытному юристу.

Причем, специализирующемуся именно в сфере «долевок». Специалисты такого профиля как раз  работают в Обществе защиты прав дольщиков.

Они проследят, чтобы подводные камни договора долевого участия в дальнейшем не привели к негативным последствиям.

Типового договора долевого участия не существует. Каждый такой документ индивидуален и составляется с учетом всех нюансов, возникающих в отношениях между застройщиком и участником строительства. Ведь участник – это инвестор, так как он вкладывает средства, порой немалые, для возведения многоквартирного дома.

Не стоит забывать, что для ДДУ обязательным условием является его письменная форма, а также государственная регистрация. Только после этой процедуры он будет считаться легитимным. Такая мера предусмотрена законом с целью исключения возможности перепродажи одной и той же квартиры два и более раз. Процедура госрегистрации регламентирована ФЗ-122.

Проверяем застройщика

Прежде чем остановить свой выбор на том или ином застройщике, не лишним было бы навести справки о его благонадежности. Сделать это можно следующим образом:

  • посмотреть в интернете информацию об уже готовых и сданных объектах (не нарушались ли сроки строительства и сдачи в эксплуатацию);
  • имеется ли разрешительная документация на землю, на которой идет стройка (участок должен быть в аренде либо собственности);
  • проектная и разрешительная документация на возводящийся дом (ее застройщик обязан разместить на своем сайте);
  • планировка жилых и нежилых помещений строящегося здания;
  • есть ли действующая лицензия;
  • наличие и количество подрядчиков (слишком большое их количество должно насторожить).

И, конечно же, самый лучший и распространенный способ разузнать о застройщике  – это собирание отзывов о нем. Их можно получить как от знакомых, уже купивших «долевку» у этой компании, так и в сети интернет. Кроме того, закон разрешает выступать в качестве застройщика только юридическим лицам.

Важные нюансы ДДУ

Довольно часто компания-застройщик предлагает инвестору подписать уже готовый, составленный ею текст договора долевого строительства о покупке квартиры в строящемся доме. Прежде чем сделать это, необходимо очень тщательно ознакомиться с документом.

Кроме общих условий, таких как дата и место заключения договора, адрес строящегося дома, описание помещения, которое будет передано для получения дольщику (его месторасположение, метраж, этаж и тому подобная информация), закон определил и существенные. К ним относятся:

  • порядок расчетов, их сроки, общая цена;
  • сроки, в которые будет передан объект «долевки» участнику;
  • гарантийный срок на построенный дом;
  • каким образом будут исполняться обязательства по договору;
  • возможность и порядок расторжения договора.

Камень преткновения во многих договорах – это пункт, согласно которому застройщик оставляет за собой право менять сроки постройки дома, а также изменять полную цену покупаемого объекта. Чаще – в сторону его удорожания.

С одной стороны, таким способом он страхует себя от судебных тяжб – в случаях возникновения непредвиденных ситуаций, влияющих на ход работ.

Но с другой стороны, это может быть и уловка, грозящая возникновению неприятностей у дольщика.

И все-таки, если несмотря на соблюдение всех предосторожностей, после подписания ДДУ возникли конфликтные моменты либо вы считаете себя обманутым дольщиком, без квалифицированной помощи не обойтись.

Специалисты Общества защиты прав дольщиков придут на помощь.

К нам можно обратиться для разрешения спорных вопросов как еще на стадии подписания договора долевого участия, так и для защиты интересов уже в суде.

На страже защиты дольщика стоит Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве». Чтобы обратиться за помощью, достаточно связаться с нами через раздел сайта «Контакты», либо заполнить форму обратной связи.

Источник: https://help-ddu.ru/dogovor/dogovor-dolevogo-uchastiya-v-stroitelstve-fz-214-podvodnye-kamni

Дду и жск: отличия и подводные камни

Дду и жск: отличия и подводные камни

Доля проектов, реализующихся через ЖСК, составляет сегодня 10% на рынке массового сегмента и 7,3% в бизнес-классе Москвы.

За последние пять лет эта доля оставалась стабильной, тогда как число договоров предварительной купли-продажи снизилось в два раза. Самой популярной по-прежнему остается схема продажи по ДДУ – 64% в массовом сегменте и 65% в бизнес-классе.

Аналитики компании «Метриум Групп» сравнили плюсы и минусы покупки через ЖСК и ДДУ, выяснив все «подводные камни».

Согласно Жилищному кодексу, ЖСК – это объединение, в которое вступают покупатели для строительства или приобретения жилья. Идея строительного кооператива в том, чтобы объединить средства покупателей для решения квартирного вопроса.

По такой схеме активно работали ЖСК в советское время и в 1990-е гг, когда предприятия организовывали кооператив из числа собственных работников, строили квартиры и затем получали от членов кооператива взносы. Таким образом участники ЖСК могли приобрести жилье по себестоимости.

Однако это было возможно только при наличии мощного внешнего финансового ресурса, который шел на строительство (бюджет предприятия или государства).

«В наши дни необходимый ресурс для строительства есть только у девелоперов, потому что никакое добровольное объединение пайщиков жилья не в состоянии позволить себе строительство крупного объекта, – говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп».

– Ни членские, ни паевые взносы не смогут покрыть расходов начального этапа строительства (приобретение земельного участка, проектирование и пр.). Поэтому сегодня ЖСК создают застройщики, но не в интересах покупателей жилья, а в собственных интересах для привлечения средств. Девелоперу выгодно начать как можно раньше привлекать средства покупателей квартир.

Однако по договорам ДДУ такая возможность у них появляется только после регистрации права собственности или аренды на землю, получения разрешения на строительство, а также публикации проектной декларации. Для привлечения средств участников ЖСК этого не требуется.

Таким образом, роль ЖСК совершенно видоизменилась: теперь строительный кооператив заключает инвестиционный договор (т.е. выступает в качестве инвестора проекта) с застройщиком».

Тем не менее, нельзя сказать, что такая схема продаж пользуется большой популярностью у застройщиков, несмотря на ее плюсы. В настоящее время на московском рынке новостроек массового сегмента схема покупки через ЖСК предлагается только в 10% проектов.

Примерно такая же доля проектов с ЖСК наблюдается в бизнес-классе Москвы – 7,3%. При этом из пяти проектов с ЖСК в массовом сегменте Москвы только три реализуются полностью в рамках данной схемы.

В одном из остальных ЖК застройщик планирует перейти на ДДУ, а в другом через ЖСК продается только один из корпусов. Иными словами, чаще всего ЖСК для застройщиков – временная мера, которой они предпочитают широко не пользоваться.

Однако находится немало покупателей, которые приобретают квартиру по такой схеме. В данном случае покупка будет сопряжена с большим числом рисков, хотя и у нее есть определенные преимущества.

Проанализировав все плюсы и минусы покупки квартиры через ДДУ и ЖСК, становится очевидно, что главное отличие реализации квартир по этим двум схемам заключается в юридической стороне дела. Отношения между членами ЖСК и самим кооперативом строятся на основе Устава ЖСК и Договора об участии, который заключает покупатель.

«Поскольку отношения между членами ЖСК строятся на основе внутренних документов кооператива, к которым нет жестких требований, член кооператива может полагаться только на собственное благоразумие и внимательность, выбирая ЖСК, – резюмирует Мария Литинецкая.

– Интересы покупателей квартир через ЖСК защищены гораздо хуже, так как застройщику, который фактически через «карманный» кооператив реализует свой объект, выгодно прописать в уставе минимальные обязательства.

Именно в этом и заключается главный минус и риск такой схемы покупки.

Кроме того, нет никакой разницы между ценами на квартиры, реализуемые через ДДУ и ЖСК. Если на заре развития жилищных кооперативов приобрести жилье в них можно было по себестоимости строительства, то сейчас все ЖК, в которых идут продажи через ЖСК, реализуются по рыночным ценам.

Что же касается первоначальных расходов покупателей, то они соразмерны с расходами членов ЖСК: первые платят агентскую комиссию и пошлину за регистрацию, вторые – членский взнос. Прочие условия покупки – первоначальный взнос и период рассрочки – также не различаются.

Исключение составляет только один проект ЖК «Эталон-Сити», где размер первоначального взноса равен 10%, а период рассрочки – семь лет (до 2023 года). Однако при этом размер ставки – 1% в месяц или 12% в год, что сопоставимо со средними ипотечными ставками в проектах, реализуемых по ДДУ.

Таким образом, если сравнивать финансовую выгоду в контексте возможных рисков, то покупка через ЖСК для покупателя является весьма рискованным предприятием».

Источник: http://www.Metrium.ru/news/detail/ddu-i-zhsk-otlichiya-i-podvodnye-kamni/

Какие существуют подводные камни для участников долевого строительства

Несмотря на множество проблем, с которыми сталкивались дольщики, множество людей сегодня продолжает вкладывать деньги в долевое строительство. Это один из самых выгодных вариантов приобретения жилья.

С каждым годом государство ужесточает условия для застройщика и помогает регулировать правоотношения с дольщиками. Так, сегодня должен заключаться договор долевого участия в строительстве. ФЗ 214 подводные камни все же имеет.

Но в связи с его принятием, а также последующих изменений, дольщики становятся более защищенными от недобросовестных застройщиков. Тем не менее, проблемы еще остаются.

Особенности договора

При долевом строительстве привлекаются денежные средства инвесторов при обещании застройщиком возвести многоквартирный дом. При наличии достаточных финансов обязательства выполняются. После этого участники получают жилье в собственность. Условия и отношения сторон прописываются в договоре. Но существует ряд обязательных условий, которые предъявляются к застройщику.

Он должен быть зарегистрирован как юридическое лицо. Также должна быть оформлена аренда на земельный участок или иметься право собственности на него. По новым правилам договор долевого строительства регистрируют в Росреестре. Только тогда он имеет юридическую силу.

Благодаря этому продажа квартиры сразу нескольким физическим лицам исключается. Право собственности же наступает после ввода объекта в эксплуатацию и подписания акта передачи недвижимости. С этого момента дольщик обязуется оплачивать взносы и коммунальные платежи.

Регистрация

Договор участия в долевом строительстве составляют письменно, после чего регистрируют его. Особенности процедуры содержит закон «О госрегистрации прав на недвижимость и сделок с нею». Для регистрации застройщик должен подать следующие документы:

  • договор;
  • декларацию проекта;
  • разрешительные документы на строительство;
  • планировку строящегося здания;
  • договор поручительства, если обязательства выполняют по поручительству.

Длительность процедуры регистрации составляет месяц. Оригинал документа передают дольщику, а копии – застройщику, и оставляют в регистрирующем органе.  Текст договора сегодня застройщики составляют сами. Но многие условия должны учитываться, чтобы он считался действительным.

Условия

Перед заключением ДДУ следует внимательно изучить текст. В нем должны содержаться следующие пункты:

  • подробное описание объекта;
  • конкретный срок сдачи;
  • перечислены методы обеспечения обязательств;
  • условия внесения изменений в договор;
  • указание количества сдачи госкомиссии;
  • сроки на устранение недочетов;
  • сведения об управлении зданием;
  • цена и срок оформления в собственность.

Так как договор имеет единую для всех дольщиков форму, вряд ли кому-то удастся внести в нее изменения. Поэтому, если есть пункты, которые вызывают подозрения, следует по ним проконсультироваться со специалистами или отказаться от объекта.

Достоинства

Несмотря на подводные камни договора долевого участия, он продолжает оставаться одним из самых распространенных способов получения жилья. В нем отмечают как недостатки, так и преимущества.

Главным достоинством здесь становится доступность объекта для семей, которые не в состоянии внести полную сумму недвижимости сразу.

Тогда оформляют рассрочку, в которой предусмотрен срок погашения до сдачи объекта в эксплуатацию.

Более того, в связи с привлечением к этой деятельности банков, сейчас все более распространенной становится ипотека в строящемся жилье. Тогда погасить ее можно и после того, как домом начинают пользоваться.

Недостатки (подводные камни) сегодня и вчера

В то же время, изучая договор долевого участия в строительстве и соответствие условий фз №214, должны быть учтены подводные камни. Всем известны истории обманутых дольщиков, когда люди вкладывая все деньги в будущее жилье, оставались и без него, и без денег.

Несоблюдение регистрации

Важно! Многие проблемы с тех пор удалось решить. Например, регистрация ДДУ в Росреестре исключает возможность приобретения одной и той же квартиры, несколькими лицами.

Несмотря на обязанность регистрировать договор в Росреестре, дольщики продолжают вносить деньги и без такового. Этим они создают риск того, что недобросовестными застройщиками продажа квартиры осуществится несколько раз.

Уставной капитал

К сожалению, еще есть застройщики, которые пытаются нажиться на дольщиках. Деятельность компаний уже стала более прозрачной, но еще многое остается «в тени» и не контролируется государством.

Ранее строительные компании могли затевать стройку, фактически почти не имея денег. Но теперь закон разрешает это только при наличии достаточного уставного капитала. Так, государство старается защитить дольщиков от фирм-однодневок, стремящихся внедрить мошеннические схемы для привлечения денежных средств.

Источник: https://ProSobstvennost.ru/dolevaya/dogovor-dolevogo-uchastiya-podvodnye-kamni.html

Договор долевого участия в строительстве: как способ приобретения жилья – Все о финансах

Вложения в долевое строительство имеют сомнительную славу. В СМИ то и дело появляются сообщения об обманутых дольщиках, что приводит к недоверию граждан к такому методу приобретения жилья.

Вместе с тем участие в долевом строительстве – это выгодный способ обзавестись личными квадратными метрами за более доступную стоимость, нежели квартирой в уже готовых новостройках.

В среднем сэкономить можно до 40% от итоговой цены объекта, так что выгода налицо.

В чем суть подобного метода покупки жилья

30 декабря 2014 года в стране был принят ФЗ №214, который регулирует права дольщиков и подробно описывает обязанности застройщика. Согласно этому документу

под долевым строительством понимают такой вариант возведения жилых объектов, в рамках которого подписывается договор между людьми, желающими купить квартиру на этапе котлована и фирмой-подрядчиком (или застройщиком). Последний берет на себя обязательство в оговорённые сроки сдать объект в эксплуатацию, в свою очередь покупатели должны расплатиться за жильё и принять его.

Все это регулирует ФЗ об участии в долевом строительстве.
По сути дольщика можно назвать инвестором – он вкладывает свои финансы в ещё не существующий объект.

Поэтому весь процесс регламентируется не Гражданским кодексом, а специальным федеральным законом, не допускающим двусмысленных трактовок.

В этом документе описаны некоторые условия, которые отличают ДДУ от привычного инвестирования:

  • Конечную цену возводимого объекта и порядок внесения средств на счёт застройщика;
  • Объект договора и подробное его описание;
  • Период выполнения работ, по истечении которого компания должна передать объект в эксплуатацию.

Документ обязательно оформляется в двух экземплярах, в письменном виде и подлежит регистрации в Росреестре.

Суть долевого строительства жилой недвижимости

Процесс вложения в строящуюся недвижимость пошагово выглядит таким образом:

  1. Некая фирма приобретает или берет в аренду земельный участок по согласованию с местными властями;
  2. Дольщики, которые заинтересованы в приобретении жилья по сниженной стоимости, заключают с этой строительной фирмой договор;
  3. Для них оформляется рассрочка, сумма сделки прописывается в договоре;
  4. После того как объект будет достроен, происходит передача его дольщикам.

По сути строительные работы ведутся на полученные от будущих владельцев средства. Особенно выгодным ДДУ будет в ситуации экономического кризиса в стране.

На практике цена квартиры в уже готовой новостройке чуть ли не в два раза выше, чем если купить ту же квартиру на этапе котлована.

Остаётся вариант оформления ипотечного кредита, но не все хотят несколько десятилетий переплачивать банку проценты.

Опасности участия в долевом строительстве жилья

До момента принятия ФЗ о долевом строительстве в 2014 году вложение средств в долевое строительство не всегда проходило удачно. Взаимоотношения сторон не регламентировались нормативными актами, вследствие чего права дольщиков часто нарушались. Сейчас благодаря этому ФЗ права вкладчиков защищены.

InstaForex

Подводные камни в 2018 году в ДДУ тоже есть, и чтобы не попасть впросак, нужно знать, какие популярные схемы обмана доверчивых граждан существуют:

  • Заключается предварительный договор купли-продажи на объект. Это значит, что после окончательного возведения жилого дома придётся заключать ещё один – основной договор. Пока многоэтажка не достроена, все права на неё принадлежат подрядчику, вкладчик получает право владения лишь после подписания основного договора;
  • Документы не имеют чётко обозначенного момента введения жилого дома в эксплуатацию, поэтому процесс строительства может затянуться на неопределённое количество времени;
  • Договор не проходит официальную государственную регистрацию, так что недобросовестный застройщик может одну и ту же квартиру продать сразу нескольким дольщикам;

Среди других подводных камней приобретения квартир подобным методом: банкротство застройщика, ненадлежащее качество сданного объекта или мошенничество с деньгами, когда застройщик просто исчезает в неизвестном направлении.

Если внимательно отнестись к выбору подрядчика, все эти риски можно минимизировать.

Советы по выбору проверенного и надёжного застройщика

ДДУ как способ приобретения жилья имеет право на жизнь, если не спешить и ответственно подойти к выбору застройщика. Для начала необходимо внимательно изучить предоставленную им документацию. В перечень обязательных справок входят:

У вас возникли юридические проблемы?
Нужен совет профессионального юриста?

* – Стоимость звонка по тарифам вашего оператора

  • Свидетельство о постановке на учёт;
  • Документы, доказывающие факт постановки на учёт в налоговой;
  • Протокол, на котором был назначен официальный глава строительной компании;
  • Выписка из ЕГРЮЛ;
  • Устав застройщика.

На основании наличия всех вышеописанных документов можно полагать, что его существование законно и сотрудничество будет безопасным. Обязательно потребуется изучить аудиторские отчёты за последние несколько лет – это даст понять, каковы финансовые дела у застройщика.

Если эти документы в порядке, дальше нужно изучить бумаги, дающие застройщику право на ведение работ:

  1. Разрешение на возведение многоквартирного жилого дома по определённому адресу;
  2. Проектные документы;
  3. Договор купли-продажи участка земли для возведения дома или его аренды (в последнем случае аренда не должна заканчиваться раньше, чем строк сдачи объекта);
  4. Заключение государственной экспертизы.

Оптимально, если к изучению договора долевого соглашения получится привлечь опытного юриста, который оценит полноту и достоверность документов, расскажет о возможных подозрениях и рисках.

Договор долевого участия в строительстве обязательно должен содержать в себе права и обязанности сторон, условия и время передачи недвижимости собственнику.

В нём прописывается полная стоимость предмета договора, условия передачи оплаты, а также гарантийный срок.

Как проверить застройщика «на чистоту» до заключения договора

Логичней всего обращать внимание на те компании, которые на рынке не первый год и за продолжительный период времени завоевали положительную репутацию. Оптимальный стаж работы – от 5 лет. Успешные застройщики не скрывают личную информацию, а наоборот стремятся рассказать о себе как можно больше.

У такой компании есть:

  • Реклама и сайт в интернете (не путать с фейковыми отзывами и сайтом, которому всего пара месяцев);
  • Паспорт на выбранный под застройку земельный участок, которому присвоен кадастровый номер, есть сроки сдачи объекта и другие сведения;
  • Много проектов и масса успешно завершённых.

Проверка всех этих моментов повышает шансы найти надёжную компанию.
По документам и плану застройки все может выглядеть довольно привлекательно. Чтобы окончательно убедиться в выборе, не лишним будет поехать на место застройки, оценить инфраструктуру, место, увидеть идёт ли уже строительство. Узнайте, ведутся ли ещё проекты и запланированы ли новые на ближайшее будущее.

Какие моменты должны насторожить потенциального дольщика

Подставные фирмы часто создают сайты в интернете, добавляя туда массу положительных отзывов.

Чтобы выявить мошенника, достаточно скопировать указанный контактный номер в поисковик и просмотреть результаты – высока вероятность найти правдивые отзывы обманутых дольщиков.

Дальше требуется проверить ИНН застройщика и заказать о нем выписку из ЕГРЮЛ на ресурсе налоговой службы – это позволит понять, настоящая ли компания.
Насторожиться нужно, если стоимость квадратного метра сильно занижена по сравнению со среднерыночной.

Варианта два: либо жилье в итоге откажется некачественным, либо компания стремится собрать как можно денег с дольщиков и потом просто исчезнуть, оставив их ни с чем. Большие скидки – равно убытки для компании.

Низкая стоимость жилья – приманка для невнимательных граждан.

Часто выгодную рассрочку от застройщика предлагают крупные банки. Партнёрство в этом случае служит ещё одной гарантией того, что застройщик проверенный и шансы на его банкротство минимальны. Сотрудничество с сомнительными подрядчиками чревато убытками для кредитора, на это не пойдёт ни один банк.

Порядок отмены или расторжения ДДУ

Если между сторонами возникают какого-либо рода разногласия, единственным выходом из ситуации станет расторжение договора. Виной тому чаще всего неисполнение одной стороной взятых на себя обязательств (обычно это застройщик), но по закону инициировать расторжение договора могут обе стороны.

Чтобы в одностороннем порядке досрочно прекратить срок действия договора, потребуется выполнение хотя бы одного из условий:

  1. По договору допущена просрочка как минимум в пару месяцев;
  2. Возведённый объект имеет ряд существенных недостатков;
  3. Время сдачи объекта прошло, а застройщик так и не закончил работы.

Дольщики также по закону имеют право обращаться напрямую в суд, если застройщик без уведомления внёс в проектную документацию или договор какие-либо изменения.

Образец договора и его содержание

Законом не определена строгая форма документа, но в нём указано, какие пункты должны в нем присутствовать обязательно:

  • Реквизиты обеих сторон;
  • Подробное описание объекта сделки;
  • Точная дата сдачи дома в эксплуатацию;
  • Как и в каком размере дольщик вносит оплату;
  • Какая гарантия на сданную квартиру;
  • Права и обязанности участников сделки;
  • Размер неустойки за разного рода нарушения;
  • Дополнительные условия по согласованию сторон;
  • Дата и подпись сторон.

Скачать образец договора долевого участия в строительстве 2018

Документ не будет считаться действительным и его лучше не подписывать вообще, если в нём нет подробного описания объекта строительства, который потом будет передан дольщику (условный номер будущей квартиры, площадь и число комнат, расположение, наличие лоджии или балкона, точный адрес здания).
Если возникает необходимость внести в договор корректировки, требуется оформить дополнительное соглашение, с которым должны ознакомиться все дольщики. Этот документ тоже подлежит регистрации в Росреестре. В ФЗ №214 от 1 января 2014 года была внесена поправка, согласно которой застройщик обязуется страховать финансы, полученные от всех лиц по ДДУ. Это ограничивает возможность застройщика использовать деньги дольщиков, которые в свою очередь получают гарантии возврата кровных в случае, если застройщик не выполнит взятые на себя обязательства.

Любые разногласия с застройщиком решаются путём согласования – т.е. строительная компания обязана устранить все недочёты.

Если сданный объект все равно не отвечает требованиям договора, дольщик при передаче недвижимости должен требовать составление акта, в котором подробно описываются все нарушения и проблемные моменты.

Застройщик либо устраняет их, либо же дольщик вправе обращаться в суд, требуя компенсацию (в том числе оплатить судебные издержки и выплатить моральный ущерб).

Нарушение времени сдачи построенного дома согласно ДДУ больше чем на 2 месяца с момента, когда объект должен был быть сдан – повод идти в суд с иском и требованием расторгнуть соглашение. В свою очередь застройщик тоже получает право обращаться в суд, если дольщик нарушает свои обязанности по внесению платежей.

Рекомендации юристов

Напоследок рассмотрим пару реальных ситуаций и вариантов выхода из них.

Пример 1: человек решил купить квартиру по ДДУ, но по итогу получил квартиру меньшей площади, чем оговаривалось договором.

В этом случае необходимо либо составить соглашение на возврат части суммы или же обращаться в суд и требовать расторжения договора с возвратом всех денег плюс проценты сверху.
Пример 2: средства вложены, а строительство заморожено.

Чтобы решить проблему, требуется отправить в адрес застройщика уведомление о расторжении договора. Это делается заказным письмом. После этого ему даётся 10 дней, чтобы вернуть деньги, если этого не происходит – нужно обращаться в суд.

© 2018, Все о финансах. Все права защищены. Копирование материалов только с разрешения автора.

Если остались вопросы, можно задать их бесплатной юридической службе через форму ниже. Также можно позвонить, если вопрос срочный.

8 (800) 777-08-62 доб. 284

Источник: https://vseofinansah.ru/investment/uchastie-v-dolevom-stroitelstve

Подводные камни долевого строительства

Несмотря на то, что строительно по договору долевого участия (ДДУ) — одна из самых выгодных и надёжных, с точки зрения прав потребителя, схем приобретения жилплощади, здесь хватает подводных камней и тонких моментов. Невнимание к ним может серьёзно подорвать позиции дольщика, и даже лишить его шансов на получение квартиры.

Права на земельный участок

Дольщик должен быть уверен, что та площадь земли, на которой будет стоять жилое здание, находится у застройщика в собственности или праве бессрочного пользования. Также допускается аренда, но при этом нужно удостовериться, что срок аренды участка не истекает раньше срока сдачи дома в эксплуатацию.

Все остальные варианты — например, многоступенчатые договоры сдачи-аренды с участием одного или нескольких юридических лиц — это тревожный сигнал для дольщика. Вряд ли разумно ввязываться в такие договоры, застройщиков на рынке очень много, практически всегда можно выбрать более адекватного и ответственного.

Прозрачность и «правильность» застройщика

Львиная доля проблем с ДДУ, выливающаяся в известные скандалы с обманутыми дольщиками, заключается в том, что застройщик изначально не имеет всех необходимый разрешительных документов на строительство.

Проще говоря: дом построили, и тут оказалось, что разрешения на это никто не давал, в итоге дом предсказуемо сносят, а дольщики оказываются на улице.

Поэтому в интересах дольщика тщательно проверить документацию застройщика, прежде всего — убедиться, что у него есть разрешение на строительство. Лучше делать это сообща с профессиональным юристом.

Точность пунктов касательно качества жилья

Двух мнений тут быть не может, чем больше в ДДУ пунктов, описывающих качество будущего жилья, и чем точнее они прописаны — тем лучше для дольщика.

Недобросовестный застройщик может отделаться общими фразами, под которые умелые юристы с его стороны подгонят совершенно неготовую ко вселению жилплощадь. Соответственно, если дольщик захочет обязать застройщика привести жильё в порядок через суд, его будет ждать неприятный сюрприз.

Так что не надо скромничать — пусть застройщик прописывает всё, вплоть до количества секций у радиаторов отопления и высоты расположения выключателей.

Конкретность сроков сдачи жилья

Очень частая уловка хитрых застройщиков — размыть в договоре сроки сдачи построенного дома в эксплуатацию. Например, для этого могут использоваться перекрёстные ссылки на разные части договора, в результате чего дольщик запутывается и принимает желаемое за действительное.

Нельзя допускать неточных формулировок! Никаких определений вроде «третий квартал этого года» в ДДУ быть не должно. Только предельно точная дата, включающая день, месяц и год. В ином случае, взыскание неустойки с застройщика превратится в долгую судебную эпопею с неясным исходом.

Свобода расторжения дольщиком ДДУ

Чтобы застраховать себя от ситуации, когда дольщики «сбегают с тонущего корабля», требуя вернуть свои вложения, застройщик может вписать в договор штрафные санкции за односторонний разрыв ДДУ.

Особенно этим любят промышлять заведомо недобросовестные строительные компании, которые мошенничают со сроками и качеством своих услуг. Дольщик должен знать, что любые подобные штрафы абсолютно незаконны.

Договор долевого участия попадает под действие Закона о защите прав потребителей, по которому дольщик может отказаться от ДДУ в любой момент без каких-либо негативных последствий для себя.

Манипуляции с площадью квартиры

Разумеется, в ДДУ всегда указывается точная площадь будущего жилья, исходя из которой рассчитывается размер финансовых вложений дольщика. И здесь таится возможность сжульничать: застройщик может вписать в договор пункт, устанавливающий доплаты за «непредвиденное» увеличение оговоренной площади.

Это сильно ослабляет позиции дольщика, ведь он никак не может проконтролировать точность строительства, тогда как строительная компания имеет для этого все возможности. Потому «непредвиденность» эта, как правило — совершенно лицемерная, направленная на то, чтобы взять с дольщика побольше денег, когда жильё уже готово.

Никаких дополнительных плат за увеличение метража в ДДУ быть не должно.

Неизменность цены будущего жилья

В своём желании получить как можно больше денег с дольщика, строительные компании могут бить все рекорды наглости, даже не маскируя свои намерения как в предыдущем пункте.

Так, застройщик может внести в ДДУ возможность в одностороннем порядке произвольно повышать цену квартир в качестве компенсации инфляции, стихийных бедствий, мировых экономических кризисов и неудачных астрологических прогнозов. Конечно, договор с таким пунктом подписывать ни в коем случае нельзя.

Иначе даже федеральное законодательство никак не сможет оградить дольщика от непомерных финансовых аппетитов застройщика.

Финансирование строительства инфраструктуры

В нынешнее время люди уже не хотят покупать квартиры в доме, построенном в чистом поле без всяких коммуникаций и благоустройства среды. С другой стороны, строительные компании стремятся всеми силами сократить свои расходы. Поэтому они нередко перекладывают стоимость возведения инфраструктуры на кошельки дольщиков, что явно прописывают в ДДУ.

Такой ход застройщика не соответствует одному из пунктов 214-ФЗ, который регулирует долевое строительство, да и противоречит обычному здравому смыслу. В интересах дольщика — воздержаться от подписи под таким договором.

Хотя даже при отсутствии этого пункта в ДДУ, застройщик всё равно компенсирует свои расходы за счёт клиентов, и здесь уже нужно смотреть на цены, которые он предлагает.

Страхование ответственности застройщика

После череды скандальных дел об обманутых дольщиках, парламент принял несколько порций поправок к 214-ФЗ, последняя из которых вступила в действие в 2017 году.

В рамках этих поправок были приняты меры для страхования ответственности строительных компаний, чтобы в экстренных случаях дольщики могли достаточно быстро получить назад свои вложенные деньги. Вкратце, застройщик должен внести в страховую компанию сумму, которая составляет определённый процент от стоимости каждой квартиры.

Это очень не нравится застройщикам, так что иногда они пытаются переложить расходы на дольщиков, что открыто вносят в ДДУ. Такой шаг незаконен, подписывать договор дольщику не следует.

Срыв сроков или банкротство застройщика

Строительные компании оперируют сотнями миллионов и миллиардами рублей, но и они не застрахованы от того, что деньги могут просто кончиться в силу каких-то обстоятельств или злого умысла руководства компании. Так, застройщик может затягивать сдачу жилья в эксплуатацию из-за финансовых проблем.

В этом случае дольщик может потребовать выплаты неустойки через суд, это процедура несложная. Как правило, неустойки выплачиваются быстро. Намного сложнее обстоят дела с возвращением денег при банкротстве застройщика.

Здесь всё, что может предпринять дольщик — внимательно изучить документы компании, её прошлое — не помешает посетить построенные ею дома, и убедиться, что ответственность застройщика надёжно застрахована согласно 214-ФЗ.

Источник: https://ddu214.com/2017/04/04/podvodnye-kamni-dolevogo-stroitelstva/

Подводные камни долевого строительства

Что нужно знать дольщику, заключая договор участия в долевом строительстве.

Нотариус Санкт-Петербурга Алексей Комаров рассказывает изданию bsn.ru о подводных камнях долевого строительства.

Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» исчерпывающим образом определяет способы привлечения денежных средств граждан в строительство.

Закон, наряду с жилищными кооперативами и жилищными сертификатами, устанавливает основной способ участия граждан в новом строительстве – договор участия в долевом строительстве и особо регламентирует его условия.

Застройщик вправе привлекать денежные средства граждан только после получения разрешения на строительство, опубликования проектной декларации и государственной регистрации права собственности или аренды на земельный участок, предоставленный для строительства.

При невыполнении застройщиком хотя бы одного условия гражданин может потребовать от застройщика немедленного возврата переданных ему денежных средств, уплаты в двойном размере процентной ставки рефинансирования от суммы этих средств и возмещения сверх суммы процентов причиненных гражданину убытков.

Договор заключается в усиленной письменной форме и подлежит обязательной государственной регистрации.

Именно государственная регистрация определяет момент заключения договора и возникновения права требования на возводимый объект, что позволяет исключить двойные продажи одной квартиры.

Под усиленной письменной формой понимается то, что между застройщиком и дольщиком подписывается единый документ, содержащий в себе необходимые условия, с которыми закон связывает действительность данного вида договора.

Такая форма (текст) договора после государственной регистрации права требования первого участника долевого строительства, как правило, застройщиком уже не изменяется. На основании пункта 5 статьи 4 Закона № 214-ФЗ при отсутствии в договоре условий, о которых далее пойдет речь, такой договор считается незаключенным.

Договор должен определять конкретный объект долевого строительства, то есть строительный адрес объекта, проектный номер квартиры, площадь квартиры, ее месторасположение. В договоре должен быть указан срок передачи застройщиком объекта участнику долевого строительства, а также цена договора, сроки и порядок ее уплаты.

В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи объекта застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени), в отношении граждан неустойка установлена в размере одной сто пятидесятой ставки рефинансирования ЦБ РФ от цены договора за каждый день просрочки.

Например, при стоимости квартиры 3 миллиона рублей и

при просрочке строительства на полгода, неустойка составляет около трехсот тысяч рублей. Неустойка не может быть изменена или отменена – она гарантирована законом. Застройщик обязан включить в договор гарантийный срок на возводимый объект, который не может быть менее 5 лет. Указанные нормы являются императивными и не могут быть изменены условиями договора.

Некачественно построенное жилье сегодня не редкость

При нарушении гарантий качества объекта дольщик по своему выбору вправе потребовать от застройщика безвозмездного устранения недостатков в разумный срок, соразмерного уменьшения цены договора или возмещения своих расходов на устранение недостатков.

В случае существенного нарушения требований к качеству объекта или неустранения выявленных недостатков участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты неустойки.

Право участника долевого строительства на односторонний отказ от договора закон также допускает при нарушении застройщиком срока передачи объекта на два месяца. В случае, если незаконными действиями застройщика дольщику причинены убытки, последний на основании статьи 15 ГК РФ вправе потребовать их возмещение (например, компенсация расходов на аренду жилья).

Моральный вред никто не возместит

Статья 15 Закона РФ «О защите прав потребителей» предусматривает возможность компенсации морального вреда за нарушение прав потребителей при наличии вины причинителя вреда.

Определяя размер компенсации морального вреда за нарушение прав гражданина по договорам долевого участия в строительстве, суды учитывают степень вины застройщика, характер и степень нравственных страданий истца, требования разумности и справедливости и иные заслуживающие внимание обстоятельства.

Как показывает практика, средний размер компенсации морального вреда, который возмещается участнику долевого строительства, не превышает 10 тысяч рублей.

В обеспечение исполнения обязательств застройщика по договору у участников долевого строительства считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства многоквартирного дома земельный участок и строящийся на этом участке многоквартирный дом.

Обратить взыскание на предмет залога можно через 6 месяцев после наступления предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства и прекращения или приостановления строительства при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства.

Наряду с залогом с 01 января 2014 года Законом № 294-ФЗ введены дополнительные способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору. По выбору застройщика это может быть поручительство банка или страхование гражданской ответственности.

Застройщик должен застраховать свою ответственность до государственной регистрации договора с первым дольщиком. Выгодоприобретателями по договору страхования выступают дольщики.

Минимальная страховая сумма по договору страхования рассчитывается исходя из цены договора и не может быть менее суммы, рассчитанной исходя из общей площади жилого помещения, и показателя средней рыночной стоимости одного квадратного метра общей площади жилья в субъектах Российской Федерации (В I квартале 2014 г. для Санкт-Петербурга – 56 125 руб./кв.

м.), на дату заключения договора страхования. Страховым случаем является неисполнение или ненадлежащее исполнение застройщиком обязательств по передаче жилого помещения дольщикам.

Наступление страхового случая должно подтверждаться решением суда об обращении взыскания на предмет залога или решением арбитражного суда о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства. Договор страхования действует до установленной даты передачи застройщиком жилого помещения дольщику. Выгодоприобретатель сохраняет право на получение страхового возмещения по страховому случаю, наступившему в течение 2 лет после этой даты.

Договор уступки права требования

Соглашение об уступке права требования по уже заключенному договору участия в долевом строительстве де факто стало одним из оснований приобретения новостройки.

Граждане или юридические лица инвестируют свободные денежные средства в надежде заработать на росте цен и в последующем, с выгодой перепродать свои права по договору третьему лицу. Нет смысла детально расписывать, что среди инвесторов встречаются и мошенники.

При заключении договора участия в долевом строительстве стороны редко прибегают к нотариальной форме сделки. В связи с активным спросом на жилье сегодня застройщик диктует порядок и условия проведения сделки и лишние затраты ему не нужны.

Практика показывает, что такие договоры заключают в простой письменной форме, минуя обращение к нотариусу, юристу и даже застройщику. Несмотря на такую «отработанную практику», хотелось бы рекомендовать воздержаться от сделок на первичном рынке недвижимости без участия квалифицированных юристов, поскольку такая сделка содержит в себе много нюансов.

Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом РФ.

Такая уступка допускается с момента государственной регистрации договора участия в долевом строительстве до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче участнику объекта долевого строительства.

Поскольку личность участника долевого строительства для застройщика существенного значения не имеет, получать согласие застройщика на уступку прав дольщик (кредитор) не обязан (п. 2 ст. 382 ГК РФ).

Однако в том случае, когда первоначальный кредитор не внес в полном размере денежные средства, подлежащих уплате для строительства объекта долевого строительства, он может уступить свое право требования к застройщику только путем перевода прав и обязанностей по договору на нового кредитора, что требует согласия застройщика, поскольку такая сделка включает в себя, помимо уступки прав требования, также перевод долга (п. 1 ст. 391 ГК РФ).

Таким образом, обязательным документом, необходимым для уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве, является акт сверки с застройщиком. Соглашение о переуступке подлежит государственной регистрации и вступает в силу с момента государственной регистрации – поэтому я настоятельно не рекомендую рассчитываться с продавцом ранее этого момента.

Виды недействительных сделок 

Статья 1 Закона № 214-ФЗ запрещает привлечение денежных средств граждан для строительства способами, не предусмотренными законом. Сделка по привлечению денежных средств граждан для строительства, совершенная в нарушение установленных требований, может быть признана судом недействительной по иску гражданина, заключившего такую сделку.

Так, сложилась судебная практика по признанию недействительными предварительного договора купли-продажи, вексельной схемы и инвестиционного договора с физическим лицом. Апелляционное определение Московского городского суда от 18 декабря 2013 N 11-41770/13: предварительный договор является притворной сделкой, т.е. заключенной с целью прикрыть другую сделку (долевого участия в строительстве).

Строительная компания не может осуществлять привлечение денежных средств физических лиц путем заключения предварительного договора.

Апелляционное определение Московского городского суда от 26 февраля 2014 N 33-5432/14: договоры купли-продажи векселей имеют целью прикрыть возмездный характер предварительных договоров, а потому являются притворной сделкой; в совокупности с предварительными договорами договоры купли-продажи векселей имеют целью прикрыть привлечение денежных средств истца для участия в долевом строительстве жилого дома – данные сделки являются ничтожными. Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 июля 2011 г. N 54»О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем»: судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью, которые не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счет недвижимое имущество. Привлечение средств граждан для строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости возможно только способами, указанными в Законе о долевом участии в строительстве.

Таким образом, договор участия в долевом строительстве – это наиболее защищенная для граждан форма правоотношений среди всех существующих в настоящее время в сфере строительства жилья.

Над чем еще стоит поработать законодателю

В мае 2014 года прошел Санкт-Петербургский международный экономический форум, на котором был затронут вопрос привлечения денежных средств в строительство. По мнению замминистра строительства и ЖКХ России Александра Плутника, новый механизм финансирования долевого строительства в РФ может заработать в 2018 году.

По его словам, в настоящее время министерство занимается разработкой механизма. «Базовая модель заключается в следующем: между гражданином, желающим вложить свои средства в возведение новостройки, и застройщиком, станет банк. Деньги будут депонироваться на определенном счету, и с него будет оплачиваться строительство», – сказал Плутник.

Предполагается, что новый механизм финансирования повысит надежность долевого строительства и уменьшит риски дольщиков.

Но, учитывая нововведения Закона № 294-ФЗ по поручительству банка и страхованию гражданской ответственности застройщика, дополнительный способ обеспечения исполнения застройщиком своих обязательств уже существует.

Закон должен предупредить ситуацию, когда застройщик и страховая компания будут выступать аффилированными лицами и в случае проблем со строительством компаниям будет проще обанкротиться, чем решать возникшие проблемы.

Важность проблемы дополняется фактом, что после кризиса 2008 года, многие закредитованные застройщики и страховые компании перешли под контроль банков и создание таких аффилированных цепочек при следующем витке кризиса может привести к цепным банкротствам.

Также необходимо рассмотреть проблему индексации денежных средств дольщиков.

Из указанного выше размера неустойки за нарушение сроков строительства и суммы страхования видно, что ответственность застройщика не учитывает индексацию денежных средств, инвестированных в строительство.

Существенным минусом Закона об участии в долевом строительстве является также слабое правовое регулирование достройки объекта силами дольщиков при банкротстве застройщика.

Как правило, при возникновении проблем с первоначальным застройщиком граждане – участники долевого строительства защищают свои права путем признания в судебном порядке прав собственности на доли в незавершенном строительством объекте. Выбор способа достройки многоквартирного дома требует специального законодательного решения, которое необходимо установить в Законе № 214-ФЗ.

Источник: https://www.bsn.ru/news/market/russia/38231_podvodnye_kamni_dolevogo_stroitelstva/

Добавить комментарий